Перспективы титульного страхования

Commercial Property №2 (2) октябрь 2003

В последнее время специалисты отмечают значительное увеличение объемов страхования, связанного с недвижимостью. Это вызвано ростом объемов строительства и кредитования под строительство, покупки недвижимости. На сегодняшний день в Украине работают приблизительно 300 страховых операторов. Однако ни один из них не предлагает услуги титульного страхования, то есть страхования права собственности на недвижимость (для данной статьи мы исходим из идентичности понятий «титульное страхование» и «страхование права собственности»). Несмотря на то, что страховые компании предлагают продукт, по ряду признаков и по своему названию похожий на титульное страхование, стоит указать, что на сегодняшний день в Украине титульного страхования практически не существует. В чем причина такого положения вещей? Ведь не секрет, что в развитых странах титульное страхование – это почти стандартная процедура при переходе права собственности на недвижимость.

СПРОС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ В УКРАИНЕ

Рысбек Токтомушев, партнер юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры»

На наш взгляд, уже сегодня можно сказать, что в Украине есть спрос на такой страховой продукт, как титульное страхование. Причем особый интерес титульное страхование представляло бы для собственников и залогодержателей коммерческой и промышленной недвижимости, поскольку, во-первых, суммы сделок, связанных с коммерческой и промышленной недвижимостью на порядок превышают суммы сделок с жилой недвижимостью; во-вторых, распространенность дефектов права собственности в сфере коммерческой и промышленной недвижимости намного превышает степень распространенности дефектов права собственности на жилую недвижимость.

Правовая история коммерческой и промышленной недвижимости в Украине (особенно ее приватизационного этапа) такова, что юридически «чистые» объекты практически не встречаются. Ни для кого не секрет, что, с формальной точки зрения, очень многие сделки, связанные с отчуждением коммерческой и промышленной недвижимости, могут быть оспорены. Юридические дефекты права собственности на коммерческую и промышленную недвижимость – это неотъемлемая часть реалий украинского рынка недвижимости. Далеко не все дефекты права собственности относятся к тем, которые создают неприемлемый уровень риска для покупателя или залогодержателя. В то же время, игнорировать дефекты права собственности на недвижимость, как фактор риска для инвестора, было бы легкомысленно.

Поскольку во многих случаях устранить дефекты права собственности невозможно, то спрос на титульное страхование будет расти по мере снижения толерантности инвесторов к дефектам права собственности. То, что она будет снижаться, не вызывает сомнений. Среди причин тому можно назвать: снижение доходности от инвестиций в недвижимость, расширение присутствия крупных западных инвесторов и западных ипотечных кредиторов, увеличение количества долгосрочных и/или консервативных инвесторов (в том числе украинских), а также увеличение стоимости юридических услуг, связанных с проверкой права собственности и судебными спорами.

ПОЧЕМУ В УКРАИНЕ НЕТ ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ

Сущность титульного страхования заключается в том, что страховщик обязуется выплатить возмещение в случае утраты страхователем права собственности на недвижимость в результате признания сделки по приобретению недвижимости недействительной. Неразвитость титульного страхования в Украине связана с фактическим отсутствием системы государственной регистрации права собственности на недвижимость, а также с неразвитостью системы профессиональной ответственности юристов, включая страхование ответственности юристов за профессиональные ошибки. Титульное страхование в западных странах развивалось как альтернатива предъявления иска юристу и/или органу, регистрирующему право собственности на недвижимость, с требованием возместить убытки, вызванные допущенными профессиональными ошибками.

То есть, на сегодняшний день не совсем понятно, против кого и на каком основании могут иметь регресс украинские страховщики в случае выплаты страхового возмещения по страховому случаю, связанному с утратой права собственности на недвижимость. Вряд ли титульное страхование получит развитие в Украине до того, как будет отлажена система государственной регистрации прав собственности на недвижимость. Более того, предпосылкой для серьезного развития титульного страхования в Украине, видимо, будет развитие страхования профессиональной ответственности юристов и должностных лиц, ответственных за регистрацию права собственности на недвижимость.

Следует отметить, что тормозом на пути развития титульного страхования в Украине является то, что ни существующая система регистрации права собственности на недвижимость, ни предполагаемая система государственной регистрации прав и обременений на недвижимость не предусматривают юридической фиксации дефектов права собственности при наличии таковых.

МИФЫ

Существует два мифа (или вида широко распространенных заблуждений), которые следует развеять:

Миф 1.

Риэлторы проводят проверку/экспертизу права собственности на недвижимость.

На самом деле, далеко не всякий юрист в состоянии адекватно проверить юридический статус объекта коммерческой или промышленной недвижимости, не говоря уже о риэлторах, которые не имеют специальной подготовки и опыта. На наш взгляд, те риэлторские фирмы, которые берутся за проверку права собственности на объекты коммерческой и промышленной недвижимости, просто не представляют уровень квалификации, который требуется для того, чтобы адекватно защитить интересы инвестора. Кроме того, следует принять во внимание, что риэлторы не несут ответственности за профессиональные ошибки, связанные с юридическими услугами.

Миф 2.

Титульное страхование заменяет юридическую проверку права собственности.

Титульное страхование никогда не заменяло и не сможет заменить проверку права собственности на объект недвижимости квалифицированным юристом. Дело в том, что титульное страхование осуществляется не вместо, а на основе юридической проверки. Целью юридической проверки является либо подтверждение отсутствия дефектов титула либо идентификация дефектов титула с оценкой соответствующих юридических рисков. Условия титульного страхования должны определяться содержанием заключения юриста, уровнем его квалификации, а также его профессиональной страховкой.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Довольно часто имеет место следующая ситуация:

– покупатель недвижимости и его юристы отлично понимают, что тот или иной дефект не порождает сколько-нибудь серьезной угрозы праву собственности;

– в то же время, структура сделки (в частности, система финансирования сделки) такова, что кто-то должен формально принять на себя риски, порождаемые юридическими дефектами. Покупатель обычно не желает этого делать;

– что касается юристов, то в их функции не входит советовать клиенту: следует или не следует ему принимать тот или иной риск;

– в отсутствие титульного страхования у покупателя есть только два пути: либо принимать на себя риски, либо отказаться от сделки. Консервативные инвесторы, особенно западные, обычно выбирают последнее.

На сегодняшний день достаточно много сделок по купле-продаже, залогу и даже аренде коммерческой недвижимости срываются из-за того, что покупатели, залогодержатели и арендаторы не хотят или не могут принять на себя риск утраты права собственности владельцем, порождаемый различными юридическими дефектами. Максимум, что могут сделать юристы, – это описать юридическую природу того или иного дефекта и оценить юридические риски. Однако юристы не могут управлять этими рисками – это дело страховщиков. Многие клиенты полагают, что переносят риски на юристов. На самом деле это заблуждение, причем как с формальной, так и с практической точек зрения.

Поэтому наличие такой опции как титульное страхование должно сделать многие сделки по покупке, залогу и аренде коммерческой и промышленной недвижимости более комфортными, а значит более осуществимыми для покупателей, залогодержателей и арендаторов.

фото: Александр Микула

Титульное страхование, как страховой продукт, имеет значительные перспективы, особенно в сфере коммерческой и промышленной недвижимости. С одной стороны, титульное страхование будет развиваться по мере становления системы государственной регистрации прав и обременений на недвижимость. С другой стороны, титульное страхование может в определенной степени сгладить несовершенства этой самой системы государственной регистрации прав и обременений на недвижимость, особенно на начальном этапе. Кроме того, как было сказано выше, для поступательного развития титульного страхования необходимо развитие страхования профессиональной ответственности юристов, роль которых сводится, по сути, к оценке правовых рисков дефектов права собственности.

Конечно, титульное страхование не есть панацея. Не следует думать, что титульное страхование устраняет дефекты права собственности или делает их появление невозможным. Титульное страхование также не устраняет риски утраты права собственности. Роль титульного страхования заключается в том, что после юридической проверки титула на недвижимость, появляется фигура страховщика, который вместо покупателя (залогодержателя, арендатора), за деньги последнего, принимает на себя риски. Поэтому, по аналогии с западными странами, эффективность титульного страхования как для страховых компаний, так и для их клиентов, будет определяться гармоничным сочетанием работы юристов по идентификации дефектов и их оценке и работы страховщиков по управлению рисками, порожденными такими дефектами.