Перспективы рынка недвижимости киева в 2007 году: прогнозы Депутатов Киевсовета


CP: Как вы оцениваете состояние рынка недвижимости Киева на конец 2006 года?
Михаил Голица: С точки зрения экономики 2006 год был успешным для строительных организаций и инвестиционных компаний, несмотря на то, что им пришлось пройти через повышение цен на энергоносители, металл, строительные материалы и пр.
В прошлом году в Киеве было построено 1,3 миллиона м2 жилья, а в нынешнем планируется 1,4 миллиона м2. Такой показатель близок к наивысшим достижениям в данной сфере, зафиксированным в 1987 году: тогда в столице было построено 1,487 миллиона м2 жилья. Разница состоит в том, что в конце 1980-х в четыре смены работали четыре домостроительных комбината, земельные участки отводились целыми массивами. Сегодня это преимущественно индивидуальные проекты.


фото: Олег Герасименко

Ценовая политика рынка недвижимости связана, в первую очередь, с объемами строительства. Не секрет, что в настоящее время спрос превышает предложение, и это формирует цену на недвижимость в Киеве (как в центре, так и на массивах).
В 2006 году наблюдалось снижение объемов инвестиций в жилищное строительство, за первое полугодие составившее 8% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. Это свидетельствует о том, что в перспективе могут появиться проблемы с объемами строительства жилья в столице. Тут есть разные причины, в частности, политические, среди которых, проблемы отвода земельных участков, нагрузка на строительные организации в виде объектов социальной сферы, нормативных отчислений жильем и т.д. При этом в Киевской области действуют очень низкие нормативы: отчисления в виде квадратных метров жилья составляют всего 5%, нет нагрузки в виде объектов социальной сферы и отчислений в другие целевые фонды. Поэтому инвестиционные компании и строительные организации уже присматриваются к рынку жилья в окрестностях столицы, хотя большая их часть, скорее всего, в область не пойдет.
CP: Почему на рынке недвижимости Киева практически нет иностранных инвесторов?
М.Г.: Проблема заключается в специфике иностранных инвестиций: зарубежные компании, как правило, работают не с собственными средствами (в отличие от украинских инвесторов), а с кредитными ресурсами.
Кроме того, у них достаточно громоздкая процедура менеджмента. Поэтому я не стал бы говорить о том, что иностранные инвесторы в ближайшее время придут в Киев. Возможно, казахские или российские компании, но, во всяком случае, не из дальнего зарубежья.
Как частные лица иностранцы – граждане США, Китая, других стран – вкладывают средства в строительство жилья, объектов недвижимости. По законодательству Украины, они имеют такое право.


Михаил Голица, заместитель главы КГГА, начальник Главного управления жилищного обеспечения
фото: КГГА

CP: Какой объем жилья был построен в 2006 году коммунальным предприятием «Житлоинвестбуд-УКБ»? Каковы планы на следующий год?
М.Г.: В 2007 году коммунальным предприятием «Житлоінвестбуд-УКБ» будет построено около 300 тысяч м2 жилья. Для сравнения: в 2005 – было возведено 306 тысяч м2, в 2006 – чуть меньше. Сейчас предприятие активно работает над строительством объектов социальной инфраструктуры. К примеру, строит школу, школу-сад, детские сады, детскую поликлинику на Позняках.
CP: Сколько социального жилья было построено в 2006 году? Каковы планы на 2007 год?
М.Г.: Учитывая программу «50х50» и льготные молодежные кредиты, в прошлом году построена 2651 квартира, или 102 тысячи м2. На 2007 год запланировано значительно больше – около 3 тысяч квартир, или 140 тысяч м2 жилья.
CP: С какой целью люди покупают квартиры у ККУП «ФК «Житло-Інвест» – для перепродажи или вложения средств?
М.Г.: Часто можно наблюдать такую картину, когда в построенных домах проданы все квартиры, оформлены все документы на право собственности, а окна не светятся. Эксплуатационные организации выставляют претензии по поводу отсутствия жильцов. Во многих случаях люди действительно покупают квартиры не для проживания, а для вложения средств или заработка.


Анатолий Коваленко, председатель комиссии Киевсовета по вопросам экологической политики, экс-глава Печерской райгосадминистрации
фото: КГГА

CP: Существует ли, по вашему мнению, на киевском рынке недвижимости конкурентная среда?
Анатолий Коваленко: На сегодняшний день на рынке недвижимости Киева конкурентная среда отсутствует. Взять, к примеру, 2006 год, когда было построено более 1 миллиона м2 жилья. Более половины его приходится на две компании – холдинговую «Киевгорстрой» и коммунальную «Житлоінвестбуд-УКБ». Конечно, нельзя говорить о монополии этих предприятий, но всегда можно предвидеть, что они договорятся об установлении той или иной ценовой планки – то ли на первичном рынке, то ли каким-то образом контролируя вторичный рынок.
Конец 2006 года ознаменовался, как мне кажется, необоснованно высокими ценами ны жилую недвижимость. Если анализировать причину их возникновения, это может быть длинный разговор, в том числе о создании в Киеве определенных монопольных структур.
CP: Рынок жилой недвижимости в столице насыщен?
А.К.: Если существуют такие заоблачные цены, которые сравнимы с ведущими столицами Европы, то думаю, что нет. Рынок можно считать насыщенным, если наблюдается тенденция постоянного снижения цен. А сегодня все происходит наоборот, причем повышение цен на недвижимость опережает инфляционные процессы, удорожание строительных материалов, энергоносителей. А если рост идет опережающими темпами, это говорит о том, что рынок еще далеко не насыщен, и спрос превышает предложение.
CP: Почему на рынке недвижимости Киева практически нет иностранных инвесторов?
А.К.: Отсутствие иностранных инвесторов во многом объясняется решениями Киевсовета об отводе земельных участков. Если эти решения и впредь не будут прозрачными, ни один серьезный инвестор в Киев не придет.
А те солидные инвесторы, которые уже работают в Киеве, покупают землю и недвижимость на вторичном рынке, чтобы не связываться с украинскими чиновниками.


Валерий Кодецкий, депутат Киевсовета, генеральный директор компании Ukrainian Development Partners
фото: Ukrainian Development Partners

CP: Ваши прогнозы относительно развития рынка недвижимости в 2007 году?
Валерий Кодецкий: Рынок недвижимости в Киеве находится на стадии динамичного развития. Аналитики Ukrainian Development Partners прогнозируют дальнейшую динамику его развития и отмечают возросший интерес у инвесторов – как внутренних, так и внешних.
Количественный рост рынка будет продолжаться как минимум два-три года. С усилением конкуренции темпы роста цен стабилизируются, повысится профессиональный уровень проектов. Рынок недвижимости перейдет в качественно иную стадию своего развития. У покупателя появится возможность выбора жилья – по планировочному и фасадному решениям, видам внутридворовых пространств, характеру отделки и т.д.
CP: Обоснованы ли, на ваш взгляд, прогнозы относительно обвала цен на жилую недвижимость?
В.К.: Считаю, что при наличии других альтернатив вложения финансовых средств, обвал цен уже произошел бы. Что мы наблюдаем на сегодняшний день – развитие всех секторов экономики Украины, рост доходов населения и стремление выгодно вложить свободные денежные средства. Самым доходным и защищенным способом такого вложения на сегодня выступают инвестиции в недвижимость. По моей оценке, обвала цен в ближайшие 3 года не будет. Скорее всего, темпы роста цен немного замедлятся.
CP: Почему на рынок недвижимости Киева не идут зарубежные инвесторы?
В.К.: Зарубежного инвестора пугают правила и риски развития проектов недвижимости в Украине, а также недостаточная прозрачность процедур, связанных с проектами недвижимости.
Зарубежные инвесторы и девелоперы уже не один год заявляют о своих амбициозных планах в отношении украинского рынка. Их приход затормозила двухлетняя, прежде всего, нестабильная политическая ситуация в стране, но, похоже, что этот период закончился. Первыми «ласточками» стали россияне, которые от заявлений уже перешли к реальным действиям. И это естественно, так как они приспособлены работать в условиях высоких рисков. Но соотношение доходности проектов недвижимости, несмотря на очень высокие риски, безусловно, привлекает и западных инвесторов. Их приход в страну – дело времени и, безусловно, нормативно-правовой базы. Появление зарубежных инвесторов будет ознаменовано новыми технологиями и услугами, появится возможность выбора и реальная конкуренция среди девелоперов, архитектурно-проектных организаций, строительных компаний, что повлияет на улучшение качества предоставляемых услуг.
Но сейчас самым оптимальным и реальным путем выхода на украинский рынок недвижимости для зарубежного инвестора является партнерство с местными компаниями.