Parkridge Retail Ukraine: «Украина в нашем FOCUS’Е надолго»

Commercial Property №11 (63) ноябрь 2008

Украинский рынок недвижимости вплотную приблизился к серьезным преобразованиям – уже сегодня происходит изменение состава и перераспределение сил его игроков. Одним из последних громких событий стал уход с украинского рынка крупного европейского девелопера – компании ECE. Однако, в то время, когда одни компании существенно, иногда даже радикально, корректируют стратегию деятельности на ближайшую перспективу, другие заявляют об активном развитии проектного портфеля, как, к примеру, компания Parkridge Retail Ukraine, принадлежащая международной группе Parkridge Holdings (Великобритания) и планирующая развитие в Украине ТЦ/ТРЦ под единым брэндом Focus. Компания предпочитает временно сохранять конфиденциальность в ряде вопросов, ссылаясь на положения о неразглашении информации в подписанных договорах, однако охотно рассказывает об уже освоенных рынках и дает прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости Украины. Интервьюером «СР» стал Дмитрий Сенниченко, управляющий директор компании Parkridge Retail Ukraine.

Текст: Татьяна Колчанова

CP: Сегодня звучит много разных заявлений, исходящих от девелоперских компаний, касательно кризисной ситуации на украинском рынке недвижимости. Какова Ваша позиция в этом вопросе?

Мы считаем, что существующую ситуацию нельзя охарактеризовать просто как наличие кризисных явлений. Это полномасштабный системный экономический кризис. Ситуация исключительно тяжелая, и ее масштабы многие компании еще не осознали до конца. Для Украины это первый настоящий кризис, и прогнозировать «выздоровление» в ближайшее время я бы не стал.

Однако на украинском рынке недвижимости наблюдаются как негативные, так и позитивные тенденции. Кризис ликвидности и недоверие к банковской системе во время первых крупных выплат по внешним долгам, накопленным во время избыточной ликвидности; отсутствие сделок купли-продажи жилья, которые «подкармливали» украинских девелоперов; несколько крупных банкротств в сфере недвижимости – это негативные явления. Серьезная коррекция цен на рынке земли и строительства, конкуренция в получении дорого финансового ресурса, уже сейчас выводящая девелоперов и финансистов на качественно новый уровень профессионализма, – однозначно позитивные моменты. Помимо этого, произойдет процесс «натуральной селекции», в результате которого с рынка исчезнут некомпетентные компании. Когда ситуация станет менее напряженной, откроется много возможностей для профессионалов, а конечный потребитель – житель Украины – получит возможность совершать покупки и проводить досуг в торгово-развлекательных центрах европейского уровня.

CP: Большинству компаний сегмента недвижимости довелось ощутить глобальные изменения на собственном бизнесе. Относится ли Parkridge Retail Ukraine к числу таких компаний?

Стратегические планы компании остались неизменными, однако тактические на ближайшую половину года были скорректированы. Компания пришла в Украину надолго и не собирается уходить с рынка при сложившихся обстоятельствах.

CP: Каковы Ваши прогнозы касательно дальнейшего развития ситуации на украинском рынке коммерческой недвижимости?

Ближайшие 7 месяцев будут отмечены «проседанием» рынка. Со второй половины 2009 года проявятся следующие процессы:

– усиление конкуренции среди профессиональных игроков;

– установление приемлемых цен на активы и строительные услуги после серьезной дефляции;

– подорожание долговых ресурсов;

– увеличение количества качественных инвестиционных продуктов, выводимых на рынок профессиональными девелоперами;

– выход на рынок специализированных девелоперских компаний и инвестиционных фондов.

CP: Расскажите более подробно о Parkridge Holdings, материнской компании Parkridge Retail Ukraine. Какие рынки являются стратегическими площадками для развития ее девелоперской и инвестиционной деятельности?

В середине 90-х годов прошлого века состоялась одна из крупнейших сделок десятилетия: международный логистический гигант ProLogis за 97 миллионов фунтов стерлингов купил Kingspark Group Holdings (Великобритания). Эта сделка и послужила началом деятельности компании Parkridge Holdings, которую в 1998 году основал Джон Катс (John Cutts), бывший собственник группы компаний Kings Park.

Parkridge Holdings впервые заявила о себе в Великобритании, где занималась девелопментом жилой и коммерческой недвижимости. На сегодняшний день компания насчитывает 12 подразделений с офисами в Великобритании (2 офиса), Италии, Испании, Португалии, Люксембурге, Франции, Польше (2 офиса), а также Болгарии, России и Украине.

В 2004 году были налажены партнерские отношения с компанией Morley Fund Mana-gement, входящей в состав международной группы по управлению активами Aviva Group, и создан совместный инвестиционный фонд объемом 200 миллионов евро для развития проектов логистики в Центральной Европе. В дальнейшем стратегическим партнером Parkridge Holdings стала компания ProLogis, скупающая проекты логистической недвижимости, реализованные нами в различных странах.

В 2007 году Parkridge Holdings продала свои акции в портфеле логистики (ряд объектов общей площадью около 500 000 кв. м, из которых 450 000 кв. м были сданы в аренду) компании ProLogis за 295 миллионов фунтов стерлингов. 

В настоящий момент деятельность Parkridge Holdings направлена на рынки Центральной и Восточной Европы, где она развивает проекты торговой недвижимости. Управление нашими действующими объектами осуществляет аффилированная компания Alfa Asset Management, головной офис которой находится в Польше. Примерно через год ее представительство откроется и в Украине.

CP: Почему для выхода компании в Восточную Европу была выбрана Польша? Какие факторы стали решающими для принятия данного решения?

Parkridge Holdings вышла на польский рынок четыре года назад. Польша стала своеобразной платформой для нашей экспансии в Украину и балканские страны. 

В феврале 2004 года для реализации проектов в Польше был организован Centaurus Fund с акционерным капиталом в объеме 425 миллионов евро. Средства фонда инвестируются в девелопмент ТРЦ под единым брэндом Focus Park. В Польше компания сконцентрировалась на городах с населением около 100 тысяч жителей. Результаты исследований показали, что около 30 таких городов не имеют качественных торговых и торгово-развлекательных центров, торговых парков, поэтому, как видите, перед нами широкое поле деятельности. За четыре года работы Parkridge Holdings стала крупнейшим девелопером ТРЦ в Польше. Сегодня в ее портфель входит 18 проектов торговой недвижимости на разных стадиях реализации.

Огромный опыт, наработанный компанией в польских региональных центрах, без сомнения, поможет нам в ходе дальнейшего развития на рынках Восточной Европы. 

Сегодня проекты, реализуемые в Центральной и Восточной Европе, оцениваются в 2,4 миллиарда евро. Parkridge Holdings инвестирует в страны с еще не сложившимся рынком (Польша, Россия, Украина, Румыния и Болгария). 

Согласно нашим планам, деятельность в странах Восточной Европы пополнит портфель компании примерно на 40-50 торговых центров.

CP: Каждая профессиональная девелоперская компания делает акцент на каком-то концептуальном элементе своей работы, к примеру, дизайне внутреннего пространства, оформлении прилегающей территории, наружном освещении и т.д. Расскажите о специфике проектов Parkridge Holdings.

Наша компания специализируется на реализации проектов торговой недвижимости особого направления, получившего название brownfield development. Данное направление подразумевает развитие проектов ТРЦ на месте нефункционирующих промышленных объектов. Международная команда архитекторов Parkridge Holdings имеет большой опыт концептуального планирования подобных объектов и ревитализации индустриальных площадок, расположенных как на окраинах, так и в центральных частях городов, с использованием наиболее интересных элементов докоммунистической промышленной архитектуры. Поскольку компания занимается развитием преимущественно тех территорий, где ранее располагалось промышленное производство, в работе над некоторыми проектами приходится воссоздавать утраченную привлекательность целых микрорайонов.

CP: Чем для вас является идеальный объект торговой недвижимости?

Торговый объект должен быть не только красивым и комфортным для проведения досуга, но и досконально продуманным с точки зрения технологии продаж, потребностей арендаторов, с удобными подъездными дорогами, транспортными развязками, достаточным количеством парковочных мест, грамотной схемой организации пешеходного движения и т.д. Особое внимание мы уделяем выразительным концептуальным решениям, подчеркивающим уникальность исторической архитектурной среды города.

Правильно организованный процесс концептуального планирования и коммерчески грамотные объемно-планировочные решения торговых галерей являются ноу-хау компании и важным фактором коммерческого успеха объектов Parkridge Holdings.

В процессе реализации проектов наша компания заботится о применении высоких стандартов качества и западных технологий, современных, долговечных, экологически чистых энергосберегающих материалов и оборудования.

CP: Расскажите о компании Parkridge Retail Ukraine. Чем был обусловлен ее выход на украинский рынок? Каких результатов деятельности можно ожидать в ближайшее время?

Parkridge Retail Ukraine – одна из компаний, принадлежащих Parkridge Holdings, специализирующаяся в области девелопмента и инвестиций, фокусируясь на реализации проектов торгово-развлекательных центров в центральных районах (Focus Mall) и ритейл-парков (Focus Grand) региональных городов.

Стратегическое решение о выходе на украинский рынок было принято акционерами Parkridge Holdings в конце 2007 года. По нашему мнению, Украина переживает фазу динамичного роста и структурных преобразований. Ее рынок открыт для международных инвестиций в девелопмент качественно новых, масштабных проектов. Более того, в недалеком будущем страна сможет претендовать на полноправное членство в Евросоюзе. 

Выход Parkridge Retail Ukraine на украинский рынок частично обусловлен запросами операторов, которые хотели бы развиваться на территории этой страны, однако не могут найти для этих целей качественные современные ТРЦ. Операторы, сотрудничавшие с Parkridge Holdings в Западной и Центральной Европе, знающие стандарты качества проектов ТРЦ нашей компании, будут сотрудничать с нами и в Украине. 

Для развития своих проектов Parkridge Retail Ukraine выбрала крупные города с населением не менее 300 тысяч жителей. На первой стадии инвестирования нам интересны рынки Донецка, Харькова, Одессы, Львова, Кривого Рога и т.д. 

Стратегия развития компании предусматривает открытие около 20 крупных объектов торговой недвижимости, общая площадь каждого из которых составит от 40 000 до 100 000 кв. м, в зависимости от численности городского населения. Пять ТРЦ планируется вывести на рынок уже в ближайшие 4 года. 

Мы верим, что 99% успеха в любом бизнесе – это специализация и фокус, поэтому собираемся развивать в Украине проекты торгово-развлекательных центров под единым брэндом Focus.

CP: Почему выход на украинский рынок планируется с региональных центров, а не столицы?

У компании нет намерений развивать проекты в Киеве. Основная причина – необоснованно завышенная стоимость земли. Через 5-7 месяцев, когда цены, как мы ожидаем, значительно упадут и рынок продавца сменится на рынок покупателя, возможно, мы пересмотрим нашу стратегию в отношении столицы.

CP: На украинском рынке Вы планируете развивать проекты «с нуля» или покупать их на определенной стадии развития?

В Украине мы собираемся развивать проекты только «с нуля». В реализации ТРЦ компания делает ставку на архитектурную концепцию и tenant-mix. 

Кроме того, сейчас в Украине мало квалифицированных, опытных проектировщиков и девелоперов торговой недвижимости, а, соответственно, нет и выбора качественных ТЦ/ТРЦ, которые были бы выставлены на продажу.

СP: Как Вы можете прокомментировать ситуацию, сложившуюся на земельном рынке Украины? По какой схеме компания намерена работать в этих условиях?

Земельные вопросы – самые проблемные для зарубежных игроков, начавших развитие в Украине. Краткосрочная аренда (до 25 лет) для нас, как и для других западных девелоперов, не представляет интереса. В любой стране Евросоюза при подписании договора купли-продажи участка после скрупулезной и комплексной его проверки покупатель платит около 5-15% от общей суммы сделки. Более того, деньги уплачиваются только в случае правильного использования участка в рамках существующего Генерального плана города и его целевого назначения. 

Следующий транш, но не более 50-60% стоимости, производится после разрешения на строительство. Полная стоимость участка выплачивается только после получения разрешения на эксплуатацию и регистрацию здания в БТИ. 

В Украине мы работаем по следующей схеме: после того как подходящий участок найден, компания структурирует его покупку. Мы вносим первоначальный платеж (advanced payment) в размере 10% общей стоимости, последующие выплаты осуществляются после полномасштабного анализа участка и получения разрешений на строительство. 

Нам интересны участки общей площадью 3, 4 или 5 гектаров (в зависимости от объемов населенного пункта), расположенные в центральной части города, непосредственно прилегающих к транспортным магистралям.

CP: Какие компании – локальные или международные – Вы видите своими партнерами в Украине?

Для развития своих проектов компания привлекает, прежде всего, профессионалов. Основная роль принадлежит международным организациям со значительным опытом реализации проектов ТРЦ в Европе. Мы сотрудничаем также с местными компаниями, которые лучше других понимают реалии локального рынка и готовы впитывать западный опыт, работая на результат, достойный гордости последующих поколений. 

Исследование украинского рынка проводили для нас компании Colliers International и CB Richard Ellis. Инженерно-геологические изыскания и технические исследования осуществляют украинские компании, проджект-менеджмент – международные, Thomas and Adamson, а также Tebodin.

Длительное сотрудничество в сфере структурирования финансирования (Capital Markets) связывает нас с компанией Jones Lang LaSalle, а с компанией Troika Dialog Ukraine – совместная работа над проектом. Юридическое сопровождение предоставляют такие компании, как «Саенко-Харенко», Deloitte, KPNG, Wragge. 

Вопросами сдачи в аренду будет заниматься агентство Lambert Smith Hampton, LSH (Великобритания), представительство которого уже открылось в Украине. С агентством мы сотрудничаем на постоянной основе во всех европейских странах.

CP: Как Вы можете оценить конкурентную среду в сфере девелопмента в Украине и Европе?

Конкуренцию в сфере украинского девелопмента трудно назвать цивилизованной. Причиной тому огромный неудовлетворенный спрос, готовый поглощать продукты низкого качества. Ситуацию усугубляет непрозрачная система контроля и передачи в собственность земельных ресурсов, отпугивающая профессиональных западных девелоперов. Не менее значимым фактором стала ситуация, сложившаяся в банковской сфере в 2006-2007 годы, когда банки получили возможность рефинансироваться по более низким процентным ставкам, предоставляя тем самым большое количество кредитов по значительно более высокой ставке, зачастую без учета качества проектов и бизнес-планов. Это позволило некомпетентным застройщикам возводить низкокачественные объекты, не привлекая дополнительный акционерный капитал.

Когда банковское финансирование станет более избирательным по отношению к заемщикам, а чрезмерно завышенные цены на землю приблизятся к отметкам, установленным в странах Западной и Центральной Европы, украинский девелопмент будет более привлекательным для международных игроков, выход которых оживит рынок и значительно повысит стандарты работы.

CP: Какие компании Вы считаете своими конкурентами в Украине?

В Украине у нас практически нет конкурентов среди локальных компаний: ни один местный игрок не имеет достойного опыта и команды для девелопмента торговых центров «третьего поколения» (качественно новый формат ТЦ). Нашими конкурентами на этом рынке могут стать только европейские игроки. В их числе – Multi Development, выход которой на украинский рынок для многих стал сигналом привлекательности капиталовложений.

CP: Назовите источники финансирования проектов Parkridge Retail Ukraine.

Финансирование проектов на первых этапах развития осуществляется за счет акционерного капитала компании – средств фонда, специально созданного для каждого нового рынка. Для реализации проектов в Украине акционеры создали фонд в объеме 300 миллионов евро.

Когда проект приближается к стадии строительства, компания привлекает заемное финансирование. Соотношение собственных и заемных средств в данной ситуации для Украины составляет 50/50, в то время как в Польше – 20/80.

ОБЪЕКТЫ И ПРОЕКТЫ, ВХОДЯЩИЕ В ПОРТФЕЛЬ PARKRIDGE HOLDINGS

Среди значимых завершенных и находящихся на стадии реализации проектов компании Parkridge Holdings можно назвать следующие:

Комплекс для отдыха Brighton Marina. Первый и самый крупный проект, реализованый Parkridge Holdings в Великобритании. Brighton Marina построен на территории, где ранее располагался спортивный комплекс David Lloyd и кинотеатр UGC. К существующему строению вдоль моря пристроено казино и здания общей площадью около 14 000 кв. м. В комплекс входят гостиницы, клубы, более 1000 элитных домов и квартир, а также 50 000 кв. м торговых площадей. В настоящее время Brighton Marina – одно из наиболее привлекательных мест для туристов на южном побережье Англии.

В 2003 году Brighton Marina стал лауреатом премии Property Week в номинации «Лучший большой проект редевелопмента зон для отдыха». 

Кинотеатр Millenium Cinema – британский проект, вышедший за границы архитектурных канонов. Это первый и до сих пор единственный в Великобритании кинотеатр цилиндрической формы. Полезная площадь этого объекта достигает 9000 кв. м. Новаторская для региона форма здания оказалась более выигрышной, чем классические архитектурные концепции.

Мультифункциональный комплекс Dickens Heath Village Center – уникальный для Великобритании комплекс, включающий 520 жилых (отдельные дома, элитные апартаменты) и коммерческих сооружений и представленный в трех основных частях: Market Square, Waterside и Garden Squares.

Знаковыми проектами компании Parkridge Holdings в Польше являются:

ТРЦ Focus Park, Rybnik – первый инвестиционный проект компании в Польше. Центр представляет собой развлекательно-торговую галерею, построенную на базе индустриальных нефункционирующих сооружений, расположенных в самом центре города Рыбник. Галерея Focus Park создана на месте пивоварни XIX века, где удалось сохранить солодовый цех, ставший неотъемлемой частью всего сооружения.

Трехэтажный центр, полезная площадь которого составляет около 42 000 кв. м, был открыт в сентябре 2007 года.

ТРЦ Focus Park, Bydgoszcz, открытый в апреле 2008, расположен в центре города на месте пересечения маршрутов общественного транспорта. Площадь двухэтажного торгово-развлекательного центра – 90 000 кв. м. Паркинг рассчитан на 1200 машиномест.

ТРЦ Focus Park, Zielona Gora создан на основе бывшего заводского комплекса Polska Welnа. Современный центр расположен в обновленных стенах завода. Помимо торговой, он выполняет также культурную функцию – здесь представлен триптих всемирно известного художника Рафала Облински (Rafal Oblinski), функционирует музей истории завода Polska Welnа.

ТРЦ представляет собой двухэтажную галерею площадью около 48 000 кв. м. Его открытие состоялось 23 сентября 2008 года.

ТЦ Multi Park, Swidnica общей площадью 10 400 кв. м был открыт совсем недавно – в июне 2008 года. 

Проекты, которые в данный момент находятся на стадии реализации и планируются к введению в эксплуатацию в Польше в 2009-2010 годах:

ТРЦ Focus Park, Gliwice – проект крупнейшей торговой галереи в Гливице. ТРЦ возводится в центре города, где ранее располагался сталелитейный цех. Сооружения центра площадью около 140 000 кв. м спроектированы таким образом, чтобы внутрь попадало много естественного света. Открытие галереи ожидается в 2010 году.

ТРЦ Focus Park, Jelenia Gora. Общая площадь торгово-развлекательного комплекса составляет 35 000 кв. м. Общая арендуемая площадь объекта – 17 500 кв. м. Открытие ТРЦ запланировано на вторую половину 2009 года.

ТРЦ Focus Park, Piotrkow Trybunalski. Общая площадь объекта – 75 000 кв. м. Его открытие запланировано на 2009 год.

Параллельно компания развивает несколько проектов офисной недвижимости:

Business centre, Lodz (18 680 кв. м) реализуется на участке площадью 5 гектаров. Первая очередь центра будет открыта в конце 2008 – начале 2009 года. 

Реализация проекта Business centre, Wroclaw ведется на участке площадью 12,5 гектара. Общая площадь объекта составит 66 000 кв. м, из которых 21 500 кв. м – площадь офисных помещений, 44 500 кв. м – складских. 

ДМИТРИЙ СЕННИЧЕНКО

фото: Иван Дадеверин