Въездной портал паркинга «Белый Кашалот» фото: Александр Демьянчук
Если рассмотреть ситуацию, сложившуюся в различных районах города, то видно, что наименее обеспечены стояночными площадями автомобили в центре города: в Печерском районе – лишь 21% всех автомобилей, в Подольском – 30%, непосредственно в центре – 2,4%. Лучше всего дела обстоят в Деснянском – 96% и Дарницком – 72,8% районах. Цены на парковочные места в районах киевских новостроек довольно стабильны. К примеру, в подземных паркингах новых проектов компании ГХО «Житло-Инвест» на Подоле машиноместа продаются по $7-8,2 тысячи. Намного выше цены на Печерске в доме по улице Панаса Мирного, 17, они составляют порядка $17-18 тысяч. В «спальных» же районах столицы за роскошь хранить свою машину непосредственно в паркинге дома нужно выложить порядка $3-10 тысяч (в зависимости от района). Хотя сегодня на окраинах, где дефицита земли как такового пока не существует, жители во многом предпочитают открытые автостоянки, или же оставляют автомобили во дворах домов. В большинстве своем дворы домов на массивах советской эпохи не предусматривали достаточного места для парковки автомобилей, поэтому автовладельцы занимают крайние правые полосы немагистральных автодорог. Такая ситуация на столичных массивах наблюдается повсеместно. Понятно, что Киев нуждается в развитии паркингов, и прежде всего – подземных. По данным заместителя начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА Андрея Тарнопольского, на сегодняшний день в Киеве насчитыватся уже 1 000 000 автомобилей, подавляющее большинство из которых не имеют надежного «места прописки» и ночуют на улицах либо во дворах домов в жилых массивах столицы. Исходя из этого, сейчас в КГГА разрабатывается программа строительства на жилых массивах наземных многоуровневых паркингов, так называемых «этажерок». В то же время, Андрей Тарнопольский заметил, что в жилых массивах Киева, созданных в 1960-1970 годах (например, на Борщаговке), земельных ресурсов для строительства подземных паркингов нет. Однако, выход из ситуации все-таки найден – КГГА вскоре планирует для таких районов объявить конкурсы по привлечению инвесторов для строительства подземных паркингов в 2-3 уровня под стадионами (например, школьными). «Каждый из них будет рассчитан на 140-150 машиномест. Мы сможем предложить инвесторам взять у города в аренду такие «подземные» земельные участки и развивать на них паркинги для сдачи в аренду или продажи конечным потребителям», – сказал Андрей Тарнопольский.
Строительная компания «Партнер» выиграла тендер на финансирование строительства подземного паркинга площадью 965 м2 около станции метро «Житомирская» в Киеве. Строительство подземного паркинга планируется на месте котлована непосредственно над станционным комплексом «Житомирской». Ориентировочная стоимость строительства м2 паркинга составляет 694,92 гривни + НДС (138,98 гривни).
ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ КИЕВ СЕЙЧАС В сентябре в Киеве был открыт первый полноценный подземный общественный паркинг в центре города с экзотическим названием «Белый Кашалот», построенный ООО «К.А.Н.». Он разместился под улицей Новый Проезд и Бессарабским кварталом. Паркинг рассчитан на 400 машиномест, его площадь составила 16 000 м2. Из «Белого Кашалота» существует несколько выходов, по которым можно попасть непосредственно в новый торгово-офисный комплекс «Мандарин Плаза», офисный центр «Доминант», а также в супермаркет «Фуршет», который в скором будущем будет работать круглосуточно, как и сам паркинг. Паркинг «Белый Кашалот» отличается от других существующих в Киеве подземных паркингов тем, что он автономно функционирует по отношению ко всем зданиям, которые обслуживает. Как отметил в разговоре с «СР» администратор паркинга Сергей Кернозенко: «В «Белом Кашалоте» установлены все необходимые инженерные системы – это автоматизированная система доступа (въезда и выезда), системы видеонаблюдения, вентиляции, электроснабжения, дымоудаления, а также пожаротушения. Сейчас для удобства клиентов устанавливаются «объемные» зеркала, которые обеспечат водителям больший обзор. Такие зеркала призваны увеличить обзорность на сложных участках движения транспорта, где ограничена видимость и существует опасность столкновений. Такие системы повсеместно используются на Западе. Помимо этого, дополнительно охрана паркинга круглосуточно наблюдает за тем, чтобы автомобиль уехал со своим хозяином. Уже сейчас решен вопрос с установкой на территории «Белого Кашалота» автоматов с кофе, сигаретами и т.д. Также не исключено, что в будущем мы откроем еще и автомойку». По словам Сергея Кернозенко, один час стоянки в паркинге «Белый Кашалот» владельцу автомобиля обойдется в дневное время 3 гривны, в ночное – 2 гривны. Также, по желанию, клиент может арендовать машиноместо. При этом месячная арендная плата составит приблизительно 750 гривен с учетом эксплуатационных расходов. Однако, таких паркингов как «Белый Кашалот», в Киеве – единицы. В основном застройщики и девелоперы не идут на строительство общественных паркингов, создавая подземные стоянки исключительно в связке с каким-либо торгово-офисным центром, либо жилым комплексом. Последний вариант внедрения в жизнь киевлян паркинга как комфортного, а главное безопасного места стоянки автомобиля использует, к примеру, компания HCM Property Management. Она уже имеет в активе два таких крупных проекта. Речь идет о подземных паркингах комплексов «Софийская Брама» и «Панорама», вместительностью 160 и 80 машиномест соответственно.
ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ КИЕВ СЕЙЧАС В сентябре в Киеве был открыт первый полноценный подземный общественный паркинг в центре города с экзотическим названием «Белый Кашалот», построенный ООО «К.А.Н.». Он разместился под улицей Новый Проезд и Бессарабским кварталом. Паркинг рассчитан на 400 машиномест, его площадь составила 16 000 м2. Из «Белого Кашалота» существует несколько выходов, по которым можно попасть непосредственно в новый торгово-офисный комплекс «Мандарин Плаза», офисный центр «Доминант», а также в супермаркет «Фуршет», который в скором будущем будет работать круглосуточно, как и сам паркинг. Паркинг «Белый Кашалот» отличается от других существующих в Киеве подземных паркингов тем, что он автономно функционирует по отношению ко всем зданиям, которые обслуживает. Как отметил в разговоре с «СР» администратор паркинга Сергей Кернозенко: «В «Белом Кашалоте» установлены все необходимые инженерные системы – это автоматизированная система доступа (въезда и выезда), системы видеонаблюдения, вентиляции, электроснабжения, дымоудаления, а также пожаротушения. Сейчас для удобства клиентов устанавливаются «объемные» зеркала, которые обеспечат водителям больший обзор. Такие зеркала призваны увеличить обзорность на сложных участках движения транспорта, где ограничена видимость и существует опасность столкновений. Такие системы повсеместно используются на Западе. Помимо этого, дополнительно охрана паркинга круглосуточно наблюдает за тем, чтобы автомобиль уехал со своим хозяином. Уже сейчас решен вопрос с установкой на территории «Белого Кашалота» автоматов с кофе, сигаретами и т.д. Также не исключено, что в будущем мы откроем еще и автомойку». По словам Сергея Кернозенко, один час стоянки в паркинге «Белый Кашалот» владельцу автомобиля обойдется в дневное время 3 гривны, в ночное – 2 гривны. Также, по желанию, клиент может арендовать машиноместо. При этом месячная арендная плата составит приблизительно 750 гривен с учетом эксплуатационных расходов. Однако, таких паркингов как «Белый Кашалот», в Киеве – единицы. В основном застройщики и девелоперы не идут на строительство общественных паркингов, создавая подземные стоянки исключительно в связке с каким-либо торгово-офисным центром, либо жилым комплексом. Последний вариант внедрения в жизнь киевлян паркинга как комфортного, а главное безопасного места стоянки автомобиля использует, к примеру, компания HCM Property Management. Она уже имеет в активе два таких крупных проекта. Речь идет о подземных паркингах комплексов «Софийская Брама» и «Панорама», вместительностью 160 и 80 машиномест соответственно.
ВАДИМ КУШНИКОВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ HCM PROPERTY MANAGEMENT Вадим Кушников, руководитель отдела недвижимости компании HCM Property Management фото: Александр Пивень
CP: Что из себя представляют паркинги «Софийской Брамы» и «Панорамы»? Эти паркинги – подземные. В «Софийской Браме» паркинг двухуровневый, в «Панораме» – одноуровневый. Внутри осуществлена разметка на стояночные места. Все проезды на паркинге и их въездные порталы выполнены в соответствии еще с «союзными» нормами: под разворот автомобиля «Волга», поэтому на наших паркингах нет тех проблем, о которых часто говорят в проектах других девелоперов. CP: Какие технологии были использованы в строительстве паркингов? Оба паркинга были построены с учетом самых последних зарубежных разработок в областях гидроизоляции, вентиляции, дымоудаления. Помимо этого, в наших паркингах установлены воздушные завесы, которые «тормозят» доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период. Так же, на въезде/выезде паркингов «Панорамы» и «Софийской Брамы» проложены «греющие» кабели, через которые отапливается поверхность въездных порталов, это позволяет избежать обледенения. Ну и, конечно же, есть круглосуточная охрана. Скажем так: паркинги «Панорамы» и «Софийской Брамы» мы делали «как для себя». CP: Сколько стоит одно машиноместо на ваших паркингах? Мы сознательно не предлагаем в аренду машиноместа в паркингах, мы их продаем. Сразу же отмечу, что стоимость одного места достаточно большая – $25-30 тысяч, в зависимости от расположения. Плюс, ежемесячно владелец машиноместа вносит плату за обслуживание. Но замечу, что проблем с реализацией у нас нет. Например, в «Панораме» уже все места купили, в «Софийской Браме», может, осталось еще 10-15 машиномест. И что они найдут своего владельца, мы не переживаем. CP: Ваша компания строит паркинги в комплексе с объектами недвижимости. Нет ли у вас в планах строительства общественных паркингов в центре или же «спальных» районах Киева? Пока что таких планов нет. Мы отдаем приоритет строительству паркингов в тех проектах, которые мы развиваем. Например, сейчас мы ведем строительство торгового комплекса «Олимпик Плаза» общей площадью 90 тысяч м2 перед НСК «Олимпийский», где планируем построить паркинг на полторы тысячи автомобилей. Нестандартным решением для него будет размещение паркинга на крыше здания.
АНДРЕЙ ОЛЕФИР, СПЕЦИАЛИСТ КОМПАНИИ TEBODIN ПО КОММЕРЧЕСКИМ ВОПРОСАМ Андрей Олефир, специалист компании Tebodin по коммерческим вопросам фото: Александр Демьянчук
CP: Какие технологии вы используете в реализации своих паркингов? Как правило, это технологии строительства подземных сооружений из монолитного железобетона, применение современных высокоэффективных гидроизоляционных материалов, уплотнителей, систем вентиляции, пожаротушения и пожарной сигнализации. Даже в том случае, если необходимой технологии нет у нас в Украине, она обязательно есть в офисе нашей компании в другой стране. Что касается общественных паркингов, то нам до сих пор не приходилось строить их в Украине. Более того, мы вряд ли взялись бы за подобный проект в отдельно взятом виде. Если же будет необходимость построить подземный паркинг в комплексе с, например, бизнес-центром, то наша компания легко справится с этой задачей. CP: Многие строители нарекают на существующие в нашей стране СНиПы и ГОСТы. Ваше мнение? 90% наших клиентов – западные компании. И если именно западная компания решила прийти в нашу страну и начать развивать недвижимость, либо построить офис-резиденцию, объект торговли – она хочет, что бы все соответствовало не только нашим отечественным нормам, но и международным. В этом случае мы применяем наиболее строгие из отечественных или западных стандартов. Кстати, наши нормы зачастую не менее строгие, чем западные. Украинская нормативная база в строительстве развита достаточно хорошо, хотя в ней существуют «белые пятна», связанные, как правило, с применением современных технологий строительства. В таких случаях использование международных стандартов неизбежно. Но при этом существуют сложности согласования таких решений в контролирующих органах. Помимо существующих согласовательных процедур, которые усложняют реализацию любого проекта, в частности, и строительство паркингов, «тормозят» этот процесс и технические аспекты, и экономическая целесообразность. Ведь паркинг – довольно сложное сооружение в техническом плане, и дорогое – в плане материальном. Поэтому цены, по которым продаются места в таких паркингах, достаточно высоки. В центре Киева, например, из-за плотной застройки, сложных инженерно-геологических условий, исторических и археологических особенностей требуется применение сложных инженерных решений и строительных технологий, прохождение специальных разрешительных процедур. Однако, если учесть, что за последний год количество автомобилей в Киеве выросло на 30%, необходимость развития подземных паркингов становится очевидной, как в спальных районах, так и в центре.
ОПЫТ МОСКВЫ Что касается российского опыта и, в частности, московского рынка паркингов, то северо-восточные соседи опережают нас с ощутимым отрывом. Сегодня в «белокаменной» как грибы после дождя растут многоэтажные открытые паркинги, так называемые «этажерки». Но наибольшим спросом и в Москве, как и во всем мире пользуются подземные гаражи и паркинги под домами или поблизости. В Москве стоимость одного машиноместа в открытой всем ветрам «этажерке» составляет приблизительно $3 тысячи, в отапливаемом многоэтажном гараже – в среднем $5 тысяч, в подземном гараже – около $10 тысяч. Стоимость «парковочного» машиноместа в рамках Садового кольца во дворах зданий доходит до $50 тысяч, в центре города цены на места в паркингах достигают $70 тысяч. Паркинг «Белый Кашалот» фото: Сергей Хитрый
В Москве уже несколько лет назад осознали, что запущенную болезнь лечить сложнее и дороже. Поэтому постановления о массовом строительстве гаражей для населения хоть и были приняты администрациями Киева и Москвы практически одновременно, дальнейшая их судьба сложилась по-разному. За первые три года реализации программы, начиная с 1996-го года, в Москве было построено 192 тысячи машиномест в гаражах и паркингах различных классов. В Киеве же программа была куда скромнее, планировалось вводить в эксплуатацию не менее 5 тысяч машиномест ежегодно, начиная с 1997 года, но и она практически не выполняется. Одна из причин – устарелая нормативная база. В Киеве проектирование гаражей и паркингов ведется еще по нормам ВСН 01-89 Минавтотранса СССР/РСФСР. Московским же проектировщикам облегчает жизнь специально разработанная нормативная база, дающая возможность ни чем не рискуя сделать строительство более дешевым. В частности, значительно снижает стоимость стального каркаса уменьшение предела огнестойкости колон до 0,75 часа, что исключает необходимость их облицовки. Эта нормативная база вполне могла бы быть узаконена и нашим отечественным Госстроем. Также, в отличие от городских властей Киева, московское правительство не стесняется проявляет свою активность в деле оказания помощи участникам реализации гаражной программы, имеющей в городе приоритетное значение и по важности приравненной к программе жилищного строительства. В Москве для реализации гаражной программы создан штаб в числе важнейших организационных мероприятий которого следует отметить: – создание координационных рабочих групп по комплексу проблем, связанных с проектированием и организацией строительства гаражей; – создание новой нормативной базы для проектирования стоянок легковых автомобилей индивидуальных владельцев; – введение системы льгот для участников программы, направленных на снижение себестоимости строительства; – снижение арендной платы на землю на период проектирования и строительства до 3% от базовой ставки арендной платы; – освобождение от оплаты долевого участия в строительстве инженерных сооружений в виде выдачи им компенсаций за это строительство от Департамента экономической политики правительства Москвы; – разрешение строительства гаражей-стоянок без осуществления инженерно-технических мероприятий гражданской обороны. Помимо этого в Москве уже выпущены дополнительные распорядительные документы: об упрощении оформления гаражей в собственность; по упорядочению (фактически по запрету) размещения металлических тентов типа «ракушка» и «пенал». При этом подтверждаются льготы на аренду земли под многоэтажными гаражами. Вышеперечисленное, как видим, лишь способствует цивилизованному развитию гаражной инфраструктуры Москвы. Поэтому, используя московский опыт, мы могли бы в ближайшие годы построить в нашей стране много таких же, а может быть и лучших паркингов.
ДАЖЕ ОДЕССА ВПЕРЕДИ Руководители Одесского горисполкома ведут переговоры с представителями американо-израильской компании «Ocean» о строительстве в городе целого ряда общественных многоуровневых подземных паркингов. По данным заместителя городского головы Одессы Леонида Сушкина, компания «Ocean» приобрела опыт строительства многоярусных подземных паркингов в одном из китайских городов, сходных по количеству транспорта с Одессой. Сумма инвестиций в строительство первого паркинга составит $500 тысяч.
В КИЕВЕ ЗАНИМАЮТСЯ САМООБМАНОМ? На сентябрьской сессии Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве будут строить только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно быть равным количеству квартир. Проекты жилых зданий, в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или подземный паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут. На первый взгляд, с принятием подобного решения столичные автовладельцы должны вздохнуть с облегчением, ведь теперь город берет на себя обязанность обеспечить их транспортное средство собственной «квартирой». Хотелось бы отметить, что это не первое постановление строить в Киеве дома лишь с паркингами. Ранее Киевсовет уже несколько раз принимал подобные решения. Правда, затем начинаются «исключения из правил». Например, паркинг в проекте может быть предусмотрен во второй очереди, или дом будет предназначен для инвалидов либо ветеранов, а им паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета – это чисто декларативное заявление, и оно не подтверждается нормативной базой, а значит – не имеет силы. К тому же, чтобы решение столичных властей стало действенным, необходимо для начала разобраться с имеющимся сейчас автомобильным фондом. Ведь существующих домов больше, нежели тех, что будут проектироваться и строиться. Рассказать о ситуации с парковками и строительством паркингов в Киеве мы попросили Вадима Файнина, главного инженера проектов Института «Киевинжпроект». CP: На ваш взгляд, что привело к тому, что сейчас в Киеве катастрофически не хватает парковок? Как раньше, так и сейчас мешает строить паркинги отсутствие современной нормативно-законодательной базы такого строительства. Существующая база 20-30-летней давности. У нас, например, в нормах написано, что автостоянка в здании на 20 машиномест должна иметь вентиляцию и отопление. Но ведь во всем мире уже идут по пути удешевления строительства стоянок! Строят «этажерки» без отопления, а что касается вентиляции, то она в сооружении осуществляется за счет атмосферного воздуха (а не установки относительно дорогостоящих систем, которые сказываются в дальнейшем на цене машиномест). Согласитесь, так строить дешевле. Не способствует развитию паркингового хозяйства города и ряд финансовых ограничений. Ведь паркинг – это капитальное сооружение, окупаемость которого растянута на много лет. К тому же, он требует значительных эксплуатационных расходов. А поскольку по правилам дорожного движения не запрещается сейчас ставить машину вдоль тротуара, на нем или во дворе дома, то нельзя гарантировать 100% наполняемость паркинга. В связи с этим возникает вопрос: кто будет заниматься их строительством? Вадим Файнин, главный инженер проектов Института «Киевинжпроект» фото: Александр Демьянчук
Для того, чтобы инвесторы заинтересовались развитием паркингов необходимо, как минимум, отрегулировать законодательную базу и на многоуровневые подземные, и на наземные паркинги, и на «этажерки». Затем нужно упростить процесс согласования и рассмотрения строительства. Также неплохо разработать соответствующую инвестиционную программу, которая бы привлекала инвесторов. Должны быть и дотации на строительство. В идеале действующая схема – это схема, в которой законодательная база «заставляет», а инвестиционная политика города «помогает». CP: Исходя из наибольшей загруженности автотранспортом центра и дефицита земли в нем, какой формат паркингов наиболее привлекателен? Нам нужны механизированные паркинги. Эти паркинги позволяют экономно использовать площадь, на ней можно разместить в 4-5 раз больше автомобилей, нежели на такой же территории обычного паркинга, в который автомобиль заезжает своим ходом. Но, к сожалению, механизированные автостоянки не позволяют сегодня строить наши устаревшие нормы. Вот еще одна причина, по которой необходимо менять отечественные строительные нормы. Кроме того, паркинги должны входить в первый, приоритетный комплекс строительства всех общественных и жилых проектов. Потому что до этого в проектах гостиницы «Украина», ТЦ «Глобус», банка «Ажио» на Красноармейской и в ряде других комплексов паркинг был предусмотрен во второй очереди. Но было понятно изначально, что второй очереди не будет. Одним словом, мы занимаемся самообманом. Например, гостиница «Театральная». В ее плане не было предусмотрено парковки. Она не может стать идеальным проектом, поскольку отсутствует элементарное – возможность припарковать автомобиль.
