ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА Как отмечает Юрий Нартов, глава отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», оценочная деятельность, подразумевающая определение стоимости актива независимыми лицензированными экспертами, которым доверяют как заказчик, так и другие игроки рынка, уже давно получила широкое распространение на западных рынках. Необходимость же проведения независимой оценки на украинском рынке, по словам эксперта, сегодня как никогда важна, поскольку именно она является одним из ключевых факторов, привносящих стабильность в работу рынка недвижимости: «Так как рынок недвижимости неразвит, непрозрачен и имеет незначительный объем транзакций, его игрокам чрезвычайно важно полагаться на экспертное мнение оценщика, которое в конечном итоге будет влиять на принимаемые заказчиком оценки решения. Ими могут быть решения продавать или не продавать актив, на какую цену ориентироваться, брать ли кредит в банке, и какова будет его величина под залог недвижимого имущества. Оценка также может проводиться при составлении бизнес-планов, подготовке финансовой отчетности, разрешении конфликтов в судах и т.д.». Проведение независимой оценки недвижимости является одним из ключевых факторов, привносящих стабильность в работу рынка фото: Олег Герасименко
Эту точку зрения поддерживает Сергей Белов, старший оценщик отдела стратегического консалтинга и оценки компании «Jones Lang LaSalle Россия»: «Во всем мире, где присутствует цивилизованный рынок недвижимости, процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью». В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. На основе этой оценки обеспечивается выполнение таких функций, как защита имущественных прав собственника и фискальная функция государства в части налогообложения. При купле-продаже, наследовании, дарении, страховании, передаче в залог недвижимости требуется профессиональная оценка имущества для защиты права собственности. Решение спорных вопросов в суде или арбитраже проводится также на основе официальной оценки объекта спора. Эксперты отмечают, что проведение независимой оценки способствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании – собственника объекта недвижимости, повышению ее кредитного рейтинга, становится одним из важнейших рычагов в построении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами. Кроме того, привлечение независимого оценщика позволяет снизить риски для каждой из сторон при совершении сделок, кредитовании, лизинге, антикризисном управлении, реорганизации, страховании и др. Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в СНГ, выделяет целый ряд случаев, при которых необходимо проведение оценки недвижимости: – операции по купле-продаже недвижимости или сдаче в аренду; – кредитование под залог объектов недвижимости; – внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций; – разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов; – ликвидация объектов недвижимости; – кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения; – страхование объектов недвижимости; – акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; – привлечение новых пайщиков и дополнительная эмиссия акций; – разрешение имущественных споров; – другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. При этом, по словам Ольги Архангельской, одной из наиболее распространенных целей оценки недвижимости в России на сегодняшний день является привлечение банковского финансирования в строительство нового объекта: «Банки предоставляют кредиты на приобретение существующих объектов, их ремонт или перестройку, а также строительство новых объектов. Каждая из этих целей может предусматривать использование различных методик для оценки стоимости одного и того же объекта». Евгений Куць, генеральный директор компании «Укринвестбуд», считает, что оценка коммерческой недвижимости необходима для реальной оценки стоимости объекта, наиболее эффективного ее использования, операций купли-продажи, перераспределения имущественных долей, оптимизации налогообложения, страхования, кредитования: «Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Она дает компании возможность представить широкой аудитории объективную информацию о своих объектах». В то же время, в отечественной практике применения оценки в сфере недвижимости можно выделить низкий уровень профессионализма заказчиков и, соответственно, культуры потребления. Комментирует Ольга Архангельская: «В современных условиях российского рынка оценка недвижимости находит целый ряд областей применений. Одной из сложностей в работе оценщика является тот факт, что при работе с потенциальным клиентом для определения объема работ по оценке и ее фактической цели бывает весьма сложно. Либо клиенты не знают, каким образом они будут использовать результаты оценки, либо не хотят об этом говорить. Очень часто на вопрос: «Для чего вам нужна эта оценка?», следует весьма общий ответ: «Для принятия управленческих решений». Хотя оценщику недостаточно такого ответа, чтобы определить целевое назначение оценки, эта фраза нередко встречается в отчетах в России, поскольку оценщикам зачастую не удается настоять на своем требовании – знать, каким образом будут использованы результаты их работы». При этом, как отмечают эксперты, основными заказчиками оценочных услуг выступают собственники объектов недвижимости, заинтересованные в их продаже, сдаче в аренду или в использовании в качестве залога, ведь нередко на проведении профессиональной оценки настаивают банки, в которых собственники недвижимости хотят получить кредит под залог имеющегося имущества.
ВИДЫ СТОИМОСТИ Кроме рыночной стоимости, в зависимости от конкретной ситуации у заказчика может возникнуть потребность определить другой тип стоимости объекта коммерческой недвижимости. Согласно международным стандартам оценки, кроме рыночной стоимости, существует еще 9 видов. Под стоимостью с ограниченным рынком подразумевается стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Стоимость замещения означает сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Эта сумма высчитывается в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства означает сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также с учетом износа объекта оценки. Стоимость при существующем использовании – это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Инвестиционная стоимость определяется исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Стоимость для целей налогообложения – это стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Ликвидационная стоимость рассчитывается исходя из стоимости объекта в случае, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на его утилизацию. Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие выше указанных стоимостей. Однако, как правило, речь идет о случаях особой заинтересованности покупателя в объекте оценки. В зависимости от конкретной ситуации возникает необходимость в определении одного из выше упомянутых видов стоимости. Например, при вынужденной продаже объекта коммерческой недвижимости рассчитывается ликвидационная стоимость, а при оценке объектов, подлежащих реконструкции, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. При этом рыночная и инвестиционная стоимости совпадают только в том случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.
ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В целом, отмечает Ольга Архангельская, «при оценке объектов коммерческой недвижимости применяются те же подходы, что и при оценке бизнеса: (1) доходный подход; (2) затратный подход; (3) подход рыночных сравнений. В рамках каждого из них существуют методы оценки объектов недвижимости, которые могут отличаться в зависимости от конкретных характеристик объекта, поставленных целей оценки и прочих факторов». По словам Сергея Белова, «при проведении оценки объектов коммерческой недвижимости предпочтение отдается доходному подходу – методу капитализации дохода, основанному на принципе ожидания, согласно которому типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от ее эксплуатации и от последующей продажи». Оценка проектов коммерческой недвижимости может проводиться на всех этапах их реализации фото: Олег Герасименко
Доходный подход оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости базируется на предположении, что стоимость определяется будущим доходом, который он принесет владельцу в течение определенного периода времени, а также рисками, связанными с его получением. При этом алгоритм доходного подхода в сфере коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов: 1. Оценка потенциального валового дохода на основе действующих на дату оценки договоров аренды с учетом их условий и продолжительности и/или анализа ставок и тарифов на дату оценки на рынке аренды для сравнимых объектов с учетом необходимых корректировок. 2. Оценка эффективного валового дохода, рассчитываемого как разность между потенциальным валовым доходом и скидкой на потери от неполной загрузки арендопригодных площадей и недополученные арендные платежи. 3. Оценка операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости; 4. Расчет чистого операционного дохода как разности между эффективным валовым доходом и операционными расходами. Затем, если имеет место постоянная или равномерно изменяющаяся во времени величина чистого операционного дохода, применяется метод прямой капитализации, при котором стоимость объекта коммерческой недвижимости рассчитывается по формуле: MV (Market Value) = I/K, где I – чистый операционный поток; K – ставка капитализации, отражающая рыночную норму прибыли на капиталовложения сопоставимого риска. «Для капитализации будущих денежных потоков в настоящую стоимость применяются метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи, – считает Сергей Белов. – Метод прямой капитализации основан на допущениях о том, что будущий доход будет поступать в виде регулярных платежей в течение бесконечного периода времени. При этом настоящая стоимость бесконечного потока доходов рассчитывается делением величины чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации». В тех же случаях, когда динамика будущих денежных доходов имеет нестабильный или неравномерный характер, используется метод дисконтирования денежных потоков, основанный на приведении разновременных затрат и финансовых результатов деятельности в будущем к моменту оценки с использованием ставки дисконтирования или требуемой нормы прибыли на капиталовложения со сравнимым риском. Нынешняя стоимость объекта коммерческой недвижимости методом дисконтированных денежных потоков определяется путем приведения к дате оценки прогнозного чистого операционного дохода. Стоимость же объекта в постпрогнозном периоде определяется методом прямой капитализации – как отношение чистого операционного дохода к прогнозируемой ставке капитализации. Сравнительный подход при расчете рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости основан на сравнительном анализе цен продажи и предложения объектов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом. При этом, как отмечают эксперты компании Ernst & Young, для объектов инвестиционной недвижимости, то есть объектов, предполагаемых на продажу, цены продажи и предложения объектов-аналогов, используемых для расчета справедливой стоимости, корректируются на величину коэффициента, учитывающего отличия в таких характеристиках между аналогами и оцениваемым объектом: условия и время осуществления сделки, месторасположение, качество и состояние помещений, функциональные характеристики и другие параметры. В целом, данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за недвижимость подобной полезности. Применение сравнительного подхода для оценки обосновано при наличии активного рынка продавцов и покупателей коммерческой недвижимости и достоверных данных о сделках. На сегодняшний день в Украине имеет место практически полное отсутствие рынка инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости, и даже в тех редких случаях, когда такие сделки заключаются, на рынок проникает минимум информации. В основе затратного подхода, используемого при расчете рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, лежит принцип замещения, в соответствии с которым осведомленный покупатель не заплатит за оцениваемый объект цену, превышающую расходы на создание аналогичного объекта, а для объектов инвестиционной недвижимости – величину расходов по приобретению свободного земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного исследуемому с точки зрения коммерческого использования. В рамках данного подхода стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется на основе затрат на воспроизведение точной копии данного объекта в первоначальном виде (стоимость воспроизводства) или затрат на строительство объекта, эквивалентного данному по своим функциональным характеристикам (стоимость замещения). Для определения стоимости объекта из стоимости воспроизводства (или стоимости замещения) вычитается накопленный износ (физический, функциональный и внешний), а затем к результату прибавляется стоимость земельного участка, который оценивается как незастроенный. Специалисты компании DTZ отмечают, что в сфере коммерческой недвижимости сравнительный и доходный подходы при оценке объектов наиболее распространены и используются намного чаще, чем затратный подход. При этом, по их словам, затратный подход чаще всего используется страховыми компаниями, поскольку полученная величина равна той сумме, которую они будут вынуждены возместить в случае потери недвижимости. Однако, согласно украинскому законодательству, необходимо провести оценку всеми тремя способами, и потом, на основе полученных результатов, прийти к окончательному выводу, или при отказе от одного из подходов аргументировать в отчете причины отказа. Как отмечает Ольга Архангельская, «очевидно, что у каждого типа покупателя недвижимости свои потребности и свои цели. Следовательно, преследуя различные цели, они используют различные подходы к оценке недвижимости. Для оценщика при работе над конкретным проектом первоочередной задачей является определение таких различий, а также соответствующих подходов к оценке. Например, сейчас в Москве существует четыре основные категории покупателей (инвесторов) коммерческой недвижимости: институциональные, частные, корпоративные и государственные. Можно разделить эти четыре категории на две, в зависимости от целей, которые преследуют инвесторы, и от подхода к оценке. Инвесторов может интересовать либо доходность на инвестиции, либо функциональное использование возможностей объекта. Первая из указанных весьма различных составляющих стоимости (доходность на инвестиции) соответствует целям институциональных и частных инвесторов, а вторая (функциональное использование) – корпоративных и государственных инвесторов. Методы оценки, используемые этими двумя группами инвесторов, могут быть найдены среди трех подходов к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и подход рыночных сравнений). Проведение оценки необходимо при операциях купли-продажи или сдаче недвижимости в аренду фото: Олег Герасименко
Покупатели объектов недвижимости, которых интересует максимальная отдача на вложенные средства, могут руководствоваться текущей доходностью или ожидаемой доходностью от объекта за счет повышения его стоимости в долгосрочной перспективе. В обоих случаях методы оценки стоимости объекта недвижимости относятся к доходному подходу. Инвесторы этого типа вряд ли будут серьезно оценивать возможность строительства замещающего объекта недвижимости для собственных нужд (принцип, на котором основывается затратный подход). Для такого инвестора также неважно, какую цену заплатили за подобные объекты другие инвесторы (это основа для подхода рыночных сравнений). Для этой категории инвесторов важен вопрос, когда они смогут возвратить вложенные денежные средства, а также какую дополнительную сумму они получат за тот риск, принимаемый ими на себя при покупке и управлении зданием. Инвесторы, которых прежде всего интересует использование объекта недвижимости (обычно это государственные и корпоративные инвесторы), применяют методы оценки, которые определяют сравнительные затраты на приобретение (получение) здания, обладающего необходимыми функциональными возможностями, и не концентрируются на доходности. Эти инвесторы используют затратный подход или подход рыночных сравнений. Оба подхода основываются на принципе замещения, согласно которому покупатель не может заплатить за объект недвижимости больше суммы, за которую он может получить аналогичный объект в течение разумного периода времени. Затратный подход предполагает постройку нового здания, а подход рыночных сравнений означает приобретение аналогичного здания, предлагаемого на рынке». В целом, по словам экспертов, рыночная стоимость коммерческой недвижимости зависит от двух основных параметров: – чистого операционного дохода, который получается после вычета из потенциального валового дохода потерь от незанятости площадей и операционных расходов; – риска недополучения этого дохода в течение прогнозного периода владения. Уровень этого риска выражается в ставке дисконтирования или общей норме отдачи, которая определяется как риск инвестиций в альтернативные проекты. «Стоимость коммерческой недвижимости определяется: физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями, месторасположением, инфраструктурой, окружением. Обычно стоимость коммерческой недвижимости очевидна для ее владельцев и покупателей, но после проведения оценочной экспертизы она может быть значительно скорректирована», – дополняет Евгений Куць.
ОТЧЕТ Процедура оценки завершается составлением отчета. Говорит Евгений Куць: «Отчет об оценке стоимости объекта должен включать в себя описание объекта оценки и оцениваемых прав, описание применяемой методики оценки (с использованием различных методов), анализ рынка и окружения объекта оценки, расчет итоговой стоимости объекта, выводы оценщика относительно направлений наиболее эффективного использования объекта. Отчет должен быть выполнен в соответствии с действующим законодательством». Согласно международным стандартам, нашедшим свое отражение в законодательстве многих стран мира, в том числе и Украины, отчет об оценке обязательно составляется в письменной форме. Ниже приведены основные требования к этому документу. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки. В случае, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости. В целом, в отчете должны быть указаны: – дата составления и порядковый номер отчета; – основание для проведения оценщиком оценки; – юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; – точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; – стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; – последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; – дата определения стоимости объекта оценки; – перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
РЕЦЕНЗИЯ ОЦЕНКИ В ряде случаев, как правило, по требованию заказчика оценки или по инициативе самого оценщика может проводиться рецензирование отчета об оценке. При этом, если заказчиком оценки является орган государственной власти любого уровня или местного самоуправления, рецензирование отчета проводится в обязательном порядке. Согласно украинскому законодательству, рецензирование отчета об оценке имущества может осуществлять оценщик, имеющий не менее чем 2 года опыта практической деятельности по оценке, а также экспертные советы, созданные саморегулирующимися организациями оценщиков для контроля качества услуг своих членов. Стоит отметить, что согласно как украинским, так и международным стандартам оценки, рецензирование предполагает экспертный анализ эффективности методов и процедур оценки, использованных оценщиком, а также реальности сделанных им допущений. Если же заказчика интересует мнение рецензента относительно итоговой величины оценки объекта недвижимости, то необходимо проведение дополнительной оценки с полным спектром исследований, подготовкой полного отчета об оценке и соответствующей оплатой.
УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ «На сегодняшний день на украинском рынке достаточно много лицензированных оценщиков, однако, как правило, заказчик сталкивается с проблемой выбора качественного оценщика, результатам работы которого будут доверять. Например, банковские учреждения имеют списки фирм оценщиков, с которыми они работают постоянно. Данные списки предлагаются клиентам банка, которые затем самостоятельно ведут переговоры и определяют ту фирму, которая будет оценивать залоговое имущество. В некоторых случаях, банк может настоять на кандидатуре того или иного оценщика, – говорит Юрий Нартов. – По причине наличия огромного количества компаний, которые предоставляют оценочные услуги на рынке, конкуренция между оценщиками довольно высока. Однако, следует заметить, что и спрос на данный вид услуг значителен, поэтому крупные оценочные фирмы всегда имеют заказы». Согласно опросу, проведенному компанией «Юниправэкс», к основным факторам, влияющим на решение заказчиков при выборе оценщика, можно отнести следующие (по 10-балльной шкале): – Деловая репутация – 9,7. – Профессионализм /опыт/ компетентность – 9,5. – Отзывы / рекомендации заказчиков – 9,3. – Соотношение цена/качество – 9,1. – Длина клиентской цепочки – 7,5. – Адекватность психологического контура заказчику/общий язык – 7,2. – Соблюдение условий конфиденциальности – 5,9. – Наличие необходимого ресурса и масштаб ранее выполненных проектов – 4,4. – Признание оценщика всеми участниками рынка/авторитет – 3,6. – Другие факторы – 2,2. При этом на отечественном рынке оценочных услуг в сфере коммерческой недвижимости основными факторами конкурентной борьбы остаются стоимость проведения оценки и ее срок. В итоге, демпинг, заказная оценка и низкое качество услуг, по мнению экспертов, остаются главными проблемами этого рынка. Тем не менее, все чаще заказчики обращают свое внимание на такие неценовые факторы, как имя и репутация оценщика на рынке, международное признание, качество выполняемых работ, история работы и уровень доверия, определенная специализация и т.д. При этом, по словам Сергея Белова, основными поставщиками оценочных услуг для сферы коммерческой недвижимости в Украине и России являются: – Консалтинговые компании, специализирующиеся на предоставлении услуг в области финансового, налогового, юридического и прочего консалтинга и, в том числе, предлагающие услуги по оценке. – Оценочные компании, специализирующиеся в предоставлении услуг по оценке бизнеса и, в том числе, предлагающие услуги по оценке недвижимости. – Консалтинговые компании, предлагающие полный комплекс услуг по недвижимости – исследования рынка, управление проектами и недвижимостью, инвестиционные услуги, агентские услуги, оценку. В целом, эксперты отмечают крайне низкий уровень отечественных оценщиков: «Международным стандартам могут соответствовать немногие оценщики, работающие сегодня в сфере коммерческой недвижимости России и Украины», – говорит Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Россия». Сергей Белов дополняет: «Проблема качества оценочных услуг в России стала настолько актуальной, что в настоящее время для ее решения был принят и предпринимается ряд шагов. В ближайшие два-три года возрастет количество работ по экспертизе оценки. Кроме того, правительство РФ приняло решение о переходе с 1 января 2006 года от лицензирования оценочной деятельности к ее саморегулированию. После внесения поправок в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» функции регулирования и контроля перейдут к саморегулируемым организациям (СРО)».
СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ Одним из ключевых условий отношений между оценщиком и заказчиком является стоимость услуг. Как отмечают эксперты компании DTZ, стоимость оценки зависит от того, насколько сложной является сама процедура, что определяется следующими факторами: размер объекта, его расположение, физическое состояние, функциональное использование, юридические вопросы, которые должны быть рассмотрены в процессе оценки. По словам Сергея Белова, «стоимость оценки зависит от сложности объекта, а в итоге – от времени и количества специалистов, вовлеченных в работу. Итоговая стоимость определяется на основе почасовых ставок работы оценщиков». Все эксперты однозначно утверждают, что прямая привязка стоимости услуг по оценке к стоимости самого объекта оценки отсутствует, поскольку это допущение формирует определенные предпосылки для завышения итоговых показателей для повышения вознаграждения. Однако, на практике такая зависимость все же существует, так как более дорогой объект, как правило, предполагает больший объем работ по оценке. Именно поэтому профессионализм и реноме оценщика являются одним из ключевых конкурентных преимуществ на рынке оценочных услуг.
ОСОБЕННОСТИ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ОЦЕНКИ «Если делать некие обобщения, – говорит Юрий Нартов, – то зарубежные заказчики подходят более серьезно к данному вопросу, принимая во внимание опыт и репутацию оценщика, а также дают оценщику всю необходимую информацию и время для определения стоимости своих активов. Отечественные же заказчики зачастую требуют оценку «на вчера», не предоставляют всей затребованной информации по причине ее отсутствия или по соображениям конфиденциальности, а также пытаются влиять на финальный результат оценки. Однако бывают и исключения, когда ситуация может быть совершенно противоположной. С одной стороны, отечественные методы оценки максимально согласованы с западными, то есть методология в основном идентична и приемлема как для локальных, так и зарубежных заказчиков. Однако, с другой стороны, большую роль играют не только методики, но и допущения, используемые оценщиками. Так, при правильном подходе к оценке, но использовав некорректные ставки, цены, уровень заполняемости объекта оценки или другие параметры, оценочная стоимость будет неправильной. Разумеется, при низкой прозрачности рынка недвижимости оценщикам не всегда удается найти адекватные количественные данные, а также объекты-аналоги, которые можно использовать для сравнения с объектом оценки. Именно на эти факторы отечественные оценщики не всегда должным образом обращают свое внимание, что неизбежно сказывается на итоговом результате. Еще одним фактором профессионализма оценщика является его незаангажированность и четкие моральные принципы в ответ на предложения заказчика «нарисовать цифру», что на отечественном рынке случается довольно часто. За исключением ряда оценочных компаний, которые дорожат своей репутацией и не ориентируются на возможность максимизации текущего дохода, на отечественном рынке очень часто можно встретить оценщиков, которые, в погоне за заказами, грешат тем, что идут на уступки своим заказчикам при расчете стоимости». В качестве проблем развития рынка оценочных услуг в России Яна Кузина отмечает: «Сложно оценить правовые риски, доход от аренды не всегда легально фиксируется, существует неопределенность относительно перезаключения стоимости договоров на аренду земельных участков». Все эти факторы в полной мере можно отнести и к украинскому рынку.
