В силу нехватки качественных помещений, непрерывного увеличения спроса и, как следствие, непрекращающегося роста арендных ставок, а также более коротких сроков окупаемости по сравнению с таковыми в странах Европы, рынок коммерческой недвижимости Украины до наступления кризиса был очень привлекательным как для зарубежных, так и для украинских компаний.«Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по количеству вложенных прямых иностранных инвестиций операции с недвижимостью заняли второе место после финансового сектора среди всех отраслей Украины. Их доля составила 13,5% от общего объема инвестиций – более $5 миллиардов (данные платежного баланса Украины, подготовленного Национальным банком Украины), – комментирует Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости Ernst & Young. – Данная тенденция свидетельствовала о значительной привлекательности рынка недвижимости для иностранных инвесторов, а также об увеличении количества присутствующих на украинском рынке зарубежных игроков».СЦЕНАРИИ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ УКРАИНЫМировой финансовый кризис в кратчайшие сроки внес коррективы в формирование инвестиционных стратегий всех без исключения игроков рынка недвижимости и наложил отпечаток неопределенности на его развитие в будущемфото: ИВАН РУДЮКМировой финансовый кризис в кратчайшие сроки внес коррективы в формирование инвестиционных стратегий всех без исключения игроков рынка недвижимости и наложил отпечаток неопределенности на его развитие в будущем. Как уже неоднократно упоминалось во многих источниках, в данный момент потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, поскольку прогнозировать развитие рынка недвижимости сегодня чрезвычайно сложно. «Все будет зависеть от длительности глобального финансового кризиса, а также от способности отечественной экономики преодолеть его негативные последствия, – комментирует Элеонора Мельник. – На данный момент ведущие экономисты и консультанты страны выделяют три возможных варианта развития украинской экономики в условиях мирового кризиса: оптимистичный – мировой кризис уже достиг своего пика и вскоре произойдет восстановление рынков; пессимистичный – кризис будет затяжным и его последствия неизвестны; третий вариант (наиболее вероятный) – кризис продлится еще порядка 2-3 кварталов, а затем начнется постепенное возобновление темпов развития экономики страны».Кроме мирового финансового кризиса, причиной оттока зарубежных капиталов из Украины стала политическая нестабильность в стране, а также сложности регуляторных и земельных процедур, при этом риск политической нестабильности особенно тяжел, поскольку не подлежит страхованию. Иностранные инвесторы и девелоперы неоднократно заявляли, что без наличия связей и поддержки украинского партнера решить большинство вопросов, связанных с приобретением недвижимости и получением разрешительной документации практически невозможно. А неуверенность в том, кто завтра будет у власти и с представителями какой из политических сил стоит формировать партнерские отношения, заставляет зарубежные компании отказываться от выхода на рынок недвижимости Украины до момента стабилизации политической системы.СТРУКТУРА РЫНКА ИНВЕСТИЦИЙИзначально структура украинского рынка инвестиций в девелопмент недвижимости была представлена преимущественно украинскими компаниями. Однако с начала XXI столетия быстрые темпы развития экономики Украины и рынка недвижимости в частности привлекали все больше зарубежных инвесторов, число которых на украинском рынке увеличивалось из года в год.По словам Элеоноры Мельник, «до недавнего времени основными игроками рынка недвижимости в Украине выступали частные, преимущественно отечественные инвесторы (wealthy individuals). Со временем все более активными на рынке недвижимости становились крупные финансово-промышленные группы (ФПГ), владеющие значительными портфелями земельных активов. Последние начали свою деятельность еще в 90-е годы и на данный момент представляют собой крупные промышленные структуры, в состав которых входят предприятия различных секторов экономики, например, химической, металлургической, машиностроительной и др. Владея значительными финансовыми активами, ФПГ начали рассматривать иные доходные отрасли экономики, одной из которых выступил сектор недвижимости».Если говорить о зарубежных инвесторах на украинском рынке недвижимости, то они представлены частными и институциональными инвесторами. «Частные инвесторы готовы входить в проект на ранних этапах, которые требуют минимальных затрат, и одновременно с высокими рисками обеспечивают более высокий уровень возврата инвестиций. Институциональные инвесторы по своей природе очень консервативны и не готовы нести высокие риски, довольствуясь меньшим возвратом на вложенный ими капитал, – утверждает Юрий Нартов, управляющий директор компании Colliers International (Украина). – Ввиду сложившейся сегодня экономической ситуации, институциональные инвесторы не присутствуют на нашем рынке, следовательно, рассчитывать на привлечение их капитала в проекты коммерческой недвижимости не приходится по причине высокого уровня риска».ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯДо начала кризиса основными источниками финансирования проектов недвижимости были собственные средства девелоперских компаний, привлеченный капитал (средства частных инвесторов, инвестиционных фондов), проектное финансирование, либо финансирование с помощью комбинации различных вариантов.Что касается частных инвесторов и инвестиционных фондов, начиная с осени 2008 года, в большинстве своем они не готовы принимать участие в финансировании украинских девелоперских проектов, особенно на начальной стадии их развития. Комментирует Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине: «Большинство компаний сейчас не готовы входить в проекты на начальных этапах получения разрешительной документации, учитывая неадекватную стоимость, рискованность данного процесса, а также невозможность определить его временные рамки. 2009 год, по крайней мере, его первые 2-3 квартала, не будут продуктивными с точки зрения финансирования девелоперских компаний, особенно в Украине – финансирование самого строительства проекта является экономически нецелесообразным из-за повысившихся страновых рисков Украины и значительно увеличившейся стоимости заемного капитала. Финансирование будет доступно только для самых качественных и устойчивых в долгосрочной перспективе проектов».«КРИЗИС ОТБРОСИЛ РЫНОК К ПЕРИОДУ НАЧАЛА 2000-Х ГОДОВ, КОГДА РЕЧИ О ЦИВИЛИЗОВАННОМ ПОДХОДЕ К ПРОДАЖАМ НА РЫНКЕ НЕ БЫЛО, НИКТО НЕ ДУМАЛ О СТАВКЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ, УРОВНЕ ДОХОДНОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДАХ, А ЗДАНИЯ ПРОДАВАЛИСЬ ПО КВАДРАТНЫМ МЕТРАМ»Невзирая на сложившуюся непростую ситуацию, некоторые инвесторы все-таки готовы вкладывать капитал в девелопмент проектов в Украине. Наталья Стельмах утверждает: «Некоторые частные инвесторы по-прежнему готовы инвестировать в девелопмент в Украине, а именно в приобретение качественных продуктов с продвинутыми стадиями разрешений: офисные центры среднего размера, среднеформатные ТРЦ в столице и регионах с наиболее здоровой экономической базой». Если до недавнего времени инвесторы в погоне за высокой доходностью уделяли мало внимания таким параметрам как качество проекта, функциональность и способность быть конкурентоспособным в долгосрочной перспективе, именно проекты, соответствующие этим требованиям, будут пользоваться спросом в краткосрочной перспективе. Компании, имеющие возможность входить в девелопмент в условиях экономического спада, могут получить значительные преимущества от данной ситуации в будущем. Они смогут реализовать свои проекты в условиях пониженной конкуренции, что позволит получить дополнительный доход на вложенный ими капитал.По информации экспертов рынка, в значительной мере поменялись ожидания инвесторов касательно доходности девелопмента коммерческой недвижимости в Украине: сегодня этот показатель находится на уровне 30-40% годовых, ранее же составлял около 15-20%.Последние несколько лет альтернативным источником финансирования проектов для украинских компаний стало первичное размещение акций на фондовых биржах (IPO), которое было доступно немногим, поскольку требует тщательной и долгосрочной подготовки компании. Однако сегодня по ряду объективных причин этот источник альтернативного привлечения капитала перестал быть актуальным. «Компании, которые выходили на фондовый рынок, в большинстве случаев предлагали в рамках своего проектного портфеля земельные площадки с проектами, то есть будущие выгоды. В сегодняшних же условиях шанс получить финансирование имеют лишь готовые проекты, – утверждает Юрий Нартов. – Однако при любых условиях рынок IPO будет закрыт для украинских компаний в течение ближайшего года-двух».Неперспективность привлечения финансовых средств с помощью IPO в ближайшее время для украинских компаний подтверждает также Наталья Стельмах: «Наша компания не видит потенциала возобновления активного привлечения капитала с помощью IPO, дополнительного или частного размещения акций. Компании могут продавать свои доли, однако уровень цен вряд ли будет для них привлекательным».ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕКроме мирового финансового кризиса, причиной оттока зарубежных капиталов из Украины стала политическая нестабильность в стране, а также сложности регуляторных и земельных процедурфото: ИВАН РУДЮКАктивно развивающийся рынок проектного финансирования во второй половине 2008 года перешел в стадию стагнации. Банки уверяют, что сворачивание услуги проектного финансирования носит временный характер, и прогнозируют ее восстановление одновременно со стабилизацией ситуации в экономике, когда возобновятся инвестиции в строительную сферу.В число банков, активно предоставлявших услуги проектного финансирования в докризисные времена, входили «Укрэксимбанк», «Райффайзен Банк Аваль», «Надра Банк», ОТР Bank, «Укрсоцбанк», «УкрСиббанк», VAB Банк, «Альфа-Банк» (Украина), «Правэкс-Банк», «Диамантбанк». Однако в данный момент количество банковских учреждений, предоставляющих данный вид услуг, свелось к минимуму. Многие из банков, к примеру, «Надра Банк», «Диамантбанк» и другие, прекратили работать по схеме проектного финансирования и закрыли департаменты, созданные специально для работы с девелоперами. Среди немногих банков, предлагающих услугу проектного финансирования, но уже на новых условиях, – «Укрсоцбанк», «УкрСиббанк», ОТР Bank, Swedbank.Эксперты рынка подтверждают, что доступ к банковскому кредитованию для большинства игроков рынка оказался закрытым. По словам Юрия Нартова, «многие девелоперские компании сегодня не в состоянии получить банковский кредит по ряду причин, основная из которых – отказ банков финансировать проекты, либо слишком дорогое обслуживание банковского кредита, что делает проект нерентабельным».Более того, по словам Натальи Стельмах, «европейские банки, владеющие самыми большими банками в Украине, находятся сейчас под большим давлением «уменьшать долю долгового финансирования» и возвращать капиталы (deleverage) в свои страны для стимулирования родных экономик. Европейский банк реконструкции и развития открыто предостерегает об очевидных рисках такой политики, так как развитие стран Восточной Европы последнюю декаду было профинансировано именно за счет банков «старушки-Европы». В 2009 году активными кредиторами останутся только единичные большие банки и в очень ограниченных объемах. 21 января иностранные банки, активно присутствующие капиталом на рынке развивающихся стран, в том числе и Украины, обратились за поддержкой и просьбой о выделении дополнительных средств к Европейскому Центробанку именно для возобновления активного кредитования развивающихся стран».Эксперты отмечают, что те немногочисленные банки, которые готовы осуществлять проектное финансирование, выдвигают чрезвычайно жесткие условия девелоперам. Изменения условий в сфере проектного финансирования коснулись всех аспектов данной услуги: процентных ставок по кредитам, сроков кредитования, требований к залогам и заемщикам. Рассказывает Илья Луньо, директор департамента проектного финансирования Swedbank: «На данный момент одним из требований договора проектного финансирования является участие заемщика собственными средствами в размере не менее 45-50% от общей суммы проекта, в то время как до кризиса большинство проектов предполагало участие около 30%». Более того – в зависимости от специфики проекта и решения банка составляющая собственных средств девелопера может превышать 50%. При этом, по словам Вадима Шапировского, партнера компании Aladdin Group, даже при соотношении 50%/50% достичь договоренности с банками девелоперам непросто.Если раньше банки были готовы финансировать практически любой проект, то сегодня требования банка к заемщику и реализуемому проекту сильно возросли. «Например, одним из условий выдачи кредита на развитие проекта некоторые банки называют наличие предварительно подписанных договоров аренды (так называемых pre-lease agreements) на более 30% площадей в будущем объекте, что в сегодняшних условиях нереально, – комментирует Юрий Нартов. – Ведь даже в лучшие времена практика подписания предварительных договоров аренды не была сильно распространена на киевском рынке коммерческой недвижимости».Эксперты отмечают также значительный рост ставок по кредитам для девелоперских проектов, которые к концу 2008 года достигли 25% в гривне.Ужесточение условий проектного финансирования коснулось и обеспечения залога, в качестве которого ранее мог выступать договор аренды на землю. Сегодня же полноценным предметом залога может стать только земля, находящаяся в собственности девелопера. «Основное требование к залогу – возможность быстрой реализации с наименьшими потерями в цене. Сегодня залоги оцениваются исходя из рыночной конъюнктуры, поэтому цена большинства из них упала. Требуемый коэффициент покрытия на данный момент составляет 1:3», – комментирует Илья Луньо.Более скрупулезным стало отношение и к самим заемщикам: банки очень внимательно изучают кредитную историю, репутацию и портфель реализованных проектов клиента. При этом банк скорее отдаст предпочтение крупной компании с диверсифицированным портфелем объектов в различных сегментах недвижимости, являющейся частью мощной финансово-промышленной группы или холдинга, нежели сравнительно небольшой организации, специализирующейся на реализации проектов в одном сегменте.ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИАльтернативным вариантом привлечения инвестиций для развития проектов служит продажа уже готовых объектов, находящихся в портфеле девелоперской структуры. По мнению экспертов, в кратко- и среднесрочной перспективе инвесторы будут готовы приобретать функционирующие объекты с гарантированным денежным потоком. Велика вероятность, что такие объекты будут приобретаться инвесторами через покупку долговых обязательств компаний, потерпевших дефолт, причем их стоимость будет значительно ниже рыночной. «Продажа готового объекта – это один из вариантов привлечения инвестиций. Как правило, типичный девелопер не держит объект недвижимости в собственности, а продает его с целью привлечения капитала в последующие проекты, – комментирует Юрий Нартов. – Однако сегодня требования покупателей к возврату на инвестиции возросли, соответственно, стоимость инвестиционных объектов снизилась. Таким образом, продавать готовые объекты будут лишь те, кто находится в критической ситуации».Говоря об инвестиционных сделках, эксперты не берутся прогнозировать ставку капитализации, по которой они будут заключены, принимая во внимание нестабильность рыночной ситуации. Вполне объяснимыми являются ожидания инвесторов относительно увеличения ставок капитализаций во всех сегментах коммерческой недвижимости, однако прогнозирование уровня ставок капитализации усложняется также тем, что при их расчете используется показатель арендных ставок, уровень которых также непросто предположить в сложившейся ситуации.«КАПИТАЛ ДОЛЖЕН РАБОТАТЬ, И ПОСЛЕ СТИХАНИЯ ШТОРМА НА ГЛОБАЛЬНЫХ ФИНАНСОВЫХ РЫНКАХ КАПИТАЛ СНОВА БУДЕТ ИСКАТЬ РАЗМЕЩЕНИЕ»«В дальнейшем, учитывая ситуацию на национальном и мировых рынках, наиболее вероятными покупателями инвестиционных продуктов в Украине, скорее всего, будут российские и зарубежные инвестиционные фонды, – утверждает Элеонора Мельник. – Это объясняется наличием у них значительных преимуществ, которые в условиях мирового финансового кризиса становятся как нельзя кстати. Первоочередными преимуществами инвестиционных фондов выступают возможность привлечения средств из различных источников, а также высокий уровень диверсификации рисков между основными участниками фонда».ПРОДАЖА КОМПАНИЙОдним из вариантов спасения компаний, владеющих портфелем девелоперских проектов, но для которых доступ к финансированию, необходимому для завершения начатых проектов, оказался закрытым, одним из способов привлечения инвестиций может стать продажа доли или компании в целом. «В 2009 году вероятными могут стать сделки по приобретению девелоперских компаний, преимущественно небольших, которые до начала кризисного периода довольно успешно функционировали на рынке недвижимости, но не обладали собственным капиталом, а работали на базе заемного финансирования, – утверждает Элеонора Мельник. – Они могут являться выгодным приобретением, особенно для зарубежных инвесторов, в частности, венчурных фондов, выступая удобным средством выхода на новый рынок, так как подобные компании знают специфику внутреннего рынка и имеют опыт работы на нем, что позволит избежать ряда возможных ошибок на незнакомом рынке».ОБРАТНО К НАЧАЛУ 2000-Х ГОДОВАльтернативным вариантом привлечения капитала может стать продажа готовых объектов, но не в качестве предмета инвестиционных сделок, а через продажу квадратных метров. Так, по словам Вадима Шапировского, «кризис отбросил рынок к периоду начала 2000-х годов, когда речи о цивилизованном подходе к продажам на рынке не было, никто не думал о ставке капитализации, уровне доходности и инвестиционных фондах, а здания продавались по квадратным метрам».ЕСТЬ ПОВОД ДЛЯ ОПТИМИЗМАИ хотя в данный момент украинские девелоперы не располагают ни одним легкодоступным источником финансирования, не стоит терять оптимизма. В любом случае, кризис продлится не вечно. Мировая структура денежной массы поменялась, однако деньги не имеют свойства исчезать в никуда, более того – они должны постоянно находиться в обороте. «Капитал должен работать, и после стихания шторма на глобальных финансовых рынках капитал снова будет искать размещение, – резюмирует Наталья Стельмах. – Поэтому после увеличения спроса на существующие и таким образом наименее рисковые объекты, со временем возобновится спрос и на девелоперские проекты».Стоит также отметить, что одной из тенденций, присущих кризисному и посткризисному периоду, является массовый выход инвесторов из виртуальных финансовых инструментов и фокус на объектах инвестирования, обладающих реальными характеристиками и ценностью. На этом фоне недвижимость представляет особый интерес, так как она является одним из самых надежных инструментов долгосрочного сохранения и приумножения средств. Подтверждением служат слова Натальи Стельмах: «Недвижимость статистически всегда являлась более стабильным вариантом сохранения и приумножения капитала, чем, к примеру, акции».
