Отечественная индустрия развлечений: на пороге нового этапа

«Дивосвіт» – один из трех крупных развлекательных комплексов, работающих в столице
фото: Олег Герасименко

Времена, когда успешные торговые комплексы создавались без развлекательно-досуговых элементов уходят в прошлое. Теперь отсутствие зон отдыха и развлечений могут позволить себе лишь небольшие объекты торговли. В крупных форматах торговых центров развлекательный сегмент является одним из обязательных «якорей», относящимся в существующей классификации якорных арендаторов к «генерирующим активность» и направленным на привлечение максимально широкого сегмента посетителей из существующей ниши. Несмотря на то, что главным недостатком отрасли развлечений в понимании украинского бизнеса все еще остаются высокие капиталовложения и низкая рентабельность, время, когда девелоперы будут бороться за уникальные развлекательные объекты, постепенно приближается. Уже сегодня во всех проектируемых торговых комплексах индустрию досуга и отдыха не обходят вниманием, а в условиях конкуренции, когда погоня за сроками окупаемости уйдет на второй план, она неизбежно окажется в центре внимания.


ЭВОЛЮЦИЯ РАЗВЛЕЧЕНИЙ
Два звена эволюционной цепи в истории современной коммерческой недвижимости Украины – торговые и торгово-развлекательные центры – стоят почти рядом. Около четырех лет потребовалось на то, чтобы перейти от обособленных торговых комплексов к формату торгово-развлекательных центров. На интенсификацию отрасли досуга и отдыха эксперты отводили еще меньше времени: судя по прошлогодним прогнозам, уже в 2006-2007 году должен был произойти очередной виток в ее развитии – существенное увеличение удельного веса развлекательных площадей.
Однако революционных изменений пока не наблюдается, на что есть свои причины. Развитие сферы развлечений замерло на фоне общего спада рынка торговой недвижимости Киева. Напомним, что в 2005 году на столичный рынок был выведен только один торговый центр («Арена Сіті», GLA – 8 тысяч м²). Аналогичная ситуация ожидает город и в конце 2006 года. Однако, очередная «волна появления крупных объектов торговой недвижимости» уже перенесена экспертами, как минимум, на конец 2007 – 2008 год (по крайней мере, на этот период заявлено открытие ряда крупных торгово-развлекательных объектов: ТРЦ «Троицкий», многофункциональный комплекс «Эспланада», «Квадраты» на Перова, Троещине, Вырлице и Лесном, и др.).
В настоящий момент, по оценкам отечественных экспертов, рынок развлечений в Украине проходит период становления. Из 21 профессиональных ТЦ и ТРЦ в столице (объекты полезной площадью свыше 5 тысяч м²), по мнению специалистов компании Colliers International (Украина), определению ТРЦ соответствуют только шесть: «Караван MegaStore», «Магеллан», «Ритм», «Променада», «Аладдин» и «Метрополис». В конце 2005 года к ним присоединился «Терминал» в Броварах.
В числе ставших уже традиционными развлекательных составляющих ТРЦ – сетевые многозальные кинотеатры и игровые автоматы, боулинг и бильярд, фуд-корты и концептуальные рестораны. Растущую популярность приобретают игровые зоны. Одновременно довольно активно развивается такой сегмент развлечений, как компьютерные клубы. К примеру, в ТЦ «Метроград» компьютерный клуб Samsung C-Club поглотил дискотеку. Его успех обеспечивается за счет проведения международных соревнований, уровня оборудования и ценовой политики.
Своеобразным «must» для всех торговых центров стали фуд-корты, а в крупных ТЦ – детские игровые комнаты. Эксперты отмечают тенденцию расширения «стандартного набора» операторов развлекательных элементов ТРЦ. Сегодня зоны досуга и отдыха в проектируемых ТРЦ, как правило, не обходятся без фитнес-центра, казино, диско-клуба. Живой интерес у населения вызывают всевозможные аттракционы – альпинистские горки, ледовые катки и роллердромы. Однако, ледовый каток в ТРЦ «Караван», альпинистская гора в ТРЦ «Аладдин», крытый картинг в ТРЦ «Терминал» (Бровары) считаются пока уникальным предложением.
Во-первых, интерес к ней падает или растет в зависимости от благосостояния населения. Во-вторых, эксперты до сих пор не дают однозначного ответа на вопрос, разделяют ли посетители ТРЦ процессы осуществления покупок и проведения свободного времени в зоне развлечений и возникает ли прямой синергический эффект при введении в состав ТРЦ развлекательных компонентов. Некоторые специалисты отмечают, что большая часть клиентов индустрии развлечений не настроена на шоппинг – дескать, отдых и покупки – слишком разные в психологическом отношении процессы. Впрочем, это не уменьшает значимости развлекательной отрасли в ТРЦ как генератора потоков посетителей для ознакомления с товарным ассортиментом.


ОСОБЕННОСТИ ОТРАСЛИ
По словам Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «зона развлечений в структуре киевских ТРЦ занимает в среднем 15-50% общей полезной площади». То, что в большинстве существующих торговых объектах развлекательный сектор не впечатляет внушительными размерами, эксперты объясняют ограниченностью площадей самих торговых объектов (до 20 тысяч м²). Впрочем, в последнее время заметна тенденция укрупнения строящихся ТРЦ (более 40 тысяч м²) и, как следствие, – увеличения общей площади их развлекательной составляющей. Среди характерных тенденций, по словам Галины Малиборской, можно выделить также укрупнение форматов самих операторов развлечений. Так, растут мощности мультиплексов: если сейчас среднее количество залов в многозальных кинотеатрах Киева – 3,1, то в запланированных к открытию в ближайшие два года – 5,2. Среди революционных на киевском рынке – проект 14-зального мультиплекса компании «Мультиплекс-Холдинг» по Московскому проспекту. Увеличиваются и размеры современных компьютерных клубов, способных принимать до 150 человек. Прогресс наблюдается и в индустрии боулинга: со времени первых клубов количество дорожек выросло в среднем до 18-24. В то же время, по этому показателю Украина в десятки раз отстает, к примеру, от России, где местные операторы давно и успешно соревнуются за установление рекордов в создании самых крупных боулингов.
С точки зрения девелопера, операторы индустрии развлечений являются достаточно сложными арендаторами. Себестоимость строительства развлекательных площадей превосходит аналогичные показатели для торговых (за счет высокой технологичности и большого количества площадей общего пользования), при этом арендные ставки, как правило, существенно ниже. По словам Галины Малиборской, «за исключением игровых автоматов и казино, развлечения платят одну из самых низких арендных ставок по ТРЦ – в среднем от $8 до $15 за м². Ввиду огромных начальных инвестиций некоторых операторов (например, боулинга) и заинтересованности девелопера в их размещении на территории ТРЦ, иногда применяется практика предоставления арендатору первоначального льготного периода при плате аренды. Для некоторых операторов, в частности кинотеатров, может также использоваться подход к оплате аренды как процент от оборота. В мировой практике для кинотеатров эта цифра составляет около 8-12%.
Как в мире, так и в Украине, эксплуатационные расходы для операторов развлечений рассчитываются по особым схемам. Обычная практика – приведение суммарных расходов на 1 м² арендованной площади – не учитывает высокого уровня потребления электричества, вентиляционных систем, канализации. Поэтому для расчетов либо используются повышенные коэффициенты, либо ставятся счетчики для отдельно взятого оператора и плата взимается по факту».


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Наполнение развлекательного сегмента в крупнейших ТРЦ Киева
Название	Общая площадь, м2	Развлекательная инфраструктура
ТРЦ «Аладдин»	16 000	Роллердром, альпинистская стена, фитнес-центр, дискотека, кинотеатр, игровая комната для детей, фаст-фуд, кафе-бар, ресторан, 4-зальный кинотеатр («Линия Кино»).
ТРЦ «Караван MegaStore»	42 000	Каток, боулинг-клуб, бильярд-клуб, 5-зальный кинотеатр («Одесса-Кино»), детская комната, солярий, салон красоты, фудкорт.
ТРЦ «Магеллан»	30 000	3-зальный кинотеатр («Линия Кино»), боулинг-клуб, рестораны быстрого питания, детские игровые зоны.
ТРЦ «Мандарин Плаза»	18 100	Кафе-клуб, рестораны.
ТРЦ «Метрополис»	30 000	Боулинг-клуб, бильярд, 3-зальный кинотеатр («Линия Кино»), Интернет-кафе, детская площадка, рестораны быстрого питания.
ТРЦ «Променада Центр»	40 000	Зоны отдыха, ресторанный дворик, детский игровой зал. В проекте – 6-зальный кинотеатр.
ТРЦ «Ритм»	24 000	Бильярд-клуб, боулинг-клуб, диско-клуб, компьютерный клуб, игровые автоматы, детские комнаты, кафе, рестораны, солярий, фитнес-клуб, салон красоты.
ТРЦ «Универмаг Украина»	38 000	4-зальный кинотеатр («Одесса-Кино»), кафе, ресторан, боулинг.
Развлекательные комплексы Киева
Название	Общая площадь, м2	Развлекательная инфраструктура
ЦСД «Дивосвіт»	7200	Аттракционы, ТВ-студия, виртуальные симуляторы, игровые детские площадки, 4D кинотеатр, зал компьютерных игр, тематические кафе.
РЦ «Ультрамарин»	18 350	6-зальный кинотеатр («Баттерфляй»), кафе, зал игровых автоматов, два зала боулинга, бары, ресторан, казино, детская комната.
РК «Тропикал Парк»	2000	Игровая комната, кафе, детские аттракционы, многоуровневый детский лабиринт, игровая площадка, игровые автоматы, дискотека, кафе для детей.

ТАБЛИЦА: СР
Многие операторы развлечений ставят специфические архитектурные и инженерные требования к помещениям: по площади, допустимым нагрузкам на пол, шагу колонн, дополнительным системам вентиляции и отопления – все это может ощутимо повысить стоимость строительных работ. Особого внимания, по мнению консультантов, требует зонирование территории комплекса и схема размещения объектов досуга. С одной стороны, развлекательную зону часто рекомендуют аккумулировать на верхних этажах, однако целесообразность определяется в каждом конкретном случае. Среди прочих рекомендаций – размещение зоны развлечений на максимальном удалении от входных групп и вертикальных коммуникаций. Как правило, характеристикой успешного ТРЦ считается отсутствие в нем «мертвых» зон. С этой целью можно эффективно использовать «малогабаритные» и «мобильные» развлечения. Отличным способом задействовать неудобные для торговли площади считается размещение Интернет-кафе. Игровые зоны актуальны около фуд-корта, боулинга либо бильярда.
Отрасль развлечений характеризуется и специфическими особенностями целевой аудитории.


ВЕНТИЛЯЦИЯ В ТРЦ: СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ ГАРАНТИРУЮТ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ


Александр Мазур, директор компании «ЭБМ-ПАПСТ Украина»

Любой торгово-развлекательный центр нуждается в эффективной системе вентиляции. Чтобы обеспечить высокую рентабельность и долговечную работу оборудования, владельцы зданий и строительные организации должны выбирать современное энергоэффективное вентиляционное оборудование. Применение такого оборудования позволит избежать высокого уровня шума, который возникает при работе вентиляторов, а главное – сберечь значительные средства за счет экономии электроэнергии.
Например, вентиляторы немецкой компании ebm-papst, которые мы поставляем на украинский рынок, имеют высокий КПД (70-90%) и при этом потребляют до 50% меньше энергии, по сравнению с аналогичными продуктами. В результате, снижаются эксплуатационные расходы и растет рентабельность.
Достижение такого эффекта происходит за счет применения инновационных технологий, в первую очередь, электронно-коммутируемых вентиляторов и систем на их основе. Главное отличие ЕС-систем от обычных заключается в том, что в них управляющая электроника интегрирована непосредственно в двигатель. Это гарантирует полный контроль над потреблением энергии и точную поддержку необходимых параметров. Более того, система автоматически регулирует свою мощность, в зависимости от уровня температуры, давления, влажности, задымленности или других характеристик. Кроме того, такая система имеет очень компактные размеры.
Например, перспективным решением является система крышных вентиляторов с регулированием давления. При использовании в системе вентиляции ТРЦ обычных вентиляторов нет возможности поддерживать эффективность работы на постоянном уровне. При этом шум, возникающий при работе вентиляторов понижает качественный уровень комфортного пребывания посетителей в ТРЦ. В торговых центрах существуют пиковые нагрузки, коэффициент эксплуатации вентиляторов в течение дня изменяется. С другой стороны, из-за отсутствия регулирования локальная система вентиляции не может быть использована по мере необходимости. В результате происходит нерациональное потребление электроэнергии. Централизованная система вентиляции на основе крышных ЕС-вентиляторов позволяет существенно снизить потери электроэнергии и повысить уровень комфорта, получить максимальную управляемость с возможностью ее включения в общую систему мониторинга оборудования ТРЦ, а также контролировать работу через Интернет.
Различные модификации электронно-коммутируемых вентиляторов и систем на их основе уже широко распространены за рубежом и признаны специалистами. Например, за последние 2 года ЕС-изделия производства ebm-papst получили 8 международных наград.


БЕДЫ «ОДИНОЧЕК»
Сегодня в столице работает 3 крупных развлекательных комплекса – «Ультрамарин», центр семейного досуга «Дивосвіт» и детский развлекательный центр «Тропикал Парк». Иногда к ним относят и комплекс «Арена Entertainment», функционирующий параллельно с ТЦ «Арена Сіті». Самостоятельные РЦ в Киеве, по меркам специалистов, до сих пор считаются уникальными, несмотря на то, что «первая ласточка» («Ультрамарин») появилась еще два года назад и концептуально предлагает достаточно известный киевлянам набор развлечений: мультиплекс, два боулинг-клуба, бильярд, дискотека, казино, кафе, ресторан самообслуживания и детскую игровую площадку. Уникальность объекта заключается, собственно, в том, что впервые все эти развлечения были сконцентрированы в одном месте на площади 20 тысяч м². Зато концепция центра «Дивосвіт» действительно не имеет аналогов в Украине. В ее основе лежит развлекательно-познавательный принцип: в здании пять этажей – «пять миров», каждый из которых представляет определенную тематическую зону и в хронологическом порядке воссоздает эпоху зарождения и существования Земли. Первый Мир («Мир до Homo Sapiens») включает аттракцион «Диво райд» – поездка в специальных кабинках сквозь пространство доисторической эпохи. Второй Мир («Мир Homo Sapiens») – «эпоха первобытного человека» – тут находится кафе «Кухня кроманьонца» и Центр ремесел. Третий Мир («Мир высоких технологий») сосредоточил виртуальные трехмерные стимуляторы, развивающие игры и многоуровневый детский городок-лабиринт. В Четвертом Мире расположены спортивные аттракционы LAZER BLAST и 4D кинотеатр «Дивокіно». И, наконец, Пятый Мир («Космическая реальность») представляет собой многофункциональный зал Sky-Hall для проведения культурно-массовых мероприятий.
Впрочем, эксперты отмечают, что финансовая успешность развлекательных центров в Киеве пока весьма призрачна. По мнению Виталия Бойко, заместителя генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», уникальность концепции в настоящее время еще не означает прибыльности подобного бизнеса. Столичная практика показала трудности получения доходов с площадей в центрах досуга, лишенных территорий для шоппинга. Девелоперу трудно найти арендаторов под такой проект, готовых платить высокие ставки аренды, что, соответственно, вызывает проблемы с его окупаемостью.
Как отмечает Виталий Бойко, на данном этапе наиболее выгодными с точки зрения рентабельности являются торговые объекты с вкраплением развлекательного сектора. Операторов индустрии досуга отпугивает невысокий уровень платежеспособности населения и перспектива низкого оборота на фоне значительных капиталовложений. По результатам исследований компании «Украинская Торговая Гильдия», среднестатистический украинец ежемесячно тратит на развлечения 1,5-2% от общей суммы расходов (в среднем по регионам она составляет 800-1000 гривен на члена семьи). То есть, ежемесячный «развлекательный бюджет» по Украине составляет около $4 на человека, тогда как в западноевропейских странах этот показатель достигает $1000.
Уровень арендных ставок для основных развлекательных объектов в Украине, по данным «Украинской Торговой Гильдии», следующий: кинотеатр – $15/м², боулинг – $17/м², каток – $5-7/м², ресторан – от $20 до $70-80/м². «Создание развлекательных центров для девелопера в настоящее время не эффективно. Учитывая себестоимость оборудования, налогообложение, расходы на эксплуатацию, окупаемость инвестиций в развлекательный бизнес составляет примерно 10 лет. Это мало кого интересует», – считает Виталий Бойко.
Своеобразным «спасением извне» и катализатором украинской индустрии развлечений может стать выход на украинский рынок крупных зарубежных сетевиков. В развитых странах практически нет различия в окупаемости торговых и развлекательных объектов, но существует другая особенность: рынок развлечений здесь находится на стадии насыщения, поэтому «непаханное укранское поле» представляет для западных операторов потенциальный интерес.
По словам Виталия Бойко, такая ситуация сложилась, к примеру, в киноиндустрии США: существенное сокращение прибыльности американских кинотеатров вызвано растущей популярностью домашних систем. Ожидается, что эта стремительно нарастающая конкуренция выведет ряд американских киносетей на целый ряд рынков, в том числе украинский. Канадской корпорацией IMAX уже заявлены планы к 2008 году открыть два 3D-кинотеатра в Украине. Среди иностранных сетевиков, проявивших интерес к нашей стране, – крупнейшая в мире сеть VIABowling, балтийский оператор казино Olympic. Сейчас эксперты «Украинской Торговой Гильдии» отмечают интерес к Украине со стороны польских инвесторов, а также представителей западноевропейских стран – Франции, Англии, Германии. Приход международных игроков на ненасыщенный украинский рынок, по мнению большинства специалистов, положительно повлияет не только на количественные, но и на качественные изменения в отечественной индустрии досуга.


БУРНОЕ БУДУЩЕЕ
Дальнейшее развитие автономных развлекательных центров, по предположениям некоторых специалистов, не является отдаленной перспективой. Неоспоримое преимущество развлечений в том, что они представляют собой часть быта, а значит, пользуются перманентным интересом у потребителей. Проблема может заключаться в платежеспособности населения либо в способности операторов представить доступные предложения. Рынок же в целом характеризуется существенным потенциалом. По мнению Андрея Миргородского, члена совета директоров компании «XXI век», развлечения вне ритейла имеют будущее в среднерыночной перспективе – 3-5 лет. «Бизнес в Украине так или иначе будет диверсифицироваться. Сегодня инвестируют, как правило, в то, что дает максимальную прибыль. В каком-то смысле мы сейчас находимся на этапе первоначального накопления капитала, когда все самые агрессивные действия ориентированы на объекты, представляющие наибольший интерес с точки зрения окупаемости – коммерческую недвижимость, жилье. Но, по мере насыщения рынка, инвесторы начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе и в развлекательные комплексы. Должно пройти время. Через пару лет в Киеве появятся крупные центры развлечений, по крайней мере, начнут развиваться как проекты. Я абсолютно убежден, что на этом можно зарабатывать деньги. Доходы будут скромнее, но достаточны для того, чтобы это направление было интересно с точки зрения бизнеса», – считает Андрей Миргородский.
Помимо автономных развлекательных центров, перспективное направление индустрии досуга в Украине, и в столице в том числе, – размещение крупных парков аттракционов, игролендов и досуговых комплексов возле акваторий. Так, в Киеве уже ведется работа над несколькими проектами, предполагающими освоение прибрежных зон. По аналогии с набережной на Оболони, готовится создание променадной зоны отдыха вдоль Днепровской Набережной, на территории от моста Метро до пешеходного моста.
Разработана концепция грандиозного (по украинским меркам) проекта многофункционального комплекса Dnipro Riverfront на Набережном шоссе: предусмотрено создание прогулочной зоны европейского уровня, вдоль которой будут построены различные кафе, рестораны, боулинги, небольшие кинотеатры, а также развлекательные объекты с культурно-образовательной нагрузкой – частные театры и музеи. Другой готовящийся проект – многофункциональный комплекс в составе «Левобережного общественного центра» предполагает обустройство зоны отдыха вдоль набережной Днепра со строительством аквапарка и системы плавучих причалов. Кстати, вопрос о создании в Киеве парка аттракционов на воде актуален уже на протяжении почти десяти лет. В последнее время заявлены планы по строительству водного развлекательного комплекса в Броварах (основные объекты – три крупных бассейна с каскадами разновысотных горок).
Впрочем, реализация этой идеи все еще под вопросом, как и все озвученные ранее намерения создать в столице аквапарк. На сегодняшний день в Украине действует всего семь полноценных аквапарков, пять из которых находится в Крыму (Севастополь, Ялта, Алушта, Судак, Саки), по одному – в Бердянске и под Одессой. Сравнивая один лишь этот показатель с европейской практикой, где аквапарки имеются в каждом городе с населением более 350-400 тысяч человек, напрашивается констатация неутешительного факта: рынки развлечений Европы и Украины все так же разделяют десятки лет развития.


ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННЫЕ УСЛУГИ В ТРЦ ТРЕБУЮТ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА


Елена Виленская, директор по работе с клиентами группы компаний CITIUS

Имея почти 10-летний опыт работы на украинском рынке телекоммуникаций, наша компания досконально изучила потребности застройщиков, операторов и арендаторов торгово-развлекательных центров.
Для полноценной работы торгового центра недостаточно использование исключительно цифровых телефонных линий и скоростного Интернета, как, к примеру, в офисных центрах. Телекоммуникационные решения в ТРЦ требуют комплексного подхода.
Так, практически все торговые предприятия любых форматов нуждаются в обслуживании кредитных карточек – таким клиентам мы предлагаем каналы связи с банками. Специализированным магазинам необходима постоянная связь со складами, которую мы обеспечиваем посредством услуги «Мостобуд». Данная услуга представляет собой объединение локальных сетей с использованием оптоволоконных линий связи с высоким уровнем защиты и скоростью передачи информации, надежностью и стойкостью информационного канала. Торговым операторам, являющимся арендаторами в ТРЦ, приходится часто звонить своим поставщикам за рубеж. Для этого им выгодно пользоваться услугами IP-телефонии. Она удешевляет телефонные переговоры и предоставляет возможность сохранить телефонный номер в случае переезда арендатора.
Для банков, имеющих свои отделения в торгово-развлекательных центрах, мы предоставляем защищенные каналы связи с центральными офисами. Кинотеатрам и туристическим агентствам будет полезной услуга «Процессор вызовов», которая используется для обработки входящих звонков от клиентов, количество которых превышает возможности его аппаратуры и/или персонала. Это позволяет контролировать все входящие вызовы, появляется возможность снабжать клиентов информацией в автоматическом режиме (то есть экономятся ресурсы – операторы, рабочие места).
Кроме того, компания получает возможность организовать маршрутизацию вызовов на нужных клиенту сотрудников, т.е. получает в свое распоряжение инструментарий для улучшения обслуживания клиентов, что способствует поддержанию высокого уровня лояльности. Для компьютерных клубов CITIUS предлагает широкополосный доступ в Интернет. Уникальной услугой является подключение клуба к сети Интернет оптическими каналами связи со скоростью до 100 Мбит в секунду. Это дает возможность клиентам клуба участвовать в он-лайн играх, просматривать фильмы.
Мы стараемся индивидуально подходить к потребностям каждого клиента. Наряду с этим круглосуточная техническая поддержка гарантирует стабильность работы, как крупного супермаркета, так и небольшого пункта приема химчистки.