Особенности разрешительных процедур при осуществлении строительства офисных центров




Алексей Кот, директор департамента юридической фирмы «Салком»
фото: «Салком»

Процедура получения разрешений, необходимых для строительства, в том числе офисных центров, устанавливается различными нормативно-правовыми актами, в частности, Законами Украины «О планировании и застройке территории», «Об основах градостроительства» и «Об архитектурной деятельности». Кроме того, действует ряд подзаконных нормативно-правовых актов и многочисленные распоряжения городских властей в сфере строительства. Особое место среди них занимают Правила застройки г. Киева, утвержденные решением Киевсовета от 27.01.2005 г. №11/2587 (далее – Правила застройки).
Следует отметить, что указанные нормативные акты далеки от совершенства: многие содержащиеся в них нормы носят излишне общий характер, некоторые дублируют друг друга, а отдельные положения и вовсе противоречивы.
Законодательство прямо не устанавливает каких-либо специальных требований относительно строительства офисных центров, ведь, по существу, разрешительная процедура едина для всех объектов, но, как свидетельствует практика юридической фирмы «САЛКОМ», существуют некоторые особенности, определяющиеся характером офисного центра как объекта строительства.


ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОФИСНОГО ЦЕНТРА
Получение разрешительной документации на строительство включает в себя несколько этапов:
– получение права на земельный участок под застройку и разрешения на строительство;
– получение исходных данных;
– разработка проектной документации;
– комплексная государственная экспертиза проектной документации;
– утверждение проектной документации;
– получение разрешения на проведение строительных работ.
 
Получение земельного участка и разрешения на строительство
Для строительства офисного центра, прежде всего, необходимо оформить отношения землепользования. Участок, на котором планируется возведение объекта, должен находиться у заказчика (застройщика) в аренде или принадлежать ему на правах собственности, а также иметь целевое назначение, позволяющее строительство на нем соответствующего объекта. Чаще всего на период строительства земельный участок арендуется, поскольку это выгоднее с экономической точки зрения. В случае, если земля находится в пользовании какойлибо коммунальной или государственной организации, инвестор (заказчик, застройщик) проходит процедуру выбора участка и согласования месторасположения объекта на основании статьи 151 Земельного кодекса Украины.
До начала проектирования следует провести «прединвестиционную» деятельность по изучению всех необходимых данных для выбора земельного участка. Инвестору следует получить информацию о его правовом статусе, об объектах, расположенных на нем или рядом с ним, и о специальных требованиях, которые необходимо будет учесть при проектировании. Такие данные можно получить в подразделениях Киевской городской государственной администрации (Главном управлении земельных ресурсов, а также Главном управлении градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева) и районных в городе Киеве государственных администраций. Срок предоставления указанной информации не должен превышать одного месяца со дня запроса.
В некоторых случаях инвестору необходимо разработать градостроительное обоснование. Согласно пункту 2.1.4 Правил застройки, градостроительное обоснование составляется в случаях отсутствия утвержденного детального плана территории, внесения изменений в градостроительную документацию или планирования строительства в пределах исторической части столицы. Градостроительное обоснование рассматривается Главным управлением архитектуры в процессе выбора и изъятия земельного участка. Вместе с тем, следует согласиться с тем, что «одобренный» Правилами застройки порядок замены детального плана территории указанным градостроительным обоснованием с юридической точки зрения не является на 100% законным.
Для получения участка необходимо обратиться в Киевсовет и подать документы, обосновывающие проведение строительства и характеризующие будущий объект и земельный участок (выкопировка из генерального плана или другой градостроительной документации населенного пункта, копия плана земельного участка с вариантами размещения объекта, условия землеотвода, состав угодий). В течение пяти дней Киевсовет направляет запрос в соответствующую комиссию по вопросам выбора земельных участков (комиссия по вопросам землепользования), которая рассматривает поданные документы в течение двух недель. Заявителю выдается Акт выбора земельного участка, который затем нужно подать в Киевсовет для принятия решения.


Екатерина Забара, юрист юридической фирмы «САЛКОМ»
фото: Олег Герасименко

В случае принятия Киевсоветом решения о согласовании месторасположения объекта, инвестор (заказчик, застройщик) переходит к решению вопроса об отводе земельного участка. Проект отвода разрабатывается на основании договора с соответствующими организациями землеустройства и подлежит государственной экспертизе, проведение которой обеспечивается разработчиком проекта. Согласно пункту 11 Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков» от 26.05.2004 г. №677, после прохождения экспертизы проект отвода земельного участка рассматривается Киевсоветом по заявлению инвестора (заказчика, застройщика), в результате чего принимается решение об утверждении проекта и предоставлении участка в собственность или аренду. Данное решение одновременно является разрешением на строительство.
При выборе земельного участка следует учитывать, что, согласно пункту (а) части 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины, в пределах населенных пунктов иностранные юридические лица могут являться собственниками участков только несельскохозяйственного назначения и лишь при условии приобретения объектов недвижимого имущества или сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если земельный участок уже имеется в наличии, то разрешение на строительство выдается КГГУ в пределах двух месяцев с момента подачи необходимых документов.
Разрешение на строительство действует в течение двух лет. Это означает, что до окончания данного периода застройщик должен приступить к выполнению работ. Однако, документ не дает права на непосредственное проведение строительных работ, а является лишь основанием для разработки и получения исходных данных, необходимых для проведения изыскательских работ и подготовки проектной документации.
 
Получение исходных данных и разработка проектно-сметной документации
Исходными данными являются задание на проектирование, технические условия и архитектурно-планировочное задание, содержащие требования к объекту строительства в отношении инженерного обеспечения, безопасности и дизайна.
Исходные данные выдаются соответствующими организациями в сфере инженерного обеспечения и Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева. Архитектурно-планировочное задание выдается Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева в течение месяца со дня запроса. Технические условия предоставляются каждой инженерной службой в течение 15 дней. Кроме того, застройщик самостоятельно разрабатывает задание на проектирование.
Процесс получения исходных данных весьма трудоемкий. Зачастую городские службы обеспечения, используя свое положение, включают в состав технических условий возведение объектов, которые не всегда связаны непосредственно с объектом строительства, но, в то же время, необходимы городу (школы, детские сады, инженерные сооружения).
 
Согласование проекта строительства объекта с Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева
После получения исходных данных выполняются изыскательские работы, и разрабатывается проектная документация.
Проект подлежит согласованию с Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева. Перед этим проектная документация подается на рассмотрение архитектурно-градостроительному совету. Срок рассмотрения не должен превышать одного месяца.
Рассмотрение осуществляется на заседаниях, которые проводятся не реже одного раза в месяц, и по его результатам градостроительный совет дает свои рекомендации и заключения относительно доработки проекта. Несмотря на то, что протокол заседания, в котором изложены замечания совета, имеет рекомендательный характер, без учета и внесения всех изменений согласно этим рекомендациям Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева не предоставляет письма-согласования.
Практика показывает, что на этой стадии возникает ряд многочисленных проблем, связанных с реализацией рекомендаций. В частности, иногда приходится существенно изменять проект, а это требует немалых дополнительных затрат. Порой возникает вопрос о целесообразности дальнейшей работы над проектом, поскольку строительство не соответствует «образу столицы».
 
Комплексная государственная экспертиза
После получения письма-согласования Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева проводится комплексная государственная экспертиза на соответствие проекта санитарно-эпидемиологическим нормам, а также требованиям пожарной и экологической безопасности, охраны труда, требованиям энергосбережения. Для проведения экспертизы необходимо обратиться в Киевскую городскую службу Украинской инвестиционной экспертизы (Киевгосэкспертиза). Минимальный срок проведения процедуры составляет 45 календарных дней. В некоторых случаях этот срок может быть продлен до 120 дней в зависимости от сложности проекта.
Этот этап является наиболее сложным и ответственным. Малейшее несоответствие документации существующим требованиям может привести к негативному заключению. Положительное заключение государственной экспертизы действует в течение срока, на который были выданы исходные данные, и является основанием для утверждения проектной документации заказчиком (застройщиком).
 
Получение разрешения на проведение строительных работ
Только после прохождения всех вышеперечисленных процедур можно получить документ, дающий право приступить непосредственно к строительству. Такое разрешение выдается управлением государственного архитектурно-строительного контроля. К тому времени у заказчика (застройщика) должно быть оформлено право на земельный участок, заключен подрядный договор и договор с Главным управлением экономики и инвестиций г. Киева об уплате паевых взносов на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Кроме того, должны быть готовы прочие документы, связанные со строительством: приказ генподрядчика о назначении прораба, приказ генерального проектировщика о ведении авторского надзора, приказ заказчика о ведении технического надзора, общий журнал работ, журнал авторского надзора и др.
Разрешение выдается в течение недели с момента подачи всех необходимых документов и действует до окончания строительства, согласно с календарным планом проведения строительных работ. В случае, если срок не соблюден, законодательством предусматривается возможность продлить действие разрешения на период, не превышающий одного года.
В целом, процесс получения разрешения на строительство весьма длительный. В идеале разрешительная процедура (включая разработку проекта) занимает от полутора до двух лет, не считая времени, необходимого для получения земельного участка под застройку.
 
Получение ордера на временное нарушение благоустройства и ордера на снесение зеленых насаждений
После получения разрешения на проведение строительных работ заказчик получает ордер на нарушение благоустройства и прочие земляные работы в Главном управлении контроля за благоустройством и внешним дизайном в г. Киеве.
Необходим также ордер на снесение зеленых насаждений, который выдается коммунальными предприятиями Киевзеленбуда и предполагает возмещение потерь зеленого хозяйства города.


ПОДГОТОВКА ОФИСНОГО ЦЕНТРА К ВВЕДЕНИЮ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Заключительным этапом строительства является введение объекта в эксплуатацию. Этот этап может быть начат только после уплаты паевых взносов. Следует обратить внимание на то, что для объектов с численностью работающего персонала более 50 человек процедура принятия в эксплуатацию осуществляется в два этапа:
– принятие рабочей комиссией, создаваемой заказчиком;
– принятие государственной приемной комиссией.
В состав государственной приемной комиссии входят представители эксплуатационной организации, инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, органов санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора, а также представители соответствующей районной в г. Киеве государственной администрации, исполнительного органа местного совета, заказчика, генерального подрядчика и генерального проектировщика.
Процедуры принятия объекта государственной комиссией и утверждения акта принятия занимают в среднем от полутора до трех месяцев при условии отсутствия каких-либо замечаний.
Только после утверждения акта принятия объекта в эксплуатацию допускается заключение договоров на газо-, водо-, тепло- и энергоснабжение.
Кроме того, для дальнейшей эксплуатации офисного центра предусмотрено обязательное получение разрешения на начало работы от органов пожарного надзора. При соблюдении всех требований пожарной безопасности при проектировании и строительстве срок выдачи разрешения не должен превышать пяти дней.


ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ НА ПУТИ ПРОХОЖДЕНИЯ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ПРОЦЕДУРЫ
Разрешительная процедура достаточно сложна и может длиться несколько лет. Практика нашей фирмы свидетельствует о том, что наиболее острые моменты возникают в процессе отвода земельного участка, на стадии получения исходных данных и рассмотрения проекта на градостроительном совете, а также во время прохождения комплексной государственной экспертизы. Во многом это объясняется особенностями офисных центров как объектов строительства. Во-первых, планируемое строительство должно вписываться в Генеральный план развития г. Киева до 2020 года и прочую градостроительную документацию. В связи с этим, существует вероятность того, что в получении разрешения будет отказано. Во-вторых, для строительства офисных центров выдвигаются довольно жесткие требования в отношении пожарной безопасности, соответствия санитарным нормам, требованиям охраны труда, поэтому на стадии разработки проектной документации необходимо тщательно продумать эти моменты и знать конкретные требования соответствующих органов. В противном случае результаты рассмотрения проекта градостроительным советом и органами государственной экспертизы будут негативными и повлекут за собой отказ в выдаче разрешения на проведение строительных работ, или же могут возникнуть недоразумения в ходе принятия объекта в эксплуатацию. Кроме того, нарушение порядка разрешительной процедуры влечет риск возникновения у других лиц оснований для обращения в суд, что может привести к приостановлению или прекращению строительных работ.
Следует также помнить о существовании дополнительных особенностей строительства в различных районах города. Так, особая процедура согласования проектов предусмотрена для районов старой застройки, исторической части города, а также зоны аэропорта «Киев».