Особенности правового режима земель индустриальных парков в Украине

Алексей Фелив, доктор права, партнер, руководитель практики недвижимости Киевского офиса МЮФ «Байтен Буркхардт» Обеспечение рационального и экономически эффективного пользования землями промышленности в условиях рыночной экономики в Украине, а также обеспечение прозрачного законодательного регулирования отношений в данной сфере является одной из актуальных тем для нашей страны. В современных экономических условиях Украины одним из наиболее привлекательных факторов для инвесторов, особенно иностранных, являются земельные участки, где расположены объекты тех или иных отраслей промышленности, а также свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения, которые могут быть использованы для строительства новых промышленных объектов, промышленных зон и индустриальных парков. Следует отметить, что на законодательном уровне деятельность индустриальных парков регулируется в США, Великобритании, Германии и многих других государствах, что создает определенные гарантии и юридическое признание деятельности таких парков, а также закрепляет дополнительные гарантии для инвесторов. Порядок создания и деятельности индустриальных парков в Украине не урегулирован действующим законодательством. 15.04.2011 года в Верховной Раде Украины был зарегистрирован проект Закона Украины «Об индустриальных парках» №8396 (далее – Законопроект), который 06.07.2011 года был принят в первом чтении. ПОНЯТИЕ И СУБЬЕКТЫ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ Владислав Жабский, младший юрист, практика недвижимости Киевского офиса МЮФ «Байтен Буркхардт» В ст. 1 Законопроекта впервые на законодательном уровне закрепляется понятие «индустриального парка» (ИП). ИП – это определенный в соответствии с градостроительной документацией и земельным кадастром, обустроенный соответствующей инфраструктурой земельный участок, в границах которого участники индустриального парка могут осуществлять промышленное производство, хозяйственную и научно-исследовательскую деятельность на условиях, определенных этим законом и договором об участии в индустриальном парке. Инициаторами создания ИП в соответствии со статьями 1, 6, 7 Законопроекта могут быть центральные и местные органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые наделены по закону полномочиями по распоряжению землей, если ИП создается на землях государственной и коммунальной собственности, а также физические лица-предприниматели и юридические лица – собственники земельных участков, в случае создания ИП на землях частной собственности. Документом, который должен детально регламентировать деятельность ИП в соответствии со ст. 15 Законопроекта, является Концепция, которая разрабатывается инициатором создания ИП, и в которой закрепляется цель, задание, условия создания, материальные, интеллектуальные, финансовые, трудовые и другие ресурсы, функциональное использование земельных участков в хозяйственной деятельности участников парка, охрана окружающей среды, обеспечение экологической безопасности населения. Следует отметить, что вышеуказанный перечень вопросов, которые регулируются Концепцией, исходя из содержания ст. 15 Законопроекта, является исчерпывающим. Субъектами, которые имеют право на осуществление хозяйственной деятельности на территории ИП, являются Управляющая компания ИП и Участники ИП. В соответствии со ст. 1 Законопроекта, Управляющая компания ИП – это созданное в соответствии с законодательством Украины юридическое лицо, независимо от формы собственности, которое прошло конкурсный отбор и получило на праве долгосрочной аренды выбранный земельный участок из земель государственной или коммунальной формы собственности, заключило соглашение с инициатором создания ИП на обустройство территории парка или же лицо, определенное инициатором создания ИП на землях частной собственности. Участником ИП являются хозяйственные общества, физические лица-предприниматели, которые в установленном законом порядке приобрели право на земельные участки на территории ИП для промышленного производства, осуществления хозяйственной и научно-исследовательской деятельности в соответствии с Концепцией ИП. ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ИП 1) ИП создается Инициатором ИП. При этом в случае, если ИП находится на землях государственной или коммунальной формы собственности, то Инициатор может в установленном законом порядке основать государственное или коммунальное предприятие как Управляющую компанию, или заключить договор с существующим государственным или коммунальным предприятием относительно обустройства территории ИП и обеспечения его функционирования. Выбор частной Управляющей компании ИП на землях государственной и коммунальной формы собственности осуществляется путем проведения конкурса. Инициатор создания ИП на землях частной собственности может самостоятельно определить Управляющую компанию. 2) После выбора Управляющей компании, между Инициатором создания ИП и Управляющей компанией заключается Договор о создании и деятельности ИП сроком не менее чем на 30 лет. Существенные условия данного договора закреплены в ст. 20 Законопроекта. При этом условия данного договора действуют на протяжении всего срока его действия, в том числе, когда после его заключения законодательными актами установлены правила, которые ухудшают положение Управляющей компании (данное положение является гарантией стабильности «правил игры» для инвесторов). 3) Для осуществления хозяйственной деятельности на территории ИП Участнику ИП необходимо заключить с Управляющей компанией договор об осуществлении хозяйственной деятельности на территории ИП. Существенные условия данного договора определены ст. 27 Законопроекта. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИП Законопроектом предусмотрены следующие требования к земельному участку для ИП: – минимальная площадь – не менее 7 гектаров; – целевое и функциональное назначение – промышленное использование с целью производства продукции промышленности, осуществления участниками хозяйственной и научно-исследовательской деятельности; – расположение – в пределах населенного пункта или же за его пределами; – доступ к автомобильным дорогам общегосударственного назначения и международным транспортным коридорам, железной дороге и аэропортам, привязка к объектам коммунальной инфраструктуры; – свободный от каких-либо обременений и ограничений; – соответствие экологическим стандартам защиты окружающей среды. Статья 9 Законопроекта предусматривает следующие условия для использования земельного участка для ИП: а) земельный участок должен находиться в собственности Участников ИП или использоваться на основании других правовых титулов не менее 30 лет; б) отвод земельных участков на территории индустриальных парков осуществляется с учетом очередности их освоения; в) предоставление земельных участков для потребностей, связанных с использованием недр, проводится после оформления в установленном порядке прав пользования недрами и восстановления земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации на ранее отработанных площадях в установленные сроки. На территории ИП Участники могут использовать земельные участки на основании: а) права собственности; б) права аренды; в) права постоянного пользования; г) права застройки чужого земельного участка. Следует отметить, что согласно ст. 12 Законопроекта передача земельного участка государственной или же коммунальной собственности для создания ИП в аренду презюмирует право субаренды, поскольку Управляющая компания имеет право передавать земельные участки в границах ИП в субаренду Участникам ИП. Выбор земельных участков для создания ИП не на землях промышленности государственной и коммунальной формы собственности осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления только после принудительного изъятия из пользования или же выкупа из частной собственности, и перевода таких земель в земли промышленности. В Законопроекте не детализируется порядок осуществления выкупа из частной собственности земельных участков, при этом не указывается возможность применения положений законодательства Украины относительно выкупа земельных участков по мотивам общественной необходимости. Следует детализировать положение Законопроекта относительно порядка выкупа земельных участков из частной собственности, что позволит создать четкий механизм отвода земельных участков для создания ИП. ПРЕИМУЩЕСТВА ИП Статьи 30, 31 Законопроекта предусматривают государственные преференции для Управляющей компании ИП, в частности предоставление финансовой поддержки путем полной или частичной компенсации процентной ставки по банковским кредитам в гривне, привлеченным для строительства инфраструктурных объектов ИП на протяжении 5 лет с начала реализации программы по созданию ИП, налоговые льготы (ускоренная амортизация новых основных фондов). Управляющая компания освобождается от возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в случае истребования (выкупа) земель сельскохозяйственного назначения для ИП. Участники ИП также имеют государственные преференции, а именно, таможенные (освобождаются от оплаты таможенных сборов при импорте нового высокотехнологического оборудования, которое не производится в Украине и ввозится для производственной деятельности на территории ИП), при строительстве нежилых зданий и сооружений на территории ИП. Участники ИП освобождаются от оплаты взносов на сооружение объектов инженерной и социальной инфраструктуры (размер которых для нежилых объектов составляет до 10% от общей сметной стоимости строительства). На основе проведенного анализа можно прийти к выводу, что ИП являются по своему правовому режиму приближенными к специальным экономическим зонам*, так как на территории ИП устанавливается особый порядок действия законодательства Украины и специальный экономический режим в виде предоставления налоговых и таможенных льгот. В целом принятие данного Законопроекта является позитивным для обеспечения рационального и эффективного пользования землями промышленности. В отличие от ныне действующего законодательства, в Законопроекте закреплены государственные налоговые и таможенные преференции, а также освобождение Участников ИП от оплаты взносов на сооружение объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Важным фактором является также освобождение Управляющей компании от оплаты потерь сельскохозяйственного или же лесохозяйственного производства, которые при изъятии больших земельных участков составляют достаточно значительные затраты. В целом принятие данного Законопроекта позволит привлечь дополнительные инвестиции в украинскую экономику, в том числе иностранные, которые будут направлены на развитие промышленности Украины. * Порядок создания и деятельности специальных экономических зон регламентируется ЗУ «Об общих положениях создания и функционирования специальных (свободных) экономических зон». Согласно ст. 1 данного Закона, на территории специальной (свободной) экономической зоны действуют льготные таможенные, валютно-финансовые, налоговые и другие условия экономической деятельности.