Особенности налогообложения арендных операций в сфере коммерческой недвижимости

Ольга Черпаченко, юрист юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и Партнеры»
фото: Олег Герасименко

Уже давно ни для кого не секрет, что развитие бизнеса инвесторами на рынке коммерческой недвижимости проходит по двум основным направлениям:
– приобретение существующего и функционирующего объекта коммерческой недвижимости;
– строительство или реконструкция существующих объектов с целью их дальнейшей эксплуатации в качестве объектов коммерческой недвижимости.
Налоговая составляющая этих двух направлений отличается, прежде всего, возможностью инвестора самостоятельно выбирать налоговую модель и оптимизировать ее в соответствии с прогнозируемыми объемами и характером денежных потоков, что допускается, в основном, до начала эксплуатации проекта коммерческой недвижимости.
Функционирующий объект коммерческой недвижимости, наряду с устоявшимся набором арендаторов и урегулированными арендными платежами, предполагает существующую налоговую модель проекта, изменение или даже оптимизация которой может оказаться сложным и трудоемким заданием для инвестора и раздражающим фактором для арендаторов. Тем не менее, на рынке коммерческой недвижимости Украины можно привести целый ряд примеров успешных проектов с хорошо отработанной схемой уплаты налогов, равно как и приобретения таких объектов.
Один из первых вопросов, с которым сталкивается инвестор при разработке финансовой модели будущего проекта, – это возможность приобретения объекта недвижимости нерезидентом с целью получения арендных платежей за пределами территории Украины.
В отношении инвестиционных сделок с существующими объектами недвижимости данный вопрос также актуален, так как нерезиденты представляют собой довольно существенную долю среди собственников крупных объектов коммерческой недвижимости.
Следует отметить, что законодательство не запрещает приобретения объектов недвижимости нерезидентами, равно как и не содержит запретов на эксплуатацию таких объектов нерезидентами посредством сдачи их в аренду.
Однако при такой схеме нужно учитывать следующие особенности данных операций, связанные с вопросами налогообложения арендных операций:
– сдача такой недвижимости в аренду носит определенные процедурные сложности, так как, согласно действующему законодательству, предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей юридическому либо физическому лицу – нерезиденту – осуществляется исключительно посредством учрежденного таким лицом постоянного представительства на территории Украины либо через юридическое лицо – резидента (уполномоченное лицо), исполняющее представительские функции по отношению к такому нерезиденту на основании письменного договора (пункт 9.1.3. статьи 9 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV, от 22 мая 2003 года);
– вследствие ведения бухгалтерского учета за пределами территории Украины, нерезидент-собственник не сможет проводить бухгалтерскую амортизацию объекта недвижимости и, соответственно, уменьшать таким образом свою налогооблагаемую прибыль;
– согласно общему правилу (если иное не предусмотрено нормами международных соглашений, вступивших в действие), арендная плата, уплачиваемая (насчитываемая) резидентами или постоянными представительствами нерезидентов в пользу нерезидента-арендодателя, подлежит обложению налогом на прибыль в размере 15% от суммы, подлежащей перечислению (пункт г пункта 13.1. статьи 13 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» № 334/94 – ВР от 18 декабря 1994 года, изложенного в новой редакции Закона Украины № 283/97-ВР от 22 мая 1997 года);
– в случае, если собственник (арендодатель) зарегистрирован в оффшорной зоне, определенной официальным перечнем оффшорных зон (перечень оффшорных зон утвержден распоряжением Кабинета Министров Украины № 77-р от 24 февраля 2003 года.), арендатор может отнести арендные платежи на валовые расходы только в пределах 85% от суммы арендных платежей (пункт 18.3. статьи 18 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» № 334/94 – ВР от 18 декабря 1994 года, изложенного в новой редакции Закона Украины № 283/97-ВР от 22 мая 1997 года).
Тем не менее, сегодня на рынке недвижимости функционирует целый ряд коммерческих объектов, которые, пренебрегая требованиями законодательства, заключают договора аренды напрямую с собственником-нерезидентом и принуждают арендаторов к осуществлению арендных платежей на счет такого нерезидента, открытый за рубежом. Более того, в отношении подобных операций сложилась определенная административная и налоговая практика, позволяющая проводить такие операции, что стимулирует дальнейшее нарушение законодательства операторами отечественного рынка коммерческой недвижимости.
В такой ситуации, помимо существующих рисков в отношении начислений финансовых санкций за нарушение законодательства, появляется также риск исторической записи нарушения, которая может вскрыться со временем в виде дефекта. Кроме того, минимизация или ликвидация такого риска не сможет быть обеспечена даже благоприятными изменениями законодательства в отношении нерезидентов-собственников.
Еще одним распространенным нарушением налогового режима является заключение договоров аренды объектов недвижимости, расположенных на территории Украины, между нерезидентами вопреки налоговому законодательству, предусматривающему обязательное налогообложение любых доходов нерезидента от осуществления хозяйственной деятельности (в частности, арендных операций) с источником происхождения в Украине. Риски при этом носят тот же характер, что и в описанном выше случае. Исключение составляет возможное вскрытие данного дефекта вследствие отсутствия (невозможности заключения) договора аренды и оформления его согласно требованиям действующего законодательства.
При оценке рисков любого инвестиционного проекта важное место занимает оценка стабильности налогового законодательства и/или существующих тенденций в изменениях системы налогообложения и налогового бремени.
Сегодняшняя ситуация показывает относительную стабильность основных налогов, применимых к арендным операциям, таких как НДС и налог на прибыль. Соответственно, коммерческие проекты с максимально прозрачной и прямой схемой уплаты налогов несут минимальный риск негативных последствий изменений в законодательстве.
И наоборот: проекты с тщательно оптимизированной и сложной схемой уплаты налогов (например, посредством осуществления арендных операций через физических лиц – субъектов предпринимательской деятельности, работающих по упрощенной системе налогообложения (в народе – единоналожники), либо посредством вовлечения иностранной составляющей) несут максимальный риск негативного влияния изменений налогового законодательства.
Кроме риска негативных изменений системы налогообложения и увеличения налогового бремени, инвестор, который планирует покупку функционирующего объекта посредством инвестиционной сделки, принимает на себя риск материализации существующих налоговых дефектов проекта.
Коммерческие проекты с прозрачной и прямой системой уплаты налогов менее подвержены такому риску, что обусловлено следующими факторами:
1) отсутствием дополнительных лиц (посредников) при оформлении арендных отношений;
2) отсутствием дополнительных (сопряженных с арендой) операций, способствующих оптимизации системы уплаты налогов;
3) отсутствием иных дополнительных оптимизирующих элементов.
Обеспечение минимизации уровня риска материализации существующих налоговых дефектов возможно исключительно в результате проведения профессионального налогового и финансового аудита проекта (объекта недвижимости) и его собственника до момента приобретения проекта (объекта недвижимости), наряду с юридической оценкой возможных последствий любых оптимизационных действий, операций и процессов.
Указанные риски приводят также и к тому, что непрозрачность схемы уплаты налогов негативно влияет на такой важный экономический показатель, как скорость итогового прироста капитала, что зачастую нивелирует ряд налоговых выгод, получаемых благодаря сложным налоговым схемам.
Усиление административного аппарата и процедурных механизмов взимания налогов, снижение налогового бремени, а также постепенная ликвидация переходных для отечественной системы налогообложения элементов, таких как наличие упрощенных налогов, наряду с ужесточившимися требованиями в отношении формы договоров аренды объектов коммерческой недвижимости и введением института государственной регистрации договоров аренды, способствует тому, что на сегодняшний день потенциальные инвесторы в объекты коммерческой недвижимости оптимизируют уплату налогов главным образом посредством умелого управления денежными потоками и выбора оптимальной системы корпоративной структуры предприятия-собственника и его учредителей, а не за счет основной арендной деятельности.