Особенности договоров на рынке агентских/консультационных услуг

Ольга Черпаченко, юрист юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и Партнеры»
фото: Олег Герасименко

Сегодня услуги, предлагаемые консультантами по недвижимости, уже вышли за рамки сдачи площадей в аренду, и профессиональные инвесторы стремятся привлекать специалистов на самых ранних стадиях реализации проектов, так как зачастую именно консультант аккумулирует необходимые знания и опыт, позволяющие использовать недвижимость наиболее эффективным образом.
Как и любые другие коммерческие отношения, отношения между собственником объекта коммерческой недвижимости и консультантом по недвижимости оформляются договором, содержание которого зависит от спектра и объема услуг, представляемых консультантами в отношении того или иного объекта. Среди самых распространенных на рынке услуг можно выделить следующие (в хронологическом порядке относительно стадий реализации объекта):
– анализ рынка и рыночной конъюнктуры;
– изучение и определение наилучшего использования земельного участка;
– разработка концепции и арендного плана будущего объекта;
– выполнение архитектурно-планировочных решений;
– определение ансамбля операторов и основных направлений якорных операторов (для торговых центров);
– выполнение внутренней планировки объекта исходя из полученного анализа и пожеланий собственника;
– формирование базы потенциальных арендаторов;
– разработка комплекта документов, а также схемы аренды;
– проведение переговоров, подписание договоров о намерениях;
– подписание договоров аренды (купли-продажи);
– управление проектами отделочных работ каждого из арендаторов;
– управление платежами;
– маркетинг, реклама и PR.
Таким образом, наличие тех или иных существенных условий договора, процедура и порядок взаимодействия консультанта по недвижимости, прежде всего, определяются тем, на какой стадии в процесс реализации объекта был вовлечен консультант по недвижимости.


ТИПЫ ОТНОШЕНИЙ
Правовые отношения между собственником и консультантом по недвижимости могут быть построены на эксклюзивной либо неэксклюзивной (свободной) основе.
Эксклюзивность подразумевает единоличное право консультанта на представление интересов собственника в рамках одного объекта. Собственник лишается права передавать полномочия консультанта иному лицу, прибегать к услугам третьих лиц либо реализовывать объект самостоятельно. В то же время, эксклюзивность может в договорном порядке накладывать на консультанта по недвижимости дополнительные обязательства, такие как, к примеру, сдать (продать) объект в сжатые сроки, обеспечить полное соответствие набора арендаторов концепции и другие.
В то же время, эксклюзивность позволяет дважды защитить права консультанта по недвижимости: с одной стороны эксклюзивность накладывает на собственника обязательство оплатить услуги консультанта, независимо от того, принимали ли участие в реализации объекта недвижимости третьи стороны и собственник. С другой стороны, за нарушение положения об эксклюзивности на собственника могут быть наложены договорные санкции.
Неэксклюзивные отношения подразумевают привлечение к работе над проектом нескольких консультантов по недвижимости. Преимуществом таких отношений для собственника является более широкий рынок сбыта, а также своеобразная страховка возможной несостоятельности того или иного агента. Недостатком для отдельно взятого консультанта при таких отношениях является возможное возникновение конфликтов между консультантами относительно концепции работы, а также возникновение недобросовестной конкуренции между консультантами.


ВИДЫ ДОГОВОРОВ
В договорном отношении услуги, предоставляемые консультантом по недвижимости, можно разделить на три основные предметные группы:
1) консультационные услуги;
2) услуги, связанные с реализацией помещений конечному потребителю;
3) услуги управления проектом.
Несмотря на то, что все указанные виды правоотношений осуществляются в отношении одного и того же объекта, мы рекомендуем заключение отдельных договоров на каждую группу услуг, так как каждое из правоотношений подразумевает создание готового продукта, который может использоваться заказчиком независимо от того, были ли заключены иные договора и были ли предоставлены по ним услуги.
Наиболее распространенными видами договоров в регулировании отношений между собственником и консультантом по недвижимости являются:
Договор оказания услуг. Данный вид договора широко применялся и применяется в деятельности участников рынка недвижимости, несмотря на то, что формально услуги были признаны видом обязательства только в 2004 году новым Гражданским кодексом. Этот же кодекс впервые дал определение договора оказания услуг, согласно которому одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) предоставить услугу, которая потребляется в процессе осуществления каких-либо действий или определенной деятельности (п. 1 ст. 63 ГКУ). Договора оказания услуг получили широкое применение в создании концепций, написании бизнес-планов, создании архитектурно-планировочных решений и в содействии реализации помещений конечному потребителю. Именно договор оказания услуг был основной формой правоотношений между собственником и консультантом по недвижимости до принятия новых Гражданского и Хозяйственного кодексов.
Агентский договор. Агентский договор является абсолютно новаторским инструментом регулирования коммерческого представительства для украинского рынка. Агентский договор был введен новым Хозяйственным кодексом Украины. Согласно агентскому договору, одна сторона (коммерческий агент) обязуется предоставить услуги другой стороне (субъекту, которого представляет агент) в заключении договоров или содействовать их заключению (предоставление фактических услуг) от имени такого субъекта и за его счет (п. 1 ст. 297 ХКУ). Таким образом, данный договор является специфическим видом договора, позволяющим урегулировать отношения собственника и консультанта по недвижимости именно на стадии реализации помещений конечному потребителю (сдачи в аренду либо продажи).
Положениями Хозяйственного кодекса урегулирован и такой важный аспект правоотношений между собственником и консультантом по недвижимости, как монополизм права собственника быть единолично представленным тем или иным агентом.
Еще один не менее важный аспект агентской деятельности – это эксклюзивное право агента на представление интересов собственника в отношении определенного объекта. Несмотря на то, что эксклюзивность не урегулирована положениями Хозяйственного кодекса, последний дает сторонам право применять к агентскому договору нормы Гражданского кодекса в части договора поручения (п. 2 ст. 305 ХКУ), положения которого предусматривают возможность предоставления консультанту по недвижимости исключительного права на совершение всех либо части действий, предусмотренных договором (п. 2 ст. 1000 ГКУ).
Договор поручения. Договор поручения является одним из самых удобных инструментов регулирования правовых отношений между собственником и консультантом по недвижимости. Справедливости ради нужно отметить, что часто договора оказания услуг (которые до недавнего времени являлись самым популярным инструментом регулирования посреднических операций с недвижимостью) содержат положения, смежные с договором поручения. Согласно определению, по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия (гл. 68 ГКУ). Договор поручения заключается, как правило, в таких сферах, как управление проектом или проектами отделки, а также при посреднических операциях.


ОСНОВНЫЕ РИСКИ
Для собственника объекта недвижимости основными рисками в правоотношениях с консультантом по недвижимости являются следующие:
– финансовые потери вследствие допущенных консультантом по недвижимости ошибок в расчетах бизнес-плана, неверно разработанной концепции;
– несвоевременная (или неполная) реализация объекта;
– возникновение конфликта интересов между агентами (в случаях, когда один и тот же объект представлен одновременно несколькими консультантами).
Большинство рисков собственника так или иначе носит скорее коммерческий, нежели юридический характер. Минимизация таких рисков возможна путем применения штрафных санкций к контрагенту и иных договорных механизмов. Законодательством предусмотрена обязанность виновной стороны возместить убытки, однако в большинстве случаев такие убытки очень тяжело оценить и взыскать.
Популярным инструментом влияния на агентов со стороны собственников остается отсрочка выплаты вознаграждения за предыдущие работы до момента выполнения последующих работ, что является нарушением договора с консультантом, но, тем не менее, широко практикуется.
Сегодняшний рынок недвижимости, вследствие недостаточности предложения офисных и торговых площадей, является рынком собственника. Он зачастую диктует свои правила игры на рынке, ставя консультанта перед выбором: либо идти за защитой своих прав в суд, либо сохранить приемлемые для дальнейшего сотрудничества отношения со своим работодателем.
Тем не менее, в отношении консультанта по недвижимости существует гораздо больше юридических рисков, которые можно минимизировать путем правильного составления договора, тщательного продумывания и соблюдения договорных процедур. Среди таких рисков можно выделить основные:
– досрочное прекращение посреднического договора после проведения основных переговоров с конечными потребителями, однако до заключения соответствующих договоров (либо иного события, которое является основанием для выплаты вознаграждения).
– отказ заказчика принять и/или оплатить предоставленные услуги.
Вопрос досрочного прекращения неэксклюзивного договора может стать очень болезненным для консультанта по недвижимости в силу того, что оплата работ, если они относятся к посреднической деятельности, не зависит от их объема, а имеет установленный размер (как правило, пропорциональный сумме сделки) и начисляется на основании факта свершения события, установленного в договоре как основание для такого начисления. Данный риск можно минимизировать, предусмотрев компенсации, которые владелец должен уплатить консультанту в случае расторжения договора по своей инициативе.
Отказы заказчика принять услуги и отказ оплаты оказанных услуг по договору являются самыми существенными рисками консультанта по недвижимости, прежде всего, из-за наличия дефектов соответствующих положений в договоре и привычке «верить на слово» в обстоятельствах, не урегулированных договором.
Договор должен не только четко устанавливать механизм расчета суммы вознаграждения, порядок выплаты вознаграждения и основание платежа, но и определять процедуру приема предоставленных услуг/работ. Консультант не должен ни на шаг отступать от договорной процедуры и тщательно оформлять все предусмотренные договором документы, помня, что такие документы могут стать единственной опорой его защиты в суде.