Особенности договора субаренды на рынке коммерческой недвижимости

Наталия Бочарова, адвокат юридической компании «ОЛ&РУСТ»
фото: Дмитрий Лисовский

Поскольку договора субаренды являются «производными» от договоров аренды, вначале коротко остановимся на договорах аренды и их основных условиях. Договор аренды – это договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество в пользование за плату на определенный договором срок, а арендатор обязуется своевременно вносить плату и возвратить имущество после окончания срока договора. Арендодателями выступают собственники передаваемого в аренду имущества. При строительстве объектов недвижимости это, как правило, заказчики строительства, на которых впоследствии, после сдачи объекта в эксплуатацию, оформляются правоустанавливающие документы.
Существенными условиями договора являются: объект аренды (собственно площади объекта недвижимости); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; восстановление арендованных площадей и условия их возврата или выкупа.
Договор аренды объекта недвижимости или его отдельной части должен быть заключен в письменной форме. При этом важно учитывать сроки предоставления объекта в аренду. Если сроки составляют один год и более, то договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (нотариальное удостоверение договоров аренды осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости) и государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины). При нотариальном удостоверении нотариусом взимается плата за совершение нотариальных действий (оплачивается государственная пошлина) в размере 1% от общей суммы платежей по договору за весь период его действия.
В соответствии со статьей 763 ГК Украины, если срок аренды не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон такого договора в любое время может отказаться от него, письменно предупредив другую сторону, в случае найма (аренды) объектов недвижимого имущества, за три месяца. Самим договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе.
При нотариальном удостоверении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, плата за совершение нотариальных действий (оплата государственной пошлины) исчисляется и оплачивается исходя из общей суммы платежей по договору, но не более чем за 3 года. Данное правило закреплено в Инструкции о порядке исчисления и уплаты государственной пошлины, утвержденной Приказом Главной государственной налоговой инспекции от 22.04.1993 в редакции от 24.04.2004.
Очень часто в практике заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества встречаются договора, заключенные сроком менее чем на один год, например, на 11 месяцев, либо на 360 дней, и содержащие условие автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок в случае отсутствия возражений сторон договора, основной целью которых является передача и использование объекта недвижимого имущества на срок гораздо более 1 года.
Для чего это делается? Ответ лежит на поверхности – для экономии денежных средств, поскольку, как уже отмечалось, договора, заключенные сроком менее чем на один год, не подлежат нотариальному удостоверению и, следовательно, стороны не несут каких-либо затрат на оплату нотариусу за совершение нотариальных действий (оплата государственной пошлины).
Передача арендатору объекта недвижимости или его отдельной части оформляется соответствующим документом. Как правило, это акт приема-передачи, который подписывается сторонами договора. Именно с этого момента и начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено самим же договором. Возврат объекта недвижимости оформляется также актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами. С этого момента договор аренды прекращается.
В соответствии со статьей 796 ГК Украины, одновременно с правом найма (аренды) здания, строения или их отдельных частей арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также участком, прилегающим к зданию, в размере, необходимом для достижения цели аренды. В договоре стороны могут заранее определить размер земельного участка, который передается арендатору. Как правило, при аренде офисной недвижимости потенциального арендатора, кроме всего прочего, интересует возможность парковки автомобилей, в связи с чем очень важно определить соответствующие условия непосредственно в договоре аренды.


ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Довольно часто на практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда арендатор для достижения своих хозяйственных целей либо по другим причинам принимает решение сдать часть арендуемого помещения либо все помещение в целом в субаренду.
Сторонами в договоре субаренды, так же как и в договоре аренды, являются арендодатель и арендатор, однако арендодателем в этом случае выступает не собственник объекта недвижимости, а арендатор по договору аренды. Субарендатор не находится в правовых отношениях с арендодателем (собственником помещения), который имеет права и несет обязанности только по отношению к арендатору. Арендатор, в свою очередь, отвечает перед ним за исполнение всех обязанностей по договору аренды, в том числе и за субарендатора. Например, арендатор по договору обязан возместить арендодателю убытки в случае порчи имущества, даже если такая порча произошла по вине субарендатора. Права и обязанности по договору субаренды должны соответствовать содержанию договора аренды. В случае превышения арендатором прав, переданных ему по договору аренды, договора субаренды считаются недействительными полностью или в соответствующей их части.
Условия договора субаренды зависят от условий договора аренды. Поэтому субарендатор может использовать переданное ему имущество по договору субаренды только в соответствии с назначением использования, определенным договором аренды.
В соответствии со статьей 774 ГК Украины, к договорам субаренды применяются положения о договорах аренды. Этой же статьей определено, что передача в субаренду помещений возможна лишь с согласия арендодателя (собственника помещения), если иное не установлено самим договором или законом.
Таким образом, если в договоре аренды установлено, что субаренда запрещена, договор субаренды не может быть заключен. Изменить данное положение возможно лишь путем внесения изменений непосредственно в договор аренды. Если в нем оговорено, что субаренда возможна только с согласия арендодателя, то арендатору, который изъявил желание оформить договор субаренды, необходимо получить его письменное согласие. Устное согласие не следует принимать во внимание, чтобы избежать недоразумений в будущем.
В договоре аренды может содержаться общая норма относительно права арендатора передавать объект в субаренду, при этом получение какого-либо разрешения от арендодателя в тексте может вовсе не упоминаться. В этом случае получение письменного согласия желательно, но не обязательно. Если договор субаренды подлежит нотариальному удостоверению, о чем речь пойдет далее, то нотариусы, в соответствии с п.109 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста от 03.03.2004 № 20/5 в редакции от 15.08.2005 года, потребуют письменного согласия арендодателя о передаче объекта недвижимости в субаренду.
В договоре аренды могут вообще не указываться условия передачи объекта недвижимости в субаренду. В этом случае, согласно нормам статьи 774 ГК Украины, арендатор не имеет права передавать объект недвижимости в субаренду. Однако, если он получит от арендодателя письменное разрешение на такие действия, субаренда станет возможной.
Статьей 774 ГК Украины определено, что срок действия договора субаренды не может превышать срока первоначального договора аренды. Другими словами, если срок действия договора аренды истекает через полгода, то срок договора субаренды не может быть большим, чем 6 месяцев. Если же у сторон договора субаренды возникает желание заключить его на срок больший, чем срок действия договора аренды, то первоначально необходимо внести в последний изменения относительно его срока действия.
Как уже было указано ранее, договора аренды зданий, а также иных капитальных сооружений, включая и договора субаренды на срок менее одного года, могут быть заключены в простой письменной форме. Тем не менее, если договор субаренды заключается на один год и более, к нему применяются правила, предусмотренные статьей 793 ГК Украины, то есть договора субаренды, заключенные на срок один год и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если стороны нарушат данное требование, то такой договор автоматически будет считаться недействительным.
В случае, если договор аренды заключен более чем на один год, а договор субаренды предполагает срок действия меньше года, последний не требует обязательного нотариального удостоверения.
Следует отметить, что договора аренды, а также субаренды строений или иных капитальных сооружений (их отдельных частей), заключенные сроком на один год и более, подлежат не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации, которая осуществляется на основании Временного порядка государственной регистрации сделок (правочинів), утвержденного Постановлением КМУ от 26.05.2004 № 671. Она производится (одновременно с нотариальным удостоверением договора) путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (правочинів).
Хотелось бы обратить внимание на договора аренды/субаренды, заключаемые между физическими лицами (теоретически и арендодателем, и арендатором офисной недвижимости могут выступать физические лица). Так, в соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 № 889-VI, обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если арендодатель и арендатор – физические лица, не являющиеся при этом субъектами предпринимательской деятельности.
Это касается и субаренды. Если и арендодатель (он же арендатор по «первичному» договору), и субарендатор являются физическими лицами, которые действуют не в качестве субъектов предпринимательской деятельности, то такой договор необходимо удостоверять нотариально. В то же время, если арендодатель и субарендатор – физические лица, но при этом кто-либо из них действует как предприниматель, в нотариальном удостоверении нет необходимости (конечно же, если для этого нет других оснований).


СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПРИ СУБАРЕНДЕ
Если договор субаренды заключается между субъектами предпринимательской деятельности, как физическими, так и юридическими лицами, то необходимо также руководствоваться нормами Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), который четко регламентирует существенные условия договора аренды (субаренды).
При этом следует помнить, что хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренном законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
К существенным условиям договора субаренды, в соответствии с ХК Украины относятся: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; порядок амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата либо выкупа.
Что касается текущего ремонта в рамках договоров аренды, то, в соответствии с ГК Украины, текущий ремонт переданного в аренду помещения осуществляется арендатором за свой счет, если иное не установлено договором или законом. Поскольку договора субаренды должны соответствовать положениям договоров аренды, то применительно к ним данная норма используется в полной мере.
Другими словами, если в договоре субаренды не будет определено, что ремонт взятого в аренду помещения осуществляет сторона, которая передает помещение в субаренду, т.е. арендатор по «первичному» договору, то текущий ремонт будет проводиться субарендатором, причем за свой счет.
Обязательно следует учитывать еще одно обстоятельство. В соответствии со статьей 778 ГК Украины, арендатор может сделать улучшения арендуемого помещения, которое является предметом договора, только с согласия арендодателя. Следовательно, если в договоре аренды определено, что арендодатель запрещает осуществлять какие-либо улучшения, то в договоре между арендатором и субарендатором также должны быть аналогичные положения. В противном случае, при осуществлении каких-либо улучшений со стороны субарендатора, дело может закончиться судебным процессом.
Может сложиться и другая ситуация: например, в «первичном» договоре определено, что арендодатель разрешает арендатору осуществлять текущий ремонт, но не возмещает его стоимости, а в договоре субаренды отмечено, что арендатор возмещает субарендатору затраты на текущий ремонт. Такая ситуация возможна.
Что касается капитального ремонта, то, по общему правилу ГК Украины, капитальный ремонт помещения, переданного в аренду, осуществляется арендодателем за свой счет, если иное не установлено договором или законом.
Если арендодатель не производил капитальный ремонт помещения, что является преградой для его дальнейшего использования по назначению и условиям договора, арендатор имеет право:
1) отремонтировать арендованное помещение и зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей или требовать возмещения стоимости ремонта;
2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Важно отметить, что при осуществлении арендатором капитального, равно как и текущего, ремонта необходимо иметь всю подтверждающую документацию о произведенных работах, включая и финансовые документы, подтверждающие стоимость произведенного ремонта. Необходимо также, чтобы «ремонтные» условия договора субаренды не противоречили «ремонтным» условиям «первичного» договора аренды.
Что касается оплаты коммунальных услуг при субаренде, то ее можно осуществлять следующими способами:
1) субарендатор самостоятельно оплачивает стоимость потребляемых им коммунальных услуг. Для этого субарендатору необходимо заключить с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства отдельные договора и установить себе отдельные счетчики;
2) субарендатор возмещает своему арендодателю (арендатору по «первичному» договору аренды) стоимость потребляемых им коммунальных услуг, а арендодатель самостоятельно перечисляет оплату за услуги либо своему арендодателю, либо предприятиям жилищно-коммунального хозяйства (в зависимости от того, какая договоренность существует между арендодателем и субарендатором).
И в заключение хотелось бы обратить внимание на статью 777 ГК Украины. Пункт 2 данной статьи устанавливает преимущественное право арендатора перед иными лицами на приобретение арендуемого объекта недвижимости в случае его продажи.
Иными словами, собственник помещения обязан в первую очередь уведомить о продаже помещения арендатора и сообщить ему условия продажи (конечно же, если арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору аренды в соответствии со статьей 777 ГК Украины) и только после получения отказа от приобретения в собственность арендуемого помещения может обратиться с предложением о продаже к третьим лицам.
Если же, по мнению собственника помещения, арендатор не исполняет надлежащим образом условия договора аренды, то он имеет право предлагать помещение для продажи непосредственно третьим лицам. В этом случае мнение собственника о недобросовестности арендатора должно быть документально подтверждено, например, отправкой в адрес арендатора каких-либо претензий, заявлений, составлением актов, подписанных обеими сторонами, что, в свою очередь, будет свидетельствовать о том, что арендатор принимает предъявленные к нему претензии. В противном случае собственник помещения/арендодатель рискует стать участником судебного процесса.
Что касается субарендатора, то, по нашему мнению, указанная норма о преимущественном праве на покупку арендуемого помещения на субарендатора не распространяется, поскольку он, как было указано ранее, не находится в правовых отношениях с собственником помещения. Следовательно, собственник не обязан уведомлять субарендатора о продаже помещения, за исключением случая возникновения у собственника помещения доброй воли, то есть, когда арендатор либо отказывается от своего преимущественного права на покупку, либо ненадлежащим образом выполняет условия договора аренды. В таком случае, собственник может в качестве третьего лица избрать субарендатора и проинформировать его обо всех условиях продажи помещения.