Основные аспекты заключения, продления и регистрации договоров аренды зданий и помещений


РЕГИСТРАЦИЯ И НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДО 1 ЯНВАРЯ 2004 ГОДА


Наталья Кочергина, старший юрист «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

Один из наиболее часто возникающих вопросов – это вопрос о необходимости государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров аренды, заключенных до 1 января 2004 года на срок один год и более и продолжающих действовать после 1 января 2004.
Пример: в 2000 году стороны заключили в простой письменной форме договор аренды помещений сроком на 10 лет. Вопрос: требуется ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация такого договора?
В соответствии с пунктом 9 Переходных положений ГКУ, к договорам, которые заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления ГКУ в силу, применяются правила ГКУ в отношении оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения. ГКУ не содержит требования применения правил ГКУ к указанным договорам в отношении формы (нотариального удостоверения), а также в отношении государственной регистрации. Исходя из этого, можно сделать вывод, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение договоров аренды, заключенных до 1 января 2004 года и продолжающих действовать после 1 января 2004 года, независимо от срока их действия, не требуются.


ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЕ ДО 1 ЯНВАРЯ 2004 ГОДА
Нередко на практике возникает необходимость внесения изменений в договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года. Законодатель не дает четкого ответа на вопрос, следует ли регистрировать и нотариально заверять договоры о внесении таких изменений.
Мнения юристов-практиков по данному вопросу также расходятся. Например, согласно мнению одних, изменения в договорах аренды, заключенных до 1 января 2004 года, не подлежат регистрации и нотариальному удостоверению, поскольку осуществляются в той же форме, что и его заключения. Другие, ссылаясь на пункт 9 Переходных положений ГКУ (см. выше), полагают, что регистрация и нотариальное удостоверение необходимы. Придерживаясь консервативного подхода, мы разделяем мнение последних. Однако, следует отметить, что регистрация и удостоверение изменений, внесенных в незарегистрированный договор, на практике попросту неосуществимы. Поэтому в случае необходимости внесения изменений в такой договор мы советуем перезаключить его (расторгнуть действующий и заключить новый) либо внести изменения путем изложения договора в новой редакции. Соответственно, новый договор аренды или новую редакцию прежнего следует удостоверить нотариально и зарегистрировать.


ПРОДЛЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ НА СРОК МЕНЕЕ ОДНОГО ГОДА


Анастасия Болховитинова, юрист «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

В соответствии со статьей 763 ГКУ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении месяца, договор считается возобновленным на срок, который был установлен ранее. Подобная норма содержится в статье 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), которая гласит, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий на протяжении месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены ранее.
Из анализа приведенных статьей видно, что в статье 763 ГКУ речь идет об автоматическом возобновлении, а в статье 284 ХКУ – об автоматическом продлении договора аренды. Законодательство не содержит четкого разграничения указанных понятий. В то же время, из комплексного анализа положений ГКУ и ХКУ можно сделать вывод, что возобновлению должно предшествовать прекращение, в то время как продление не предусматривает прекращения. Что касается непосредственно договоров аренды, то при их возобновлении они сначала прекращаются, а затем вступают в силу, таким образом, срок новых договоров не будет превышать одного года, а, следовательно, государственная регистрация и нотариальное удостоверение, на наш взгляд, не являются обязательными. Однако, в связи с отсутствием судебной практики по данному вопросу трудно предположить, какую позицию займет суд в случае возникновения спора в отношении действительности возобновленного договора аренды (в соответствии со статьей 220 ГКУ, при несоблюдении сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным).
Что касается продления договора, то срок аренды, на наш взгляд, в этом случае будет составлять более года, поэтому даный договор подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, хотя сроки осуществления соответствующих процедур в законодательстве не оговариваются. На момент заключения договора срок аренды не будет превышать года, а значит, положения статей 793 и 794 ГКУ применимы к договору только с момента его продления. Регистрация и нотариальное удостоверение уже действующего договора не представляются возможными. Практика украинских судов по данному вопросу отсутствует. В то же время, судебная практика Российской Федерации показывает, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Подводя итог вышеописанному и основываясь на консервативном подходе, мы рекомендуем в случае согласия сторон на продление срока договора аренды не использовать нормы относительно пролонгации и возобновления, а заключать договор аренды на новый срок. Таким образом, речь будет идти уже о новом договоре аренды, не подлежащем государственной регистрации и нотариальному удостоверению в случае его заключения на срок менее одного года.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ РЯДА «ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ» ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
Одной из наиболее часто используемых схем обхода статей 793 и 794 ГКУ является заключение ряда договоров аренды, каждый – на срок менее одного года, при этом по истечении срока одного, вступает в силу другой и т.д. При этом договоры нотариально не удостоверяются и не регистрируются. Их правомерность также является сомнительной, поскольку в данном случае можно говорить о том, что сторонами на самом деле заключен один договор аренды, срок которого превышает один год. Таким образом, сторонами не были соблюдены требования в отношении нотариального удостоверения договора, а, следовательно, такой договор является ничтожным. Нам не известно о существовании судебной практики, подтверждающей или опровергающей такую точку зрения.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК


фото: Олег Герасименко

Не решенным на законодательном уровне остается и вопрос о необходимости государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Мы полагаем, что такой договор не подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, поскольку, в соответствии со статьями 793 и 794 ГКУ, предусмотренное требование нотариального удостоверения и государственной регистрации касается только договоров аренды зданий (их частей), заключенных на срок не менее одного года.
Украинская судебная практика по данному вопросу, насколько нам известно, отсутствует. Практика российских судов содержит разъяснения, согласно которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
По аналогии можно сделать вывод о том, что договор аренды, первоначально заключенный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации.


РАСПРОСТРАНЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА УЖЕ СУЩЕСТВУЮЩИЕ МЕЖДУ СТОРОНАМИ ОТНОШЕНИЯ
Возможность распространить действие договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, предусмотрена статьей 631 ГКУ. Пример: стороны решили заключить договор аренды здания сроком на пять месяцев и при этом распространить его действие на отношения, фактически существовавшие между ними на протяжение восьми месяцев. Вопрос: требуется ли в данном случае регистрация и нотариальное удостоверение?
На наш взгляд, такие действия не являются необходимыми, поскольку срок договора не превышает одного года, а распространение его действия на существующие отношения сторон не говорит об изменении срока.
Аналогичный вывод был сделан российскими судами (пункт 7 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), однако украинская судебная практика не содержит разъяснений по данному вопросу.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении следует отметить, что стремление сторон избежать государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров аренды зданий (их частей) в данный момент вызвано, прежде всего, большим размером государственной пошлины за нотариальное удостоверение таких договоров (1% от суммы договора).
В то же время, начиная с 1 января 2007 года эта цифра будет снижена до 0,01% от суммы договора (но не менее 5 необлагаемых и не более 50 необлагаемых минимумов доходов граждан). Учитывая это, а также тот факт, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение обеспечивают большую защиту интересов сторон по договору аренды, мы рекомендуем придерживаться консервативного подхода – регистрировать и нотариально удостоверять договора аренды в ситуациях, когда законодательство не дает четкого ответа в отношении обязательности этих процедур.