Операции с коммерческой недвижимостью в Украине: налоговые аспекты

РЕПАТРИАЦИЯ ПРИБЫЛИ Структура инвестирования в украинскую недвижимость должна быть гибкой, чтобы обеспечить эффективный с налоговой точки зрения выход из бизнеса фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Структура инвестирования в украинскую недвижимость зачастую включает целый ряд компаний, расположенных в различных юрисдикциях. В таких структурах вопрос распределения дивидендов из Украины с минимальными налоговыми издержками приобретает особую важность. Согласно украинскому законодательству компания, выплачивающая дивиденды в пользу украинских или иностранных акционеров, обязана уплатить авансовый взнос по налогу на прибыль в размере 25% от суммы выплачиваемых дивидендов. Хотя авансовый взнос и зачитывается в счет уплаты обязательств по налогу на прибыль в будущих отчетных периодах, момент распределения дивидендов требует тщательного планирования. В условиях финансово-экономического кризиса, оказывающего негативное влияние на доходность украинской недвижимости и делающего затруднительным любое экономическое прогнозирование, у компании, уплатившей авансовый взнос по налогу на прибыль, может быть недостаточно обязательств по налогу на прибыль, чтобы зачесть уплаченный авансовый взнос. С 1 января 2007 года авансовый платеж по налогу на прибыль не уплачивается в случае выплаты дивидендов компанией, имеющей статус холдинговой компании (которая получает более 90% доходов в виде дивидендов от украинских компаний). До сегодняшнего дня налоговые органы не выдавали официальных разъяснений относительно условий применения этого статуса. В частности, не совсем понятно, доход какого именно периода должен приниматься во внимание (последний налоговый период или полный налоговый год, предшествующий году, когда выплачиваются дивиденды) для получения статуса холдинговой компании. Кроме авансового взноса по налогу на прибыль, при выплате дивидендов украинской компанией в пользу иностранных компаний удерживается налог на репатриацию по ставке 15%. Ставка данного налога может быть снижена на основании положений соответствующего ДИДН. Нидерланды являются одной из наиболее популярных юрисдикций для инвестирования в недвижимость в Украине. В соответствии с ДИДН между Украиной и Нидерландами дивиденды, выплачиваемые из Украины, могут быть освобождены от украинского налога на репатриацию, при условии, что материнская компания – резидент Нидерландов: (а) владеет не менее 50% капитала украинской дочерней компании, и (б) осуществила инвестицию в капитал украинской дочерней компании в сумме не менее $300 000. В своем недавнем письме-разъяснении украинские налоговые органы ввели дополнительные требования, которые должны быть выполнены для освобождения от уплаты налога на репатриацию при выплате дивидендов в пользу голландских акционеров. Так, налоговые органы Украины утверждают, что термин «инвестиция» в ДИДН между Украиной и Нидерландами распространяется только лишь на прямую инвестицию голландской материнской компании в капитал украинской дочерней компании. Иными словами, освобождение от налога на репатриацию не применяется, если голландская материнская компания приобретает акции (корпоративные права) украинской дочерней компании на вторичном рынке. Также в письме было указано, что инвестиция в размере $300 000 должна быть осуществлена голландской материнской компанией единовременно и исключительно в денежной форме. После выхода в свет данного письма представители министерства финансов Нидерландов посетили Украину с тем, чтобы донести украинским налоговым органам собственное понимание соответствующих статей ДИДН между Украиной и Нидерландами. Насколько нам известно, украинские налоговые органы согласились с тем, что они «переборщили» в своей трактовке положений ДИДН между Украиной и Нидерландами и даже выразили готовность пересмотреть свою позицию. Однако до настоящего момента украинские налоговые органы так и не изменили выданного ими разъяснения. Нам не представляется возможным с должной степенью достоверности сделать вывод о том, каким именно будет окончательное мнение налоговых органов Украины по данному вопросу. СТРАТЕГИЯ ВЫХОДА Структура инвестирования в украинскую недвижимость должна быть гибкой, чтобы обеспечить эффективный с налоговой точки зрения выход из бизнеса. Как правило, компании с иностранным капиталом в своих бизнес-планах исходят из предполагаемого срока владения недвижимостью в течении 3-4 лет. В связи с этим, планированию эффективного выхода из бизнеса необходимо уделять тщательное внимание еще на этапе планирования инвестиций. Следует учитывать, что украинское законодательство не предусматривает отдельного налога на прирост капитала. Доход от отчуждения имущества или земли является налогооблагаемым доходом украинской компании или компании-нерезидента, осуществляющей деятельность в Украине через постоянное представительство. Доход, полученный нерезидентом (при отсутствии постоянного представительства) от продажи недвижимости в Украине рассматривается как доход с источником происхождения в Украине для целей налогообложения. Если покупатель является резидентом Украины или постоянным представительством нерезидента, он должен удержать 15% налога на репатриацию с дохода, выплачиваемого нерезиденту. Существующие ДИДН не освобождают от налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества. Однако действующее налоговое законодательство Украины не предусматривает механизма для удержания налога на репатриацию, если покупатель является нерезидентом без зарегистрированного представительства в Украине. Из практики нам известны некоторые банки, которые полагают, что в такой ситуации функции налогового агента должен выполнять обслуживающий сделку банк. Описанные выше правила также применяются к доходам, полученным нерезидентом от продажи акций (корпоративных прав) украинской компании. Если международным договором установлены иные правила, нежели те, что предусмотрены внутренним украинским законодательством, то применяются нормы международного договора. Большинство ДИДН позволяют Украине облагать налогом доход от продажи акций украинской компании, если основным активом такой компании является недвижимость, расположенная в Украине. Однако ДИДН со Словакией, Кипром (как было указано выше, этот ДИДН может быть изменен в ближайшем будущем) и некоторыми другими государствами не содержат специальных правил для налогообложения доходов от отчуждения акций в компаниях, владеющих недвижимостью. Поэтому 15% налога на репатриацию можно избежать, если акции украинской компании находятся в собственности резидентов этих стран. Альтернативным вариантом для устранения налогообложения доходов от продажи акций может быть использование двухуровневой оффшорной холдинговой структуры. В таком случае доходы от продажи акций иностранной компании не будут подлежать налогообложению в Украине. ПОСЛЕДНИЕ ТЕНДЕНЦИИ В СФЕРЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Украинское налоговое законодательство является сложным испытанием даже для опытных иностранных и отечественных инвесторов. Это обусловлено тем, что налоговое законодательство в Украине сложное, неясное и подвержено частым изменениям. Ниже нами были проанализированы последние тенденции в сфере налогообложения, знать о которых будет полезно любому инвестору в украинскую недвижимость. Акцент на деловой цели С недавних пор налоговые органы и суды стали уделять более пристальное внимание экономическому обоснованию операций налогоплательщика, изучая фактические обстоятельства операций налогоплательщиков и не ограничиваясь данными налоговой декларации. В одном из своих недавних решений Верховный Суд Украины указывает, что хозяйственные операции налогоплательщиков должны быть обусловлены разумными экономическими причинами (целями делового характера). При этом налоговая экономия не признается самостоятельной деловой целью. В свете последних решений Верховного Суда Украины существует высокая вероятность оспаривания налоговыми органами сделок, лишенных разумной деловой цели и направленных исключительно на налоговую экономию (например, использование договоров комиссии для целей финансирования). Налогоплательщикам следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы осуществляемые ими хозяйственные операций были обусловлены разумными экономическими причинами. В большинстве случаев претензий со стороны налоговых органов можно избежать при правильном планировании. Повышенная фискальная активность налоговых органов В условиях кризиса налоговые органы принимают усиленные меры по сбору налогов с целью компенсировать снижение доходной части бюджета. Ярким подтверждением этой тенденции является увеличение количества налоговых проверок и налоговых претензий. В текущих обстоятельствах, можно ожидать, что налоговые органы будут пристально изучать каждую цифру, отображенную налогоплательщиком в его декларации, а также будут более внимательными к вопросам, на которые они раньше закрывали глаза. Налогоплательщикам следует быть готовыми к такому развитию событий, используя исключительно разумные методы налогового планирования и повышая эффективность налоговых функций в своих организациях, в том числе путем привлечения сторонних консультантов для решения проблемных налоговых вопросов. ВЫВОДЫ Украинское налоговое законодательство позволяет использовать целый ряд разумных методов налогового планирования при осуществлении сделок с украинской недвижимостью. При условии правильного структурирования, использование данных методов может позволить инвесторам достичь очень низкой эффективной ставки налогообложения. Вместе с тем, следует учитывать, что инвестирование в украинскую недвижимость сопряжено с целым рядом подводных камней в виде налоговых и регуляторных рисков. Без тщательного анализа данных рисков, а также принятия системных мер по их снижению, доходность инвестиции в украинскую недвижимость может оказаться значительно ниже запланированной. Внедрение разумных методов налогового планирования, а также принятие системных мер по снижению налоговых рисков, возможно лишь при условии тщательного анализа фактов и обстоятельств каждого отдельно взятого инвестиционного проекта. На практике, часто бывают случаи, когда использование стандартных методов налогового планирования является сложной, а порой и невыполнимой задачей в виду недостаточного анализа налоговых и юридических вопросов на начальной стадии инвестиционного проекта. В таких случаях может потребоваться сложная и дорогостоящая реструктуризация бизнеса. Поэтому мы настоятельно рекомендуем внимательно отнестись к налоговым вопросам на начальной (предпроектной) стадии инвестиционного проекта, чтобы пожинать плоды своих инвестиций в дальнейшем.