Олимпийские игры-2014: чем удивил Сочи?
Commercial Property №2 (126) февраль 2014
В НАЧАЛЕ ЭТОГО ГОДА ВНИМАНИЕ МИРОВОЙ ОБЩЕСТВЕННОСТИ БЫЛО ОБРАЩЕНО К СОЧИ (РОССИЯ) – ГОРОДУ, ПРИНИМАВШЕМУ XXII ЗИМНИЕ ОЛИМПИЙСКИЕ ИГРЫ, КОТОРЫЕ СОСТОЯЛИСЬ В ПЕРИОД С 7 ПО 23 ФЕВРАЛЯ. ПОДГОТОВКА ГОРОДА К ДАННОМУ МЕРОПРИЯТИЮ ПОРАЗИЛА НЕ ТОЛЬКО МАСШТАБАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА, НО И ФИНАНСОВЫМ РАЗМАХОМ, А ТАКЖЕ СВЯЗАННЫМ С НИМ КОРРУПЦИОННЫМ СКАНДАЛОМ. БОЛЕЕ ПОДРОБНО ОБ ЭТОМ ЧИТАЙТЕ В ДАННОЙ СТАТЬЕ.
Текст: Ванда Андриевская
По данным компании JLL, общая сумма расходов на Олимпийские игры в Сочи составила около $50 миллиардов, что почти в пять раз больше изначально запланированного объема вложенных средств. ФОТО: IS
Учитывая дорогостоящий процесс планирования и организации проведения Олимпийских игр, который может занимать до 10 лет, главным стимулом, побуждающим страны подавать заявку и участвовать в конкурсе на проведение мероприятия, является возможность максимально быстро и в сжатые сроки провести ряд улучшений в стране – экономических, градостроительных, социальных, культурных, др., а также закрепить имидж города в частности и государства в целом.
Оглядываясь на опыт предыдущих зимних Олимпийских игр – Ванкувер (Канада, 2010 год), Турин (Италия, 2006 год), Солт-Лейк-Сити (США, 2002 год), – каждый из данных городов-организаторов подвергался масштабным изменениям, направленным на реконструкцию, новое строительство и девелопмент коммерческих и спортивных объектов, наличие которых является одним из требований Международного олимпийского комитета (МОК).
Что касается Сочи, который в 2007 году выиграл конкурс на проведение XXII зимних Олимпийских игр, то подготовка города к данному мероприятию стала, скорее, амбициозным проектом одного человека – главы Российской Федерации. За почти шесть лет подготовки в городе был проведен ряд мер по развитию инфраструктуры, при этом инвестиции в спортивные объекты, которые не станут генераторами туристического потока в курортный регион и попросту не будут больше востребованными, достигли колоссальных объемов. Вопрос в том, существовала ли острая необходимость проведения XXII Олимпийских игр именно в Сочи, и насколько оправданными были потраченные на подготовку к мероприятию средства, остается открытым.
ИНВЕСТИЦИИ
Всего в рамках подготовки к проведению Зимних Олимпийских игр 2014 было создано 11 спортивных объектов (на фото: ледовый дворец «Большой»). ФОТО: IS
По данным компании JLL, общая сумма расходов на Олимпийские игры в Сочи составила 1,526 триллиона рублей (около $50 миллиардов), что почти в пять раз больше изначально запланированного объема вложенных средств. Так, вначале было заявлено, что сумма, выделенная на подготовку Олимпийских игр, составит $12 миллиардов, из которых $7,5 миллиарда поступят из бюджета. В итоге, стоимость мероприятия в Сочи составила около $50,8 миллиарда, однако, по неофициальным данным, стоимость проведения Игр оценивается еще выше.
Из всех $50,8 миллиарда инвестиций только около $7,1 миллиарда были потрачены непосредственно на строительство олимпийских спортивных объектов. Для сравнения, на строительство спортивных объектов к Олимпийским играм 2006 в Турине было потрачено $1,5 миллиарда, в Ванкувере в 2010-м – $600 миллионов. Оставшаяся часть суммы – $43,7 миллиарда – была направлена на модернизацию региональной инфраструктуры Сочи.
Около $17,3 миллиарда на подготовку Сочи к Олимпиаде были направлены из бюджета (как федерального, так и регионального), а также предоставлены ГК «Олимпстрой», государственной корпорацией, отвечающей за проектирование, строительство и эксплуатацию олимпийских объектов в Сочи. Оставшаяся часть в объеме $33,4 миллиарда поступила от частных и квази-частных инвесторов, таких как «Базовый Элемент», «Российские Железные Дороги» и «Интеррос».
Муниципальная власть Сочи в лице Александра Ткачева, губернатора города, рассчитывает на то, что постолимпийское наследие города будет ежегодно приносить 10-15 миллиардов рублей (около $400 миллионов) во все уровни бюджета.
Стоит отметить, что за финансовыми аспектами подготовки и проведения XXII Олимпийских игр в Сочи пристально следил весь мир. В 2013 году случился громкий коррупционный скандал вокруг Сочи, в основу которого легли факты сильного завышения цен на строительство олимпийских объектов, многочисленные откаты и разворовывание средств.
ОБЪЕКТЫ СОЧИ-2014
Конькобежный центр «Адлер-Арена». ФОТО: IS
Спортивные объекты
Всего в рамках подготовки к проведению Олимпийских игр 2014 было создано 11 спортивных объектов, организованных в две группы: Прибрежный кластер, расположенный на побережье Черного моря в Имеретинской долине, и Горный кластер, расположенный в Красной поляне.
К объектам, расположенным в Прибрежном кластере, относятся Олимпийский стадион «Фишт» (40 000 посетителей), ледовый дворец «Большой» (12 000), ледовая арена «Шайба» (7000), керлинговый центр «Ледяной куб» (3000), ледовый дворец спорта «Айсберг» (12 000) и конькобежный центр «Адлер-Арена» (8000).
На территории Горного кластера, который находится на расстоянии 46 километров от Прибрежного, расположились такие спортивные объекты как совмещенный лыжно-биатлонный комплекс «Лаура» (вместимость – 9000), горнолыжный центр «Роза Хутор» (10 000), комплекс для прыжков с трамплинов «Русские горки» (7500), центр санного спорта «Санки» (5000) и экстрим-парк «Роза Хутор» (4000 – под фристайл-центр и 6350 – под сноуборд-парк).
Объекты гостеприимства
По данным компании JLL, к концу 2012 года на территории Сочи насчитывалось 255 официально сертифицированных гостиниц без учета множества частных мини-отелей. Из этого количества только шесть были сертифицированы как 5-звездочные, 10 имели категорию 4 звезды и 52 сертифицированы как 3-звездочные. Все остальные объекты представляют собой 1- и 2-звездочные комплексы.
В целом, в рамках подготовки к Олимпийским играм в сегменте отельной недвижимости города было построено 24 000 номеров, а также были созданы три крупных горнолыжных курорта мирового уровня: «Роза Хутор», «Лаура» и «Горная Карусель».
Главным сосредоточением отельной недвижимости в Горном кластере является территория горнолыжного курорта «Роза Хутор», охватывающего площадь около 1800 гектаров, на которых расположились 12 отелей под управлением международных гостиничных операторов. Среди них – 5-звездочный Radisson Rosa Khutor на 181 номер, 4-звездочные Park Inn by Radisson Rosa Khutor (211 номеров), Golden Tulip Rosa Khutor (162 номера) и Mercure Rosa Khutor (151 номер), 3-звездочные Tulip Inn Rosa Khutor (148 номеров) и HELIOPARK Freestyle (174 номера), а также ряд апартаментов под управлением оператора HELIOPARK.
Для спортсменов-участников Олимпийских игр были построены три Олимпийские деревни вместимостью 6700 человек. Они расположены как в Горном кластере, так и в самом городе Сочи.
Инфраструктурные улучшения
Согласно официальному отчету Администрации Сочи, за время подготовки к Олимпийским играм в городе появилось почти 400 километров дорог, 22 тоннеля, 200 километров железнодорожного полотна, 54 моста для поездов и электричек, а также сотни километров инженерных сетей и линий электропередачи, др.
Сочинский аэропорт также подвергся расширению. В частности, количество взлетно-посадочных полос аэропорта увеличилось с 12 до 16, пропускная способность аэровокзала была увеличена с 1800 человек/ час до 2500 человек/час. В конце 2013 года в аэропорту Сочи заработал VIP-терминал общей площадью почти 4000 м2 и пропускной способностью более 80 пассажиров/час.
Сочинский морской порт к Олимпийским играм превратился в крупный международный центр морских пассажирских и круизных перевозок, оснащенный новой круизной гаванью и международными круизными терминалами пропускной способностью 1200 человек/час.
В рамках подготовки к зимним Олимпийским играм в Сочи были реконструированы 242 объекта транспортной инфраструктуры улично-дорожной сети, 304 объекта социальной сферы и мест общего пользования и 764 объекта потребительской и туристической сферы. Еще 800 многоквартирных жилых домов были реставрированы с целью приведения к единому архитектурному облику.
ОПЫТ ПРЕДШЕСТВЕННИКОВ
В рамках подготовки к Олимпийским играм в Сочи было построено 24 000 номеров (на фото: отель Radisson Rosa Khutor). ФОТО: IS
В отличие от летних Олимпийских игр, подготовка к зимним Играм считается более затратной по средствам и намного менее рентабельной с точки зрения окупаемости построенных коммерческих и спортивных объектов, в особенности, если строительство спортивной инфраструктуры ведется в месте, где зимний спорт не является главным генератором туристического потока.
Естественно, если бы проведение зимних Олимпийских игр было сугубо убыточным делом, то за него бы не рискнула взяться ни одна страна. Помимо поддержания имиджа, организация данного мероприятия может подтолкнуть власти к инвестированию в социально значимые объекты. К примеру, в Турине было построено около 65 спортивных площадок, стадионов и, что самое главное, создана транспортная инфраструктура – был создан с нуля метрополитен и открыт к Олимпийским играм 2006 года. Ледовый стадион в Ванкувере Pacific Coliseum стал домашней ареной хоккейного клуба, на котором ежегодно проводится до 40 мероприятий.
С другой стороны, есть немало примеров провальных инвестиций в спортивные сооружения, построенные к зимним Олимпийским играм, которые стали экономически невыгодными по завершению соревнований. Многие объекты Игр подверглись изменениям и были выставлены на продажу. Например, Олимпийская деревня на 1100 жилых юнитов в Ванкувере стоимостью 1 миллиард канадских долларов была передана под контроль городских властей, поскольку девелопер объекта не сумел вернуть городу кредит на ее строительство. В настоящее время лишь половина объектов Олимпийской деревни продана.
НЕЯСНОЕ БУДУЩЕЕ
Конькобежный центр «Адлер-Арена». ФОТО: IS
Вопрос о том, что делать дальше с построенными к Олимпийским играм объектами в Сочи, уже сейчас вызывает большие вопросы и рассматривается профильными органами России. В частности, на заседании комитета Торгово-промышленной палаты РФ, которое состоялось 25 февраля 2014 года, был обсужден проект «Наследие Зимних Олимпийских игр-2014: проблемы и перспективы развития».
Экспертная комиссия, присутствовавшая на заседании, пришла к выводам, что реализованная инфраструктура в Сочи не будет востребованной как жителями города, так и туристами. Ситуация еще более усугубилась, учитывая тот факт, что, с одной стороны, еще до начала олимпийской стройки заполняемость гостиниц и санаториев с учетом сезонного фактора составляла 60%, и многие из них не приносили прибыли. С другой стороны, к Олимпиаде было построено 24 000 номеров, создано три новых горнолыжных курорта – и, как результат, город испытывает катастрофическую нехватку обслуживающего персонала, ведь 60 000 волонтеров уже покинули Сочи, и количество кадров необходимо увеличить в 2-3 раза.
Немаловажным фактором является то, что отельная недвижимость строилась преимущественно в категориях «бизнес» и «премиум» и была ориентирована на участников Игр, делегатов и туристов. Однако элитные отели и гостиницы вряд ли будут пользоваться спросом среди отдыхающих курорта Сочи, который давно утратил статус всесоюзной здравницы и курорта для элиты. В связи с этим вакантность отелей будет прогнозировано высокой, а менеджменту гостиниц придется снижать цены с целью завлечения в свои объекты посетителей.
НОВАЯ ЖИЗНЬ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ
Ледовый дворец спорта «Айсберг». ФОТО: IS
С целью возврата вложенных инвестиций многие спортивные объекты вскоре будут перепрофилированы. Так, к примеру, конькобежный центр «Адлер-Арена» станет выставочным центром «Сочи-ЭКСПО», где можно будет проводить мероприятия круглогодично, а дворец зимнего спорта «Айсберг» будет преобразован в велотрек.
Крупный медиацентр на 228 рабочих мест станет мега-моллом по образцу моллов в Дубае (ОАЭ), а в здании Оргкомитета «Сочи-2014» расположится бизнес-школа.
Два из официальных олимпийских комплексов в Прибрежном регионе – ледовая арена «Шайба» и керлинговый центр «Ледяной куб» – были построены из разборных конструкций и, таким образом, при необходимости могут быть разобраны и перемещены в другие города страны.
Юго-восточная и юго-западная территория, где располагаются отели категории 3 звезды (общим номерным фондом 4200 номеров) будет превращена в район жилой застройки, который будет включать школы, детские сады и другие объекты социальной инфраструктуры. Сами гостиницы будут переоборудованы в дома с одно-, двух- и трехкомнатными апартаментами.
Лишь немногие объекты сохранят за собой функциональность. Среди них – олимпийский стадион «Фишт», на котором будут проводиться игры российской Премьер лиги по футболу, а также матчи Чемпионата Мира по футболу 2018 года, и ледовый дворец «Большой», который будет принимать хоккейные матчи, а также использоваться как выставочный, концертный и развлекательный комплекс.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ РАКУРС
Ледовый дворец спорта «Айсберг». ФОТО: IS
Критика вокруг проведения Олимпийских игр в Сочи касалась в немалой мере и экологии.
В первую очередь, стоит принимать во внимание статус города, ведь Сочи известен главным образом как морской курорт, 80% туристического потока которого генерируют именно «пляжные» туристы. Однако на расстоянии около 50 километров от побережья Сочи находится горнолыжный курорт «Красная поляна», развитие которого стало главной прерогативой в рамках подготовки к Играм. Конечно, такое расстояние от города до непосредственного места развития событий Олимпийских игр потребовало создания транспортной инфраструктуры, которая бы связала побережье и горы. С этой целью была построена железная дорога. Однако создание тоннелей в горах для прокладки железной дороги усугубило экологическую ситуацию и позволило морскому воздуху беспрепятственно влиять на более прохладный климат Красной долины. К каким последствиям это приведет – пока сложно прогнозировать.
Еще одним фактором, получившим отзвук в экологическом кластере, стало ведение строительства на территориях заповедных зон, в частности, в буферной зоне Кавказского государственного природного биосферного заповедника, находящегося под охраной ЮНЕСКО, а также на территории Национального парка Сочи, и особенно охраняемого Грушевого хребта. Строительство портов вызвало жесткий резонанс в основном из-за риска затопления большого количества прибрежных территорий.
KNIGHT FRANK: МЕДАЛЬНЫЙ ЗАЧЕТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ KNIGHT FRANK СОСТАВИЛА РЕЙТИНГ ГОРОДОВ, ПРИНИМАВШИХ ЛЕТНИЕ И ЗИМНИЕ ОЛИМПИАДЫ С 2000 ПО 2014 ГОДЫ ПО СЛЕДУЮЩИМ ЭКОНОМИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ: «СТОИМОСТЬ 1 м2 НЕДВИЖИМОСТИ», «ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА ЗА ГОД», «ЭКОНОМИКА СТРАНЫ», «ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ В ОЛИМПИАДУ», «КАЧЕСТВО ЖИЗНИ». РАНЖИРОВАНИЕ ГОРОДОВ ПРОВОДИЛОСЬ ПО ПРИНЦИПУ ОЛИМПИАДЫ – ГОРОДА ПОЛУЧАЛИ «ЗОЛОТО», «СЕРЕБРО» ИЛИ «БРОНЗУ» В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СВОИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПО УКАЗАННЫМ ВЫШЕ ПАРАМЕТРАМ.
Исследование приводилось по таким городам как Сочи (Россия), Лондон (Великобритания), Пекин (Китай), Афины (Греция), Турин (Италия), Ванкувер (Канада), Сидней (Австралия), Солт-Лейк-Сити (США).
Лондон возглавил медальный зачет городов, продемонстрировав наилучшие показатели в дисциплинах «Стоимость 1 м2 недвижимости» с результатом $47-48 тысяч и «Экономика», являясь ведущей экономической державой. Бронзовые медали столица Великобритании получила в дисциплинах «Динамика цен за год», продемонстрировав около 7,5% роста в период с IV квартала 2012 по IV квартал 2013 года, «Объем инвестиций в Олимпиаду», вложив в строительство и организацию мероприятия 12 миллиардов евро, и «Качество жизни».
Вторую ступень пьедестала занимает Пекин, получивший золото в дисциплине «Ценовая динамика за год» с показателем около 17%. Две серебряные медали столица Китая получила за второе место в дисциплинах «Экономика» и «Объем инвестиций в Олимпиаду» – потратив 31,6 миллиарда евро. Третье место Пекин занимает по «Стоимости 1 м2 недвижимости» с показателем в $21-22 тысячи.
| Сравнительная таблица олимпийских столиц | ||||
| Год | Город |
Стоимость недвижимости, I квартал 2013 года, евро/м2 |
Динамика цен, IV квартал 2012 года – IV квартал 2013 года, % |
Инвестиции в инфраструктуру, млрд. евро |
| 2000 | Сидней | 17 500 – 19 000 | 9,3 | 3 |
| 2002 | Солт-Лейк-Сити | 1500 – 1800 | 6 | 1,5 |
| 2004 | Афины | 1000 – 2000 | -12 | 8,6 |
| 2006 | Турин | 2000 – 3000 | -8,3 | 2,1 |
| 2008 | Пекин | 15 000 – 16 000 | 17,1 | 31,6 |
| 2010 | Ванкувер | 3000 – 4300 | 5,3 | 5 |
| 2012 | Лондон | 34 000 – 35 000 | 7,5 | 12 |
| 2014 | Сочи | 500 – 600 | 0 | 40 |
Источник: Knight Frank Research на основе The Wealth Report и открытых источников
На третьем месте в общем зачете находится Сидней. Золото эта столица первых Олимпийских игр третьего тысячелетия по праву получила в дисциплине «Качество жизни». Серебряные медали австралийский город получил по «Стоимости за 1 м2» с показателем в $24-26 тысяч и «Ценовая динамика за год» – 9,3%. «Экономика» Сиднея в общем зачете завоевала бронзу.
Столица зимних Олимпийских игр 2014 года – Сочи – завоевала золото в дисциплине «Объем инвестиций в Олимпиаду», вложив в формирование многочисленных объектов и инфраструктуры порядка 40 миллиардов евро, обозначив новый мировой рекорд.
Завершает рейтинг «команда» Ванкувера с одной серебряной медалью «Качество жизни».
Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, отметила: «Существует прямая связь между инвестициями в инфраструктуру и стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в городе. Естественно, для объектов курортной недвижимости особенно важно развитие досуговой, санаторно-курортной инфраструктуры и транспортная доступность. Однако однозначной взаимозависимости между вложениями в спортивные объекты и стоимостью курортной недвижимости нет.
Из приведенных в таблице городов Сочи является единственным курортным городом, поэтому ожидать от него такой же динамики, как от Лондона, мирового финансового центра, не стоит. Я бы не стала проводить и параллелей с Ванкувером, третьим по величине городом Канады. Однако общие закономерности, безусловно, можно выявить.
Так, в Барселоне серьезного роста цен на недвижимость в результате Олимпиады не произошло, однако начавшийся благодаря подготовке к играм вывод промзон и товарных станций железной дороги из дорогих приморских кварталов на периферию однозначно оказал долгосрочное положительное влияние на формирование нового лица города и последующую застройку современным жильем.
Что касается Сочи, то, безусловно, объем жилья, которое будет выставлено на рынок сразу после Олимпиады, огромен, и для того, чтобы его реализовать, уйдет не менее пяти лет. Когда наблюдается переизбыток предложения, нет смысла ожидать существенного роста цен, то есть, как инвестиционное вложение я бы покупку недвижимости в Сочи не рассматривала. Однако уже сейчас, на волне положительных отзывов, которые поступают от посетивших Олимпиаду, мы констатируем увеличение запросов от состоятельных россиян на приобретение недвижимости в Сочи. Если ранее 80% таких запросов поступало из Москвы, то сейчас увеличилась активность жителей регионов».
