Оформление права собственности на объект НЕЗАКОННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА




Константин Грибов, старший юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

Легализация самовольного строительства на чужом земельном участке
Как уже было отмечено в первой части статьи, лицо, осуществившее самовольное строительство, может оформить право собственности на объект, возведенный на чужом земельном участке, только при условии предоставления ему такого участка в установленном порядке.
Напомним, что признание прав собственности на объект самовольного строительства осуществляется исключительно судом. Следовательно, заинтересованное лицо должно предоставить суду доказательства таких прав. Таким образом, первоочередной задачей является оформление прав застройщика на земельный участок, на котором осуществлено строительство. Для этого, прежде всего, необходимо определить следующее:
1) целевое назначение данного земельного участка, в частности, предусматривает ли такое целевое назначение осуществление строительства и эксплуатацию объекта недвижимости (Шаг №1);
2) правовой статус заявителя и возможность оформления им прав на соответствующий земельный участок (Шаг №2);
3) кому принадлежит земельный участок и на каком основании (в частности, необходимо понять, находится участок в государственной, коммунальной или частной собственности. В зависимости от этого отличается и процедура оформления прав на соответствующий участок) (Шаг №3).
ШАГ 1 – ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Некоторые категории земель запрещают осуществление строительства, а также эксплуатацию объектов недвижимости. Если участок относится к такой категории, то, прежде всего, необходимо инициировать изменение целевого назначения соответствующего земельного участка.
Если земельный участок, находящийся в частной собственности, расположен в пределах населенного пункта, то изменение его целевого назначения производится по заявлению его собственника в соответствующий совет. Если участок расположен за пределами населенного пункта, то обращаться нужно в соответствующую государственную администрацию. Документы, которые должны прилагаться к заявлению, включают:
1) копию государственного акта о праве собственности на земельный участок;
2) копию устава юридического лица и его свидетельства о государственной регистрации;
3) документы об установленных ограничениях и земельных сервитутах;
4) обоснование необходимости изменения целевого назначения участка с указанием его размера.
В отношении отдельных категорий земель (пашни, земли природоохранного назначения и др.) изменение целевого назначения производится по решению Кабинета Министров Украины или же (в отношении особо ценных земель в пределах населенных пунктов и др.) требует согласования с Верховной Радой Украины. Следует отметить, что процедура изменения целевого назначения в таких случаях требует значительных временных затрат, кроме того, вероятность получения позитивного решения в значительной степени уменьшается.
Следует также отметить, что одним из существующих законодательных пробелов является отсутствие порядка изменения целевого назначения земельного участка, находящегося в коммунальной или государственной собственности. По всей видимости, необходимо говорить о применении положений закона, регулирующих сходные отношения, то есть применить порядок изменения целевого назначения земли для участков, находящихся в частной собственности.
Изменение целевого назначения может также потребоваться в случае, если лицо, которое намерено приобрести участок, не сможет иметь права собственности на него в соответствии с действующим законодательством Украины. Исходя из этого, переходим к Шагу №2.
ШАГ 2 – ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ЗАЯВИТЕЛЯ
Действующее законодательство Украины устанавливает ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранными юридическими лицами и совместными предприятиями. Украинские юридические лица, 100% уставного капитала которых принадлежат иностранным собственникам, и вовсе не рассматриваются украинским законодательством как субъекты права собственности на землю.
В случае приобретения объектов недвижимости и для их сооружения совместные предприятия и иностранные юридические лица могут приобрести земельные участки только несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов. Участки за пределами населенных пунктов могут быть приобретенны только в случае покупки объектов недвижимости. Таким образом, при самовольном строительстве единственным возможным вариантом будет оформление совместным предприятием (вероятность ведения самовольного строительства иностранным юридическим лицом очень мала) права собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения, находящийся в пределах населенного пункта. Если же самовольное строительство осуществлено за пределами населенного пункта, заинтересованное лицо может рассматривать иные схемы приобретения участка (например, через дополнительно созданное украинское юридическое лицо) или же оформление аренды земли.


Анастасия Райчук, юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

Помимо этого, отметим, что в случае принятия решения о необходимости приобретения в собственность иностранным юридическим лицом, а также совместным предприятием земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, процедура приобретения будет гораздо сложнее и продолжительнее, поскольку в данном случае потребуется получение согласования Кабинета Министров Украины или Верховной Рады. Все это следует учитывать застройщику пред тем, как непосредственно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенный объект.
ШАГ 3 – ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В случае, если в изменении целевого назначения земельного участка нет необходимости и правовой статус заявителя позволяет оформить права на него, необходимо установить, кто является его собственником.
В случае, если объект построен на земельном участке, находящемся в государственной или коммунальной собственности, необходимо обратиться, соответственно, в местную государственную администрацию или местный совет с заявлением об отводе земельного участка.
К заявлению необходимо приложить документы, обосновывающие размер земельного участка, назначение, месторасположение, а также подтверждающие статус заявителя. К первой группе относятся документы, содержащие официальную информацию о правовом статусе, допустимых видах застройки и иного использования земельного участка, ограничениях его застройки и т.д. Для получения таких документов заинтересованное лицо может обратиться в исполнительные органы местных советов, управления земельных ресурсов, градостроительства и архитектуры, органы охраны культурного наследия, санитарно-эпидемиологические службы и др. К первой группе также относятся документы, выданные специализированными организациями, например, выкопировка из плана города и т.д. Что касается второй группы, то здесь речь идет о необходимости предоставления учредительных документов заявителя, свидетельства о его государственной регистрации и т.п.
Как правило, конкретный список документов, которые прилагаются к заявлению, содержится в документах, принятых органами местного самоуправления, о порядке отвода земельных участков. Кроме того, в некоторых областях Украины существуют специальные положения, регулирующие вопросы отвода участков под самовольно построенные объекты недвижимости.
В целом, содержащиеся в нормативных актах местного самоуправления списки документов, являются схожими, хотя некоторые из них требуют предоставления довольно «оригинальных» документов, например, письменного согласия депутата местного совета, на территории избирательного округа которого находится земельный участок, относительно возможности сохранения самовольно построенного объекта или же необходимости заключения договора о согласовании самовольного строительства.
Гораздо проще обстоят дела, если собственником земельного участка является не государство, а физическое или юридическое лицо. Для оформления прав застройщика на такой участок необходимо лишь заключение договора купли-продажи или же договора аренды.
Таким образом, застройщик, определивший: а) что целевое назначение земельного участка позволяет осуществление строительства, (в противном случае можно добиться изменения целевого назначения с тем, чтобы такое строительство стало возможным); б) какие права на земельный участок могут быть оформлены (право собственности или аренда) в зависимости от правового статуса застройщика; в) кому принадлежит земельный участок, может оформить права на него, а затем обратиться в суд с иском о признании права собственности, при условии, конечно, что собственник земельного участка и иные лица не возражают против такого признания, и что строительство объекта недвижимости было осуществлено в соответствии с требованиями законодательства.
Негативное для заинтересованного лица развитие событий может привести к отказу владельца участка признать права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его участке, или же если такое строительство нарушает права третьих лиц. В таком случае имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило самовольное строительство, или за его счет.
Для признания права собственности на объект недвижимости за собственником земельного участка следует предоставить документы, подтверждающие отсутствие требований третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, например, письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев участка, свидетельствующие об отсутствии возражений, справки об отсутствии запретов и арестов в отношении недвижимого имущества и т.д. В случае признания права собственности на объект недвижимости за собственником земельного участка, лицо, которое осуществило строительство, имеет право на компенсацию затрат на строительство. Разумеется, такие затраты должны быть обоснованными и подтверждаться соответствующими доказательствами (проектно-сметной документацией, счетами об оплате материалов, работ, услуг и т.п.)


фото: Олег Герасименко

Легализация самовольного строительства без разрешения на осуществление строительных работ и без надлежащим образом утвержденного проекта
В случае строительства без разрешения на осуществление строительных работ застройщику (заказчику) перед обращением в суд следует обратиться за получением такого разрешения в соответствующую инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля. Для получения разрешения необходимо подать следующие документы:
1) заявление по установленной форме;
2) решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на возведение объекта градостроительства;
3) документ, удостоверяющий право собственности застройщика (заказчика) или право пользования (аренды) земельного участка, на котором расположен объект градостроительства;
4) комплексное заключение государственной инвестиционной экспертизы;
5) документы о назначении ответственных исполнителей работ;
6) утвержденную в установленном порядке проектную документацию.
В случаях проведения реставрации, реконструкции, капитального ремонта или технического переоснащения объекта недвижимости необходимо также подать копии документов, подтверждающих право собственности на данный объект, а также письменное согласие собственника на проведение соответствующих работ.
Что касается строительства без надлежащим образом утвержденного проекта, то, как было сказано в первой части статьи, проект должен быть заверен подписью и личной печатью архитектора, который имеет квалификационный сертификат. В случаях, определенных Кабинетом Министров Украины, проект подлежит экспертизе (комплексной экспертизе).
Застройщик (заказчик), заинтересованный в надлежащем оформлении строительства, может обратиться к компаниям, непосредственно специализирующимся на таких услугах (получении разрешений, согласований и т.д.), которые могут предоставить детальную информацию в отношении подготовки и сбора всех необходимых для этого документов.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что процесс легализации незаконного строительства является достаточно трудоемким, продолжительным и нередко требует наличия специальных знаний. Поэтому рекомендуем либо не нарушать установленный законодательством порядок ведения строительства, либо привлекать к процессу оформления прав на землю и осуществления строительства компетентных специалистов, способных квалифицировано проконсультировать и помочь сделать строительство законным, а также надлежащим образом оформить права на построенный объект недвижимости.