Алексей Кот, директор департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы «САЛКОМ», к.ю.н. фото: «САЛКОМ»
Вопросы оформления землепользования регулируются нормативными актами как общегосударственного характера (например, Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, Закон Украины «Об аренде земли» и др.), так и актами органов местного самоуправления (в Киеве это, прежде всего, решения Киевского городского совета). Следует учитывать, что в соответствии с действующим законодательством Украины, в частности ч. 2 ст. 116 Земельного кодекса Украины (ЗК), приобретение прав на земельный участок может осуществляться путем их передачи в собственность или предоставления земельного участка в пользование.
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В соответствии со ст. 125 ЗК, право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его государственной регистрации. Таким документом, согласно ст. 126 ЗК, является государственный акт на право собственности на землю, форма которого утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) от 02.04.2002 года №449. ЗК устанавливает, что граждане и юридические лица приобретают право собственности на земельные участки из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий (ст. 116 ЗК). В соответствии со ст. 128 ЗК и п.п. 1.2-1.3 Временного порядка продажи земельных участков в Киеве, утвержденного решением Киевского городского совета от 14.03.2002 года № 304/1738, приобретение в собственность земельных участков юридическими лицами может осуществляться двумя способами – выкуп или приобретение на земельных торгах (аукционах). Путем выкупа приобретаются следующие категории земельных участков: 1. участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие покупателям; 2. участки, на которые имеются документы, подтверждающие право пользования ими (государственный акт на право постоянного пользования землей, договор аренды земли, договор временного пользования, в том числе на условиях аренды); 3. участки, предоставленные в пользование в соответствии с решениями Киевского городского совета, распоряжениями Киевской городской государственной администрации, решениями исполнительного комитета Киевсовета. Земельные участки под строительство приобретаются на земельных торгах, которые проводятся в форме аукциона. В соответствии со ст. 128 ЗК, продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной и коммунальной собственности для потребностей, предусмотренных ЗК, осуществляется местными государственными администрациями, Советом Министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет. В заявлении указывается желаемое месторасположение земельного участка, его размер и целевое предназначение. Киевский городской совет в недельный срок рассматривает предоставленное заявление и поручает Главному управлению земельных ресурсов КГГА дальнейшую работу с ним. Для подготовки предложений заявители предоставляют в управление земельных ресурсов целый ряд документов: а) документ, подтверждающий право пользования земельным участком; б) план земельного участка, документ о его предоставлении или документ о согласовании местоположения объектов на нем в случае отсутствия документа, подтверждающего право пользования; в) свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности; г) документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке. Украинские юридические лица предоставляют также нотариально удостоверенные копии учредительных документов и справку о внесении юридического лица в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (иностранные юридические лица – копию свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины, удостоверенную в установленном порядке). Граждане Украины предоставляют копию паспорта и свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности, а иностранные граждане и лица без гражданства – копию документа, подтверждающего гражданство иностранца или удостоверяющего лицо без гражданства. Киевзем изучает предоставленные материалы и при возможности оформления права на земельный участок организует проведение экспертной денежной оценки и составление технической документации по продаже земельного участка или готовит ответ об отказе. В дальнейшем Киевзем согласовывает документацию и готовит проект решения Киевсовета о продаже земельного участка. Указанный проект вместе с технической документацией и отчетом об экспертной денежной оценке предоставляется для согласования постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования. В случае необходимости Киевсовет по представлению Киевзема обращается с письмом к КМУ для согласования продажи земельного участка иностранному юридическому лицу. В этом случае рассмотрение заявления и подготовка материалов по продаже земельного участка осуществляется после получения согласия КМУ. При приобретении юридическими лицами земельного участка, который не находится в их пользовании, Киевзем предоставляет на рассмотрение указанной постоянной комиссии Киевсовета отчет об экспертной денежной оценке земельного участка, проект его отвода с установленными на местности границами в составе технической документации и соответствующий проект решения Киевсовета о продаже земельного участка. Постоянная комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования (далее – постоянная комиссия) после рассмотрения предоставленных документов в течение недели подает их на рассмотрение сессии Киевсовета. Решение Киевсовета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи, который готовится Киевземом и подлежит нотариальному удостоверению. Основанием для изготовления и выдачи государственного акта на право собственности на землю, а также его государственной регистрации, является документ об уплате стоимости земельного участка, указанного в решении Киевсовета.
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Согласно ст. 116 ЗК, граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных ЗК. При этом право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом (ст. 126 ЗК), а передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка (ст. 124 ЗК). Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором. В соответствии со ст. 125 ЗК, право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. В Киеве порядок оформления права пользования землей (в том числе на условиях аренды) регулируется Порядком предоставления земельных участков в пользование в г. Киеве, утвержденным решением Киевсовета от 26.06.2003 года №512/672 (далее – Порядок №512/672). Отношения аренды земли регулируются ЗК и Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-ХIV(далее – Закон об аренде). Законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении субъектов, которые вправе арендовать земельный участок. Право на аренду земли, согласно ст. 93 ЗК и ст. 6 Закона об аренде, имеют граждане Украины, юридические лица, религиозные, общественные организации, международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. В соответствии со ст. 3 Порядка №512/672, юридическое или физическое лицо, заинтересованное в получении земельного участка в аренду или в постоянное пользование из земель государственной или коммунальной собственности, обращается с соответствующим ходатайством к Киевсовету. К ходатайству об отводе земельного участка прилагаются документы, подтверждающие его размер, назначение и месторасположение, а также документы с информацией о заинтересованном лице (заявителе, ходатайствующем о получении земельного участка в пользование). Вместе с этими документами обязательно передаются: а) выкопировка с очередного плана города; б) план земельного участка в масштабе 1:2000 или 1:500 с определением ориентировочных границ земельного участка, размещением на нем объекта градостроительства; в) информация о желательном целевом назначении земельного участка с определением основных характеристик его застройки; г) предварительное заключение Института генерального плана Киева. Киевзем рассматривает ходатайство и на исполнение поручения Киевского городского головы или его заместителя в течение недели готовит проект заключения постоянной комиссии по вопросам градостроительства и землепользования, а затем передает его в постоянную комиссию вместе с одним из следующих проектов: д) проект согласия на разработку проекта отвода земельного участка; е) проект разрешения на подготовку материалов согласования месторасположения объекта; ж) проект согласия на разработку проекта отвода земельного участка вместе с разрешением на подготовку материалов согласования места расположения объекта; з) проект уведомления заинтересованного лица об отказе или оставлении ходатайства без рассмотрения по мотивам, предусмотренным действующим законодательством. Постоянная комиссия в течение двух недель рассматривает ходатайство и проекты документов, подготовленные Киевземом. В случае согласия постоянной комиссии с проектами документов председатель комиссии подписывает заключение и передает его в Киевзем. Киевзем передает указанное заключение постоянной комиссии и проект документа, соответствующего заключению, на рассмотрение Киевского городского главы (или его заместителя). В течение одной недели Киевский городской голова или его заместитель подписывает один из таких документов: а) согласие на составление проекта отвода земельного участка; б) разрешение на подготовку материалов согласования месторасположения объекта; в) согласие на разработку проекта отвода земельного участка с разрешением на подготовку материалов согласования места размещение объекта; г) сообщение об отказе или об оставлении ходатайства без рассмотрения. Лица, получившие разрешение на разработку проекта отвода земельного участка, могут заказывать разработку проекта отвода или подготовку материалов согласования места расположения объекта у организаций, имеющих соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение данных видов работ. Разработанный проект согласовывается с Киевземом, а также Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, после чего передается на государственную землеустроительную экспертизу. В течение двадцати дней по результатам экспертизы предоставляется заключение. Согласованный проект вместе с заключением государственной землеустроительной экспертизы и соответствующим заявлением подается в Киевсовет. Проект решения Киевсовета об отводе земельного участка и его передаче в пользование в течение десяти дней со дня обращения готовится Киевземом и согласовывается с Главным управлением экономики и инвестиций, отделом правового обеспечения секретариата Киевского городского совета. По представлению начальника Киевзема проект решения передается в постоянную комиссию Киевсовета. Постоянная комиссия Киевсовета в течение двух недель со дня получения проекта решения Киевсовета готовит заключение и подает проект решения вместе с заключением комиссии на рассмотрение пленарного заседания Киевсовета. Проект решения Киевсовета об отводе земельного участка после принятия постоянной комиссией Киевсовета заключения по этому вопросу передается в президиум Киевсовета для вынесения на рассмотрение на ближайшем заседании Киевсовета. В соответствии с решением Киевсовета о передаче земельного участка в постоянное пользование или аренду, установление границ земельного участка на местности выполняется по заказу заинтересованного лица землеустроительными организациями, имеющими соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение этих работ в сроки, установленные соглашением сторон. Запрещается приступать к использованию земельного участка до установления его границ на местности, а также до получения документа, удостоверяющего права на него, и до государственной регистрации. Право аренды земельного участка возникает только после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
РЕГИСТРАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ АКТОВ Согласно Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, а также договоров аренды, утвержденной указом Государственного Комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.1999 года №43, государственный акт на право собственности на земельный участок и государственный акт на право постоянного пользования земельным участком выдаются на основании решения КМУ, областного, районного, Киевского и Севастопольского городского совета, городского, сельского, поселкового совета, Совета министров Автономной Республики Крым, областной, районной, Киевской и Севастопольской городской государственной администрации. Составление государственного акта на право собственности на земельный участок или право постоянного пользования земельным участком при передаче или предоставлении земельных участков гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям и объединениям граждан всех видов производится после перенесения на местность границ земельного участка и закрепления их долгосрочными граничными знаками по утвержденному в установленном порядке проекту отвода этого участка. Для составления государственного акта на право собственности или право постоянного пользования необходимо разработать техническую документацию. Выдачу государственных актов на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком, а также их регистрацию и регистрацию договоров аренды осуществляют структурные подразделения Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины. В соответствии с Порядком государственной регистрации договоров аренды, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.1998 года №2073, для проведения государственной регистрации договора аренды заявитель лично предоставляет или посылает по почте следующие документы: – заявление о государственной регистрации договора аренды; – договор аренды (в трех экземплярах); – план (схему) земельного участка, который передается в аренду (в трех экземплярах); – решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности; – результаты конкурса или аукциона в случае получения права на аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности; – копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физических или юридических лиц; – акт переноса границ земельного участка, предоставляющегося в аренду, на местность в случае неопределения его в натуре; – проект отвода земельного участка в случае предоставления его в аренду со сменой целевого назначения. Государственный орган земельных ресурсов в течение двадцати дней проверяет предоставленные документы и готовит заключение о государственной регистрации или мотивированный отказ в регистрации и передает документы исполнительному комитету сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городским государственным администрациям по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации или отказа в регистрации. После удостоверения факта государственной регистрации договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации аренды земли, которая ведется государственным органом земельных ресурсов. Датой удостоверения факта государственной регистрации является дата регистрации договора аренды в Книге записей. В отношении формы договора аренды земельного участка следует отметить, что Закон Украины «Об аренде земли» не содержит положений об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды земельного участка. В то же время, ст. 290 Хозяйственного кодекса Украины требует нотариального удостоверения договора аренды независимо от срока, на который он заключен. Указанная норма ХК Украины устанавливает, что аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Таким образом, законодательство предъявляет различные требования к форме договоров аренды земельных участков, заключаемых для «бытовых нужд» гражданами и для коммерческого использования хозяйствующими субъектами.
