По мнению Ника Коттона, являющегося и председателем Комитета по недвижимости Американской торговой палаты, задачей разработки классификации является поиск всестороннего консенсуса, который соответствовал бы всем требованиям операторов рынка недвижимости. Поэтому разработчики классификации выражают надежду, что данный документ приведет рынок в цивилизованное состояние посредством предоставления ему общепризнанных «правил игры». Судя по всему, разработанная классификация будет принята и компаниями, которые не являются членами Американской торговой палаты. По словам Ника Коттона, в первой декаде февраля 2004 года был проведен ряд заседаний по обсуждению первоначального варианта классификации и ее разработке в итоговом виде по инициативе компании DTZ. В этих заседаниях приняли участие девелоперы коммерческой недвижимости, инвесторы, агенты и консультанты, среди которых: New Horizon Property Services, «Нест», DTZ, Colliers International, ЗАО «Славутич» (бизнес-городок «Форум»), BC Toms, Blasig, Baker & McKenzie, Jones East8, Pickard & Co., Rest-Energy. Ник Коттон сообщил, что официальный релиз классификации может состояться уже в течение ближайшей недели, поскольку все стороны, участвовавшие в обсуждении, кроме компании Colliers International, предоставили свои мнения и пожелания к первоначальному варианту классификации. Как только Colliers International предоставит свои комментарии и изложит позицию, состоится заседание Комитета по недвижимости Американской торговой палаты, на котором будет утвержден финальный вариант классификации. В то же время, по словам регионального директора компании DTZ, даже после принятия данного документа вряд ли можно будет говорить о том, что он станет обязательным для исполнения всеми участниками рынка. «Агенты очень часто зависят от позиции владельца недвижимости/арендодателя и его указаний по тому или иному объекту. Если владелец требует позиционирования своего здания в классе А, даже притом, что оно таковым не является по ряду критериев, здание будет продвигаться на рынке как класс А, – сказал Ник Коттон. – Однако наличие классификации все же сможет сделать рынок более грамотным, поскольку одно дело – продвигать на рынке офисный центр просто как «класс А», другое – как «класс А согласно классификации Американской торговой палаты». Также предполагается, что классификация будет подвергаться ежегодной корректировке. По предварительным данным, классификация офисных центров и площадей для украинского рынка в большинстве моментов будет похожа на российский аналог: она также будет содержать 20 позиций-критериев. Для того, чтобы здание соответствовало классу А, оно должно соответствовать 16 из 20 критериев, классу В – 10 из 20, классу С – 8 и менее. Но украинская итоговая классификация может оказаться более суровой, чем российская: ожидается, что для офисных объектов класса А из 20 критериев 10 будут обязательными, а еще 10 – опциями. Опциональными критериями будут, судя по всему, минимальная этажная площадь здания, «глубина этажа» как критерий покрытия помещений естественным дневным светом, технические характеристики освещенности площадей, лифтового оборудования с минимальным периодом ожидания, конструктивных особенностей здания и некоторые другие. Среди обязательных критериев, как ожидается, будут учтены: уровень проперти-менеджмента здания, высота его потолков, открытая планировка площадей, приемлемое соотношение количества парковочных мест к офисной площади, ограничение коэффициента площадей общего пользования по методу ВОМА до определенных рамок, также технические характеристики согласно стандартам системы HVAC, энергоснабжения и обеспеченности коммуникациями, местонахождение объекта в рамках CBD. По словам Ника Коттона, самые оживленные дебаты проходили именно по поводу определения критерия CBD (Central Business District, Центрального бизнес-района) для Киева, поскольку здание, соответствующее всем критериям класса А, но расположенное вне CBD, не может быть отнесено к данному классу. Но ведь именно позиционирование в наивысшем классе офисной недвижимости важно для девелопера/инвестора с точки зрения выработки арендных ставок и, соответственно, для определения сроков окупаемости, равно как и для оценки инвестиционной привлекательности и стоимости объекта. Заметим, что определение «узкого» CBD для Киева отягощается сложным районированием столицы и ситуацией с перспективами развития новых проектов в условиях «земельного голода» для центральной части Киева, а также показателей развития инфраструктуры (сложности в использовании автотранспорта, парковке). Поэтому, исходя из позиций большинства девелоперов и инвесторов, а также агентов и консультантов, стоит предположить, что границы так называемой «красной линии» СВD, отделяющей центр от периферии, очертят довольно широкую территорию, которая включит в себя, кроме непосредственно центра, большую часть Подола, Печерск и район центрального железнодорожного вокзала, но исключит из списка зон СВD любые левобережные территории.
