Офисы 2020: будущее сегмента
Commercial Property №1 (113) январь 2013
КОМПАНИЯ JONES LANG LASALLE ПРОВЕЛА ИССЛЕДОВАНИЕ ФАКТОРОВ И ТЕНДЕНЦИЙ, ПОД ВЛИЯНИЕМ КОТОРЫХ БУДЕТ НАХОДИТЬСЯ СЕГМЕНТ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЕВРОПЫ В БЛИЖАЙШИЕ 7 ЛЕТ. ВЫВОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ КОМПАНИЯ СФОРМУЛИРОВАЛА В ОТЧЕТЕ «ОФИСЫ 2020».
Текст: Оксана Бабенко
Фото: «CP»
КАК ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ ФИНАНСИРОВАТЬСЯ В БУДУЩЕМ?
Эксперты компании высказали предположение, что в перспективе следующих 7 лет объемы финансирования, предоставляемые банками для реализации проектов коммерческой недвижимости в целом и офисной, в частности, вряд ли останутся прежними. Тем не менее, коммерческая недвижимость будет оставаться привлекательным активом для кредиторов. В меняющейся ситуации финансирования игроки, имеющие собственный капитал, такие как пенсионные фонды, страховые компании и др., а также партнерские организации будут играть большую роль в определении того, какие объекты офисной недвижимости будут построены и какие из них будут куплены.
ВЛИЯНИЕ УСТОЙЧИВОСТИ НА ОФИСЫ
Законодательство касательно устойчивых объектов недвижимости оказывает большое влияние на изменения, которые вносятся в новые проекты офисной недвижимости в Европе. Под устойчивостью здания подразумевается соответствие современным стандартам экологичности, использование наиболее инновационных строительных технологий, сводящих к минимуму потребление энергоресурсов, что позволит сооружениям быть актуальными с технологической и экономической точки зрения в перспективе как минимум ближайшего десятилетия.
На сегодняшний день устойчивость стала одной из тенденций европейского рынка офисной недвижимости: учитывая, что 83% опрошенных компаний рассматривают этот фактор в качестве первоочередной задачи в сфере офисной недвижимости, инвесторы должны действовать сейчас так, чтобы их активы соответствовали требованиям завтрашнего дня.
– Законодательство в сфере устойчивых зданий будет движущим фактором в секторе офисной недвижимости.
– У арендаторов будут четкие требования к устойчивости; они сосредоточат внимание на эффективности затрат по эксплуатации здания и повышении производительности ресурсов.
– Устойчивость будет выходить за рамки экологических и экономических факторов и охватит сферу здоровья, подбора персонала, удержания сотрудников и других социальных факторов.
Еще около 10 лет назад такой фактор как устойчивость в секторе офисной недвижимости даже не рассматривался. Все большее внимание к нему обусловлено загрязнением окружающей среды и связанными с этим необратимыми изменениями в природе и климате на планете, а также удорожанием энергоносителей, что влечет за собой увеличение затрат на эксплуатацию зданий. Реальные рычаги влияния в этой связи имеет законодательная база, которая может изменять правила игры в девелопменте офисной недвижимости и заставить европейских девелоперов и арендаторов адаптировать офисные здания к новым требованиям. Так, Европейский Союз требует, чтобы все новые офисные здания к 2020 году снизили до минимума коэффициент потребления энергии. Однако разница в уровне подготовки и в целом готовности к таким изменениям существенно варьируется в зависимости от страны, и, как прогнозируют эксперты компании Jones Lang LaSalle, в течение следующего десятилетия этот разрыв еще больше увеличится между теми, кто уже на пути к устойчивой недвижимости, и теми, кто остался далеко позади.
Фото: IS
Владельцам и девелоперам офисной недвижимости необходимо будет принять оперативные меры, чтобы их здания не обесценились и не устарели с технологической точки зрения. Впоследствии устойчивое строительство довольно быстро станет необходимым условием первоклассной недвижимости. При этом эксперты компании Jones Lang LaSalle ожидают, что ценовой разрыв между устойчивыми и неустойчивыми активами увеличится в течение ближайших нескольких лет.
Арендаторы будут вынуждены обращать внимание на фактор устойчивости здания при выборе офисных площадей для аренды. Бесспорно, более старые и, соответственно, менее устойчивые здания могут предложить более низкую арендную ставку. Но такая экономия в долгосрочной перспективе будет нивелироваться за счет более высоких эксплуатационных затрат, особенно с учетом постоянной тенденции роста цен на энергоносители.
В свою очередь работодатели не смогут игнорировать растущий «социальный» аспект устойчивой недвижимости: эксперты Jones Lang LaSalle ожидают, что в течение следующих десяти лет производительность труда, комфорт работы сотрудников и устойчивость будут неразрывно связанными между собой.
АРЕНДОДАТЕЛИ И АРЕНДАТОРЫ: РЫЧАГИ УПРАВЛЕНИЯ ПОСТЕПЕННО ПЕРЕХОДЯТ К АРЕНДАТОРАМ
По данным исследования «Офисы 2020», абсолютная власть будет постепенно смещаться в сторону арендаторов. Так, 80% лидеров рынка коммерческой недвижимости Европы верят, что в течение следующих 7-10 лет арендаторы офисной недвижимости будут иметь большее влияние, чем арендодатели. Арендаторы будут становиться все более информированными и опытными в вопросах аренды.
Что касается предложения, то уже сейчас рынок испытывает нехватку качественных объектов, и количество новых проектов, выходящих на рынок, останется небольшим. Подобные условия будут усиливаться в период до 2020 года. Эксперты компании Jones Lang LaSalle убеждены, что бизнес-сообщество будет все больше стремиться к премиальным объектам, что не лучшим образом отразится на объектах средней категории. Для девелоперов офисной недвижимости, стремящихся к трансформации бизнеса и повышению доходности за счет реорганизации портфеля, сейчас лучшее время. Для того чтобы создать качественный объект офисной недвижимости, девелоперы должны стать более осведомленными в потребностях арендаторов.
Арендодатели будут продолжать сталкиваться с финансовыми рисками, устареванием активов и с неизбежной необходимостью следовать более жесткому законодательству в вопросах устойчивости зданий. В подобной ситуации они будут вынуждены налаживать партнерские отношения с арендаторами, что позволит добиваться продления договоров аренды на более выгодных условиях и подписания новых договоров.
| Обновление офисных зданий в странах Европы | |
| Месторасположение | Процент обновления, в год (%) |
| Стокгольм | 1 |
| Милан | 1,5 |
| Париж | 1,8 |
| Амстердам | 2,2 |
| Мадрид | 2,2 |
| Франкфурт | 2,3 |
| Лондон | 2,6 |
| Лиссабон | 2,8 |
| Брюссель | 3 |
| Дублин | 6 |
| Варшава | 9,7 |
| Прага | 13,8 |
| Москва | 36,8 |
КАКИЕ «ГОРЯЧИЕ ТОЧКИ» ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОЯВЯТСЯ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ?
Месторасположение и концентрация корпоративных офисов в настоящее время регулируется международными стратегическими рычагами и зависит от интенсивности развития рынка, уровня заработной платы, поддержки локального правительства, др. Низкие затраты на оплату труда, высокий профессионализм и полноценная инфраструктура способствуют росту офисного сегмента в Китае и Юго-Восточной Азии.
ВЛИЯНИЕ ТЕХНОЛОГИЙ НА ОФИСНЫЙ СЕГМЕНТ
С каждый днем в сегменте офисной недвижимости растут возможности, которые появляются благодаря новым технологиям. Особенно их влияние велико на небольшие по площади пространства, которые возможно сделать более гибкими и интенсивными в использовании. Четко прослеживается потенциал для дальнейшего снижения эксплуатационных затрат в условиях ограниченных капиталовложений. Сегмент офисной недвижимости будет еще более тесно работать с IT-сектором. Девелоперы будут вынуждены вникать в вопросы влияния технологий на организацию недвижимости, поскольку именно технологии будут иметь решающее влияние на трудовую деятельность и требования, выдвигаемые к пространству.
Понятие «гибкое пространство» прочно вошло в обиход на европейских офисных рынках и заставляет как арендаторов, так и девелоперов адаптироваться к развивающимся технологиям.
Новые технологии продолжат порождать изменения, которые уже сегодня наблюдаются в том, как люди работают, а также в объеме необходимых для них офисных площадей. Двигателем этого процесса является тот факт, что корпоративные арендаторы по всей Европе стремятся получить максимальную отдачу от арендуемых ими площадей.
Пять технологических достижений, которые изменят сегмент офисной недвижимости в течение следующего десятилетия:
– переход от традиционного 220-240-вольтного питания к 12-вольтной электросети в сочетании с беспроводным обеспечением;
– выполнение «экологической» программы и обеспечение энергоэффективности и экономии расходов;
– устранение необходимости в дорогостоящих площадях для размещения сервера и IT-поддержки;
– более широкое внедрение технических решений;
– мобильность, гибкость и высокая производительность для сотрудников офисов. Однако, несмотря на то, что технологии являются ключевым фактором для расширения возможностей использования рабочего пространства, темпы изменений будут не такими быстрыми, как прогнозируют многие аналитики. Причин тому несколько:
– вопрос надежности новой продукции;
– необходимость предварительных инвестиционных затрат;
– защита данных и вопросы безопасности, др.
Билл Пейдж (Bill Page), руководитель отдела аналитики офисной недвижимости региона EMEA, Jones Lang LaSalle, который руководит исследованием «Офисы 2020», комментирует: «Одна из последних тенденций на рынке офисной недвижимости Европы – гибкость рабочего пространства. Поскольку эта тенденция еще больше усилится в Европе в ближайшие десять лет, инвесторы, владеющие офисными зданиями, должны будут принимать меры, чтобы их офисы отвечали этим требованиям. Объекты невысокого класса устареют, поскольку спрос сосредоточится на пространстве, предоставляющем новые способы работы, которые возможны благодаря внедрению новых технологий».
По данным исследования IPD (Великобритания), за последние несколько лет средняя площадь офисного пространства в расчете на одного работника снизилась на 4%. Эта тенденция усилится на основных европейских рынках и приведет к снижению необходимых площадей и снижению поглощения новых БЦ.
Билл Пейдж подытожил: «Несмотря на то, что времена офисов-кабинок, офисов-ячеек и курения за рабочим местом давно в прошлом, офис будет оставаться неотъемлемой частью коммерческой деятельности. Такие разработки в сфере новых технологий как облачные вычисления, планшеты и смартфоны влияют на общие требования к пространству офисных зданий, но офисы не исчезнут вовсе, так как необходимость в коллективных пространствах будет все больше увеличиваться».
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО VS РЕКОНСТРУКЦИЯ
Тенденция ближайших 7 лет – ускорение процесса устаревания офисных зданий, что станет одной из самых больших проблем для офисного сектора во всей Европе. Это процесс обусловлен факторами, которые также сами по себе изменяются: речь идет о законодательстве в вопросах устойчивости, технологиях в рабочем пространстве и требованиях к корпоративному офису. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, эти факторы безвозвратно изменят отрасль офисной недвижимости.
Большинство офисных зданий Европы – старые. Так, например, в Германии 59% всех нежилых зданий датируются 1950-1990 годами постройки; в Великобритании 22% всех коммерческих зданий были построены до 1960 года. В Париже возраст 2/3 офисных зданий составляет более 20 лет. При этом процент обновления офисных зданий в Европе критически низкий – за редким исключением в среднем 1-2% в год.
Обесценивание старых зданий предоставит возможность опытным инвесторам приобрести их по привлекательной цене и осуществить редевелопмент.
ДЛЯ ЧЕГО БУДУТ СУЩЕСТВОВАТЬ ОФИСЫ В БУДУЩЕМ?
Несмотря на то, что сравнительно небольшое количество мобильных и активных работников ставят высокие требования к рабочим пространствам, офис по-прежнему будет «домом» для большого количества офисных работников и в 2020 году.
Потребность в рабочих пространствах, гибких к изменениям бизнес-стратегий, условиям и стилю работы становится для арендаторов все более насущной: для многих компаний офис приобретает статус «хаба», он также является способом привлечения новых или удержания существующих талантливых сотрудников.
Инвесторам и девелоперам важно обеспечить арендаторам пространство, которое будет соответствовать специфике их деятельности. Выгодное месторасположение останется преимуществом для офисного здания. Важны будут также гибкость офисного пространства и адаптивность дизайна. Те офисы, которые не будут соответствовать таким требованиям, устареют очень быстро, и это станет сигналом для их владельцев.
Последняя глава исследования «Офисы 2020» посвящена теме работы и практичности рабочего пространства. В ней освещается процесс, как офисы становятся стратегическим инструментом для компаний на пути повышения производительности труда и конкурентоспособности. В исследовании подчеркивается необходимость в инвестициях для обслуживания быстро меняющихся потребностей арендаторов в рабочем пространстве. Должна быть создана удобная среда, которая максимально увеличит производительность и инновационность и удовлетворит изменения в приоритетах «работа-личная жизнь».
Следует подчеркнуть, что роль офиса, несмотря на социальные, экономические и технологические изменения, не уменьшается. Однако изменяется его дизайн и практичность. Необходимой является возможность как расширения, так и сокращения пространства, др.
Для создания и поддержания эффективных рабочих пространств и максимизации производственного потенциала пространства арендаторам необходимо понять основные двигатели их бизнеса. При этом любые перспективные стратегии должны учитывать основы «работы» прежде, чем приниматься за изменение рабочего пространства.
С точки зрения девелопера и инвестора, «правильный» современный объект офисной недвижимости будет генерировать возможности для создания дополнительной стоимости и получения дохода. Как уже отмечалось раньше, месторасположение сохраняет за собой первостепенное значение для арендаторов. Бизнес-центры с центральным месторасположением будут локациями преимущественно для престижных головных офисов, которые, однако, будут меньшими по размеру и более «брендовыми». Арендаторы будут требовать общий набор услуг и гибкие условия аренды.
РАСПОЛОЖЕНИЕ ОФИСА ИЛИ ЕГО КАЧЕСТВО: ЧТО ВАЖНЕЕ?
Несмотря на то, что месторасположение всегда будет решающим фактором, даже несмотря на стремление к мобильности, уплотненности и функциональности, еще более важным для объектов офисной недвижимости будет фактор качества. Коммерческий офис все еще должен будет привлекать сотрудников и новых работников и отображать философию бренда. В мире, где существует практика незакрепленных рабочих мест, зон отдыха, привлекательный офис будет означать улучшение производительности. Недвижимость служит людям и партнерским отношениям, а партнерство приобретет еще большую значимость, чем когда-либо прежде.
Уже сейчас рынки Европы испытывают нехватку качественных объектов офисной недвижимости, при этом количество новых проектов, выходящих на рынок, останется небольшим
Фото: IS
ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Такие движущие факторы как экономическая ситуация, государственное законодательство и глобализация бизнеса/инвестиций будут играть все более доминирующую роль в течение следующего десятилетия; другими факторами станут более осмотрительный подход к стоимости, доходности и рискам. КАКОВЫ
ПЕРСПЕКТИВЫ ОФИСНОГО СЕКТОРА?
Офисная недвижимость остается привлекательным сектором для девелопмента. Этот сектор все еще приносит реальные доходы инвесторам и дает возможность диверсификации портфеля. Тем не менее, в данном сегменте в ближайшее десятилетие будут существовать значительные риски.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
OFFICE SOLUTIONS: МИРОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В ОРГАНИЗАЦИИ ОФИСНОГО ПРОСТРАНСТВА
Объекты офисной недвижимости находятся в постоянном процессе развития и, соответственно, изменения. Это происходит в том числе благодаря внедрению современных технологий, которые побуждают производителей мебели для бизнеса к разработке решений, отвечающих современным тенденциям, в том числе таким как гибкость, мобильность, технологичность. Глафира Цебоева, руководитель отдела маркетинга компании Office Solutions, рассказала о тенденциях, которые будут актуальными при планировании офисного пространства в перспективе следующих нескольких лет.
«Современные технологии уже давно оказывают влияние на формирование офисного пространства в мире. Появились так называемые «мобильные офисы», решения, с помощью которых вы можете бронировать комнату переговоров из любой точки земного шара, и многое, многое другое. Рабочее пространство становится более «дружественно» людям, работающим в нем, с каждым годом. Комфорт, здоровье и эмоциональное состояние сотрудников – то, что заботит руководителей компаний мирового уровня.
Фото: OFFICE SOLUTIONS
Несмотря на мировые тенденции либерализации вопроса организации процесса труда, наличие офиса и грамотное его планирование нельзя недооценивать. Во-первых, около 70% бизнес-решений принимается в группах, чаще всего в небольших – от 3 до 5 человек, что предполагает организацию рабочего пространства. Во-вторых, офис – это место общения сотрудников, обмена опытом, обучения, благодаря чему они становятся более ценными специалистами. И в-третьих, хорошо организованное рабочее пространство способствует удержанию талантливого персонала. Таким образом, офисы еще долго будут основным инструментом ведения бизнеса и передачи ценностей компании сотрудникам, клиентам, деловым партнерам.
Фото: OFFICE SOLUTIONS
На сегодняшний день в сфере планирования офисного пространства в мире можно отметить следующие тенденции:
– Оптимизация размера рабочего места.Тенденция большей мобильности, актуальная уже несколько лет, получает все более разнообразное воплощение, в том числе в виде смещения функций офисной мебели: меньший по размеру рабочий стол или вовсе стол-конструктор; модели с электрическим приводом, позволяющие пользователю менять высоту столешницы для работы как сидя, так и стоя; многофункциональные шкафы, выступающие одновременно и в качестве перегородки; тумбочки могут служить одновременно сидением для посетителей.
– В приоритете - зоны мобильных рабочих групп. Отмечается тенденция к отсутствию закрепленного за сотрудником рабочего места, вместо этого появляется возможность выбора той зоны офиса, которая наилучшим образом подходит для выполнения конкретной задачи. Значимость иерархии в подобных офисах отходит на второй план, при этом большое внимание уделяется организации командной работы. Для удовлетворения этих целей разрабатывается вариативная мебель для коммуникаций, где акцент с переговорных комнат смещается в сторону мебели для менее формального общения – мобильных рабочих групп, оперативных совещаний в общих зонах. В этом плане очень популярны гибкие, быстро изменяемые модульные решения для общественных зон, которые можно легко адаптировать под разные проекты. Актуальны диванчики, низкие столы, мобильные подставки для ноутбуков и планшетов, демократичная мебель, смелые цветовые решения, стимулирующие творчество и коммуникации.
Фото: OFFICE SOLUTIONS
– Эргономика рабочего места. В центре внимания производителей по-прежнему остается эргономика стандартного рабочего места. Физическая активность рассматривается как необходимая составляющая офисного этикета. Поэтому все больше компаний предлагают мебель, позволяющую трудиться, меняя позу, например, рабочие станции с изменяемой высотой столешницы и кресла с эргономичной подстройкой под пользователя.
– Новый подход к приватности. В этом плане очень популярны решения для создания зон для приватных переговоров и уединенной работы, что достигается, к примеру, с помощью диванов и кресел с высокой спинкой, а также акустических ширм.
– Активная интеграция зеленых зон в рабочее пространство. Технический стресс компенсируется обилием «зеленых» интерьерных решений. Цветы, трава оказываются не просто рядом, но даже интегрированными в мебельные элементы. Возможно, эта тенденция связана и со стремлением сближения офисного и домашнего интерьера. Все чаще люди работают дома и «живут» в офисе, поэтому имеет место некоторая конвергенция атрибутов обоих форматов.
Фото: OFFICE SOLUTIONS
– Внимание к уличной офисной мебели. Деловое общение все чаще выносится за пределы закрытого офиса – на балкон, террасу бизнес-центра, улицу. Это требует новых форматов мебели, презентабельной и сохраняющей функциональность под открытым небом.
– Смелая цветовая гамма. На сегодняшний день в офисной мебели преобладает яркая и разнообразная цветовая гамма. Бледные, холодные цвета, традиционные для скандинавской мебели, уступили место обилию ярких оттенков: насыщенный бирюзовый, агрессивный красный, изумрудно-зеленый. Правда, актуальными остаются и более привычные решения с обилием дерева».
