Офисный рынок Киева: динамика и прогнозы


ОБЩИЙ ОБЪЕМ НА РЫНКЕ, ПРЕДЛОЖЕНИЕ, УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
Исходя из прогнозов, содержащихся в отчетах компаний Colliers International и DTZ за 2001 и 2002 годы, общая площадь современных офисных помещений Киева к концу 2003 года должна была достигнуть показателя 188 000 – 200 000 м2. Сейчас можно говорить о том, что развитие рынка офисной недвижимости пошло по более оптимистическому сценарию. В 2003 году на рынок Киева было выведено около 73 000 м2 офисных помещений и по состоянию на начало января 2004 года общая площадь профессиональных офисных помещений классов А, В и С в Киеве достигла порядка 247 000 м2, продемонстрировав рост на 35% по сравнению с итоговым показателем 2002 года.
Несмотря на то, что с 2000 года общая площадь офисных помещений Киева увеличилась в 2 раза, на сегодняшний день по уровню предложения современных офисных помещений Киев по-прежнему значительно отстает от столиц других стран Центрально-Восточной Европы. К примеру, по количественным показателям рынки офисной недвижимости Варшавы и Киева (по состоянию на конец 2003 года) отличаются друг от друга приблизительно в восемь раз – около 1 950 000 м2 современных офисных помещений представлены в Варшаве (согласно информации DTZ) и, как уже отмечалось, 247 000 м2 – в Киеве. Общее нынешнее количество современных офисных площадей Киева сопоставимо с объемом пражского или будапештского рынков конца 1994 года.
Безусловно, это сравнение объема рынка офисных помещений довольно схематично и не учитывает целого ряда важных факторов и структурных экономических особенностей. Тем не менее, оно дает явственное представление о том, что рынок Киева содержит значительный потенциал развития, и указывает девелоперам и инвесторам на перспективность этого сегмента коммерческой недвижимости.


    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    

Таблица 1. Офисные помещения в Киеве
 
2001
2002
2003
2004*
Общее количество площадей (м2)
156 153
173 853
246 658
362 368
Новое предложение офисных площадей (м2)
4200
17 700
72 805
113 000
Сдача помещений в аренду (м2)
22 500
18 000
50 718
55 000
Арендные ставки на помещения класса А ($ м2/мес.)
25
27,5
23,55
26
Уровень вакантности (%)
15
4
8
9

Источник: DTZ RESEARCH
* Прогноз, все показатели на конец года
Что же касается прогнозов развития рынка офисной недвижимости Киева на 2004 год, то здесь мнения специалистов разделились. Часть экспертов полагала, что в 2004 году рынок может начать входить в фазу перенасыщения, влекущую за собой увеличение уровней вакантности площадей в уже существующих офисных центрах и возможное падение арендных ставок. В частности, по информации компании DTZ, в конце 2003 года на рынке было объявлено о выведении к концу 2004 года порядка 160 000 м2 профессиональных офисных площадей, что могло увеличить их общий объем в Киеве до 407 000 м2. Тем не менее, эксперты DTZ уже тогда отметили, что реальные сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут значительно отличаются от декларируемых и сделали прогноз, что в итоге до конца 2004 года на рынок выйдет не более 131 000 м2, а чуть позже откорректировали его до отметки в 113 000 м2.
Однако уже сегодня некоторые эксперты высказывают мнение, что к концу 2004 года реальные показатели новых площадей составят не более 70 000 – 80 000 м2.
На самом же деле, рынок Киева уже начинает ощущать недостаток предложения офисных площадей. В течение первых семи месяцев этого года в ряде офисных центров, которые ранее всегда имели в наличии свободные площади, было зафиксировано 100% заполнение. К примерам таких объектов можно отнести БЦ «Подол Плаза» (24 000 м2), БЦ «Горизонт» (16 000 м2), БЦ «Форум» (24 000 м2), здания компании Rodamco (8 зданий на улицах И. Франка и Б. Хмельницкого, общей площадью 14 000 м2). 100% заполнение было зафиксировано даже в Международном офисно-гостиничном центре (более известном как офисный центр «Макулан»), который в виду специфики своих помещений (основная масса офисных помещений в комплексе имеет площадь от 60 до 200 м2) ранее всегда располагал значительным количеством свободных площадей.
В то же время, за первые семь месяцев 2004 года на рынок был выведен очень незначительный объем новых офисных помещений. Таким образом, на рынке столицы сейчас сложилась ситуация, когда предложение офисных помещений крайне ограничено, что обозначается одним емким термином – «рынок арендодателя». В частности, это подтверждается и информацией компании DTZ: «Если в конце первого квартала 2004 года уровень вакантности профессиональных офисных центров в Киеве составлял, в среднем, 7%, то в конце первого полугодия этот показатель составил приблизительно 1%». Что же касается самого верхнего сегмента офисной недвижимости (помещения класса А), то, по прогнозам экспертов, в ближайшие несколько месяцев помещения этого класса могут и вовсе исчезнуть из предложения в аренду.
Как результат, рынок на сегодняшний день оказывается в ситуации, когда проблема нахождения арендатором необходимого помещения является очень острой. В наибольшей степени это касается арендаторов, нуждающихся в больших площадях (от 1000 м2) в зданиях класса А и В+. В ряде случаев проблема состоит уже даже не в том, что невозможно найти два-три здания определенного класса с наличием необходимой свободной площади, и затем путем сравнительного анализа выбрать оптимальный вариант, а в том, что на рынке вообще может не оказаться ни одного свободного здания, которое бы соответствовало основным требованиям арендатора.


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Таблица 2. Основные сделки по аренде офисных помещений в 2003 году
Арендатор
Площадь, м2
Офисное здание
Raiffeisen Bank Ukraine
5500
New Technology Business Centre (NTBC)
DCC
2647
БЦ «Мандарин Плаза»
СК «Оранта»
2000
ул. Январского восстания, 34
Sun Interbrew
1850
ул. Боженко, 87
Leman Commodities
1800
БЦ «Мандарин Плаза»
International Mortgage Bank
1200
БЦ «Форум»
Glaxo
1200
New Technology Business Centre (NTBC)
D'Arcy
1200
ул. Михайловская, 6
Philip Morris
863
БЦ Podil Plaza
Банк «Аваль»
850
ул. Фрунзе, 3/5
Metro Cash&Carry
800
БЦ «Форум»
Janssen Silag
800
БЦ Podil Plaza
Samsung
790
БЦ Podil Plaza
Interpipe
690
БЦ Horizon Office Towers
Банк «Петрокоммерц»
640
ул. Б. Васильковская, 94
Foote, Cone&Belding
674
ул. Крещатик, 50-а
Delta Sport
663
ул. Боженко, 87
«Союз-Виктан»
660
БЦ «Форум»
Microsoft
600
БЦ Podil Plaza
Deloitte
554
БЦ «Киев-Донбасс»
Panasonic
515
БЦ Baroque
IGC
518
БЦ Millenium
Niko-Kiev
462
БЦ Podil Plaza
Lezden Int.
419
ул. Боричев Ток, 8-а
JTI
401
БЦ Podil Plaza
Miele AG
400
БЦ Podil Plaza
Golden Telecom
400
БЦ Stand

Источник: DTZ, COLLIERS INTERNATIONAL


ПОТРЕБЛЕНИЕ, СТРУКТУРА СПРОСА
В целом, по мнению экспертов, потребление профессиональных офисных площадей в 2004 году останется приблизительно на уровне 2003 года (50 000 м2), а если и увеличится, то совсем незначительно (до 55 000 м2). Таким образом, рынок не продемонстрирует тот рост в потреблении, который наблюдался в 2003 году: практически в три раза по сравнению с 2002 года – с 18 000 м2 до 50 000 м2. По мнению экспертов Colliers International, основной причиной того, что данная тенденция не продолжится в 2004 году, будет ограничение потребления недостаточным наличием свободных помещений на рынке.
Если говорить об общих тенденциях на рынке офисной недвижимости в структуре спроса, то до 2003 года в основном спрос на офисные помещения исходил от западных компаний (около 80%), однако доля украинских и российских компаний постепенно растет из года в год и на сегодняшний день пропорция изменилась. По данным компаний Colliers International и DTZ, она составляет 60/40 (60% приходится на западные компании и, соответственно, 40% – на российские и украинские). Тем не менее, в бизнес-центрах по-прежнему преобладающее большинство сделок заключается с западными компаниями, в то время как российские и украинские компании зачастую выбирают отдельно стоящие офисные здания. В целом же основной спрос исходит от компаний, которые работают на рынке финансовых, информационных услуг и телекоммуникаций, а также от промышленных и рекламных холдингов.


    


    
    


    
    


    
    


    
    

Таблица 3. Базовые арендные ставки на офисные помещения Киева
Класс здания
Арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов)
А
$ 24-30/м2/месяц
В
$ 16-25/м2/месяц
С
$ 9-15/м2/месяц

Источник: COLLIERS INTERNATIONAL


АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Согласно информации Colliers International, арендные ставки на офисные помещения остаются довольно стабильными уже на протяжении последних двух лет без каких-либо резких скачков. Эксперты Colliers International не видят предпосылок для изменения ставок в 2004 и 2005 годах.
Данные компании DTZ сходны с той лишь разницей, что «за последнее время в связи с дефицитом свободных офисных помещений на рынке незначительно возросли лишь арендные ставки на помещения класса А – около 6-7%». Такая тенденция, по мнению экспертов компании DTZ, будет продолжаться до конца года, пока на рынке не появится достаточное количество качественных офисных помещений.


Уровень арендных ставок, USD/м2/месяц, без учета НДС, сервисного обслуживания и коммунальных платежей
Источник: DTZ RESEARCH

Операционные же расходы в целом по рынку колеблются в пределах $2-6/м2/месяц (в зависимости от типа и класса здания). Все больше арендодателей используют метод так называемой «плавающей» ставки операционных расходов (которая имеет распространение на развитых рынках) и постепенно отказываются от фиксированной (более привычной для арендодателей местного рынка). Основа таких взаимоотношений состоит в том, что при фиксированной ставке операционных расходов арендодатель при заключении договора аренды единоразово оговаривает с арендатором ставку, которую тот будет оплачивать на протяжении всего срока, независимо от возможного изменения в течение этого срока фактических затрат на обслуживание. При «плавающей» же ставке стороны изначально договариваются о соответствующем изменении платежей в случае изменения (увеличения или уменьшения) фактических операционных затрат на здание. При такой ставке арендодатель застрахован от риска, что арендатор в итоге будет оплачивать меньшую сумму операционных расходов, нежели потребляется фактически, таким образом, недоплачивая. Тем не менее, такая форма взаимоотношений возможна только при полной прозрачности в бухгалтерии обслуживающей компании арендотетеля и, соответственно, при наличии права у арендатора на проведение полного аудита всех затратных статей операционных расходов. Однако такую прозрачность могут гарантировать далеко не все арендодатели, что в итоге вынуждает их пользоваться фиксированной ставкой.


ПРОГНОЗ
Относительно прогнозов на 2005-2006 годы на рынке существует два различных мнения.
Первое предположение заключается в том, что в 2006 году киевский рынок офисной недвижимости может войти в завершающую фазу цикла эволюции – перенасыщения. При этом аналитики аргументируют такую позицию тем, что исследования рынка зафиксировали потенциальную возможность выхода на рынок за 2005-2006 годы около 300 000 м2 площадей (во всех трех классах). Таким образом, возможно доминирование показателей заявленного девелоперами вывода на рынок новых площадей над показателями их ожидаемого поглощения со стороны конечных потребителей, что неминуемо приведет к снижению арендных ставок (см. таблицу 4).
Также приводился следующий аргумент: в 1997-1998 годах на рынке наблюдался «перегрев» (необоснованно завышенные арендные ставки), который в 1998-2000 годах сменился рецессией, а в 2002-2003 годах – экспансией. Однако сколько будет длиться этот период экспансии спрогнозировать тяжело, поскольку при благоприятных условиях общеэкономической ситуации он может составить до 5-7 лет, тогда как при экономической стагнации/кризисе или росте политических рисков перенасыщение офисного рынка (вследствие снижения спроса) может наступить в течение очень короткого промежутка времени.
Второе (альтернативное) предположение, к которому склоняется большинство экспертов, гласит о том, что, несмотря на относительно большой объем заявленных к выводу в 2005-2006 годах офисных помещений, ожидать кризиса на рынке вряд ли стоит ввиду прогнозируемого экономического роста и следующего из него возрастания спроса со стороны все большего количества компаний на качественные офисные площади.
По мнению некоторых аналитиков, важное влияние на будущее рынка офисной недвижимости может оказать исход президентских выборов, который во многом решит судьбу дальнейшего экономического развития Украины и может значительно повлиять на настроения как уже присутствующих на украинском рынке международных компаний и на их планы относительно расширения уже существующего бизнеса, так и тех, кто пока только планируют выход на рынок Украины.


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Таблица 4. Основные крупные проекты офисных зданий (класс А и В), заявленные к сдаче в эксплуатацию в 2005-2006 годах
Объект
Общая площадь офисных площадей, м2 (прибл.)
Сдача в эксплуатацию
«Парус», ул. Мечникова, 2
40 000
2006
«Торонто-Киев», ул. Антоновича, 79
38 000
2006
«Ласточка», ул. Ильинская, 6-8 (2-я очередь)
35 000
2005-2006
ул. Ковпака / ул. Красноармейская
30 000
2006
ул. Госпитальная, 12-ж
20 000
2006
«Lybid Plaza», ул. Антоновича, 176
20 000
2006
«Дом Техники», ул. Луначарского
16 000
2005-2006
«Ренессанс», ул. Воровского, 24
14 000
2005
бул. Л. Украинки, 26
12 000
2006
ул. Б. Хмельницкого, 17/52
12 000
2005
ул. Михайловская, 24
10 000
2005-2006
ул. Михайловская, 12
10 000
2006
«Амбассадор»
10 000
2005
«NTBC-2», ул. Жилянская, 48-50
8 000
2005-2006
Итого
275 000
 

Источник: DTZ, COLLIERS INTERNATIONAL


ДЕВЕЛОПЕРЫ, ОСОБЕННОСТИ РЫНКА И ФОРМАТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Структура девелоперских организаций на рынке офисной недвижимости Киева практически полностью исключает сегодня присутствие западных девелоперов. За очень редким исключением практически все проекты развиваются именно украинскими девелоперскими компаниями. Как раз этот фактор и формирует рынок в направлении значительного увеличения в общем именно помещений класса В и, по сути, отсутствия активного развития масштабных проектов класса А.
Мотив такого поведения на рынке очевиден – помещения класса А характеризуются более длительным сроком окупаемости проекта, соответственно, являются менее привлекательными для отечественных девелоперов, чем класс В. Принимая во внимание факт, что, как правило, «длинных» и «дешевых» денег у отечественных инвесторов и девелоперов нет, они выбирают именно тот формат помещений, который обеспечивал бы наиболее короткий срок окупаемости.
Тем не менее, все больший интерес к киевскому рынку проявляют западные инвесторы и девелоперы. Именно с их массовым приходом на киевский рынок имеет смысл ожидать значительной активности в развитии масштабных проектов класса А.
Однако, пока что самым сильным магнитом для западных девелоперов на территории постсоветского пространства является, конечно же, Москва, рынку офисной недвижимости которой пророчат дальнейшее бурное развитие, а иные даже указывают на то, что московский рынок в будущем будет иметь весь потенциал рынка Лондона. Москва по уровню базовых арендных ставок (без учета НДС и операционных расходов) почти в два раза превосходит Киев (Москва: $40-55 м2/месяц; Киев: $24-30 м2/месяц), а по емкости рынка потребления не идет ни в какое сравнение и превосходит в 9 раз (Москва, 2003 год: 440 000 м2/в год; Киев, 2003 год: 50 000 м2/в год). Общее же количество профессиональных офисных помещений Москвы на конец 2003 года находилось на отметке около 2 500 000 м2, в Киеве – около 250 000 м2.


Структура общего объема офисных помещений Киева по классам на конец 2003 года
Источник: COLLIERS INTERNATIONAL

Западных девелоперов и инвесторов может настораживать повышенная чувствительность (из-за малой емкости) киевского рынка офисной недвижимости. Проблема заключается в том, что, к примеру, вывод на рынок одновременно двух крупных проектов класса А площадью по 40 000 м2 каждый (которые суммарно могут перекрыть потребность всего рынка в помещениях этого класса на два-три года) может в итоге спровоцировать демпинг отдельных объектов на рынке, в результате чего вероятно значительное всеобщее снижение арендных ставок. Таким образом, рынок Киева может иметь еще один дополнительный потенциальный риск для инвесторов (в дополнение к стандартному пакету других политических и экономических рисков, присущих нашему региону). Однако многие эксперты полагают, что эта проблема является надуманной, поскольку тот же прогнозируемый экономический рост и следующее из него возрастание спроса будут справляться с подобным предложением помещений на рынке.
Многие западные девелоперы задают вопрос: «Насколько же развит киевский рынок недвижимости?». Развитость любого рынка недвижимости характеризуется среди прочих факторов распространенностью сделок prelet. Эти сделки подразумевают договоренность между девелопером и арендатором по основным условиям сделки в форме подписанного предварительного договора аренды (со взаимными обязательствами), которая возникает между сторонами до, а очень часто и задолго до завершения работ и до фактической сдачи здания в эксплуатацию. Основной выгодой для арендатора при такой форме сделки, как правило, является более привлекательное ценовое предложение. Для девелопера преимущество заключается в отсутствии возможного простоя помещений. Такие сделки свидетельствуют о том, что у девелопера есть достаточный кредит доверия со стороны арендатора, поскольку, подписывая предварительный договор, арендатор принимает на себя четкое обязательство в будущем (по готовности объекта) арендовать помещения на оговоренных условиях. При этом, принимая решение об аренде, арендатор очень часто не имеет возможности взглянуть «живьем» на готовый предмет аренды, поскольку на момент заключения договора на стройплощадке в наличии может быть пока только фундамент. Такой кредит доверия, как правило, оказывают лишь тем девелоперам, которые уже имеют примеры успешно реализованных подобных проектов недвижимости.
Рынок Киева засвидетельствовал реализацию значительной по объему помещений сделки такого рода в 2003 году – сдача в аренду Raiffeisen Bank Украина 5 500 м2 в офисном здании New Technology Business Center (ул. Жилянская, 43). Пример такой практики является свидетельством того, что уровень качественного развития рынка офисной недвижимости Киева значительно вырос за последнее время.