Офисные рынки Украины, России и Казахстана: сравнительная характеристика

СТАВКИ АРЕНДЫ По данным экспертов Jones Lang LaSalle, Москва входит в число городов с наиболее высокими ставками аренды в регионе EMEA, уступая лишь Лондону Фото: «CP» «Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения, – рассказывает Алексей Ефимов, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, Jones Lang LaSalle. – На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве, по сравнению с другими рынками, гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне». По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. СРОК АРЕНДЫ Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода в пять лет в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице России и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно короткие сроки – 11 месяцев (в классе B). Алексей Ефимов объясняет: «В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период – в некоторых случаях до 10 лет. В Киеве, Санкт-Петербурге, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры – они пытаются «поймать момент» и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете м²/год, тогда как в других изученных городах – в расчете м²/месяц. Лишь в некоторых зданиях класса А в Санкт-Петербурге устанавливается годовая плата за аренду».

Диапазон ставок аренды в офисных центрах класса А в Киеве, Москве, Санкт-Петербурге, Алматы и Астане в 2012 году
Город	Арендная ставка, $/м2/год
Киев	360-420
Москва	625-850
Санкт-Петербург	330-400
Алматы/Астана	360-540

Источник: Jones Lang LaSalle АРЕНДНЫЕ КАНИКУЛЫ Как правило, продолжительность арендных каникул напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от 3 до 6 месяцев, в то время как в Киеве и Санкт-Петербурге этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев. «Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора, – отмечает Алексей Ефимов. – С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой – этот период необходим компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит, от количества fit-out работ».

Условия аренды офисов в Киеве, Москве, Санкт-Петербурге, Алматы и Астане в 2012 году
Город	Стандартный срок аренды	Арендные каникулы	Арендная ставка, $/м2/год
Киев	3-5 лет	1-4 месяца	400-700
Москва	5-7 лет	3-6 месяцев	700-1000
Санкт-Петербург	11 месяцев* – 5 лет	2 недели – 3 месяца	350-700
Алматы/Астана	11 месяцев* – 5 лет	2 недели – 3 месяца	600-700

*Характерно для некоторых зданий класса B Источник: Jones Lang LaSalle ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ И АРЕНДНЫЕ РАСХОДЫ В Киеве помещения арендаторам предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет $400-700/м². В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в $700-1000/м². В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает $700/м². В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет $600-700/м². Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемый паркинг. В зависимости от города аренда машиноместа может обходиться в сумму от $100 до $500/месяц.

Стоимость аренды машиноместа в офисных комплексах Киева, Москвы, Санкт-Петербурга, Алматы и Астаны в 2012 году
Город	Наземный паркинг, $/месяц	Подземный паркинг, $/месяц
Киев	150-250	250-400
Москва	150-250	300-500
Санкт-Петербург	100-200	200-400
Алматы/Астана	100-200	400-500

Источник: Jones Lang LaSalle