Офисная недвижимость: в условиях снижения деловой активности

ТЕНДЕНЦИИ И СОБЫТИЯ По итогам трех кварталов 2014 года новое предложение классифицируемых офисных помещений Киева составило 109 000 м2 (на фото: БЦ «Домино» по ул. Нижний Вал, 51, Киев) ФОТО: IS Напряженная социально-политическая ситуация в Украине, сложившаяся в конце 2013 года и продолжавшая усугубляться в течение 2014-го, оказала существенное влияние на макроэкономическое состояние страны в целом и на рынок офисной недвижимости в частности. Так, итогом первых трех кварталов 2014 года стало снижение арендных ставок в бизнес-центрах, а также повышение уровня вакантности. В сложившихся экономических условиях девелоперы скрупулезно анализируют экономическую эффективность строительства новых офисных проектов. «Объем ввода качественной офисной недвижимости в Киеве, начиная с 2011 года, постепенно сокращается, что объясняется снижающимися темпами экономического развития и уже наблюдающимся высоким уровнем вакантных площадей», – комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. В последние несколько лет основными игроками на рынке офисной недвижимости Киева остаются локальные девелоперские компании, на долю которых приходится около 90% введенных в эксплуатацию объектов по итогам 2014 года. В числе наиболее крупных украинских девелоперов, в портфеле которых находится большой объем офисных площадей, – «К.А.Н. Девелопмент», «Форум Менеджмент Груп» и «Мандарин Плаза».
Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в январе-октябре 2014 года
Название Месторасположение Класс Арендуемая площадь, м2 Девелопер
БЦ IQ Business Center Ул. С. Струтинского, 13/15 А 33 000 «К.А.Н. Девелопмент»
БЦ «Сигма» Ул. Василенко / Бульвар И. Лепсе В+ 18 700 Midland Development Ukraine
БЦ по ул. Лейпцигской Ул. Лейпцигская, 15 А 15 400 MERX
БЦ «Форум Виктория Парк»
(I очередь)
Переулок Ахтырский, 7 В 14 400 Forum Management Group
БЦ «Домино» Ул. Нижний Вал, 51 В 9000 «Пари Ритейл»
БЦ «Лагода»
(I, II очереди)
Ул. Полевая, 21 В 6000 Локальный девелопер
Источник: «Commercial Property»
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По данным компании Colliers International (Украина), по итогам трех кварталов 2014 года новое предложение классифицируемых офисных помещений достигло рекордного значения в 109 000 м2, что связано с выходом на рынок объектов, ввод в эксплуатацию которых был заявлен на 2013 год. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2014 год офисных зданий, общий объем нового предложения за год составит 192 000 м2 – рекордное значение для рынка с 2008 года. Прогнозы экспертов консалтинговых компаний касательно нового предложения в 2015 году существенно разнятся. Так, по оценкам компании JLL в Украине, следующий год станет одним из наименее продуктивных для рынка офисной недвижимости Киева – по данным экспертов компании, в следующем году ко вводу в эксплуатацию ожидается всего 54 тысячи м2. В свою очередь компания Colliers International (Украина) оценивает перспективное предложение в 2015 году на уровне 120 тысяч м2. Сложности с формулировкой более точных прогнозов связаны с нестабильной рыночной ситуацией и высокими рисками смещения сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов. Изменений в локализации классифицируемых объектов офисной недвижимости Киева не наблюдается – тенденция централизации офисного девелопмента на Правом берегу Киева и, таким образом, слабое его развитие на Левом берегу сохраняется. Все строящиеся на сегодняшний день классифицируемые офисные здания расположены на Правом берегу.
Основные объекты офисной недвижимости, заявленные ко вводу в эксплуатацию в Киеве до конца 2014 года
Название Месторасположение Класс Арендуемая площадь, м2 Девелопер
БЦ по ул. Щорса Ул. Щорса, 36 В+ 27 000 «Жилбуд»
БЦ по просп. 40-летия Октября Проспект 40-летия Октября, 132 В 15 000 «Реле»
БЦ «Подол Престиж» Ул. Нижний Вал, 27-29 А 13 000 Pateli Leasing
БЦ по улице Дорогожицкой Ул. Дорогожицкая, 8 В 8000 «Гранит»
Источник: Colliers International (Украина)
СПРОС В 2014 году на долю международных компаний пришлось порядка 75% общего спроса на офисные помещения в БЦ Киева(на фото: БЦ IQ Business Center по ул. С. Струтинского, 13/15, Киев) ФОТО: IS В 2014 году основной спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Киева формировался преимущественно компаниями производственного, торгового, финансового и IT секторов. По данным компании Colliers International (Украина), на долю международных компаний пришлось порядка 75% общего объема поглощения, что вполне сопоставимо с 71% в 2013 году. При этом наибольшая доля арендованных помещений в январе-октябре 2014 года приходилась на бизнес-центры класса В. «Большинство сделок происходит в результате продления и перезаключения существующих контрактов, а количество переездов за последнее время существенно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, – рассказывает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). – Однако за последние несколько месяцев мы наблюдаем некоторое оживление спроса на рынке и увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения».
Динамика ввода офисных площадей в Киеве, 2007-2015* годы
*Прогноз Источник: JLL в Украине Одной из тенденций 2014 года стало ужесточение конкуренции за арендаторов среди БЦ Киева. «Конкуренция за арендатора на рынке продолжает быть высокой, – рассказывает Денис Тучков, старший специалист по работе с клиентами департамента офисной недвижимости компании DTZ в Украине. – На сегодняшний день арендодатели более оперативно включаются в «борьбу» за потенциального арендатора, предлагая условия аренды, которые максимально приближены к озвученным арендатором. Происходящие тенденции схожи с ситуацией 2009 года, когда спрос на офисные помещения определялся в большинстве случаев исключительно предложением по базовой ставке аренды за квадратный метр. Компании-арендаторы стали более инертны в части желания менять текущее расположение офиса. При существующих операционных рисках при смене офиса добавляется неопределенность в краткосрочной перспективе с дальнейшим развитием рынка недвижимости».
Структура спроса на площади в БЦ Киева по типам арендаторов, III квартал 2014 года
Источник: JLL в Украине
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ «С начала 2014 года на рынке офисной недвижимости Украины наблюдалось снижение деловой активности, а также вывод большого объема нового предложения офисных помещений на рынок Киева. Эти два фактора оказывают существенное давление на ставки и вакантность в офисном сегменте и значительно тормозят дальнейшее развитие рынка», – считает Александр Носаченко. Основная тенденция, наблюдавшаяся по арендным ставкам для всех классов БЦ Киева – это расширение нижней границы диапазона вследствие высокого уровня вакантности и достаточно низкого спроса на объекты. По данным компании DTZ в Украине, по итогам трех кварталов 2014 года средние арендные ставки в классе А составили $20-30/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), в классе В – $11-25/м2месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), в классе С – $7-16/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По мнению экспертов компании JLL в Украине, дальнейшего существенного снижения максимальной арендной ставки на офисные площади Киева в краткосрочной перспективе не ожидается. «В настоящий момент девелоперы пересмотрели свои финансовые ориентиры и запрашиваемый уровень ставок близок к цене спроса. Фактором сдерживания спроса является не столько уровень ставок, сколько общая макроэкономическая и политическая неопределенность в стране, в результате чего компании откладывают утверждение стратегических планов до более благоприятных времен», – комментирует Александра Глобина. В 2014 году отмечается сокращение поглощения классифицируемых офисных помещений. Так, по данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии поглощение сократилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года (76 000 м2) и составило порядка 22 000 м2. Общий объем нового предложения офисных площадей в Киеве в 2014 году составит 192 000 м2 (на фото: БЦ по проспекту 40-летия Октября, 132, Киев) ФОТО: IS Непростая рыночная ситуация вынуждает арендодателей проявлять гибкость в вопросах сотрудничества с арендаторами и условий аренды. «Со стороны арендодателей применяются различные инструменты по привлечению новых и сохранению имеющихся арендаторов и, что характерно, их применение в большинстве случаев носит точечный характер, с учетом специфики каждого конкретного арендатора, – рассказывает Денис Тучков. – Это могут быть и различные льготы по срокам аренды, площади арендуемого помещения и размеру оплаты, возможность понизить валютные риски при изменении курса валюты, право на пересмотр арендной платы с привязкой к какому-либо событию в будущем». В первых трех кварталах 2014 года арендаторы и арендодатели проводили активные переговоры о фиксации валютного курса в пределах валютного коридора. Условия такой фиксации определяются индивидуально. ВАКАНТНОСТЬ В течение 2014 года продолжился рост уровня вакантности в БЦ столицы. Так, по данным компании DTZ в Украине, по состоянию на конец сентября 2014 года общая вакантность классифицируемых офисных помещений в Киеве составила около 23,1%. Для сравнения: вакантность в сегменте бизнес-центров класса A Киева по состоянию на III квартал 2013 года составляла 18,7%. Уровень вакантности в объектах класса В был зафиксирован на уровне 10,3%. ИНВЕСТСДЕЛКИ Сложная экономическая ситуация в Украине препятствует заключению новых финансовых сделок в сфере недвижимости. Эксперты не исключают возможность ведения переговоров о продаже отдельных объектов офисной недвижимости, однако финализирование сделок до стабилизации экономической и политической ситуации в стране является маловероятным. «При условии стабилизации социально-политической и экономической ситуаций, улучшения инвестиционного климата, мы можем ожидать заключение инвестиционных сделок на рынке офисной недвижимости Киева начиная со второго полугодия 2015 года», – комментирует Александр Носаченко. «Инвестиционная активность сознательно откладывается через геополитическую нестабильность региона, – говорит Владимир Мысак, директор департамента Рынки капитала, DTZ в Украине. – Тем не менее, активы на рынке выглядят привлекательно. Снизилась капитальная стоимость. Стоит отметить, что ставка капитализации выросла до 13% (для лучших офисных объектов). При таких параметрах стоимость офисной недвижимости сегодня составляет от $1800 до $2700/м2 полезной (арендованной) площади. С другой стороны, профинансировать инвестиционную сделку сегодня невозможно. Инвестору приходится рассчитывать только на свой капитал, что существенно ограничивает сделки по суммам и по ожидаемому возврату».