Офисная недвижимость: начало восстановления

Бизнес-центр «Форум Кинетик», переулок Куреневский, 12, Киев фото: «ФОРУМ МЕНЕДЖМЕНТ ГРУП» По мнению экспертов, в 2010 году рынок офисных площадей украинской столицы перешел к стадии восстановления, что выражалось в небольшом снижении уровня вакантности, начале строительства единичных новых объектов, а также умеренном росте арендных ставок. Начиная со второй половины 2010 года сегмент офисной недвижимости начал постепенно отходить от позиций безусловного «рынка арендатора», который наблюдался с конца 2008 года. По словам Андрея Жамкина, руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle в Украине, «текущий год показал, что развитию рынка офисной недвижимости Киева в значительной степени способствовал так называемый «отложенный спрос» и выгодные условия, предлагаемые собственниками. Именно из-за этого в данном году мы наблюдали целый ряд крупных сделок аренды со знаменитыми международными компаниями, которые до сих пор занимали выжидательную позицию». Многие компании принимали решение о переезде с целью заключения долгосрочных договоров аренды по низким ставкам, что позволит им на достаточно длительный срок получить высококачественные площади на привлекательных условиях. Собственники БЦ смогли при этом заполнить пустующие площади и получить качественных арендаторов, хотя и на условиях, которые до кризиса им казались непривлекательными. Однако, по мнению экспертов, предпосылок для дальнейшего значительного увеличения спроса со стороны потенциальных арендаторов офисных площадей в данный момент на киевском рынке не существует. Большая часть компаний, планировавших переезд в менее дорогое или более подходящее по своим характеристикам помещение, уже осуществили его. При этом количество новых фирм, выходящих на рынок Украины, незначительно, поскольку большинство иностранных компаний занимают пока еще выжидательную позицию в отношении нашей страны. Большинство проектов бизнес-центров, развитие которых было остановлено в конце 2008 и в 2009 годах, остаются по-прежнему в замороженном состоянии. И хотя в 2010 году девелоперы возобновили реализацию нескольких проектов, объем нового офисного предложения в Киеве, по мнению экспертов, останется на низком уровне как минимум до 2012-2013 годов. К основным факторам, которые сегодня, как и в течение всего кризисного периода, сдерживают девелопмент офисной недвижимости в Киеве, является сложность доступа к заемному финансированию, все еще слабая деловая активность в большинстве сфер бизнеса, значительное падение арендных ставок.

Общий объем офисных помещений в Киеве и других столицах стран Центральной и Восточной Европы

Источник: DTZ Research При этом рынок офисной недвижимости столицы по-прежнему остается ненасыщенным в отношении общего объема площадей, качества объектов и разнообразия форматов, в связи с чем отсутствие нового предложения наряду с растущим спросом, связанным с экономическим ростом, в скором будущем приведут к нехватке офисных помещений. Как отмечает Терри Пиккард, глава совета директоров NAI Pickard, «в результате экономического кризиса многие проекты офисных зданий не были реализованы, что может привести к дефициту офисных площадей в ближайшем будущем и дальнейшему повышению арендных ставок. И так как банки и иностранные инвесторы пока что не желают либо не могут инвестировать в развитие проектов недвижимости в Украине, ситуация вряд ли разрешится в ближайшее время». Уже сегодня, по мнению многих экспертов, при общем значительном уровне вакантности на столичном рынке начинает зарождаться дефицит офисных помещений высокого класса, особенно если речь идет об аренде офисов площадью более 1000 м². Одной из «кризисных» характеристик рынка офисной недвижимости Киева стал чрезвычайный рост запросов арендаторов в отношении качества помещений. Крупные международные компании предъявляют все более высокие требования к площадям, на которые девелоперы в свою очередь вынуждены идти. Большинство арендаторов по-прежнему в качестве обязательного условия для снятия площадей в аренду видят отделку офиса за счет владельца. По мнению экспертов, указанные тенденции продолжатся в ближайшее время.

Структура аренды офисных помещений в Киеве по размерам сделок

Источник: DTZ Research Среди значимых офисных объектов, реализация которых стартовала в 2010 году, стоит назвать IQ Business Center класса А по ул. Струтинского, 13-15 в Киеве общей площадью 45 121 м². Девелопер бизнес-центра, компания «К.А.Н. Девелопмент», запланировала ввод объекта в эксплуатацию на конец 2012 года. СПРОС

БЦ Horizon Park Business Center II (фаза II) по ул. Амосова, 12, Киев фото: «CP» В 2010 году спрос компаний на новые офисные помещения в основном формировался по причине снизившихся арендных ставок или в связи с предстоящим окончанием действия договоров аренды. Однако, по словам Марты Костюк, заместителя директора, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании DTZ в Украине, «многие из компаний, которые в 2010 году были изначально заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения в Киеве, провели детальный анализ предстоящих затрат (финансовые и временные затраты на переезд, работы по восстановлению арендуемого помещения, отделка нового помещения, услуги агентов и юристов) и, в конечном итоге, отказались от этой затеи». По данным компании DTZ, в 2010 году наибольшей популярностью среди арендаторов пользовались офисные помещения площадью 100-500 м², 500-1000 м², а также более 1000 м². Также, по словам экспертов компании, в 2010 году возобновился спрос на аренду офисных помещений площадью 75-150 м² в центральной части Киева. Данный спрос исходит от компаний, которые начинают выходить на украинский рынок после кризисного затишья и на старте своей деятельности в Украине оперируют как небольшие представительства. Говоря о распределении основных арендаторов по отраслям экономики, Максим Ткаленко, директор по работе с арендаторами департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина), отмечает, что «в 2010 году произошло возобновление спроса со стороны компаний финансового сектора, доля в общем объеме поглощенных площадей которых выросла с 6% в 2009 году до 29% в 2010 году. Косвенно это свидетельствует об определенной стабилизации банковской системы страны. Также продолжается тенденция 2009 года, когда основными потребителями офисных помещений были компании IT и аграрного секторов, сфер телекоммуникаций и фармацевтики. При этом доля иностранных компаний в общем объеме потребления также существенно не изменилась и составила 65-70%».

Основные БЦ Киева, введенные в эксплуатацию в 2010 году
Название	Расположение	Класс	GLA, м²	Девелопер
БЦ Horizon Park Business Center (Фаза II)	Ул. Амосова, 12	B+	18 250	ISA Prime Developments
БЦ «Форум Кинетик»	Переулок Куреневский, 12	B	9896	«Форум Менеджмент Груп»
БЦ Eleven	Ул. Соломенская, 11	B	9505	«Центр-Инвест»
БЦ по ул. Валентины Чайки	Ул. Валентины Чайки, 9	B	9000	Украинский девелопер
БЦ по ул. В. Гетьмана	Ул. В. Гетьмана, 6	B	8000	-
БЦ «Днепр Плаза»	Ул. Набережно-Крещатицкая, 4	B	6900	Частное лицо
БЦ «Времена Года»	Ул. Кудряшова, 16	B-	6800	« НЕСТ»
БЦ «Царский»	Ул. Старонаводницкая, 13	B	5628	«Познякижилстрой»
БЦ по проспекту Победы	Проспект Победы, 119-121	B-	5100	Частное лицо
БЦ «Эридан»	Ул. Григория Андрющенко, 4-г	B-	3100	ЧП «Эридан»
БЦ «Владимирский»	Ул. Сагайдачного, 11	A	3000	Украинский девелопер
БЦ по ул.Саксаганского	Ул. Саксаганского, 105	B+	2700	Украинский девелопер
БЦ по ул. Красноармейской	Ул. Красноармейская, 54-б	B	2589	Украинский девелопер

Источник: Colliers International (Украина), декабрь 2010 года НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Наиболее значимым офисным объектом, введенным в эксплуатацию в 2010 году, стала вторая очередь бизнес-центра Horizon Park Business Center, арендная площадь которой составляет 18 250 м². По данным компании Colliers International (Украина), в течение 2010 года новое предложение офисных помещений в Киеве составило порядка 110 000 м², что сопоставимо с новым предложением за 2009 год. При этом совокупный объем офисных помещений класса А, В и С на конец 2010 года в Киеве достиг отметки 1 205 000 м².

Арендные ставки на офисные помещения Киева (без учета НДС и эксплуатационных расходов)
Класс	1 июля 2009 года	1 января 2010 года	1 июля 2010 года	1 декабря 2010 года
Класс А	$30-35	$28-35	$30-38	$32-38
Класс В	$18-23	$13-20	$15-26	$17-26
Класс С	$10-15	$8-13	$8-15	$10-15

Источник: Colliers International (Украина), декабрь 2010 года АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ В кризисном 2009 году по сравнению с пиковыми значениями 2008 года базовые арендные ставки уменьшились в бизнес-центрах класса А на 60%, класса В – на 69%, класса С – на 64%. В конце 2009 года уровень арендных ставок стабилизировался и оставался на одном уровне и в первом квартале 2010 года. В течение последующих кварталов 2010 года, по данным экспертов, в офисном сегменте Киева отмечалось некоторое повышение ставок аренды.

Существующее и новое предложение офисных помещений в Киеве, 2000-2011 годы

Источник: Colliers International (Украина), декабрь 2010 года Желая зафиксировать для себя низкие ставки, которые наблюдаются сегодня в офисном сегменте, большинство арендаторов предпочитают подписывать долгосрочные договора аренды на срок более 3 лет. В свою очередь арендодатели, которые надеются на улучшение рыночной ситуации и, соответственно, рост ставок в обозримом будущем, желают подписывать возобновляемые договора на короткие сроки или на длительные, но с возможностью пересмотра арендных ставок. По мнению экспертов компании Jones Lang LaSalle в Украине, многие собственники бизнес-центров уже наметили для себя плановое повышение ставок аренды в 2011 и последующих годах, которое будет в среднем находиться в рамках 3-5% ежегодно. Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Киева в 2010 году, по данным экспертов, составляла около 15%, таким образом, этот показатель незначительно снизился по сравнению с вакантностью 16,9%, наблюдавшейся в конце 2009 года. По словам Терри Пиккарда, «до тех пор, пока под воздействием спроса уровень вакантности не снизится до 5% и ниже, уровень арендных ставок не изменится. Однако ожидается значительное повышение спроса на офисные площади в Киеве во втором квартале 2011 года». ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ По мнению экспертов, в 2010 году отношение иностранных инвесторов к украинскому рынку недвижимости в целом улучшилось. Это связано со стабилизацией политической ситуации, повышением международных рейтингов государства и экономическим ростом. Одним из основных сдерживающих факторов для осуществления инвестиционных сделок на украинском рынке коммерческой недвижимости сегодня остается дефицит качественных объектов. В 2010 году в сегменте офисной недвижимости, по данным компании DTZ, не было осуществлено инвестиционных сделок по приобретению оперирующих объектов коммерческой недвижимости, открыто выставленных на продажу. Однако в Киеве были проданы два офисных здания класса В компаниям для собственного пользования. Одно из этих зданий, расположенное по улице Саксаганского, 105, приобрел банк «Русский Стандарт».

Уровень вакантности в офисных объектах Киева

Источник: Colliers International (Украина), декабрь 2010 года По данным компании NAI Pickard, в 2010 году ставка капитализации для наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве составляла около 12%. По мнению экспертов, ставки продержатся на данном уровне как минимум до конца 2011 года.

Ставки капитализации наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве

Источник: DTZ Research ПРОГНОЗ По мнению экспертов, рынок офисной недвижимости Киева по-прежнему остается ненасыщенным в отношении общего объема и качества площадей. При этом новое предложение качественных помещений будет оставаться на низком уровне как минимум до 2012 года. В связи с этим в ближайший год, в случае прогнозируемого роста спроса, в офисном сегменте будет формироваться дефицит помещений высокого качества, прежде всего, расположенных в центральном деловом районе, а уровень арендных ставок, соответственно, будет корректироваться в сторону повышения.

Версия для печати