Офисная недвижимость Киева: качественный рост

ТЕНДЕНЦИИ И ИТОГИ

По состоянию на III квартал 2013 года в процессе активного девелопмента в Киеве находится около 255 000 м² качественных офисных площадей ФОТО: «CP» Одним из основных факторов, формирующих коммерческую привлекательность офисного сегмента для инвесторов и девелоперов, является состояние бизнес-среды на локальном и государственном уровнях. К сожалению, показатели экономики Украины по итогам первых трех кварталов 2013 года не дали бизнес-среде страны должного позитивного импульса, на основании чего следует констатировать, что деловая активность в Украине находилась в целом на уровне минувшего года. Не произошло существенных изменений и на рынке Киева. Соответственно, спрос на офисные помещения оставался на уровне, аналогичном показателям 2012 года. По данным компании Jones Lang LaSalle, в офисном сегменте столицы в первых трех кварталах 2013 года наблюдался ряд тенденций: – В спросе продолжали доминировать переезды международных и украинских компаний разных сфер деятельности над выходом новых компаний на рынок нашей страны. – Большинство сделок аренды заключались в зданиях класса А, что связано с большим объемом новых офисных площадей этого класса, вышедших на рынок в 2012 году, и существенной разницей в ставках аренды между новыми незаполненными бизнес-центрами и зданиями, построенными ранее и эксплуатируемыми в течение длительного периода времени. – Основной спрос по-прежнему формировался за счет IT-компаний, компаний фармацевтической отрасли, FMCG, а также крупных украинских холдингов. – Лишь незначительная доля компаний расширялась. Еще одной важной тенденцией стало возобновление рыночных сделок купли-продажи офисных помещений как для собственного пользования, так и с целью получения арендного дохода, чего не наблюдалось в 2012 году. Так, по данным компании Colliers International (Украина), одна из компаний приобрела порядка 7500 м² в бизнес-центре класса В «Премиум Центр» (бульвар Ивана Лепсе, 6). Это третья по счету крупная компания, расположившаяся в данном объекте. На протяжении уже нескольких лет наблюдается тенденция централизации офисного девелопмента на Правом берегу Киева и, таким образом, слабое его развитие на Левом берегу. Единственным крупным объектом, работающим на Левом берегу в данный момент, является ТОЦ Silver Breeze, введенный в эксплуатацию в III квартале нынешнего года. По данным экспертов, на рынке офисной недвижимости Киева сегодня ощущается дефицит качественных офисных помещений с готовой отделкой, особенно в классах B и C. В то же время наблюдается избыточное предложение офисных помещений класса A в состоянии shell & core (без отделочных работ).

Динамика объема качественных офисных площадей в Киеве, 2007-2013 годы

*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) ИГРОКИ Основными активными игроками на рынке офисной недвижимости Киева являются «К.А.Н. Девелопмент» (БЦ «101 Tower», БЦ «Сенатор», БЦ IQ Business Centre), «Три О» (МФК Gulliver), группа «Форум» (БЦ Forum Victoria Park), «МЕРКС» (БЦ по ул. Лейпцигской, 15), SvitLand Ukraine (ТОЦ Silver Breeze). НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По итогам первых трех кварталов 2013 года на рынок офисной недвижимости Киева было выведено 113 000 м² новых площадей, позиционирующихся в классах А и В. По данным компании Colliers International (Украина), с учетом нового предложения общая арендуемая площадь офисных помещений в Киеве составила 1 528 292 м². Одним из ожидаемых событий на рынке офисной недвижимости Киева 2013 года стало открытие в октябре многофункционального комплекса Gulliver, в состав которого входит 35-этажный бизнес-центр. МФК расположился на Спортивной площади, 1-а в Киеве. Общая площадь объекта составляет 158 000 м². Общая арендуемая площадь офисной составляющей комплекса достигает 62 500 м². МФК Gulliver располагает подземным паркингом на 450 машиномест и наземной гостевой парковкой. Управляющей компанией многофункционального комплекса Gulliver выступает компания «Три О». По данным на октябрь 2013 года, арендаторами офисной части МФК Gulliver стали датская IT-компания Ciklum, «Ощадбанк», «Банк «ЮНИСОН», Colliers International (Украина), др.

Основные объекты офисной недвижимости Киева, введенные в эксплуатацию в январе-октябре 2013 года
Название	Месторасположение	Класс, заявленный девелопером	GLA, м²	Девелопер
БЦ в структуре МФК Gulliver	Спортивная площадь, 1-а	А	62 500	«Три О»
ОЦ в структуре ТОЦ Silver Breeze	Проспект Павла Тычины, 1-в	В+	31 300	SvitLand Ukraine
БЦ SP Hall	Проспект Московский, 28-a	В	17 500	LINKORN
БЦ по ул. Лейпцигской	Ул. Лейпцигская, 15-а	А	15 500	«МЕРКС»
«Вектор»	Ул. Богдана Хмельницкого, 52-б	В	4500	«Вектор»

Источник: Colliers International (Украина), DTZ в Украине, Jones Lang LaSalle в Украине Крупной офисной составляющей располагает торгово-офисный центр Silver Breeze, открытие которого состоялось на проспекте Павла Тычины, 1-в (Днепровский район Киева). Общая арендуемая площадь офисной составляющей объекта – 31 300 м². Офисные площади представлены в двух офисных зданиях высотой пять и семь этажей. Эксперты отмечают повышение качества предложения в офисном сегменте Киева. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, большинство новых зданий, вышедших на рынок за прошедшие полтора года, – это бизнес-центры, которые проектировались именно для целей последующей сдачи в аренду международным компаниям, предъявляющим высокие требования к арендуемым площадям. Таким образом, при реализации проектов бизнес-центров учитывались требования к инфраструктуре, инженерным системам, планировочным решениям и пр. Достаточно сложным вопросом является размер и стоимость парковки. Арендаторы требуют большого количества парковочных мест, при этом хотят платить мало. Наряду со стабильно низкими ставками аренды этот фактор также негативно влияет на доходную часть новых объектов. СПРОС И СДЕЛКИ АРЕНДЫ Согласно анализу рыночных данных, большая часть трансакций в офисном сегменте Киева в первых трех кварталах 2013 года происходила в результате переезда компаний. Следует отметить, что данная тенденция сохраняется на протяжении нескольких лет. Ее причины можно объяснить следующими факторами: желание арендаторов улучшить качество помещений, оптимизировать затраты на аренду офисов, консолидировать свои офисы в одном здании или увеличить занимаемую площадь – с одной стороны, и готовность владельцев в условиях рынка арендатора предоставить эти возможности потенциальным потребителям – с другой. Количество новых компаний на рынке Киева остается стабильно низким, поэтому не влияет на уровень спроса на офисные площади в Киеве. Основными сегментами бизнеса, формирующими спрос на офисные площади, выступают IT-аутсорсинг и IT-разработка, FMCG, консалтинговые, юридические и фармацевтические компании, компании, работающие в секторах производства и дистрибуции товаров (особенно, товаров повседневного спроса и фармацевтической продукции), в энергетическом и аграрном секторах, сфере финансов. Менее активными в нынешнем году были банки, которые традиционно участвуют в формировании спроса на офисные площади. По данным компании DTZ в Украине, общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в течение первых трех кварталов 2013 года, составил приблизительно 74 000 м² (GLA), превысив показатель аналогичного периода в 2012 и 2009 годах на 56% и 54% соответственно. В 2013 году, также как и в 2009-2011 годах, предварительные договоры аренды не были распространены на рынке офисной недвижимости Киева. Это преимущественно связано с наличием свободных помещений в оперирующих бизнес-центрах и осторожным отношением арендаторов к строящимся объектам. Корпоративные арендаторы офисной недвижимости в Киеве остаются достаточно консервативными в своих прогнозах роста на ближайшие 5 лет, вследствие негативного прогноза развития макроэкономики страны. Несмотря на это, большинство из этих компаний предполагают умеренное расширение бизнеса и, как следствие, планируют увеличить занимаемые офисные площади в городе, оставаясь очень требовательными к качеству, эффективности и стоимости офисных помещений. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, по итогам первых трех кварталов 2013 года арендные ставки в сегментах офисной недвижимости А и В классов оставались стабильными с негативной тенденцией. На фоне большого коэффициента вакантности собственники предоставляют наиболее привлекательные условия для крупных арендаторов (от 1500 м²), поскольку, к сожалению, основополагающим инструментом в борьбе за арендатора, при существующей экономической ситуации, является стоимость квадратного метра и готовность владельца зафиксировать эту стоимость на максимально возможный период. По итогам трех кварталов 2013 года максимальная ставка аренды на офисные помещения класса А составляла $35/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), для класса В – $23/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Минимальные показатели находились на уровне $27/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) – для класса А и $16/м²/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) – для класса В. В особых случаях, когда речь идет о якорных арендаторах (более 5000 м²), эти цифры могут дисконтироваться. Наиболее распространенными уступками арендодателей в сегменте офисной недвижимости Киева в текущих рыночных условиях являются предоставление компаниям-арендаторам «арендных каникул» и частичное возмещение затрат на отделочные работы в помещении. По данным компании Colliers International (Украина), в существующих бизнес-центрах класса A с низкой вакантностью арендные ставки оставались относительно стабильными – на уровне $34-36/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В классах B и C средние арендные ставки по итогам первых трех кварталов 2013 года составили $17-22/м²/месяц и $12-15/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) соответственно. По прогнозам компании DTZ в Украине, учитывая низкий уровень общей деловой активности в Украине и постепенное усиление конкуренции между арендодателями на рынке офисной недвижимости Киева, существует вероятность снижения достижимых арендных ставок в IV квартале 2013 года и в 2014 году. ВАКАНТНОСТЬ Вакантность в сегменте бизнес-центров класса A продолжает оставаться высокой и, по данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, по состоянию на III квартал 2013 года составила 18,7%. Уровень вакантности в объектах класса В зафиксирован на уровне 10,3%. По данным компании DTZ в Украине, бизнес-центры Gulliver, «Торонто-Киев», IQ Business Centre, «Сенатор» и офисное здание по ул. Лейпцигской, 15 являются основными объектами класса А, имеющими вакантные площади. Среди реализованных БЦ класса В с вакантными площадями основными являются такие объекты как БЦ на проспекте Московском, 28-б, ТОЦ Silver Breeze, БЦ Forum Victoria Park и БЦ «Премиум Центр». ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По данным компании Colliers International (Украина), по состоянию на III квартал 2013 года в процессе активного девелопмента в Киеве находится около 255 000 м² качественных офисных площадей. При этом до конца 2013 года на рынке столицы ожидается ввод в эксплуатацию 100 000 м² (GLA) офисных площадей. Наиболее крупными БЦ, открытие которых запланировано в нынешнем году, являются БЦ «Сенатор» (ул. Московская/Резницкая, 2/32-34), БЦ Forum Victoria Park (II очередь, переулок Ахтырский, 7), БЦ по ул. Лейпцигской** (ул. Лейпцигская, 15). В перспективе конца 2013 – 2014 годов не прогнозируется существенный рост деловой активности в Украине. В связи с этим ожидается сохранение основных тенденций рынка офисной недвижимости страны. На рынке Киева прогнозируется усиление конкуренции между арендодателями.

Основные проекты БЦ, запланированные ко вводу в эксплуатацию до конца 2013 года в Киеве
Название	Месторасположение	Класс	GLA, м²	Девелопер
БЦ «Сенатор»	Ул. Московская/Резницкая, 2/32-34	А	48 000	«К.А.Н. Девелопмент»
БЦ по ул. Лейпцигской**	Ул. Лейпцигская, 15	B+	15 400	«МЕРКС»
БЦ Forum Victoria Park (II очередь)	Переулок Ахтырский, 7	B	14 000	Forum Management Group
БЦ «Домино»	Ул. Нижний Вал, 51	B	9000	«Пари Ритейл»
ОЗ по ул. Красноармейской	Ул. Красноармейская, 98	A	8000	VS Energy
БЦ Kyiv Airport City (I очередь)	МА «Борисполь», Киевская область	B	5000	K.A.C. Holding AG

*БЦ – бизнес-центр, ОЗ – офисное здание **На момент подготовки материала здание введено в эксплуатацию, получены правоустанавливающие документы,однако фактическая готовность ко въезду арендаторов ожидается в конце ноября 2013 года. Источник: Colliers International (Украина)

Версия для печати