Как давно компания «К.А.Н. Девелопмент» работает над проектом по ул. Горького, 176?Игорь Никонов, президент «К.А.Н. Девелопмент»фото: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»Игорь Никонов: Компания «К.А.Н. Девелопмент» начала работу над проектом с осени 2009 года. Мы объединились с владельцем – Ukrainian Development Partners. Также каждый из нас привел пулы частных инвесторов, готовых вложить деньги в этот проект. Учитывая опыт «К.А.Н. Девелопмент», инвесторы поверили, что мы сможем реализовать проект очень быстро, качественно и, главное, в рамках имеющегося бюджета. Отмечу, что наша компания является единственным девелопером этого многофункционального комплекса и участвует в проекте собственными финансовыми средствами.Когда «Украинская Торговая Гильдия» присоединилась к реализации Ocean Plaza? Виталий Бойко: Наша компания принимает участие в этом проекте уже давно, с 2007 года. Мы консультировали инвесторов по вопросу приобретения земельного участка, а также в процессе предевелопмента.Кризис застал проект МФК на стадии перехода к строительству. Может быть, это и к лучшему, потому что были пересмотрены объемы, цели, задачи проекта. Мы пришли к выводу, что проект востребован рынком. Однако его концепция была кардинально изменена. ИН: Многие компании предлагали свои концепции проекта, но мы остановились на предложении «УТГ», с которой уже давно работаем. Мне кажется, мы нашли общий язык, и что самое важное – «Украинская Торговая Гильдия» ориентирована на результат.Если говорить конкретно об МФК по ул. Горького, то подобного сложного объекта в Украине еще никто не реализовывал, поэтому для всех участников проекта это большой шанс выйти на более высокий уровень.Расскажите об изменениях, которые были внесены в проект с момента разработки в 2003 году. Виталий Бойко, младший партнер компании «Украинская Торговая Гильдия»фото: «УТГ»ИН: Первый проект быль очень большим – порядка 700 000 м2. Вначале казалось, что такой объем будет востребован на рынке, но когда грянул кризис, стало очевидным, что проект нужно изменять в соответствии с требованиями рынка. Помимо этого, было принято решение оставить в МФК только те функциональные составляющие, которые являются коммерчески привлекательными. К тому же найти деньги для строительства столь масштабного проекта в Украине сегодня невозможно. Причина этого, по моему мнению, политическая: нестабильность в стране не дает возможности привлечь ни одного серьезного инвестора, именно поэтому в проекте по ул. Горького много инвесторов, вкладывающих небольшие суммы денег.С какими проблемами пришлось столкнуться компании «К.А.Н. Девелопмент» после того, как она стала совладельцем и девелопером МФК?>ИН: Как ни странно, но сложнее всего оказалось найти строителей. Из-за кризиса большое количество людей рабочих специальностей покинули Киев, среди которых достаточно много профессионалов. Мы столкнулись с тем, что нижнее звено специалистов отсутствует. Строительным компаниям сейчас тяжело набрать штат, поэтому нам приходится нанимать много подрядчиков и связывать их воедино. К сожалению, на сегодняшний день не существует единых мощных больших компаний, готовых вести весь комплекс работ, поэтому мы создали собственную генподрядную структуру «К.А.Н. Строй», которая успешно управляет этим вопросом.
Расскажите о месторасположении проекта.Проект МФК Ocean Plaza по ул. Горького, 176, Киевпроект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»ВБ: Объект находится в уникальном месте с точки зрения трафика, транспортной развязки. Станция метро «Лыбидская» позиционируется как одна из ключевых точек Киева. Сегодня пассажиропоток станции составляет более 160 000 человек в день. Кроме того, на Лыбидской площади располагается большое количество остановок общественного городского и пригородного транспорта, которые создадут дополнительный поток посетителей для МФК, а близость к бульвару Дружбы народов обеспечит связь с Левым берегом столицы. Недалеко от станции метро «Лыбидская» планируется строительство окружной наземной линии метро, что снова-таки создаст дополнительный поток людей. Поэтому комплекс спланирован таким образом, чтобы пропускать через себя транзитные потоки наземной и подземной линий метро. Этот момент учтен в планировочных решениях, а также графике работы торгового центра, который будет близок к круглосуточному – уникальному для Украины явлению.Использованные в объекте принципы архитектуры основываются на стандартах транзитно-ориентированных объектов. Планом комплекса предусмотрено создание большой зоны остановочных терминалов и собственного остановочного узла, который обеспечит разновекторность потоков.Какое архитектурное бюро принимало участие в разработке проекта?ВБ: Дизайн и концепцию первоначального проекта создавало крупное международное архитектурное бюро BBB Architects (Канада). Все остальные фазы разрабатывала творческая архитектурная мастерская «А. Пашенько». После «переоценки ценностей» проект был видоизменен и сейчас находится на стадии рабочего проектирования.ИН: Западных архитекторов мы привлекали только на начальном этапе и только в виде консультантов, потому что зарубежные архитектурные нормы в Украине не работают.Проект по ул. Горького, 176 – не первый объект, который мы делаем совместно с Андреем Пашенько. Мы разговариваем с ним на одном языке, он готов генерировать много разных идей и воплощать их в жизнь.Расскажите об общей современной концепции проекта.ИН: Общая площадь комплекса составит порядка 250 000 м2, из которых первая очередь – около 150 000 м2 и вторая – более 90 000 м2. Несмотря на то, что комплекс будет строиться в две очереди, в конечном итоге они будут соединены и функционировать как единый объект.Первая очередь МФК будет представлена торгово-развлекательным центром, во вторую войдет офисная составляющая для арендаторов ТРЦ, небольшая гостиница категории 3, 4 звезды, а также торгово-развлекательная часть, на площадях которой разместятся брэнды товаров и операторы развлечений, которые по каким-то причинам не войдут в первую фазу. ВБ: Архитектурное решение первой фазы комплекса, представленной ТРЦ, – это 4-этажное здание с цокольным и тремя наземными этажами. Внутренняя архитектура и планировка центра являются уникальными, но в то же время похожими на решения в объектах, ставших номинантами в международных конкурсах на лучший торговый центр Европы или мира. Это, например, ТЦ Westfield London (Лондон, Великобритания), ТЦ «Метрополис» (Москва, Россия) и др. Мы создаем объект такого же уровня и уверены, что он будет уникальным для украинского рынка.Основные якорные функции будущего торгового центра будут возложены на продуктовый гипермаркет площадью около 10 000 м2, который расположится на цокольном этаже. Уже сегодня у нас есть заявки практически от всех крупных международных сетей продуктовой розницы, рассматривающих рынок Украины как потенциальную площадку для развития.МФК Ocean PlazaМесторасположение: ул. Горького (Антоновича), 176, КиевСобственники: Ukrainian Development Partners, «К.А.Н. Девелопмент»Девелопер: «К.А.Н. Девелопмент»Инвесторы: «К.А.Н. Девелопмент», Ukrainian Development PartnersАрхитектурное бюро: ТАМ «А. Пашенько»Компания-консультант: «Украинская Торговая Гильдия»Генподрядчик: «К.А.Н. Строй»Площадь земельного участка: I очередь – 6,73 гектараОбщая площадь: около 250 000 м2Общая площадь первой фазы: около 150 000 м2Общая площадь второй фазы: более 90 000 м2Паркинг: наземный и подземный; первая фаза – 1800 машиноместНачало строительных работ: апрель 2010 годаДата ввода в эксплуатацию: первая фаза – I квартал 2012 года, вторая – НДОбщий объем инвестиций: $120-130 миллионов.Ключевым элементом основного торгового этажа станет огромный публичный аквариум, а также новый для украинского рынка формат – 2-3-этажные универмаги площадью от 2500 до 5000 м2, которые обеспечат ТРЦ вертикальными потоками. Сегодня ведется работа над формированием пула арендаторов универмагов. В числе традиционных для ТРЦ элементов – большие зоны по продаже ювелирных изделий, так называемый «золотой базар».Стоит отметить, что большое внимание в комплексе уделено питанию. Много точек разной ценовой категории разместятся не только на фуд-корте, как это делают многие девелоперы ТЦ, но и распределятся по всему торгово-развлекательному центру.Основной упор на развлекательную часть будет сделан во второй очереди проекта. Из развлекательных элементов, которые будут представлены в первой очереди, – кинотеатр и тематический детский развлекательный центр. Прочие зоны развлечения, такие как боулинг, фитнес-центры и др., появятся во второй очереди.Какой оператор кино будет представлен в ТРЦ? ВБ: Сегодня подводятся итоги тендера по выбору оператора кинотеатра, в котором участвовало много украинских и иностранных компаний.Требования к якорным арендаторам ТРЦ, в том числе и к кинотеатру, – создание уникальной концепции, наличие черты, отличительной от типовых форматов. Планируется, что в комплексе разместится 10-зальный кинотеатр-мультиплекс с большим количеством залов в формате 3D, залом IMAX, большим премьерным или концертным залом.Будут ли в ТРЦ представлены новые для Украины мировые брэнды?Около 30-40% представленных в ТРЦ операторов будут новыми для Украиныпроект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»ВБ: Планируется, что 30-40% представленных в ТРЦ операторов будут новыми для Украины. Несмотря на кризисное время, интерес к объекту проявило большое количество иностранных торговых сетей. Мы получили позитивные результаты переговоров и сейчас переходим к фазе обсуждения условий аренды. Приятно, что брэнды, которые, по нашим расчетам, могли отказаться от сотрудничества, например, BHS, Peek & Cloppenburg и другие, проявили лояльность и заинтересовались проектом.Планируется, что «центром притяжения» комплекса станет первый в Украине гигантский аквариум. Скажите, насколько целесообразным является данная инвестиция в принципе, ведь инсталляция, а также обслуживание аквариума будут стоить немалых финансовых средств?ИН: Условия работы на рынке недвижимости сегодня сложные, поэтому выживут игроки, которые будут создавать то, что еще не было представлено на рынке. Мы строим центр на многие годы, поэтому наполняем его уникальными вещами, такими как тематический детский парк и аквариум, что стоит немалых денег.Торговый центр – это целый организм, среда обитания, в которой должно быть то, ради чего люди будут возвращаться снова и снова. В нашем случае – это аквариум, который будет принципиально отличать МФК от других проектов.Построить аквариум технологически и финансово сложно. Стоимость аквариума очень приличная и предполагает большое количество рисков с его обслуживанием. Мы изучаем этот вопрос уже полгода и только сейчас пришли к пониманию, с кем будем работать. Предлагались различные цены создания аквариума, но они были слишком высокими для нашего бюджета. Поэтому мы пошли другим путем – решили собрать пул специалистов, способных установить все необходимое оборудование. В таком случае цена уменьшается, однако все равно остается довольно высокой.Строить аквариум экономически абсолютно нецелесообразно. Но с точки зрения престижа и привлекательности центра он важен: другого подобного в Украине нет. Аквариум очень сложно сделать, он требует огромного профессионализма. Это «головная боль», которую мы берем на себя сознательно. Но если мы это сделаем, нам будет что показать.ВБ: Аквариум в МФК на Горького станет самым большим в Украине и Восточной Европе. Мы рассматриваем его как своего рода attraction point – центр притяжения.Аквариум станет элементом, поднимающим планку уникальности комплекса довольно высоко и, с одной стороны, закладывающим запас устойчивости перед потенциальными конкурентами, а с другой – создающим то социальное лицо, которое должно быть у этого комплекса.Мы надеемся, что комплекс сможет стать интересным как для украинских посетителей, так и для иностранных туристов.Когда запланирован ввод в эксплуатацию МФК?Ключевым элементом основного торгового этажа МФК станет огромный публичный аквариум, а также новый для украинского рынка формат – 2-3-этажные универмагипроект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»ИН: Завершение строительства первой очереди запланировано на IV квартал 2011 года, а открытие – на начало I квартала 2012 года, к Евро-2012.Работы по второй фазе начнутся только после открытия первой. После сдачи первой очереди придет четкое понимание того, какие операторы будут представлены во второй. На основании этих данных в проект будут вноситься соответственные изменения. Во второй очереди, помимо офисной и гостиничной составляющих, будут представлены арендаторы, требующие специальных конструктивных решений.Если говорить об управлении торгово-развлекательным центром, у нас есть соответствующая договоренность с компанией «УТГ». Если наши отношения и в дальнейшем будут складываться так же хорошо, то почему бы и нет?!Известно, что в центральной части города существуют проблемы с размещением паркинга. Как Вы справились с этой задачей?ВБ: Создание паркинга в центре города – очень сложный процесс. Эта проблема решается путем создания нескольких уровней подземного паркинга и 5-этажного наземного пристроенного паркинга, все этажи которого, благодаря вертикальным связям, максимально удобны для посетителей.Паркинг первой очереди комплекса сможет вместить 1800 машин.Расскажите о структуре финансирования. Какие банки принимают участие в кредитовании проекта? На каких условиях?ИН: Общая сумма инвестиций в проект составит порядка $120-130 миллионов.Кредитные средства для строительства МФК мы не привлекали: ведь если ты «завязан» под кредитные деньги, то несешь огромные коммерческие риски. Для нас оказалось лучшим решением найти партнеров. Строительство – это сфера, в которой кредиты нужно брать на завершающих стадиях реализации проекта, на этапе отделочных работ, когда застройщик в состоянии определить с точностью до месяца срок ввода объекта в эксплуатацию. Учитывая особенности строительства и сложную геологию в Киеве, очень трудно говорить о каких-либо сроках – существует большое количество «подводных камней», которые могут повлиять на процесс возведения и дату завершения строительных работ. Более того, место, где будет построен комплекс, – возле станции метро «Лыбидская» – считается особенно сложным с геологической точки зрения.Планируете ли Вы продажу комплекса?ИН: Нет, не планируем. Если бы мы изначально задались такой целью, то не строили бы аквариум. Планируется, что этот объект станет «фишкой» Киева, достопримечательностью, которой можно похвастаться перед иностранцами.Расскажите, работу над какими проектами, помимо МФК по ул. Горького, 176, сегодня ведет «К.А.Н. Девелопмент»? От реализации каких проектов компании пришлось отказаться в принципе?ИН: От реализации проектов наша компания не отказывалась, мы лишь временно приостановили работу на некоторых объектах.Портфель «К.А.Н. Девелопмент» состоит из разных проектов. Так, из активных можно назвать строительство торгово-офисного центра по ул. Толстого, 57, бизнес-центра по ул. Резницкой, 2, жилого комплекса Diamond Hill класса элит по ул. Январского восстания, 11-а. Также начали строить вторую очередь жилого комплекса «Паркове місто» по ул. Вышгородской, 45 и жилой комплекс «Комфорт Таун» по ул. Регенераторной, 4. В апреле 2010 года планируем начать строительство жилого комплекса бизнес-класса со встроенными офисными и торговыми помещениями по ул. Ивана Кудри, 7.
