Обзор рынка складской недвижимости Киева

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
2006 год, несмотря на небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии сегмента складской недвижимости.
Именно в этом году украинские и зарубежные девелоперские компании начали строительство целого ряда крупных складских и логистических комплексов. Среди проектов, реализованных в 2006 году, стоит выделить логистический комплекс компании FIM Group общей площадью складских помещений 22 тысячи м² (сдан в аренду задолго до окончания строительства двум международным логистическим операторам – Kuehne + Nagel и Frans Maas).
Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др.
По данным компании Colliers International (Украина), в 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тысяч м² складских площадей класса А и В. Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тысяч м². В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тысяч м².
В целом, на рынке насчитывается около 1 миллиона м² складских площадей, из которых только около 20% представлено в профессиональных проектах. При этом все существующие склады высокого качества заполнены пользователями на 100%, а проекты, выводимые на рынок, получают своих арендаторов еще на этапе строительства.
Остальные складские помещения можно классифицировать следующим образом:
– Реконструированные склады, которые ранее обслуживали отдельные промышленные предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, назначение которых было изменено на складские посредством тотальной реконструкции (класс С). Их доля – около 20% всего предложения.
– Склады низкого качества в пределах индустриальных зон (класс D). Доля – 60%. Помещения такого типа не соответствуют современным требованиям складирования, хранения и логистики товаров.
Среди причин, по которым объем предложения в 2006 году увеличивался крайне медленно, стоит назвать:
– недостаток свободных земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов (обособленных наделов с автономной системой коммуникаций и правильным юридическим статусом);
– «теневой» рынок земли в киевском регионе, что выражается в достаточно ограниченном предложении земельных участков несельскохозяйственного назначения;
– сложность и длительность процедуры оформления аренды/выкупа участков, а также мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения;
– меньшая привлекательность рынка складской недвижимости по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости (большинство девелоперов Киева рассматривало складской сегмент как более рисковый и менее доходный);
– недостаток крупных потребителей складской недвижимости (в основном логистических компаний), готовых арендовать помещения, построенные на условиях built-to-suit.

СПРОС
На протяжении 2006 года (как, впрочем, и нескольких предыдущих лет) прослеживалась тенденция стремительного увеличения уровня спроса на профессиональные складские помещения.
Основных пользователей складов можно разделить на три группы:
– профессиональные логистические компании, крупные производители и импортеры, структура бизнеса которых диктует потребность в аренде складских помещений площадью от 5 до 10 тысяч м² и более;
– украинские и международные компании, владеющие комплексными сетями дистрибьюции (в настоящее время они заинтересованы в приобретении или аренде полупрофессиональных складских площадей от 500 до 3 тысяч м²);
– украинские компании, относящиеся к сфере мелкого и среднего бизнеса (для них актуален спрос на небольшие складские площади до 1 тысячи м²).
Основными параметрами, определяющими привлекательность складского комплекса для арендаторов, являются его месторасположение, грамотная концепция, инфраструктурное наполнение и квалифицированное обслуживание. Наиболее предпочитаемым местом для аренды складских помещений является 30-километровая зона за пределами Киева. При этом наибольшим спросом пользуются складские помещения, расположенные вблизи Одесской и Вышгородской трасс, Столичного шоссе, Окружной дороги.
По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «существующий неудовлетворенный спрос на профессиональные складские площади в киевском регионе составляет 350-400 тысяч м². Новое предложение, которое вышло на рынок в 2006 году было минимальным и, конечно же, никак не повлияло на существенное отставание предложения от спроса. Более того, 180 тысяч м² нового предложения, которое планируется к выводу на рынок в 2007 году, что является существенным объемом для нашего рынка, далеко не тот объем, который сможет покрыть существующий неудовлетворенный спрос и устранить дисбаланс».
Как отмечает Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group, «чтобы насытить мгновенный спрос, рынку необходимо разовое выведение 300 тысяч м², причем в разных местах – Житомирском и Одесском направлениях, на Левом берегу (Бориспольском и/или Броварском). Точно оценить потенциальный спрос довольно сложно – он будет выявляться по мере выведения новых объектов. Но с уверенностью можно сказать, что спрос будет стабильным до наступления насыщения (не раньше, чем через 5 лет)».

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
В 2006 году существенный рост спроса на складские помещения формировал предпосылки для увеличения арендных ставок. Так, за год ставки на профессиональные склады класса А и В выросли на 10-15% и составили порядка $8-11/м²/в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов ($1-1,5/м²).
Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями (класс С) обходятся около $5-8/м²/в месяц. В пригороде аналогичные помещения стоят $5-6/м²/в месяц. Наименее качественные складские площади (класс D) сдаются по ставке от $3 до $5/м²/в месяц.
Уровень арендных ставок на складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние комплекса, спектр дополнительных услуг (оплачиваемых отдельно), наличие дополнительной инфраструктуры (например, офисных помещений).

Логистический комплекс класса А компании FIM Group, Петропавловская Борщаговка
фото: FIM Group

Необходимо отметить, что для складских помещений низкого класса договора аренды заключаются на срок менее одного года, а в более профессиональных проектах практикуется заключение договоров на продолжительный срок – от 5 до 10 лет.
По оценкам экспертов, в 2007 году арендные ставки останутся на прежнем уровне, что в два раза выше чем аналогичные показатели в столицах соседних европейских государств.

УЧАСТНИКИ РЫНКА
На сегодняшний день реализацию складских комплексов в Украине ведут не только отечественные девелоперские компании (HCM Group, FIM Group, ALACOR и др.), но и российские и западные, в частности, российская «МЛП» («Международное Логистическое Партнерство») и австрийская GLD Invest Group.
Как отмечает Оксана Елманова, генеральный директор компании FIM Group, «профессиональные проекты на рынке складской недвижимости стали инвестиционно привлекательны для российских девелоперов, а также зарубежных инвестиционных фондов, готовых вкладывать средства в их развитие. Многие компании уже проявили интерес к приобретению необходимых земельных участков в 20-километровой зоне Киева. У иностранных девелоперских компаний есть опыт реализации подобных проектов, а потому они прекрасно понимают, что собой представляет данный вид недвижимости, а также портрет конечного потребителя и все бизнес-процессы, реализуемые операторами складов. Иностранные девелоперы также осознают, насколько интересны складские помещения, построенные по международным стандартам, для дальнейшей продажи западным инвестиционным фондам».
Радомир Цуркан отмечает, что «для иностранных девелоперов и инвесторов складской сегмент привлекателен, в первую очередь, потому, что этот сектор является наименее развитым на фоне офисов и ритейла, а следовательно, и максимально востребованным».
Кроме девелоперских компаний, важными игроками рынка складской недвижимости Киева и области являются крупные логистические операторы. В условиях существенного дисбаланса между уровнями спроса и предложения значительная доля качественных складских помещений, строившихся в киевском регионе в последние годы, создавалась конечными потребителями для удовлетворения собственных нужд и не выходила на рынок. По такому пути решения данной проблемы пошли логистические компании Kuehne + Nagel, «Ост-Вест Экспресс», «Українські Вантажні Кур'єри», «Комора-С», FM Logistics, Raben и др.

ПРОБЛЕМЫ РЫНКА
Складской сегмент до сих пор остается наименее прогнозируемым среди других видов коммерческой недвижимости. На рынке складов существует много проблем, которые были присущи ему в 2006 году и останутся неразрешимыми на протяжении 2007, возможно, и 2008-2009 годов. «Среди общеизвестных сложностей принято называть, прежде всего, дефицит правильно локализованных земельных участков, непростую процедуру переоформления целевого назначения и, несомненно, проблемы, связанные с подводом необходимых коммуникаций к участку», – отмечает Станислав Герман, руководитель отдела складских, промышленных помещений и земли компании Knight Frank.
Радомир Цуркан отмечает, что «главной проблемой является сильно возросшая стоимость земли. В пределах 15-20 километров от Киева по фасаду трасс М-05, М-06, М-07 цены неоправданно завышены. При этом ОСГ продается с минимальной разницей в стоимости по сравнению с землей промышленного/коммерческого назначения. При сегодняшних ценах на землю строить склады в большинстве случаев нерентабельно. При взлетевшей цене на землю арендные ставки выросли всего лишь на 10-15%. Кроме цен, проблемой является также то, что предложения качественных и подходящих по параметрам участков вдоль фасада в пределах 20-30 километров от города практически отсутствуют. Большая часть проектов имеет шансы «заморозиться» все по той же причине – изменение целевого назначения земли. А поскольку многие легкомысленно купили земли ОСГ, поверив обещаниям продавцов перевести их в промышленное назначение, то с января этого года запрет на перевод стал для таких участков проблемой номер один».

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СКЛАДСКОГО СЕГМЕНТА
Капиталовложения в строительство складских помещений составляют, в зависимости от функционального назначения складов, $500/м² и более. Так, для холодильно-морозильных складских комплексов себестоимость может возрастать до $1 тысячи/м², что обусловлено необходимостью использования более дорогостоящих материалов и дополнительного оборудования.
За последние 2-3 года по причине ограниченности предложения и стремительного роста спроса уровень доходности инвестиций в складскую недвижимость для девелоперов вырос с 10-15% до 15-20%.
По данным консалтинговой компании DEOL Partners, ставку капитализации для существующей профессиональной складской недвижимости в 2006 году можно оценить в 13-15%. Этот показатель носит оценочный характер, так как из-за слабого развития данного сегмента в Украине на рынке до сих пор не была осуществлена ни одна крупная инвестиционная продажа.
По словам Радомира Цуркана, «некоторые иностранные инвесторы уже сейчас заинтересованы в заключении инвестиционных сделок по покупке профессиональных складских объектов класса А со ставкой капитализации на уровне 12%. С учетом краткосрочных арендных договоров (до 5 лет) и остальных рисков, 12% – это достаточно высокая оценка нашего молодого складского рынка».
Но, несмотря на существующие риски, некоторые отечественные девелоперские компании самостоятельно, либо пользуясь услугами консалтинговых компаний, уже ведут переговоры о продаже складских комплексов. К примеру, по словам Станислава Германа, «сегодня компания Knight Frank ведет предварительные переговоры с одним из украинских девелоперов об инвестиционной продаже уже введенного в эксплуатацию складского проекта. В целом, украинский рынок складской недвижимости очень привлекателен для зарубежных инвесторов».
Дмитрий Якубовский, начальник отдела маркетинга и тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция», отмечает, что «можно выделить несколько факторов, обуславливающих высокую привлекательность складского рынка для инвесторов и упрощающих процедуру получения кредита под строительство:
– высокая прибыльность складских и логистических услуг;
– более сжатые сроки возведения объектов;
– высокие показатели доходности (особенно по сравнению с этими показателями в аналогичных проектах Западной Европы);
– возможность и относительная легкость привлечения краткосрочных кредитных средств вследствие быстрой окупаемости проектов;
– высокая ликвидность складской и логистической недвижимости, а также перспективы дальнейшего роста, связанные с дефицитом предложения на рынке;
– наличие условно свободных земельных участков недалеко от крупных городов, которые ранее резервировались под коттеджные городки и прочие жилые объекты;
– высокие затраты на формирование инженерных коммуникаций за пределами города делают коммерческую недвижимость более привлекательной по сравнению с жилыми объектами, так как строительство складов не требует наличия инфраструктуры на уровне, необходимом для возведения жилой недвижимости».

ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И ТЕХНИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СКЛАДСКИХ И ЛОГИСТИЧЕСКИХ КОМПЛЕКСОВ
Александр Паламарчук, директор по маркетингу «Современные технологии строительства», отмечает, что «современный складской или логистический комплекс – это сложное инженерное сооружение, включающее в себя, помимо самого здания склада, ряд обслуживающих зданий, сооружений и обеспечивающих систем. В состав складского комплекса, как правило, входят офисные и административно-бытовые помещения, зарядная для аккумуляторов погрузчиков, автономная электротрансформаторная подстанция, пожарный водоем, канализационно-насосная станция, котельная, очистные сооружения, зона парковки и маневрирования грузовиков, железнодорожная ветка, КПП.
Кроме того, складской комплекс должен иметь достаточное количество автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты, систему вентиляции с регулируемым температурным режимом, а также системы пожаротушения, охранной сигнализации и видеонаблюдения».
По словам Дмитрия Якубовского, начальника отдела маркетинга и тендерных предложений «Укрстальконструкция», «большинство объектов, строительство или проектирование которых началось в конце 2006 – начале 2007 года, имеет следующие сходные характеристики:
– площадь здания – несколько десятков тысяч квадратных метров;
– высота внутренних помещений – до 10-12 метров;
– большие внутренние пространства без несущих конструкций – для металлического каркаса применяется сетка колонн 12х24.
На сегодня в Украине существует три технологии возведения несущих конструкций для логистических объектов подобного типа:
– сборный железобетон (по такой технологии построен комплекс East Gate Logistic для компании GLD Invest Group);
– смешанный каркас из монолитных колонн и металлических ферм покрытия;
– металлический каркас (комплекс Raben-Украина, «Таможенный терминал»), который, собственно, и позволяет отнести здание к категории БМЗ, поскольку обеспечивает скорость его возведения и легкость конструкции.
Выбор основополагающей технологии, осуществляемый сейчас рынком, вполне может быть сделан в пользу металлоконструкций. Использование металлических колонн, балок и ферм позволяет сократить сроки строительства, а также возводить здания на проблемных почвах без значительного увеличения затрат на земляные и фундаментные работы, поскольку конструкция каркаса гораздо легче, чем аналогичные – из железобетона».
По словам эксперта, «большой проблемой для Украины являются завышенные требования к противопожарной защите строительных конструкций. Очень многие логистические комплексы Европы построены по технологии металлокаркасного здания (без дополнительной противопожарной обработки) с установкой на объекте мощной системы пожаротушения, что позволяет оптимизировать стоимость и эффективность защиты на случай пожара. В Украине же действуют нормы пожарозащиты, требующие обязательного использования дополнительного противопожарного покрытия металлоконструкций, стоимость которого существенно увеличивает стоимость объекта. Однако, по мнению наших специалистов, такие высокие нормы не являются обоснованными.
Число персонала, находящегося внутри складских помещений, как правило, невелико, а помещения расположены таким образом, что в случае возникновения чрезвычайной ситуации покинуть их не составляет особого труда. При этом товары, находящиеся на хранении, пострадают от огня гораздо раньше, чем обрушатся металлические конструкции под воздействием огня. Очевидно, что в рассматриваемом случае установка систем пожарной сигнализации и пожаротушения является более эффективным методом предупреждения значительных потерь, чем использование конструктивных элементов с высоким порогом огнестойкости».
Еще больше требований у арендаторов специализированных – холодильных складов. По словам Олега Белоконя, директора компании «Хуурре Украина», «современный холодильный склад – это быстровозводимое здание, как правило, с использованием легких металлических конструкций. В качестве ограждающих изоляционных конструкций используются сэндвич-панели с наполнителем из пенополиуретана. Планировка должна предусматривать охлаждаемые погрузочно-разгрузочные рампы шириной как минимум 9 метров и специальные помещения экспедиции или зоны внутри холодильных камер для коммисионирования обрабатываемых грузов.
Очень важной составляющей является технологическое наполнение холодильного склада. Современный склад невозможен без использования стеллажных систем и автоматической системы учета поступающей и отгружаемой продукции. Главные требования предъявляются к холодильному оборудованию – это надежность, безопасность эксплуатации, низкий уровень энергопотребления, автоматическое оповещение о возможных неисправностях.
Очень важным является вопрос экологической безопасности, возможность использования альтернативных хладоносителей. В последнее время в Евросоюзе наблюдается тенденция к использованию СО2 (углекислота) в качестве промежуточного хладоносителя в морозильных камерах. Это позволяет уменьшить объем экологически опасных хладоносителей и повысить безопасность объекта в целом».
По словам Дмитрия Якубовского, «для того, чтобы полностью удовлетворить желания заказчиков, многие компании, занимающиеся складской недвижимостью, стремятся предоставлять полный спектр услуг. Именно они постепенно начинают лидировать на украинском рынке складов. В первую очередь заказчика интересует вопрос поставки комплектного здания с полным спектром подготовительных, общестроительных, монтажных и отделочных работ, а также работ по устройству инженерных сетей, в сжатые сроки. Все меньше заказчиков готовы самостоятельно решать проблемы, связанные с техническими нюансами строительства.
Компания, претендующая на роль лидера рынка, не может ограничиваться только изготовлением и монтажом металлоконструкций. Учитывая интересы заказчика, необходимо предлагать полный комплекс работ (от проектирования и получения ордера на строительство до передачи готового и введенного в эксплуатацию объекта). Будущее рынка за генеральным подрядом и компаниями, создающими сети строительных подразделений, которые могут обеспечить выполнение всех этапов строительства в любых регионах Украины».
Марина Доровская, директор по маркетингу компании «Каркас», отмечает, что «сейчас главные требования заказчиков – это комплексность (все из одних рук), минимальные сроки (влияют на период возврата инвестиций), соответствие технологии бизнеса, гарантия, эксплуатационные затраты». По ее словам, «на сегодняшний день заказчики обращают больше внимания на комплексность и сроки, чем на стоимость квадратного метра».
«Развитие строительных технологий в Украине идет параллельно с ростом спроса и размеров объектов, – отмечает Александр Мартынюк, директор ООО «ПЕМ Украина», Zeman Group. – Еще два года назад комплектовать здание более 10 тысяч м² было нереально. Сегодня многие инвесторы, а с ними и генподрядчики, делают ставку на украинский продукт высокого качества. Прошлый год был переломным для производителей. Открылось производство новых типов конструкций, например, SIN-балок в Харькове; расширен ассортимент выпускаемых в Украине профнастилов, сайдингов и, что более важно, поменялись требования к культуре производства. Новые высокоскоростные производственные комплексы с контролем качества на всех этапах а, как итог, четкие гарантии сроков и качества поставки – вот основной фактор стремительного роста складского строительства и строительного рынка в 2006 году».

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
В прошедшем году можно было проследить тенденцию укрупнения существующих форматов (например, строительство таких логистических объектов, как «МЛП-Чайка» со складскими площадями около 100 тысяч м²). Увеличению спроса на площади большого формата способствовал постоянный рост деловой активности и развитие торговой сферы в центральном регионе.
Дмитрий Якубовский отмечает, что «это укрупнение заметно даже при сравнении ситуации с началом 2006 года, когда поступало много заказов на небольшие склады или логистические центры. Сегодня большинство проектов – это унифицированные крупноформатные логистические комплексы. Кроме того, заявления о перспективах строительства крупных проектов в сфере логистики, остававшихся на стадии «заявленных» в течение нескольких лет, в прошедшем году начали подтверждаться проведением тендеров, конкретными разработками проектов и началом строительных работ».

Складской комплекс компании HCM Group, Обухов
фото: HCM Group

Также, в 2006 году, продолжая тенденции последних лет, девелоперы предпочитали строить склады на территории Киева или Киевской области, а в регионах реализовали только мелкомасштабные проекты. Собственно, такая ситуация на рынке вполне логична, поскольку данный сегмент только начинает развиваться. Наиболее популярной является 30-километровая зона за чертой столицы. По словам Виталия Кащенко, генерального директора ООО «МЛП-Чайка», «тенденция выведения складов, логистических операций и даже офисов за пределы городов характерна для всего промышленно развитогомира. К этому постепенно приходят Россия и Украина». Строительство складских комплексов за пределами Киева обусловлено также дефицитом земельных участков в черте города. По словам Оксаны Елмановой, «в Киеве уже практически нет приемлемых по соотношению «цена/ качество» предложений для реализации крупных проектов; окрестности города в этом плане более перспективны. В области процесс строительства намного легче, нежели в столице (в частности, это касается вопроса разрешительной документации)».

Основные складские проекты Киева и области, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007-2009 годах
Название	Расположение	Девелопер	Площадь складов, м²	Дата ввода в эксплуатацию
Логистический комплекс	Калиновка, E-40 (M-06) Житомирская трасса	Международная компания	65 000	2007
«Мираж-2»	Гостомель, E-373 (M-07) Ковельская трасса	«Мираж»	30 000	2007-2008
Логистический комплекс	Красиловка, P-01 Прилуцкая дорога	Украинская компания	22 000	2007
East Gate Logistic	Борисполь, E-40 (M-03)	GLD Invest	40 000	2007
«МЛП-Чайка»	Чайка, E-40 (M-06) Житомирская трасса	«МЛП»	98 000	2007-2008
West Gate Logistic	E-40 (M-06) Житомирская трасса	GLD Invest	78 000	2008
Логистический комплекс	Красиловка, P-01 Прилуцкая дорога	Украинская компания	37 000	2008
Логистический комплекс	Бузовая, E-40 (M-06) Житомирская трасса	Украинская компания	50 000	2008
Логистический комплекс	Безугловка, P-28 Борисполь-Бровары	Международная компания	52 000	2008
Логистический комплекс	Борисполь, E-40 (M-03)	Украинская компания	35 000	2008
Логистический комплекс	E-40 (M-06) Житомирская трасса	Международная компания	50 000-250 000	2008-2009
Логистический комплекс	Ворзель, E-373 (M-07) Ковельская трасса	Международная компания	50 000-200 000	2008-2009
Логистический комплекс	Щаслывэ, E-40 (M-03) Бориспольская трасса	Международная компания	100 000	2008-2009
ALACOR City Business Park	Окружная дорога, ул. Заболотного	ALACOR	18 000	2008-2009
ALACOR Logistic Park	M-04 Обуховская трасса	ALACOR	120 000	2008-2009

Источник: Colliers International (Украина)
Регионы Украины, по словам экспертов, рассматриваются девелоперами и инвесторами как рынок интересный в будущем. Наиболее перспективными являются города, расположенные в зоне основных транспортных магистралей: Одесса, Днепропетровск, Харьков, Львов и Ужгород. К примеру, компания «МЛП» сейчас выбирает окончательный вариант покупки участка площадью около 20 гектаров под строительство второго складского комплекса на Левом берегу Киева и начинает поиск площадок от 20 гектаров под Днепропетровском и Харьковом. Компания «XXI век» планирует в 2009 году ввести в эксплуатацию логистический комплекс в Одессе (общая площадь 50 тысяч м²). В 2007 году GLD Invest Group завершит строительство логистического комплекса общей площадью 30 тысяч м² в 5 километрах от Одессы.
Марина Доровская, директор по маркетингу компании «Каркас», отмечает, что «в целом, в 2007 году темпы развития рынка складской недвижимости напрямую будут зависеть от макроэкономической ситуации в стране, снижения инвестиционных рисков, развития отечественных и иностранных торговых сетей. Развитие сферы торговли и увеличение товарооборота повлекут за собой увеличение спроса на профессиональные склады класса А и В. Соответственно, спрос на складские помещения низкого качества будет постепенно снижаться».

Версия для печати