Обращение взыскания на предмет ипотеки: на чьей стороне закон?

Дмитрий Киселев, старший юрист фирмы Beiten Burkhardt Kyiv Статья 33 Закона Украины «Об ипотеке» определяет основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такими основаниями являются: – невыполнение или ненадлежащее выполнение должником основного обязательства; – нарушение ипотекодателем обязательств, установленных в ипотечном договоре, при условии невыполнения основного обязательства по требованию ипотекодержателя. В связи с некоторыми особенностями налогообложения в Украине, банки зачастую не спешат зачислять на собственный баланс объекты недвижимости. Как показывает практика, банки более заинтересованы урегулировать мирным способом проблему с заемщиком и лишь в исключительных случаях прибегают к сложной процедуре обращения взыскания на объект недвижимости. МЕТОДЫ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ Обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено на основании: – решения суда; – исполнительной надписи нотариуса; – в соответствии с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя. Стоит подробней остановиться на последнем методе обращения взыскания, поскольку он предусматривает бесспорный переход права собственности на объект ипотеки к ипотекодержателю и является наиболее интересным для банка. Следует отметить, что почти все ипотечные договора, заключенные в обеспечение выданных кредитов, как с физическими, так и юридическими лицами, содержат так называемую «оговорку» об удовлетворении требований ипотекодержателя в случае невыполнения обязательств ипотекодателем или должником, либо банки с заемщиками заключают отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который должен быть удостоверен нотариально. Вышеуказанная оговорка в ипотечном договоре (либо договор) должна содержать способы внесудебного обращения взыскания на имущество. Такими способами в соответствии с Законом «Об ипотеке» являются: – передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства; – право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи. В соответствии со статьей 35 Закона «Об ипотеке» в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику, если это разные лица, письменное требование об устранении нарушения. В таком документе должно указываться содержание нарушенных обязательств, требование про выполнение нарушенного обязательства в не менее чем 30-дневный срок и предупреждение про обращение взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения такого требования. Если на протяжении установленного срока требование ипотекодержателя остается не удовлетворенным, последний имеет право начать обращение взыскания на предмет ипотеки. Следует отметить, что банки не всегда четко прописывают случаи нарушения основного договора, что может затянуть процесс обращения взыскания. Также не всегда четко в договорах описывается процедура вручения уведомления о нарушении основного обязательства. СЛОЖНОСТИ ДЛЯ БАНКА Рассмотрим, с какими трудностями может столкнуться банк при внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, то есть с использованием оговорки/договора об удовлетворении требований ипотекодержателем. Как уже упоминалось выше, ипотекодатель может удовлетворить свои требования двумя внесудебными способами: – получить право собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства; – от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи. Статья 37 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что правовым основанием для регистрации права собственности на предмет ипотеки для ипоте-кодержателя является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям. Согласно п. 1.3 Временного положения о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства юстиции Украины №7/5 от 7.02.2002 года (Временное положение), государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество совершают предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ) в пределах определенных административно-территориальных единиц. Однако на практике БТИ может принять решение об отказе в регистрации права собственности на основании договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, исходя из следующих формальных оснований: 1) из Перечня правоустанавливающих документов Временного положения договор ипотеки был исключен, а договор об удовлетворении требований ипотекодержателя должен предусматривать переход права собственности, а не возможность перехода по усмотрению ипотекодержателя; 2) у БТИ отсутствуют законные полномочия удостовериться в бесспорности требований ипотекодержателя и действительности неисполнения должником своих обязательств, то есть наличия оснований, которые обязывали бы совершить государственную регистрацию. Такая возможность существует у нотариуса, но в соответствии с законодательством он не может совершить исполнительную надпись, которая обязывала бы БТИ совершить регистрацию. Пунктом 282 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины №20/5 от 03.03.2004 года, предусмотрено, что нотариус совершает исполнительную надпись «взыскать задолженность или имущество». В случае осуществления перевода права собственности в соответствии с договором (оговоркой) об удовлетворении требований ипотекодержателя на ипотекодержателя, задолженность либо имущество не взыскивается. Однако такой отказ в регистрации со стороны БТИ может быть обжалован в соответствии с частью 2 статьи 37 Закона «Об ипотеке». СОВЕТЫ ЮРИСТОВ Правоспособность ипотекодержателя изначально является оспариваемой, что может повлечь за собой признание сделки купли-продажи предмета ипотеки недействительной фото: ИВАН РУДЮК Что можно посоветовать в данной ситуации? Следует помнить, что договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные до нарушения должником своих обязательств, предусматривают возможность перехода права собственности на предмет ипотеки при наступлении определенных обстоятельств. А отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенный по истечении срока, предоставленного должнику для устранения нарушений, будет содержать указание на обстоятельства нарушения должником своих обязательств, которые стали основанием для заключения настоящего договора, и предусматривать переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, что будет соответствовать ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» и требованиям п. 1 Перечня правоустанавливающих документов, определенных во Временном положении. В противном случае существует возможность оспаривания регистрации права собственности. Поскольку часть 4 статьи 334 Гражданского Кодекса Украины предусматривает, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, ипотекодержатель сможет приобрести все полномочия собственника имущества, переданного в ипотеку, только с момента государственной регистрации права собственности на него в БТИ согласно Временному положению. ПРОДАЖА БАНКОМ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ В докризисный период банки нарастили огромные ипотечные портфели, которые сегодня давят на их ликвидность фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Как уже говорилось в начале статьи, банкам не выгодно оформлять и регистрировать право собственности на себя, поэтому для банка-кредитора более предпочтительным является вариант продажи предмета ипотеки. В то же время при данном способе также существуют правовые проблемы. Так, часть третья статьи 36 Закона «Об ипотеке» определяет, что ипотекодержатель имеет право продать предмет ипотеки от своего имени какому-либо лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст. 38 Закона. Однако статья 38 Закона «Об ипотеке» не определяет порядок подтверждения полномочий ипотекодержателя на продажу. Также не говорится и о предварительной регистрации прав собственности ипотекодержателем на имущество, переданное в ипотеку. Хотя в свою очередь законодательные акты, регулирующие продажу объектов недвижимости, четко определяют перечень документов, необходимых для продажи объекта недвижимости. При этом лицо, не являющееся собственником объекта, не имеет правовых оснований получить некоторые из таких документов. Таким документом является, в частности, извлечение из Реестра прав на недвижимое имущество (справка-характеристика), которое выдает БТИ. Пункт 5.1.1. Временного положения предусматривает, что право на получение извлечения из реестра имеет собственник объекта недвижимости, его наследники, правопреемники юридического лица, либо другие уполномоченные лица. Банк в данном случае, не является ни одним из данных субъектов, поэтому не имеет возможности получить такой документ. В связи с этим можно предположить, что договор (оговорка) об удовлетворении требований ипотекодержателя является определенной формой доверенности на продажу предмета ипотеки, на основании которой можно совершить сделку купли-продажи. В поддержку обоснования прав ипотекодержателя продать предмет ипотеки можно также привести положения статьи 658 Гражданского Кодекса Украины, согласно которой право продажи товара (имущества) принадлежит его собственнику, за исключением случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом. Но следует иметь в виду, что в той же статье 658 Гражданского Кодекса существует условие: если продавец имущества не является его собственником, покупатель приобретает право собственности только в том случае, если собственник не имеет права требовать его возврата. Однако в то же время в соответствии со статьей 387 Гражданского Кодекса Украины собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладело ним. Отсюда следует, что вряд ли кто-либо из нотариусов заверит сделку купли-продажи предмета ипотеки в данном случае, поскольку правоспособность ипотекодержателя изначально является оспариваемой, что может повлечь за собой признание сделки недействительной. МНЕНИЕ ПРАВОЗАЩИТНИКОВ В заключение хочется отметить, что с принятием норм Закона «Об ипотеке», регулирующих внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки, была установлена норма, которая предусматривает возможность бесспорного перехода имущества должника в собственность кредитора (статья 36 Закона Украины «Об ипотеке»). Также положительным моментом является тот факт, что взыскание имущества должника на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса путем публичных торгов теперь не является обязательным, что имело место ранее. Однако, принимая во внимание все указанное выше, очевидна невыполнимость положений договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенного до нарушения должником своих обязательств. Это обуславливается несоответствием статей 36, 37, 38 Закона «Об ипотеке» нормам законодательства о приобретении права собственности на объекты недвижимости. По нашему мнению, на данный момент указанная оговорка (договор) преследует цель запугать должника (ипотекодателя), заставить поверить в то, что без его согласия во внесудебном порядке можно лишить его права собственности на недвижимость, и, соответственно, убедить быть более уступчивым при переговорах с банком в случае каких-либо проблем с погашением кредитной задолженности.