фото: «CP»Участники круглого стола:– Евгения Локтионова, руководитель департамента аренды UTG («Украинская Торговая Гильдия»);– Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle (Украина);– Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина);– Елена Градовская, руководитель отдела коммерческой недвижимости SQM Experts;– Наталия Миколайчук, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ в Украине;– Андрей Голубков, заместитель директора департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank;– Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property».Инна Волосюк: Как Вы считаете, существует ли уже конкуренция между торговыми центрами в Киеве? Если да, то как она проявляется и развивается ли?Анна Чуботина: Конечно, конкуренция между торговыми центрами есть, и с появлением новых торговых центров будет только усиливаться. Сегодня наиболее явно конкуренция прослеживается между самыми популярными торгово-развлекательными центрами столицы – ТРЦ «Караван», ТРЦ Dream Town и ТРЦ SKY MALL. Эти торговые центры находятся в одной зоне охвата, которая включает большую часть города (такие густонаселенные районы как Оболонский, Днепровский, Деснянский, Подольский, Шевченковский).Евгения Локтионова, руководитель департамента аренды UTG («Украинская Торговая Гильдия»)фото: «CP»Евгения Локтионова: Тем не менее, все три объекта существенно отличаются друг от друга. Например, SKY MALL является больше торговым, чем развлекательным центром, в свою очередь Dream Town наоборот – преимущественно развлекательный центр. Загруженность третьего этажа этого ТРЦ, где сконцентрирована развлекательная зона, в выходные дни напоминает улицу Крещатик в час пик.АЧ: ТРЦ SKY MALL – это торгово-развлекательный центр городского значения. Его основная целевая аудитория – это покупатели со средним уровнем доходов. Большая часть посетителей – это семьи либо отдельные люди, которые имеют автомобиль. Для остальных организованы комфортабельные бесплатные маршрутные автобусы со станций метро «Петровка», «Минская», «Дарница», а также от универсама «Фестивальный» на Троещине. В будущем планируется строительство третьей фазы ТРЦ (торговая площадь 47 000 м2), что еще больше укрепит конкурентные позиции этого торгово-развлекательного центра.ИВ: То есть уже открывшиеся составляющие ТРЦ пока не делают его достаточно сильным в плане привлечения посетителей?АЧ: Это не так. На сегодняшний день SKY MALL – один из сильнейших торговых центров Украины с точки зрения профессиональной концепции, набора операторов. Объект заработает на полную мощность к концу этого года после открытия всех магазинов и развлекательной составляющей.ИВ: Официальное открытие ТРЦ SKY MALL прошло практически незаметно. О нем должным образом даже не были уведомлены СМИ, которые впоследствии информируют общественность – потенциальных покупателях – о факте открытия объекта…Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle (Украина) (слева), и Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) (справа)фото: «CP»АЧ: Да, действительно, сегодня открытие торговых центров связано с определенными сложностями. Так ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе, как и ТРЦ Dream Town в Киеве были открыты со значительной долей свободных площадей. Поэтому очень важно сразу и громко заявлять о торговом центре посредством масштабной рекламной кампании, которая в случае со SKY MALL, к сожалению, не состоялась в том объеме, в котором планировалась первоначально. Теперь его успех во многом будет зависеть от эффективных действий управляющей компании в разрезе проведения маркетинговых и PR-мероприятий по привлечению киевлян и гостей столицы в этот торгово-развлекательный центр.Наталья Кравец: По словам одного из партнеров проекта, открытие SKY MALL состоялось в тестовом режиме. Сейчас ТРЦ накапливает потенциал – открываются все магазины и развлечения – после чего будет запущена масштабная рекламная кампания. Если бы она была проведена на момент официального открытия, посетители увидели бы некоторые пустые витрины, не открывшиеся развлечения, и второй раз их было бы гораздо сложнее привлечь в ТРЦ.Давайте вспомним открытие торгово-развлекательного центра «Караван» в 2003 году в Киеве. Весь город шумел об этом событии, потому что по радио постоянно шла реклама, улицы были увешаны бигбордами, тем не менее, первый год работы ТРЦ был очень сложным. На момент открытия в «Караване» оставались незанятыми около 6 больших секций. Первые два месяца работы посещаемость центра была очень низкой, люди приезжали только за продуктами, торговые галереи пустовали.Рекламная кампания – основной инструмент популяризации торгового центра, однако в любом случае должно пройти время, чтобы у людей сформировалось четкое мнение об объекте. Первый год работы любого ТРЦ – это всегда испытание, если, конечно, его месторасположение не такое доступное, как у ТРЦ Dream Town, который начал успешно работать практически с первого дня открытия. В случае со SKY MALL собственники хотят вначале набрать полные обороты по уровню заполняемости и только потом приглашать людей. Хотя, мне кажется, если речь идет не о техническом, а официальном открытии, когда запущено более 80% магазинов, открытие должно было быть более масштабным.ИВ: В связи с несостоявшейся масштабной рекламной кампанией ТРЦ SKY MALL затерялось важное событие для украинского ритейл-сегмента – открытие первого в Украине магазина Topshop.фото: «CP»НК: Несмотря на то, что рынок не был масштабно проинформирован о появлении Topshop, оператор заявляет, что очень доволен уровнем продаж, и жалеет, что закрыл магазин в столичном ТРЦ «Караван». Довольны уровнем продаж в SKY MALL и некоторые другие операторы одежды и обуви, которые утверждают, что ТРЦ набирает обороты.ИВ: Выходит, необходимости в проведении промоушена брэндов и в целом ТРЦ в Киеве нет, потому что покупатели придут в любом случае?АЧ: Если каждый отдельный брэнд масштабно заявит об открытии своего магазина, поток посетителей увеличится, соответственно, увеличатся объемы продаж. Примером может служить агрессивная рекламная кампания по открытию магазина сети бытовой техники и электроники Comfy в ТРЦ SKY MALL.НК: Если говорить в целом о рекламных кампаниях известных брэндов, то, к примеру, Zara не рекламируется нигде и никогда. Это один из принципов политики оператора.ИВ: Раз уж мы заговорили о специфике политики известных брэндов, соответствует ли действительности информация о том, что некоторые зарубежные операторы, например, Zara, устанавливают в Украине более высокие цены на собственную продукцию в сравнении с другими рынками, скажем, с Польшей?НК: Ценовая политика брэнда зависит не только от его пожеланий, но также от законов, которые действуют в стране, таможенных сборов, арендных ставок и т.д. Ценообразование включает в себя очень много составляющих. Например, уровень арендной ставки занимает в наценке на товар от 10% до 20%. Не секрет, что в Украине таможенные пошлины и арендные ставки выше, чем на развитых европейских рынках. Отсюда и более высокие цены на товар.ИВ: С какими новыми для украинского потребителя операторами Вы ведете переговоры касательно выхода на рынок и открытия магазинов?ЕЛ: На сегодняшний день самые активные операторы, которые готовы работать и выходить на украинский рынок, – турецкие. С удовольствием вышли бы на рынок также французские операторы универмагов одежды, например, оператор галереи Lafayette, с которым наша компания уже вступила в переговоры.АЧ: В ТРЦ SKY MALL до конца этого года свои флагманские магазины откроют такие брэнды, как английский универмаг New Look, немецкий брэнд New Yorker, испанский Oysho. В августе в ТРЦ SKY MALL был открыт английский брэнд Topshop, 8 октября – первый в Украине магазин испанского брэнда Massimo Dutti (Inditex Group).НК: Открытие магазина New Yorker планировалось в ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. Однако по ряду причин в последний момент стороны не пришли к согласию, в результате чего на секцию, запланированную под New Yorker, был подписан другой арендатор – Mothercare, магазин которого уже успешно работает в King Cross Leopolis.Елена Градовская, руководитель отдела коммерческой недвижимости SQM Expertsфото: ISЕлена Градовская: В начале декабря в ТРЦ Dream Town откроетcя первый в Украине магазин британского оператора River Island. Он появится на месте магазина «Укрзолото», который покинул ТРЦ. Не секрет, что операторы ювелирных изделий серьезно пострадали во время кризиса. Мы набирали арендаторов ювелирных изделий в ТРЦ, когда ситуация на рынке была стабильной. Dream Town открылся в период кризиса, однако никто из операторов не запаниковал, и ТРЦ успешно стартовал. Но потом произошел ряд серьезных изменений, в том числе законодательного характера, которые сказались не самым лучшим образом на операторах ювелирных изделий. Кроме того, концепция массового ювелирного рынка, которая была представлена оператором «Укрзолото» в ТРЦ, на сегодняшний день себя исчерпала. Это своего рода эволюция сегмента, которая рано или поздно случилась бы.НК: Я не встречала за границей ювелирных супермаркетов, за исключением, возможно, восточных стран.АЧ: Ювелирные изделия – это предметы роскоши, которые хочется покупать в отдельном магазине с соответствующим сервисом. Ведь для многих украинцев это не просто очередная покупка, а особое мероприятие.ИВ: Елена, в последнее время практически не появлялась информация о развитии второй очереди ТРЦ Dream Town. Скажите, ведутся ли переговоры с арендаторами касательно ее наполнения?ЕГ: Да, мы возобновили переговоры с потенциальными арендаторами около полутора месяца назад. В проект второй очереди вносились достаточно серьезные изменения, ведь планы по открытию строились еще в докризисный период, когда предполагался ввод в эксплуатацию обеих очередей одновременно. Вторая очередь должна была стать исключительно торговым центром мебели и товаров для дома. Сомнений по поводу того, что этот формат будет работать, не было. На сегодняшний день рынок Киева не готов поглотить площадь объемом 80 000 м2 в формате «мебель и товары для дома». Формат был сохранен, но серьезно оптимизирован. Так, в объект будут привлечены якоря, которые обеспечат стабильный поток посетителей. Одно из глобальных изменений – размещение аквапарка на третьем этаже. Около полугода было потрачено на то, чтобы понять, как его сконструировать. На сегодняшний день имеется проект, необходимые разрешения, пройдена экспертиза. Более того, уже кипит работа.Около 60% площадей первого и второго этажей займут операторы мебели и товаров для дома с учетом якорей – гипермаркета электроники и зоны под условным названием «Детский мир» площадью порядка 7000 м2. В состав этой зоны войдут магазины товаров для детей, включая супермаркет детских товаров, моно- и мультибрэндовые магазины.Запуск второй очереди запланирован на второй квартал 2011 года.ИВ: Расскажите, как обстоит ситуация с заполнением арендаторами ТРЦ Riviera Shopping City.Наталия Миколайчук, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ в Украинефото: ISНаталья Миколайчук: На данный момент более 95% площадей в ТРЦ заполнены арендаторами и функционируют. По нескольким оставшимся площадям ведутся активные переговоры с ритейлерами, в том числе и по одному крупноформатному помещению торговой галереи. Близкую к 100-процентной заполненность ТРЦ мы прогнозируем в ближайшие 2-3 месяца. Развлекательная часть в объекте полностью заполнена и работает.ИВ: Вопрос подбора и управления развлекательной составляющей очень актуальнен в случае с РТЦ «Блокбастер». Елена, довольны ли Вы результатами работы объекта?ЕЛ: Более чем довольны. Изначально ожидания от функционирования развлекательной зоны были скромными. Но, несмотря на то, что пришлось наполнять достаточно большой объем площадей и создавать структуру управления, работа РТЦ налажена.Редакция журнала «Commercial Property» благодарит ресторан «Конкорд», где состоялся круглый стол, за гостеприимство.
