«НРБ-УКРАИНА»: «Крым является для нас приоритетным регионом»


CP: Чем объясняется интерес вашего банка к рынку коммерческой недвижимости?
Интерес к этому рынку с нашей стороны объясняется целым рядом факторов. Во-первых, по нашему мнению, недвижимость в Украине, и в частности в Киеве, явно недооценена. Анализируя опыт развития Москвы по многим направлениям, включая фондовый и фи-нансовый рынки, а также рынок недвижимости, можно сделать вывод, что Киев повторяет путь Москвы с отставанием в 3-5 лет. В целом, при развитии тех или иных проектов мы ориентиру-емся на опыт Москвы, проводя соответствующую корректировку с учетом особенностей финансовых потоков, законодательства, ряда специфических рисков для Украины. Это достаточно большое количество факторов: здесь и сроки отвода земли и согласования, занимающие в Москве гораздо больше времени. В то же время в последние 2 года в Москве, по сравнению с Киевом, значительно уменьшилась коррупционная составляющая. Наверное, и Киев в ближайшее время переболеет этой болезнью. Будем, по крайней мере, надеяться на это.
Все выводы нашего анализа говорят о том, что украинский рынок коммерческой недвижимости необычайно интересен. Выход на него нескольких российских операторов подтверждает наш прогноз относительно перспективности рынка Украины, хотя мы его сделали еще несколько лет назад.
CP: Каков общий объем финансовых ресурсов, вложенных вашим банком в объекты коммерческой недвижимости Украины?
На сегодняшний день мы инвестировали около 100 миллионов долларов. Это достаточно «длинные» деньги, срок возврата которых по проектам составляет не менее 10 лет. За исключением строительства двух жилых домов, срок возврата инвестиций по которым значительно меньше. В целом, мы не ориентируемся на получение краткосрочной прибыли, а предпочитаем выступать в роли стратегического инвестора, рассчитывающего на долгосрочное конкурентное присутствие на рынке. При этом наши объекты, как правило, носят имиджевый характер.
CP: Какие проекты вашего банка на рынке коммерческой недвижимости Украины являются наиболее значимыми?
Наиболее значимым направлением нашей инвестиционной деятельности являются вложения в рекреационную сферу Крыма и создание курортов высокого уровня комфортности.
Сейчас мы владеем пансионатом «Море», созданным на базе старого пансионата. Это современный рекреационный комплекс с 6 бассейнами, 235 номерами, отдельными виллами любого класса и уникальным для Украины SPA-центром. В этом году мы завершаем реконструкцию всего комплекса и выводим его в полном объеме. На сегодняшний день совокупный объем инвестиций только в этот объект составляет более $35 миллионов.
Вторым по значимости проектом, реализация которого началась 2 года назад, является строительство современного развлекательного комплекса под названием «Аквапарк «Миндальная роща» с последующим возведением на его базе коттеджного поселка.
В целом, Крым является для нас приоритетным регионом, поскольку мы считаем, что это потенциально один из лучших курортов в мире. Именно недооцененность Крыма послужила основной причиной нашей активной инвестиционной деятельности в этом регионе Украины.
Мы осуществляем реализацию двух вышеназванных инвестиционных проектов, совокупные вложения в развитие которых на сегодняшний день превысили 75 миллионов долларов. Сейчас мы готовимся к реализации в Крыму еще 5 проектов аналогичного характера. Это позволит, по нашему мнению, создать достаточно весомый актив, который обеспечит нам в будущем стабильную прибыль.
Мы уже получили разрешение на строительство в центре Алушты двух жилых домов повышенной комфортности. Сейчас ведем переговоры с городским советом города Алушты по вопросам строительства там крупного супермаркета. Кроме того, по результатам конкурса мы приобрели еще два рекреационных комплекса, остановившихся в своем развитии с 1991 года, но располагающих хорошей лечебной базой, большими, выгодно расположенными территориямии.
Также мы планируем освоение сравнительно нового для себя сегмента рынка – строительства достаточно популярных в Европе хостелов, ориентированных на обеспечение условий для отдыха людей с достатком среднего и ниже среднего уровня, которые способны тратить на отдых от 10 до 15 долларов в сутки. Они смогут получать у нас достаточно качественные услуги на уровне 2-3 звезд.
Мы обратились к правительству Крыма с предложением построить в центре Симферополя 5-звездочный отель, поскольку считаем ситуацию, при которой в столице Крыма нет хорошей гостиницы, абсурдной. Пока мы ведем переговоры, но в любом случае планируем в бюджете следующего года ассигнования в размере 5-7 миллионов долларов.
В целом, нашей группой компаний для создания объектов в Крыму в текущем году запланировано дополнительно к $75 миллионам еще $25 миллионов инвестиций, в бюджете же следующего года – приблизительно $50 миллионов. Таким образом, наши вложения в инфраструктуру Крыма достигнут отметки в $150 миллионов.
CP: Каким образом ваш банк представлен на рынке коммерческой недвижимости Украины?
По сути, группа «НРБ-Украина» представляет собой крупный холдинг, включающий банк, страховую компанию, большую строительную компанию, достаточно известную оценочную компанию, ряд других структур, сопутствующих рынку недвижимости. Всего в холдинг входит более 30 компаний, каждая из которых ведет свое направление. Таким образом, мы принимаем участие в проектах в полной мере за счет самодостаточности группы без привлечения каких-либо внешних сил. Ни один из инструментов, необходимых для реализации проектов, нам не нужно привлекать извне. В целом, схема достаточно проста: банк является ядром, финансовым институтом, вокруг которого работает группа компаний во главе с управляющей организацией под названием «Коммерческая компания», которая привлекает финансовые ресурсы, распределяет их внутри группы, обеспечивает и контролирует их использование, а также перераспределяет финансы между членами группы для пополнения бюджета, реализации новых проектов и так далее. В принципе, это стандартная схема для работы на рынке коммерческой недвижимости.
В группу НРБ, кроме непосредственно банка, входят такие крупные компании: «Европейский страховой альянс»; «Ресурсосбережение» – достаточно крупная, с капиталом более $12 миллионов акционерная и строительная компания, построившая 2 жилых дома на улице Кропивницкого. В целом, в каждом регионе, где мы работаем, создается отдельная компания, отвечающая за определенное направление. Например, в Крыму – это ОАО «Пансионат «Море», ООО «Миндальная Роща», по объему уставного капитала превышающие большинство украинских банков.
CP: Ваш банк принимает активное участие в развитии сферы гостиничной недвижимости Украины. Чем объясняется ваш интерес к этому сегменту рынка?
По нашему мнению, самым неразвитым сектором рынка недвижимости в Украине является именно гостиничный бизнес по целому ряду причин. В областных центрах Украины после развала СССР существовал целый ряд по тем временам неплохих гостиниц. Почти все из них в начале 1990-х при отсутствии офисной и торговой недвижимости превратились в жалкое подобие офисных и торговых центров, поскольку были сданы по частям в аренду. Таким образом, сегмент гостиничной недвижимости в областных центрах был ликвидирован. Сейчас условия размещения в областных центрах ниже всякой критики, что очень препятствует развитию туризма в Украине. Туристы к нам не едут, потому что им негде даже остановиться. В Киеве в «Премьер Палаце», который считается единственной в столице приличной гостиницей, цены подняты до такого уровня, что сегодня по сути можно в Париже или Риме отдохнуть в лучших условиях и за меньшие деньги.
Именно недооценка этого рынка и перспективность инвестиций в него на протяжении следующих 3-5 лет, пока за нами не последуют другие, определила наше решение выходить на этот рынок, если местные администрации не будут против, что, кстати, как ни парадоксально, очень часто бывает достаточно большой проблемой. В Украине вообще распространена парадоксальная ситуация: если инвестор что-то предлагает, то это нужно только ему и никому более. Такая позиция ведет к удорожанию любого бизнеса в Украине и зачастую делает его просто нерентабельным. Поэтому сейчас мы изучаем областные центры и, по мере нахождения общего языка с руководством тех или иных городов, инвестируем в проекты гостиниц.
В целом, относительно нашего интереса к гостиничному рынку, на сегодняшний день он явно недооценен, инвестиции в его развитие не осуществляются в силу отсутствия доступа к источникам «длинных» денег. Сегодня на рынке правит балом ориентация на краткосрочную прибыль. Мы же идем другим путем. Располагая возможностью использования «длинных» денег, достаточно высоким уровнем менеджмента, можем позволить себе долгосточные проекты. В целом, по нашим оценкам, через 3-5 лет гостиничный и туристический бизнес в Украине будет оценен по достоинству и начнется его бум. Но к тому времени мы будем в числе первых.
CP: Какие объекты вы разрабатываете в сфере гостиничной недвижимости?
Мы построили в Алуште «Аквапарк-отель» класса 4 звезды. Сейчас, как я уже говорил, ведем переговоры по поводу строительства гостиницы в Симферополе.
Мы уже оформили аренду на 25 лет гостиничного комплекса «Гуцульщина» в известном туристическом центре Яремче. Один из корпусов комплекса приобрели в собственность, победив в конкурсе, сейчас ведем его реконструкцию. Планируем запустить этот корпус уже в текущем году, а весь остальной объем – в следующем. В дополнение будет обустроена туристическая инфраструктура, комплекс для проката лыж, возможно, подъемник, рекреационный комплекс, основанный на водолечении. Совокупные инвестиции в проект – порядка $5-7 миллионов.
Сейчас идут переговоры с профсоюзами относительно реконструкции гостиниц в Ивано-Франковске. Кроме того, в процессе рассмотрения находится наше предложение мэрии Херсона относительно реставрации и строительства высококлассного отеля на базе одной из старых гостиниц, которая сейчас используется не по назначению и служит жалким подобием офисного центра.
На сегодняшний день все документы уже оформлены еще по одной сделке – мы начинаем разработку объекта в Пуще-Водице, который через 2 года планируется сдать как парк-отель и спортклуб. Аналоги таких проектов мы встречали в Австрии и они нам очень понравились. По сути, в черте Киева мы создадим элитный отель на 150-200 номеров.
В поселке Глебовка в 30 километрах от Киева мы создали и эксплуатируем современную финскую деревню, которая сейчас является одной из самых популярных зон отдыха за городом.
Мы кредитуем в объеме порядка $7 миллионов строительство гостиничного комплекса «Опера» по ул. Б. Хмельницкого в Киеве, внимательно следим за работой собственника этого комплекса, учимся у него и извлекаем из его опыта определенные уроки по моментам управления гостиничным бизнесом.
CP: Планируете ли вы прибегать к услугам сетевых операторов для управлениями гостиницами?
Это достаточно острый для нас вопрос. За последний год мы провели переговоры с более чем 20 сетевыми операторами гостиничного и туристического бизнеса. Стоимость их услуг по управлению настолько высока, что мы пока не можем на это согласиться. К примеру, плата в виде 5% отчисления от совокупного дохода гостиниц и единовременный взнос в размере 3-5% от продажной стоимости каждого номера, взамен – проверки высшего ме-неджмента, работа 1-2 менеджеров по колоссальной для Украины зарплате, а также включение в международную систему бронирования. Мы пришли к выводу, что затраты и преимущества не всегда сопоставимы, хотя после возврата вложенных инвестиций в дальнейшем, возможно, без этого мы не обойдемся. Однако сейчас мы объективно к этому не готовы. Кроме того, как показывает наша практика, ежегодно с мая по октябрь мы располагаем листом ожидания около 100 человек, поэтому льгота по бронированию мест в международных агентствах для нас не актуальна. По нашим оценкам, затраты на привлечение сетевого оператора составляли бы более $1 миллиона за сезон, что явно не соответствует уровню и количеству услуг, которые мы от него получаем. Поэтому на данном этапе мы воздерживаемся от этого шага, к тому же все операторы, с которыми мы вели переговоры, не хотели инвестировать средства, а предпочитали ограничивать свое участие в нашем проекте управлением, консультационными занятиями, лекциями, беседами, обеспечивая тем самым улучшение сервиса. Да, он нуждается в улучшении, потому что кадры отечественной туристической индустрии пока еще не воспитаны, процесс их воспитания достаточно длителен, однако, по нашему мнению, привлечением сетевого оператора эти проблемы за год-два тоже не решить. Поэтому, взвешивая затратность и отдачу этого пути, мы определяем перспективу его востребованности через 2-3 года.
CP: Как известно, одной из сфер ваших инвестиционных интересов является строительство доходных домов в Киеве. Почему вы не присутствуете на рынке жилой недвижимости?
Можно долго говорить о непрозрачности процессов, связанных с земельными участками и недвижимостью в Киеве в частности, и в Украине в целом. Если бы была возможность открытого приобретения на аукционе земельных участков в Киеве под строительство, мы бы сделали это незамедлительно, однако процесс положительных изменений в Киеве только начался.
Однако, несмотря на это, сейчас мы ведем переговоры по вопросу приобретения нескольких участков для строительства объектов, тем или иным образом связанных с жилой недвижимостью. В целом, мы готовы работать с участком и проектом, если он нам интересен, если в нем есть определенный имидж, изюминка. Сейчас, может быть, несколько преждевременно гово-рить об этом, но мы уже ведем переговоры, связанные с участием в одном из крупнейших проектов Киева. Совокупный объем инвестиций составит от $50 до 100 миллионов в зависимости от архитектурных решений. За последние 5 лет это будет проект №1 в Киеве. Если выиграем конкурс, более конкретно мы сможем говорить о нем где-то через месяц.
CP: К услугам каких компаний вы предпочитаете прибегать при разработке концепции и архитектурного решения объектов, инвестирование которых осуществляете?
Вот уже 5 лет мы сотрудничаем с турецкими архитекторами, которые разрабатывали все наши основные проекты в Крыму и сейчас работают над архитектурными решениями еще 4-5 гостиничных комплексов. Это архитектурное бюро очень высокого уровня, расположенное в Стамбуле. Их работе свойственна четкость и командный дух, в расчетах и проектах ни разу не было допущено ни одной ошибки, кроме того, цена их услуг намного ниже, чем средняя по Киеву, хотя все считают, что должно быть наоборот. Подтверждением профессионализма турецких архитекторов может служить факт присуждения Государственной премии Крыма в области архитектуры и строительства турецкому архитектору Омэру Чамоглу, нашему партнеру, за проект пансионата «Море» в 2003 году.
Разработку же концепции и финансового плана, анализ окупаемости и так далее, мы осуществляем собственными силами за счет команды, состоящей, как правило, из 5-7 менеджеров-аналитиков.
CP: Какие источники финансовых ресурсов вы используете для реализации проектов в коммерческой недвижимости?
В среднем в проектах не менее 50% инвестиций принадлежат банку и компаниям, входящим в группу. Остальная часть – это привлеченные средства. Наиболее крупным является облигационный 10-летний займ на сумму 172 миллиона гривен, который реализовала, выпустила и обслуживает «Коммерческая компания». Займ хеджирован в валюте, что и определило его достаточно низкую стоимость – доходность находится на уровне 6% годовых. Мы разместили займ в течение полутора лет, пользуясь серьезной помощью московской группы НРБ, которая дополнительно взяла на себя гарантии по обслуживанию займа. Основную часть облигаций – порядка $30 миллионов – приобрели 7 иностранных инвесторов, что позволило нам начинать реализацию проектов. На то время это был самый крупный облигационный займ в истории Украины. По результатам ПФТС облигации займа вошли в тройку самых торгуемых ценных бумаг в 2003 году. Для нас это очень эффективный инструмент получения ресурсов. Сегодня, уже имея комплекс стоимостью $70 миллионов, мы легко ведем переговоры и привлекаем финансовые ресурсы еще с низшей ставкой доходности под твердый залог в виде этого комплекса. То есть на сегодняшний день мы уже не испытываем сложностей в поиске финансовых ресурсов для развития проектов.
CP: Привлекаете ли вы соинвесторов для реализации проектов?
На сегодняшний день отечественные инвесторы необходимого нам уровня, практически отсутствуют. Поэтому основными соинвесторами наших проектов являются: группа крупнейших российских банков, таких как «Внешторгбанк», предоставивший нам кредитную линию в объеме $15 миллионов; «Внешэкономбанк», кредитная линия которого будет открыта в конце сентября под залог наших объектов в Крыму (решение о выделении $15 миллионов уже принято); «Русский коммерческий банк» в Цюрихе, который предоставил нам кредит в размере $4 миллионов под достаточно высокую ставку 10% по причине продолжительного срока действия кредитного соглашения; «Русский коммерческий банк на Кипре» (линия в $3 миллиона); 2 швейцарские компании – кредитный ресурс на $2 и $3 миллиона; группа кипрских компаний, считающая, что размещать деньги у нас под 6-7% гораздо выгоднее, чем на Кипре под 0,5-1%; несколько кредитных линий от «Данау-банка». Можно назвать еще более 10 банков и компаний, которые активно участвуют в наших проектах как непосредственно, так и опосредованно.
Таким образом, располагая поддержкой из Москвы в виде гарантий по предоставленным кредитам, мы привлекли заемных ресурсов на сумму свыше $50 миллионов.
CP: Какими вам видятся перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Украины? Каковы ваши планы на данном рынке?
Перспективы, еще раз повторюсь, очень благоприятные. По мере приближения Украины к вступлению в ЕС цены на недвижимость будут расти и увеличатся в 2-3 раза после вступления в ЕС, особенно в деловых центрах. Хотя уже сейчас в ряде случаев цены на недвижимость завышены: пример – продажа жилой квартиры по цене в несколько тысяч долларов за м2 без внутреннего ремонта – это запредельные цены и дань ажиотажу.
Рынок перспективен и будет развиваться. Возможно, какое-то время не будет развиваться рынок торговых площадей, поскольку он достаточно насыщен, а по мере увеличения предложения площадей с вводом в эксплуатацию строящихся и запланированных объектов уровень деловой активности не настолько увеличится, поэтому арендная ставка будет снижаться. Через 2-3 года такая же участь постигнет и рынок офисной недвижимости, хотя практика показала, что полного насыщения нет и благодаря росту деловой активности нужно все больше офисов, а места в центре для них все меньше. Хотя я думаю, что после ввода строящихся и запланированных офисных площадей рынок насытится и в течение 5-6 лет будет наблюдаться определенное затишье.
Относительно наших планов – мы хотели бы построить офисный центр, но не видим выгодного места в Киеве, поэтому есть аналогичные проекты в других городах; возможно, они будут реализованы. Одним из объектов, окончательное решение по которому будет принято в течение месяца, станет офисный центр класса А, и по привлекательности будет одним из лучших в Киеве. Начало строительства возможно уже до конца этого года. Мы начинаем также проект строительства мегамаркета оптовой торговли в одном из областных центров.