Новый офисный центр Печерска: «Оптима Плаза»




Юрий Васкевич, председатель наблюдательного совета ИСК «Оптима»
фото: Александр Микула

CP: Вы будете вводить «Оптима Плаза» в эксплуатацию по фазам, или же одновременно всем объемом?
Мы планируем вводить объект в эксплуатацию единовременно всем объемом. Я убежден, что такой проект нельзя вводить по этапам.
CP: Насколько реальным вы считаете выдержать заявленный вами срок ввода в эксплуатацию – конец 2005 года?
Я считаю, что это вполне реально. На сегодняшний день компании, обладающие достаточным опытом, могут осуществлять строительство в краткие сроки.
CP: Если вам не удастся заполнить весь объем помещений арендаторами к назначенному сроку, каковы будут ваши действия?
По прогнозам ведущих специалистов в области недвижимости, офисные площади такого класса в ближайшие 5-10 лет еще будут пользоваться стабильным спросом. Также мы планируем провести активную рекламную кампанию по сдаче в аренду офисных и торговых площадей.
CP: Что вы думаете по поводу конкурентных проектов, которые девелоперы выведут на рынок практически в одно время с вами?
Здоровая конкуренция – вещь необходимая. Она должна присутствовать в каждой стране. Несмотря на увеличение предложения офисных помещений, спрос на такого рода недвижимость по-прежнему остается достаточно высоким. Я думаю, что наш проект будет конкурентоспособным.
CP: На какой стадии в данный момент находится сам проект?
В декабре мы выставляли проект на консультативное рассмотрение градостроительного совета, который одобрил дальнейшую работу над ним уже на стадии проекта.
CP: С какими коммерческими консультантами по офисной и гостиничной недвижимости вы работаете?
Мы работаем с крупной международной консалтинговой компанией «G.V.Group Consulting» и другими ведущими операторами рынка недвижимости.
CP: Какая компания определена как генеральный подрядчик?
Генеральным подрядчиком выступает ИСК «Васко».
CP: Какое количество компаний войдет в «команду проекта» «Оптима Плаза»?
На данном этапе назвать точное количество тяжело. Сейчас мы формируем нашу команду. Ведутся переговоры, заключаются договора. Я думаю, что назвать точную цифру можно будет уже на этапе строительства.
CP: Какие архитектурные бюро вы привлекали(ете) к работе над проектом?
Это непосредственно компания «Васко», и архитектурное бюро Сергея Юнакова.
CP: Вы позиционируете будущий офисный центр «Оптима Плаза» как класс А. По каким критериям?
Существуют международные нормы классификации бизнес-центров, которые используют украинские риэлторы. Основными критериями класса «А», согласно этим нормам, являются: месторасположение, наличие хороших транспортных развязок, инфраструктура, техническая оснащенность, оборудование, паркинг, достаточное количество лифтов, высококачественная отделка помещений. Наш комплекс полностью соответствует данным требованиям.
CP: Чем вы объясните выбор именно таких размеров юнитов (от 200 до 1000 м2) для размещения арендаторов?
По итогам маркетинговых исследований, проводимых ведущими специалистами компаний GV Group Consulting и Paramount Estate, общаясь с зарубежными архитектурными агентствами, мы определили самые востребованные площади – это от 150 до 250 м2. Кстати, они также подтверждены такими известными компаниями, как Colliers International, DTZ. Стандартное помещение (250 м2) позволяет расположиться здесь среднему офису. За счет того, что фасад здания не однообразный, объемы помещений варьируются.
CP: Какие арендные ставки предполагаются в офисном центре «Оптима Плаза»?
Мы планируем сдачу в аренду офисных площадей по средней ставке 25$/м2/в месяц.


Макет будущего бизнес-центра «Оптима Плаза»
фото: ИСК «ОПТИМА»

CP: Почему в проекте вы остановились именно на 23 этажах? Ведь не секрет, что девелоперы коммерческой недвижимости в данный момент стремятся строить выше, в Киеве заявлено создание уже нескольких таких проектов...
Поскольку бизнес-центр находится в Печерском районе, в визуальном контакте с Киево-Печерской Лаврой, мы должны согласовывать этажность с Управлением охраны памятников истории, культуры и исторической среды. Мы могли бы построить здание и в 30-35 этажей, но, поскольку существуют определенные ограничения, у нас пока нет такой возможности. Мы надеемся, что Управление охраны памятников пересмотрит свои взгляды относительно этажности и мы получим возможность ее увеличить. Градостроительный совет высказал такое пожелание.
CP: Вы заявили о создании на верхних этажах здания гостиничного комплекса. Сколько этажей он займет?
Гостиница будет расположена на последних шести этажах, хотя площадь, отведенная под гостиничные номера, может измениться, так как многие ведущие операторы гостиничного бизнеса, с которыми мы ведем переговоры, высказывают свои пожелания относительно увеличения объема номеров до 180. Пока мы находимся на стадии переговоров с несколькими операторами, среди которых есть как российские, так и западноевропейские.
CP: Какую классификацию будет иметь данная гостиница?
Мы создаем гостиницу бизнес-класса (3-4 звезды), которая будет обслуживать офисы. «Оптима Плаза» находится в самом центре уже сформировавшегося делового квартала Печерска, что позволяет значительно расширить круг потребителей гостиничного сервиса. Таким образом, гостиничный комплекс «Оптима Плаза» на ближайшие 10-15 лет будет обеспечен рынком сбыта услуг. Тем более, что хороших гостиниц на сегодняшний день в Киеве просто нет. Единственная гостиница высокого уровня – это «Премьер-Палас».
CP: Как вы планируете организовать доступ к гостинице с наземного этажа – он будет осуществляться посредством использования той же лифтовой группы, которая обслуживает весь офисный центр?
Нет, у нас есть две входные группы – для бизнес-центра и для гостиницы. Они полностью автономные. Мы имеем возможность разделить потоки, используя отдельные лифты для обслуживания офисных помещений и гостиницы. Кроме того, у нас даже запланирован специальный лифт для пожилых людей и инвалидов.
CP: Вы планируете использовать одну и ту же службу проперти-менеджмента для управления гостиницей и офисным центром, или же это будут две различные структуры?
Безусловно, для управления гостиницей и офисным центром будут созданы разные службы. Мы еще не определились точно, какую именно компанию привлечем в качестве оператора.
CP: О какой gross leasable area (общей арендуемой площади) для офисных помещений идет речь – 12 000 м2 или же 23 000 м2?
Общая площадь офисных помещений зависит от размеров гостиницы, которые мы должны определить вместе с оператором отеля. Поэтому окончательная цифра может варьироваться. На сегодняшний день запланированная площадь офисных помещений составляет порядка 12 000 м2.
CP: Согласно вашей информации, у вас уже есть заявки на аренду офисных помещений от крупных зарубежных и украинских компаний. Каких, если не секрет?
По просьбам компаний эта информация некоторое время должна оставаться конфиденциальной, поскольку договора еще не подписаны (на данный момент имеются только протоколы и соглашения). На сегодняшний день есть несколько крупных компаний, которые хотят забрать на себя основной объем, но сейчас пока еще рано говорить об этом.
CP: Вы планируете сдавать офисные помещения в аренду. С какими агентами вы предполагаете сотрудничать, на каких условиях? Будет ли идти речь об эксклюзивности?
Мы не планируем отдавать эксклюзивное право по сдаче в аренду площадей. Возможно, основной компанией станет GV Group Consulting, но в целом мы готовы работать со всеми ведущими операторами рынка недвижимости. Будем рады сотрудничать с такими компаниями, как Colliers International, DTZ и другими.
CP: Сколько составят инвестиции в реализацию проекта «Оптима Плаза»?
На данный момент сметная документация еще не готова, поэтому озвучить окончательную сумму инвестиций достаточно сложно.