«Сбербанк» получил права на небоскреб «Город Столиц» в «Москва-Сити» от компании Capital Group, которая урегулировала таким образом просроченный кредит в размере $400 миллионов (на фото – небоскреб «Город Столиц», Москва)фото: ISК счастью, дефолтов по кредитам в Украине пока немного. Однако, по мнению экспертов, это вопрос нескольких месяцев. Украинские банки в данный момент предпочитают договариваться со своими клиентами о реструктуризации задолженностей, в том числе из-за достаточно сложной процедуры обращения взыскания на предметы залогов по невозвращенным кредитам. По словам Николая Жовнера, юриста группы по вопросам банковского и финансового права международной юридической фирмы Salans, «перерегистрировать право собственности на объект залоговой недвижимости в пользу банка (залогодержателя), как и продать без согласия собственника (залогодателя), без решения суда в Киеве практически невозможно». Соответственно, для банка это означает длительный процесс с множеством нюансов.В любом случае тем или иным образом в собственность банков будут переходить объекты коммерческой недвижимости, выступавшие залогом в случае невозвратов по кредитам, которые, несомненно, будут иметь место на украинском рынке в большом количестве. К примеру, это может быть так называемая дружественная передача, когда собственник не против перехода залога в собственность банка. К тому же многим владельцам ничего другого не останется, как передать банкам значительно подешевевшую недвижимость в счет погашения существенных задолженностей. Или более стандартный вариант – продажа предмета ипотеки государственной исполнительной службой на основании решения суда. При этом недвижимость может стать непосильным бременем для украинских банков, поскольку они не имеют соответствующего опыта.На московском рынке случаи перехода залоговой коммерческой недвижимости в собственность банков уже являются довольно частыми. Так, «Сбербанк» получил права на небоскреб «Город Столиц» в «Москва-Сити» от компании Capital Group. Таким образом Capital Group урегулировала просроченный кредит в размере $400 миллионов. Многие магазины парфюмерно-косметической сети «Арбат Престиж» после банкротства компании перешли к финансовой корпорации «Уралсиб». «ВТБ Банк» купил контрольный пакет акций девелоперской компании «Система-Галс», долги которой достигли $1,3 миллиарда, за 2 доллара. И это только некоторые из подобных случаев.По данным экспертов, на украинском рынке залогового имущества, отобранного по решению суда, сейчас крайне мало. К консультантам в данный момент банки обращаются в основном за такими услугами, как оценка недвижимости и аудит управления объектами недвижимости. В том числе данная услуга востребована в отношении залоговой недвижимости. К примеру, консультанты компании NAI Pickard работают сегодня с Bank of Cyprus, OJSC Piraeus Bank ICB, Universal Bank, Volksbank, «Крещатик» и др. По оценкам специалистов компании, такая услуга, как продажа залоговой коммерческой недвижимости, перешедшей в собственность банков по решению суда, может стать востребованной на украинском рынке уже в 2009 году.«На украинском рынке случаи обращения банков к агентствам недвижимости с просьбой оказания услуг по реализации залоговой недвижимости пока очень редки, – отмечает Светлана Шулевская, заместитель генерального директора компании NAI Pickard. – В основном банки пытаются продавать объекты залогового имущества самостоятельно». На сегодняшний день информация о реализуемых объектах, которые зачастую представляют собой целые имущественные комплексы, размещена на сайтах многих банков. В их числе – OTP Bank, «VAB Банк», «Альфа-Банк», «ВТБ Банк», «Кредитпромбанк», «ПриватБанк», «Райффайзен Банк Аваль», «УкрСиббанк», «Укрсоцбанк».«ВТБ Банк», как и другие банки в Украине, размещает на собственном сайте информацию о выставленных на продажу объектах залоговой недвижимостифото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОСейчас для банков зачастую не столь важна услуга продажи, как контроль за управлением объектом коммерческой недвижимости, причем еще находящимся в залоге. Рассказывает Сергей Бут, генеральный директор компании NAI Pickard: «На сегодняшний день сложилась ситуация, когда для банков актуален вопрос управления объектами недвижимости не только в случае перехода банку прав собственности на эти объекты, но иногда даже более важным является возможность управления объектами, находящимися в собственности заемщиков, то есть в ипотеке. Учитывая тот факт, что после значительного понижения арендных ставок на торговые, офисные, складские площади существенно снизился доход от аренды, соответственно, в некоторых случаях арендного дохода после вычета затрат на управление даже не хватает на покрытие выплат по кредиту. Такое положение вещей заставляет волноваться в первую очередь руководство банков, так как не исключена ситуация, когда владельцы заложенных объектов недвижимости сознательно завышают расходы по управлению, обеспечивая себя хоть какой-то прибылью от проекта. За последние полгода к нам обратилось несколько банков с просьбой провести полный аудит управления объектами недвижимости. В настоящее время мы ведем переговоры с двумя западными банками о взятии в управление двух больших коммерческих объектов – торгового и офисного центра».Украинские же банки, по словам экспертов, не спешат обращаться за подобной услугой к консультантам. Местные банковские учреждения в большинстве своем еще не пришли к осознанию того, что привлечение профессиональных управленцев на длительную перспективу оказывается гораздо более выгодным, чем самостоятельное управление, поскольку это достаточно сложный и комплексный процесс.ЧТО ДЕЛАТЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?Банкам на украинском рынке могут доставаться сегодня как функционирующие объекты недвижимости, так и недострои. И в первом, и во втором случае, скорее всего, банки будут заинтересованы в первую очередь в продаже имущества, поскольку это будет самый простой и быстрый способ получить финансовые средства от объекта недвижимости. Ведь банковские учреждения интересует именно скорый возврат выданных кредитных средств, а не сама недвижимость. Однако продажа объектов сегодня очень невыгодна, поскольку, во-первых, возможная стоимость продажи может быть очень низкой, во-вторых, в данный момент на рынке попросту нет покупателей на любые, порой даже качественные объекты недвижимости. Единственный выход в данной ситуации – «сбрасывать» объекты по минимально возможной цене, что банкам будет невыгодно. Поэтому продавать сегодня будут те банки, которые сами испытывают острый дефицит ликвидности.Учитывая, что низкие цены, затишье и полная неопределенность на рынке продаж могут продлиться еще более года, банки, вероятно, будут вынуждены «попридержать» объекты недвижимости до лучших времен. Однако позволить себе это смогут действительно крупные учреждения. В таком случае возникает вопрос: кто же будет управлять этой недвижимостью? Учитывая ментальность украинского бизнеса, ориентированного прежде всего на экономию, вероятны случаи, когда банковские структуры будут создавать собственные небольшие отделы по управлению недвижимостью, привлекая невостребованных на данный момент специалистов из тех же девелоперских компаний. Однако крупные международные банки, без сомнения, будут обращаться к профессиональным управляющим компаниям за данной услугой.В случае недостроев ситуация обстоит сложнее. Здесь гипотетически возможны следующие варианты: банк продолжает реализацию проекта вместе с девелопером-должником, оставляя ему долю в проекте или привлекая в качестве подрядчика. Также банк может создать в своей структуре девелоперское подразделение для реализации проектов недвижимости. Однако, учитывая преддефолтную ситуацию самих банков на украинском рынке, оба варианта маловероятны, поскольку потребуют значительных денежных и человеческих ресурсов. Поэтому более реалистичными будут «горячие продажи» недвижимости по очень низким ценам или выжидание если не кардинального улучшения ситуации с ценами и покупателями, то хотя бы некоторого оживления на рынке.ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКАНесомненно, учитывая масштабы развитых рынков коммерческой недвижимости, нетрудно себе представить, какое количество залоговых квадратных метров перейдет к банкам на этих рынках с момента кризиса. Эксперты NAI Global отмечают высокий спрос со стороны международных банков как в США, так и в Европе на услуги по реализации залогового имущества, который сохранится таковым еще в течение следующих 12-24 месяцев. Например, к числу клиентов американского офиса NAI Global, оказывающего услуги более 150 американским банкам, в течение только последних месяцев добавилось пять новых банков, включая Citibank, который в июле 2009 года доверил продажу своих объектов недвижимости, перешедших во владение банка в результате отчуждения. В интересах банка компания NAI Global приступила к работе над такими объектами, как 200-квартирный комплекс с двумя торговыми центрами в Техасе, пять крупных проектов в трех западных штатах США, торговый центр в Иллинойсе и промышленное здание в Нью-Джерси общей площадью 250 000 м2.
