Новшества в законодательном регулировании операций с землей




Алексей Кот, партнер юридической фирмы «САЛКОМ», к.ю.н.
фото: «САЛКОМ»

В условиях роста рынка недвижимости особую актуальность приобретает проблема правового урегулирования вопросов перехода прав на земельные участки при приобретении объектов недвижимости и приобретении прав на земельные участки под застройку.
В соответствии со ст. 377 ГК Украины, лицу, которое приобретает жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. В случае, если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то при их отчуждении к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью, необходимой для их обслуживания. Из анализа данной нормы можно прийти к выводу, что при соблюдении этих условий переход прав на земельные участки происходит автоматически, и заключение любых других дополнительных договоров относительно приобретения земли в данном случае не требуется.
В то же время, согласно предыдущей редакции статьи 120 ЗК Украины, при переходе права собственности на строения или сооружения право собственности на земельный участок или его часть могло переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования – на основании договора аренды. Подобная норма фактически устанавливала необходимость заключения отдельных договоров на приобретение земельных участков при покупке объектов недвижимости.
Поскольку все аспекты регулирования земельных отношений при приобретении объектов недвижимости решались в пользу ЗК Украины, новый собственник недвижимого имущества был обязан отдельно урегулировать земельные вопросы с собственником земли, которым в каждом отдельном случае могло выступить как физическое или юридическое лицо, так и местные органы власти, что, в свою очередь, значительно усложняло процесс приобретения прав на земельные участки, на которых размещены объекты недвижимости.
Для решения данной проблемы Верховной Радой Украины был принят Закон «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского Кодекса Украины» от 27 апреля 2007 года (вступил в силу 20 июня 2007 года. Далее – Закон «О внесении изменений»).
В соответствии с указанным Законом, статья 120 ЗК Украины изложена в редакции, аналогичной статье 377 ГК Украины. Таким образом, ныне действующий ЗК содержит нормы, согласно которым к лицу, которое приобрело жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменений его целевого назначения, в размерах, установленных договором. В случае, если договором об отчуждении жилого дома, строения или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть участка, который занят жилым домом, строением или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания. Если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены и частью земельного участка, необходимой для их обслуживания.
Внесение указанных изменений в ЗК Украины, безусловно, является позитивным явлением с точки зрения унифицированного подхода к толкованию норм законодательства разных отраслей. Однако, даже такая формулировка ст. 120 ЗК Украины не дает возможности решить ряд важных практических вопросов, которые могут возникнуть при переходе прав на землю к конкретному приобретателю.
При этом позиция законодателя относительно перехода прав собственности на земельный участок при приобретении объекта недвижимости является более-менее понятной. В договоре об отчуждении достаточно предусмотреть характеристики участка, на котором находится такой объект, и указать его собственника, который совершает передачу участка одновременно с отчуждением объекта недвижимости. В данном случае договор отчуждения объекта недвижимости будет основанием для выдачи новому собственнику государственного акта на право собственности.
Вопрос перехода права пользования земельным участком при приобретении объекта недвижимости является спорным. Не стоит забывать, что в соответствии с ЗК Украины и Законом «Об аренде земли» от 06 октября 1998 года, основанием для приобретения права аренды земельного участка является договор аренды. Соответственно определение договором отчуждения объекта недвижимости условий о переходе права пользования земельным участком не освобождает нового собственника объекта недвижимости от обязанности урегулировать земельные вопросы непосредственно с собственником земли.
Данная проблема может быть решена путем внесения соответствующих изменений в статью 7 Закона «Об аренде земли», которая регулирует вопрос перехода права на аренду в каждом конкретном случае. Закрепление в данной статье четкого механизма перехода права аренды земельного участка к собственнику строений и сооружений не основании договора отчуждения таких строений и сооружений значительно упростит возможность практической реализации норм ЗК.
Кроме того, на практике достаточно часто встречаются случаи приобретения объектов недвижимости у собственников, которым земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования. Учитывая ограниченный круг субъектов права постоянного пользования (согласно нормам действующего ЗК Украины), у новых собственников объекта недвижимости возникает проблема отсутствия возможности получения права постоянного пользования земельным участком и невозможности перехода к ним такого права.
Названная проблема усложняется еще и в связи с отсутствием законодательно определенного механизма переоформления права постоянного пользования. В таком случае новому собственнику строений и сооружений не остается другого выхода, кроме как урегулировать земельные вопросы с местными органами власти путем выкупа участка или заключения соответствующего договора аренды. При этом необходимо указать, что решение таких вопросов в пользу нового собственника возможно только в случае предварительного отказа бывшего собственника от права постоянного пользования. Кроме того, в связи с отсутствием четких критериев определения площади земельных участков, которые предоставляются юридическим лицам для обслуживания строений и сооружений, собственник недвижимости несет риск уменьшения площади земельного участка, который пребывал в постоянном пользовании предыдущего собственника, до размеров участка, размещенного непосредственно под объектом недвижимости с минимальным запасом, необходимым для обслуживания этого объекта. Собственнику строений придется дополнительно обосновывать необходимость предоставления ему земельного участка площадью, соответствующей ранее предоставленной в постоянное пользование. Таким образом, процедура приобретения прав на участки в этом случае является сложной и длительной даже при условии приобретения объектов недвижимости.
Отдельно стоит отметить, что ЗК Украины не регулирует вопросы перехода прав на землю при приобретении целостных имущественных комплексов, частью которых являются земельные участки. Как свидетельствует практика, указанная проблема является актуальной и требует дополнительного законодательного урегулирования.
Еще одной особенностью Закона «О внесении изменений» является включение в ЗК Украины норм о суперфиции. В соответствии со ст. 413 ГК Украины собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилищных и других сооружений и строений (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания.
Отсутствие аналогичной нормы в ЗК Украины, а также надлежащего механизма реализации уже существующих правовых норм стало причиной достаточно нечастого применения института суперфиция при выборе способов приобретения прав на земельные участки для застройки. Как физические и/или юридические лица – собственники земельных участков, так и местные органы власти без энтузиазма применяют данный механизм, хотя большинство из них соглашаются, что указанный институт мог бы стать достойной альтернативой договора аренды земельных участков.


Дмитрий Шевченко, заведующий сектором юридической фирмы «САЛКОМ»
фото: «САЛКОМ»

Пытаясь решить приведенную проблему, украинский законодатель внес указанные изменения в ЗК Украины, закрепив институт суперфиция.
Так, в соответствии со статьей 102 ЗК Украины, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) и право пользование чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим участком для таких потребностей в соответствии с ГК Украины. Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) может возникать также на основании завещания. Эмфитевзис и суперфиций могут передаваться в наследство. Заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей или застройки осуществляется в соответствии с ГК Украины и с учетом требований ЗК.
Появление подобной нормы в ЗК Украины, безусловно, является позитивным явлением, однако она имеет достаточно общий характер и не учитывает всех проблемных вопросов, которые могут возникнуть в процессе ее реализации. В частности, как следует из ст. 102 ЗК Украины, право суперфиция может возникать на основании договора, требования к форме и содержанию которого законодательством четко не определены. Кроме того, учитывая предусмотренные земельным законодательством особенности предоставления в пользование участков под застройку с изменением целевого назначения, нерешенным остается вопрос о необходимости разработки проекта отвода участка до момента заключения договора суперфиция.
По нашему мнению, разработка проекта отвода необходима (особенно в случае изменения целевого назначения земельного участка), поскольку минимизирует возможные претензии по поводу надлежащего использования земельного участка в соответствии с требованиями закона у органов контроля за использованием и охраной земель. Также необходимо согласовать границы земельного участка и разработать техническую документацию, аналогичную необходимой при передаче земельного участка в аренду.
Отдельно следует указать, что, в соответствии со статьей 415 ГК Украины, землепользователь имеет право собственности на строения, возведенные на земельном участке, переданном ему для застройки. Вместе с этим, ни ГК Украины, ни ЗК Украины не содержат норм, которые определяли бы юридическую судьбу земельного участка и сооруженного на нем объекта недвижимости после прекращения договора суперфиция. Наиболее оптимальным вариантом является продолжение договора суперфиция на неопределенный срок. Однако, в случае отсутствия согласия на продление договора, решить этот вопрос возможно путем приобретения земельного участка собственником объектов недвижимости или приобретения строений собственником земельного участка. В любом случае, эти вопросы требуют дополнительного вмешательства законодателя. Также остается нерешенным вопрос платы за землю при заключении договора суперфиция, регистрации права суперфиция и пр.
Учитывая изложенную в данной статье проблематику, прогнозировать эффективность правового применения недавно внесенных изменений в земельное законодательство Украины, достаточно сложно. Однако позитивным является тот факт, что законодатель обратил внимание на указанные проблемы и сделал шаг к их разрешению.