REAL ESTATE SOLUTIONS: ВСЕ О ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ Валерий Кирилко, генеральный директор компании Real Estate Solutions фото: REAL ESTATE SOLUTIONS
1-2 ноября в киевском отеле «Санкт-Петербург» состоялся семинар «Все о торговых центрах», организованный компанией Real Estate Solutions, в котором участвовало более 60 профессионалов сферы торговли (Киев, Харьков, Запорожье, Одесса, Чернигов) и представители СМИ. Лектором данного семинара выступил Валерий Кирилко, генеральный директор Real Estate Solutions, компании, оказывающей маркетинговые и консалтинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости на всей территории Украины. На семинаре обсуждался комплекс вопросов, связанный с развитием объектов торговли и торговой недвижимости в Украине: начиная чисто теоретическими и заканчивая сугубо практическими. Более детально о данном семинаре – в ближайших номерах «Commercial Property».
ИКК «ПРОКОНСУЛ» ПРОКОНСУЛЬТИРУЕТ ИНВЕСТОРОВ ПО ХАРЬКОВУ Информационно-аналитическая база о Харьковском регионе представлена в издании «Харьков инвестиционный. Основные показатели 2002-2003 г.г.». Это уже четвертый выпуск сборника, который харьковская инвестиционно-консалтинговая компания «Проконсул» готовит ежегодно. По словам представителей компании, это пособие призвано восполнить некоторые пробелы информационного обеспечения инвестора. В издании собраны фактические данные о процессах, происходящих на первичном и вторичном рынке недвижимости Харькова и области (котировки и анализ ценообразования промышленной и коммерческой недвижимости, данные о состоянии жилищного строительства и рынке жилья, ситуация, складывающаяся на земельном рынке города и области, листинги предложения объектов недвижимости и земельных участков). Издание призвано оказать реальную помощь тем, кто заинтересован во вложении инвестиций в Харьковский регион, при анализе инвестиционных проектов.
КИЕВГОРСТРОЮ – КИТАЙСКИЕ КРАНЫ ХК «Киевгорстрой» ведет переговоры с китайскими производителями строительной техники о поставке башенных кранов для высотного строительства. Уже достигнута предварительная договоренность о поставке 8-10 кранов китайской строительной импортно-экспортной компании-корпорацией, объединяющей около 80 китайских предприятий, производящих строительную технику. Китайцы используют импортные комплектующие и, фактически, собирают технику по лицензии немецкой компании Liebherr. В то же время, их ценовая политика целиком устраивает киевлян. Если оригинальный кран Liebherr стоит приблизительно $1,1-1,2 миллионов, то его китайский аналог – около $170 тысяч. По словам вице-президента ХК «Киевгорстрой» Виктора Величко, переговоры с китайской стороной начаты с учетом перспективы строительства в Киеве зданий высотой более 25 этажей. Общая сумма контракта составляет около $2 миллионов.
ХОЛДИНГ «ИНКОМ» ОТКРЫЛ СОБСТВЕННЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР Холдинг «Инком» завершил строительство нового бизнес-центра по ул. Смоленской в Киеве. Новый объект – семиэтажное здание высотой 39,7 метра, имеющее площадь офисных помещений 13 тысяч м2. Здание рассчитано на 700-800 человек. Конференц-залы общей площадью 700 м2 смогут одновременно принять более 400 человек. Цель создания данного бизнес-центра – объединение всех центральных офисов компаний, входящих в состав холдинга. По информации холдинга «Инком», офисы оснащены всеми необходимыми технологическими системами, в том числе централизованными системами вентиляции и кондиционирования, автономной газовой котельной, независимым гарантированным электропитанием. В структуре бизнес-центра существует двухуровневый паркинг. Кроме того, «Инком» обеспечил прокладку нескольких оптиковолоконных каналов, по которым будет осуществляться передача данных и предоставление услуг телефонной связи. В здании также есть три независимых разнесенных коммуникационных и серверных узла. Строительство бизнес-центра «Инком» силами Департамента строительства корпорации началось в 2001 году. Капитальное строительство было завершено летом 2003 года, после чего осуществлялись отделочные работы и оснащение помещений необходимым оборудованием. Холдинговая корпорация «Инком», включающая более 10 компаний и 18 филиалов в различных регионах Украины, работает на украинском рынке с 1990 года. Основные направления ее деятельности – системная интеграция, создание корпоративных компьютерных сетей, сетей хранения данных и структурированных кабельных систем, а также предоставление консалтинговых услуг. В состав холдинга входит ЗАО «ИКС», специализирующееся на производстве компьютеров, один из крупнейших украинских операторов спутниковой связи ЗАО «Датасат», а также ЗАО «Датаком», специализирующееся на предоставлении услуг передачи данных на основе собственной сети, охватывающей все областные центры Украины.
«ШВИДКО»: РЕАЛЬНУЮ КОНКУРЕНЦИЮ MCDONALD’S! ЗАО «Швидко-Украина» планирует увеличить уставный фонд на 8 053 910 гривен – до 16 436 347 гривен, путем выпуска простых именных акций номинальной стоимостью 1 гривна. Решение об увеличении уставного фонда будет вынесено на общее собрание акционеров, которое состоится 1 декабря 2003 года. Средства, полученные в результате эмиссии, будут направлены на развитие сети ресторанов «Швидко» и открытие новых торговых точек. Кроме того, в конце октября Инвестиционно-проектная компания «XXI век» (Киев) и Western NIS Enterprise Fund (WNISEF, США) подписали соглашение о совместном развитии сети быстрого питания «Швидко». По предварительным данным, инвестиции американской стороны составят $3 миллиона. фото: Александр Микула
Инвестиционный проект, рассчитанный на три года, предполагает количественное и качественное развитие сети. В частности, это расширение сети ресторанов быстрого обслуживания «Швидко» в Киеве, развитие брэнда «Швидко», повышение эффективности технологии производства, приготовления и обслуживания, а также улучшение организационного уровня развития компании. На сегодняшний день сеть быстрого питания «Швидко» занимает вторую позицию на украинском рынке fast food, владея долей рынка около 17% и уступая только оператору McDonald’s. В ноябре 2003 года в Киеве будет открыт восьмой ресторан, а всего до конца 2004 года планируется довести количество ресторанов быстрого питания «Швидко» в Киеве до 15. ЗАО «Швидко-Украина» является одной из портфельных компаний ИПК «XXI век», основанной в 1995 году. Осуществляет инвестиции в сферу недвижимости (сеть торговых центров «Квадрат», девелоперская компания «Житло ХХІ століття», компания «Мегаполис») и ресторанного бизнеса (сеть «Швидко» и элитная сеть «Рестораны XXI века»). Western NIS Enterprise Fund (WNISEF) – фонд прямого инвестирования с капиталом в размере $150 миллионов, который осуществляет инвестиции от $1 до $10 миллионов в частные малые и средние предприятия в Украине и Молдове. В регионе работает с 1995 года. Инвестиционная стратегия WNISEF заключается в поиске и осуществлении инвестиций в частные предприятия, владеющие большим потенциалом роста. Вместе со своими партнерами WNISEF работает над увеличением стоимости акционерного капитала, которая отражается в прибыльности компаний. Со времени создания WNISEF общая сумма инвестиционных обязательств в 24 компаниях составила $79,6 миллиона.
«УКРСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ»: УТРОИТЬ ОБЪЕМЫ ПРОИЗВОДСТВА! ОАО «Укрстальконструкция» (Киев) до 2005 года планирует удвоить объемы производства, а до 2007 года – утроить их. По информации начальника отдела экономики и финансов компании Михаила Тарасенко, за девять месяцев 2003 года компания реализовала продукцию и услуги на сумму 8,9 миллиона гривен, а до конца 2003 года намерена довести этот показатель до 15 миллионов. Планы по увеличению объемов производства компания связывает со значительным повышением спроса на металлоконструкцию и развитием промышленности и строительства в Украине. Генеральный директор компании Степан Ратько сообщил, что в ближайших планах «Укрстальконструкции» строительство и монтаж навесов на стадионе «Динамо» и НСК «Олимпийский», а также участие в строительстве моста через Днепр в районе Подола. «Укрстальконструкция» объединяет крупнейшие специализированные заводы Украины по производству металлоконструкций широкого назначения. В состав ОАО «Укрстальконструкция» входят: Днепропетровский завод металлоконструкций им. Бабушкина, Запорожский, Донецкий и Житомирский заводы каркасных металлоконструкций и Каменец-Подольский завод легких металлоконструкций. При участии «Укрстальконструкции» были построены Киевская телевышка, Московский мост, мост Патона, железнодорожный вокзал «Южный» в Киеве, Международный выставочный центр, ряд супермаркетов.
PREMIER HOTEL: ТЕПЕРЬ ПЯТЬ ОТЕЛЕЙ Вторая очередь гостиницы Premier Palace на бул. Т. Шевченко фото: Александр Микула
До конца года гостиничная сеть Premier Hotel увеличится еще на две гостиницы. К трем участникам сети Premier Hotel («Премьер-Палас», Киев; «Ореанда», Ялта; «Днистер», Львов) теперь добавятся гостиницы Днепропетровска и Одессы. Эти города, по словам генерального директора компании Premier International LTD, управляющей сетью Ирины Сидлецкой, активно привлекают туристов и развиваются как деловые и транспортные центры. В планы компании входит также расширение сети гостиницами в Западном регионе Украины. Говоря о критериях отбора отеля, который может стать потенциальным участником сети, Ирина Сидлецкая отметила, что Premier Hotel объединяет только 4-5-звездочные гостиницы, однако не исключаетcя возможность совместной работы над повышением класса гостиницы уже в составе сети, если ее руководство и персонал стремятся к этому.
БАНК «ФОРУМ»: ЗА КРЕДИТНЫЙ ПОРТФЕЛЬ – И В НЕДВИЖИМОСТЬ! Банк «Форум» планирует до конца 2004 года увеличить кредитный портфель приблизительно на 45% – более чем до 900 миллионов гривен. При этом, структура кредитного портфеля банка существенных изменений не претерпит. Строительная площадка бывшего проекта гостиницы «Театральная» фото: Олег Сидоренко
По словам председателя правления банка «Форум» Игоря Колесника, в числе приоритетных для кредитования отраслей – химическая, строительство, а также потребительское кредитование (кредиты физическим лицам для приобретения автомобилей и недвижимости). В настоящее время доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банка «Форум» составляет около одной пятой объема. В данный момент банк финансирует кампанию по строительству жилья «Форум–Инвест», проект компании «Ярославов Вал» по строительству жилищно-офисного центра на ул. Владимирской (бывшая гостиница «Театральная»), а также строительство аквапарка (все – в Киеве). Банк «Форум» создан в 1994 году. Его крупнейшими акционерами являются СП «Элмак», ООО «Евро Финанс ЛТД», ООО «Континенталь-Украина», страховая компания «Провита», ООО «Ярославов Вал», ООО «Тандем», издательский дом «Генеза».
FOZZY GROUP НАРАЩИВАЕТ КОЛИЧЕСТВО СУПЕРМАРКЕТОВ «СІЛЬПО» Украинская торгово-промышленная корпорация Fozzy Group 13 и 14 ноября открыла два универсама «Сільпо» в Днепропетровске и Черновцах, благодаря чему количество магазинов этой торговой сети увеличилось до 39. До 2009 года компания планирует открыть в Украине более 100 супермаркетов «Сільпо». На сегодняшний день средний оборот сети «Сільпо» превышает 70 миллионов гривен в месяц, средняя торговая площадь супермаркета - 1200 м2.
УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ ПРЕДЛАГАЕТ GUM Украинская Торговая Гильдия, по эксклюзивному поручению собственника, осуществляет продажу целого имущественного комплекса – торгового центра GUM в рамках Бессарабского квартала. Стоимость 1 м2 площади GUM, непосредственного соседа «Мандарин Плаза», составляет $2000. Название торгового центра GUM расшифровывается как «главный универсальный магазин страны». Здание построено по проекту, выполненному немецко-российской компанией «А. Левинсон и Партнеры». Общая площадь торгового центра – 13 000 м2 (около 1/5 всей площади Бессарабского квартала, составляющей 65 000 м2). Проектом предусмотрено наличие боль- шого количества входных групп, верти- кальных связей и переходных галерей между ярусами квартала, Метроградом, городскими пешеходными переходами и функциональными составляющими Бессарабского квартала. Использованы все современные инженерные системы. Задача вертикальных связей решена при помощи эскалаторов в центральном атриуме торгового центра. Все этажи, включая паркинг на 500 автомобилей, объединяют пять пассажирских лифтов и 13 эскалаторов, из них два панорамных со стороны центральной площади Бессарабского квартала, которая носит название Столичная. По данным УТГ, с открытием ТЦ GUM и завершением реконструкции прилегающих объектов и зон именно на внутреннюю площадь Бессарабского квартала, Столичную площадь, будет перенесено проведение многих театрализованных и музыкальных мероприятий, проводившихся ранее на Площади Независимости.
NCH. ЩЕ НЕ ВМЕРЛА «УКРАЇНА»? 27 октября состоялось «открытие» ТРЦ «Универмаг «Украина». Заказчиком реконструкции стал американский холдинг NCH, являющийся держателем контрольного пакета акций ЗАО «Универмаг «Украина». Генеральным подрядчиком реконструкции «Украины» выступила холдинговая компания «Киевгорстрой». Сама реконструкция началась в марте 2002 года, общая сметная стоимость выполненных работ, по данным «Киевгорстроя», превысила 102 миллиона гривен. Данное открытие ТРЦ можно считать лишь номинальным, поскольку фактически для посетителей была открыта лишь часть первого этажа (мужская, женская одежда и аксессуары), а также продуктовый супермаркета «Велика Кишеня», расположенный на цокольном этаже. Также начата эксплуатация многоуровневого паркинга на 600 машиномест, пристроенного к зданию. По словам PR-менеджера «Универмага «Украина» Марины Фроловой, компанией NCH принято решение о поэтажном открытии ТРЦ для посетителей. Вскоре планируется открытие второго и третьего этажей (молодежная мода, товары для детей). «После ввода развлекательного комплекса, в состав которого входят четыре кинозала, зона фаст-фуд, ресторан и бар, мы проведем официальную церемонию открытия», – заявила г-жа Фролова. Таким образом, официального открытия ТРЦ можно ожидать в начале 2004 года. Согласно данным СМИ, изначально открытие «Украины» планировалось ко Дню Киева, в конце мая 2003 года. Однако уже в ходе работ третий этаж комплекса было решено перепрофилировать в зону фуд-корта, в связи с чем дата ввода ТРЦ в эксплуатацию была отодвинута на конец лета. В то же время, некоторые эксперты склонны видеть перенос даты открытия «Украины» на еще более позднее время в связи с возникшими проблемами по привлечению арендаторов. После реконструкции объем торговых площадей «Универмага «Украина» увеличился в 1,5 раза и составил порядка 30 000 м2 при общей площади здания около 42 000 м2. По общепринятым стандартам индустрии, для продуманных высококлассных торговых центров общая арендуемая площадь (GLA*) должна составлять не более 60% от общей площади здания. Иными словами, при правильной концепции, для «Украины» объем арендуемых торговых площадей (GLA) должен был бы составить порядка 25 000 м2. Нарушение данной пропорции, как правило, является результатом стремления арендодателя увеличить количество метров, физически приносящих доход. Однако такой подход, в большинстве случаев, приводит к необходимости сужения галерей, созданию торговых секций неклассической формы, возникновению «лабиринтов» и «мертвых зон», тупиков, а также ограничивает просматриваемость витрин и делает неудобным перемещение по узким проходам. Вопрос «Универмага «Украина» как несколько нетипичного проекта также обсуждался на семинаре «Все о торговых центрах», проведенном компанией Real Estate Solutions 1-2 ноября 2003 года. В ходе семинара некоторые эксперты выразили мнение, что, в дополнение к концептуальным недочетам, политика наполнения реконструированного «Универмага «Украина» выглядит, мягко выражаясь, «непонятной». По некоторым причинам, компания NCH приняла решение самостоятельно заняться сдачей площадей в аренду без привлечения квалифицированного агента, порой демонстрируя незнание рынка арендных отношений. Как один из примеров приводилось арендное предложение от NCH одному из ритейлеров сферы бытовой электроники с арендной ставкой, существенно превышающей даже рентабельность торговли данной товарной группой. По некоторым данным, для разработки концепции «Украины» эксперты NCH привлекли консалтинговую компанию из Южно-Африканской Республики, компетенция которой применительно к особенностям украинского рынка и адекватному пониманию местных реалий вызвала у многих экспертов большие сомнения. Профессионалы в области торговой недвижимости также указали на ряд конструктивных факторов, которые не были учтены при разработке концепции «Украины». В частности, некорректным выглядит размещение основного входа в супермаркет снаружи: таким образом «Украина» лишилась автоматического попадания подавляющего большинства покупателей супермаркета во внутрь самого ТРЦ, тогда как именно эту функцию супермаркет, как якорный арендатор, и должен выполнять. В дополнение к этому, паркинг, обслуживающий весь ТРЦ, находится в противоположной от входа в супермаркет части здания. В результате, посещение супермаркета получается неудобным для покупателей-автомобилистов. В частности, для того, чтобы доставить тележку с продуктами из торгового зала к автомобилю, необходимо или обходить здание по улице, или же пересечь внутреннюю структуру «Универмага «Украина», преодолевая ряд препятствий в виде многочисленных громоздких противопожарных дверей, коридоров и тамбуров. Еще одним из непродуманных решений является отсутствие полноценного атриума, размещение которого, по мнению большинства специалистов, для торгового комплекса формата «Украины» является абсолютно необходимым. Центрально расположенный атриум, классически повторяющий форму периметра здания, является жизнеобеспечивающим элементом многоуровневого торгового центра, предоставляя вертикальную просматриваемость внутри здания. Таким образом, отсутствие грандиозного успеха ТРЦ «Универмаг «Украина» является, по мнению все тех же экспертов, результатом трех существенных недостатков: очевидных недоработок концепции; отсутствия профессионального агента по сдаче площадей в аренду; конструктивных ограничений здания и/или нежелания, и/или невозможности со стороны владельца с ними бороться. Возможно эти, на первый взгляд, очевидные недостатки не помешают «Украине» оказаться успешным проектом, но это покажет только время. * Gross Leasable / Lettable Area: включает в себя только торговые площади здания, исключая технические площади, проходы, входные группы, помещения общего пользования и посадочные площадки фуд-кортов.
