Новости

Commercial Property №4 (8) апрель 2004

РОССИЯНЕ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ С ПОСОЛЬСТВОМ

Несостоявшееся посольство России: здание на углу ул. Прорезной и ул. Владимирской

фото: Дмитрий Лисовский

Представительство России в Украине пока не определилось с земельным участком для строительства нового здания посольства. По словам мэра Киева Александра Омельченко, КГГА уже выделяла два земельных участка под строительство, однако россияне пока не спешат строить.

В начале 1990-х российскому посольству в Киеве было выделено здание бывшего райкома партии на Соломенке. Однако со временем штат посольства увеличился, и оно обратилось в КГГА с просьбой выделить для строительства современного дипломатического комплекса новый участок. Он был выделен на улице Боричев Ток на Подоле, неподалеку от Андреевского спуска. Посольство изначально одобрило этот участок, однако затем попросило выделить другой – возле Киево-Печерской Лавры, на что КГГА также дала согласие. Тем не менее, ни один, ни второй участок пока не осваиваются. Мэр Киева допускает, что проблемы, которые возникли у российского посольства со строительством нового здания, связаны с финансированием. По данным Александра Омельченко, посол России в Украине Виктор Черномырдин также рассматривал вопрос о выкупе у нынешнего пользователя отреставрированного здания гостиницы «Лейпциг» на углу улиц Прорезной и Владимирской. Однако, судя по всему, разместить российское посольство в этом здании вряд ли удастся. «Стороны вроде бы договорились, но россияне здание так и не купили», – сказал Александр Омельченко.

150 ГЕКТАРОВ В КИЕВЕ = 12 ГЕКТАРОВ В МОСКВЕ?

Александр Омельченко сообщил о намерении выделить в столице Украины нескольким московским застройщикам жилой недвижимости земельный участок площадью около 150 гектаров для создания жилого массива с инфраструктурой. Такое решение, по словам градоначальника, стало ответным жестом на уже оформленный в пользование для украинских застройщиков земельный участок в Москве площадью 12 гектаров. Он расположен в одном из престижнейших жилых районов Москвы, Куркино. Предположительно, ХК «Киевгорстрой» возведет на данной площадке жилые дома площадью 70 000 м² – 100 000 м².

ГЕНПРОКУРАТУРА АНАЛИЗИРУЕТ ВОПРОСЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Генеральная прокуратура Украины оценивает потери бюджетов всех уровней в результате нарушений земельного законодательства в размере 400 миллионов гривен.

По предварительным оценкам Генеральной прокуратуры, нарушения земельного законодательства непосредственно в Киеве, преимущественно в сфере продажи и аренды земли по заниженным ценам, привели к убыткам казны города в размере около 60 миллионов гривен. Такие данные озвучил Геннадий Васильев, генеральный прокурор Украины. По его словам, нарушения в сфере земельного законодательства приобретают угрожающие масштабы. Актуальные проверки прокуратуры выявили более 27 тысяч фактов нерационального использования земель и нарушений земельного законодательства со стороны арендаторов, владельцев, органов государственной и муниципальной власти. По оценке Генеральной прокуратуры, нарушениям в сфере землепользования, в первую очередь, способствует незавершенность инвентаризации земель и ее денежной оценки. Так, на начало 2004 года не проведена инвентаризация почти 10 миллионов гектаров земельного фонда страны, что послужило причиной самозахвата 9 тысячами субъектов предпринимательской деятельности более 9100 гектаров земли практически во всех областях Украины.

ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ ПРИБРЕЖНОЙ ТЕРРИТОРИИ ДНЕПРА

Оболонская районная государственная администрация Киева выступила заказчиком проекта детального плана территории (ДПТ) полуострова в районе залива Собачье Гирло, которая может быть использована для создания объектов развлекательной инфраструктуры и рекреационного назначения. Согласно распоряжению КГГА от 30 марта 2004 года, Оболонская РГА в настоящее время определяет генеральную проектную организацию по разработке ДПТ. После разработки проект будет направлен на государственную экологическую экспертизу. До момента утверждения Киевсоветом ДПТ полуострова в районе залива Собачье Гирло будет приостановлено рассмотрение всех заявок об отводе земельных участков. Инвентаризация земель полуострова должна быть произведена до 1 июня 2004 года.

ОГРАНИЧЕНИЕ ДВИЖЕНИЯ НА УЛИЦАХ СТОЛИЦЫ

В связи с реализацией некоторых градостроительных программ и реконструкции ряда объектов, в Киеве предпринят ряд ограничений по движению автотранспорта. В частности, ограничение движения автомобилей по улице Крещатик до двух полос в направлении от Площади Независимости до Европейской площади продлено до 1 августа 2004 года в связи с продолжением деконструкции дома по улице Крещатик, 5-а в рамках подготовительного этапа по реконструкции Европейской площади. Причиной продления ограничений стала необходимость увеличения времени в связи с изменениями в технологии разбора данного объекта.

Также почти на два года будет полностью закрыто движение транспорта по улице Российской в Дарницком районе Киева в связи со строительством нового канализационного коллектора. Движение общественного транспорта в период строительных работ будет осуществляться по улице Новодарницкой.

Продолжает действовать ограничение на движение автотранспорта по ул. Индустриальной и Чоколовскому бульвару в связи с реконструкцией путепровода в районе железнодорожной станции «Караваевы дачи». В ее рамках ведется строительство подземного и надземного пешеходных переходов, проводится расширение проезжей части магистралей до шести полос, а также устанавливается бетонный разделитель по оси автодорог. Общая сметная стоимость этого проекта оценивается в 30 миллионов гривен.

После завершения реконструкции данного путепровода планируется приступить к строительству четвертой дуги развязки путепровода на Индустриальном мосту с тем, чтобы создать развязку в виде классического «клевера» (стоимость этих работ оценивается суммой около 4,6 миллиона гривен). В 2005 году планируется приступить к реконструкции транспортной развязки в районе ст.м. «Шулявская».

С 1 по 30 апреля также будет ограничено движение по бул. Т. Шевченко в районе улиц Владимирской и Прорезной в связи с переоборудованием коллектора, связанного со строительством новых жилых домов по бульвару Т. Шевченко, 11-а и 11-б.

ДНЕПРОПЕТРОВСК: НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ ГЕНПЛАНА

В Днепропетровске состоялась презентация концепции нового генерального плана развития города, она предполагает сокращение санитарно-защитных зон промышленных предприятий, расположенных в пределах города, а также целенаправленное повышение эффективности использования земельных ресурсов.

Согласно концепции нового генерального плана, в центре Днепропетровска будут сконцентрированы банковские структуры, офисы компаний, деловых представительств, социальных и торговых центров. Кроме того, в новом проекте развития областного центра предусмотрено создание магистралей непрерывного движения автотранспорта, развитие и усовершенствование системы автодорог, которые позволят обеспечить бесперебойное функционирование как транзитного, так и городского пассажирского транспорта. Генпланом также предусмотрено строительство в городе в течение ближайших 20 лет не менее 4 миллионов м² жилья. Ранее застройка Днепропетровска осуществлялась в соответствии с генпланом, утвержденным горисполкомом в 1992 году.

НАЛОГ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДВЕРГЛИ КРИТИКЕ

Как говорится в сообщении пресс-службы «Правэкс Банка» (Киев), народный депутат Украины Леонид Черновецкий считает социально вредным и экономически неоправданным введение налога на недвижимость, предлагаемого авторами проекта закона «О налоге на недвижимое имущество граждан» (регистрационный номер 3359 от 20 ноября 2003 года). Основанием для критики этого законопроекта является «необоснованность введения еще одного сбора для граждан, а также целый ряд заложенных в законопроекте нормативно-правовых тупиков». В частности, по законопроекту налоговые инспекции получают право проводить оценку недвижимости, что противоречит закону «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Кроме того, украинскому законодательству, обязывающему всех субъектов права проводить расчеты в национальной валюте, противоречит статья 2 законопроекта, которая предполагает расчет стоимости имущества и собственности граждан в долларах США. В связи с указанным выше, Леонид Черновецкий подал в Верховную Раду проект постановления «Об отклонении проекта закона Украины «О налоге на недвижимое имущество граждан».

МОСКВА БУДЕТ СОЗДАВАТЬ ПОДВОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Московские власти намерены рассмотреть проект строительства крупного многоуровневого подземно-подводного торгово-развлекательного комплекса с паркингом. Он расположится под дном Москва-реки между Москворецкой и Раушской набережными по соседству с гостиницей «Россия».

Как сообщили в правительстве Москвы, планируется, что комплекс будет состоять из четырех подземно-подводных уровней. На двух верхних разместятся торговые помещения и предприятия общественного питания, на третьем уровне будет построена стоянка для автотранспорта постояльцев гостиницы «Россия». На самом нижнем уровне, на глубине порядка 20 метров разместятся технические службы. Вход и въезд в новый комплекс предполагается организовать с набережных, на которых будут построены специальные въезды-«улитки» с тонеллированием. Планируется, что после реконструкции гостиницы «Россия» подводный комплекс станет ее торгово-развлекательной частью.

СКОЛЬКО СТОИТ ЗЕМЛЯ В УКРАИНЕ

Средняя стоимость земли в Киеве примерно в четыре раза выше, чем по Украине. Эту информацию обнародовал Святослав Горбатович, начальник управления оценки, рынка земли и размежевания земель государственной и коммунальной собственности Государственного комитета по земельным ресурсам (Госкомзема) Украины.

Тенденция к повышению стоимости земли несельскохозяйственного назначения наблюдается в промышленно развитых регионах Украины, таких как Донецк и Донецкая область, Днепропетровск и Днепропетровская область, Одесса и Одесская область, города Львов и Севастополь. Эксперт отметил, что продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения может снизить стоимость несельскохозяйственных земель. На сегодняшний день самые низкие цены на земли несельскохозяйственного назначения – в Харьковской области, где квадратный метр земли можно купить за 2,6 гривны.

КИЕВ РЕКОНСТРУИРУЮТ С УЧЕТОМ ПОТРЕБНОСТЕЙ ИНВАЛИДОВ

Власти Киева готовят программу реконструкции центра столицы с целью оборудования его объектов специальными приспособлениями для беспрепятственного передвижения инвалидов. По мнению членов КГГА, вопрос создания беспрепятственной среды для передвижения инвалидов на сегодняшний день крайне актуален и является очередным шагом для приближения Киева к европейским стандартам. Ныне уже существует распоряжение АО «Киевпроект» о том, что ни одно здание, жилищный дом или иной объект не может быть введен в эксплуатацию без пандусов или без лифтов, приспособленных для инвалидов. То же касается и подземных переходов. Сейчас в КГГА разрабатывается программа, которая в скором времени будет вынесена на рассмотрение сессии Киевсовета.

ЮЖНЫЙ БЕРЕГ КРЫМА: ЗОНА ОСОБОГО ВНИМАНИЯ

Государственный комитет по земельным ресурсам Украины предложил присвоить землям Южного берега Крыма (ЮБК) статус «особо ценных», для чего рекомендовал Верховной Раде при поддержке Кабинета Министров Украины внести соответствующие изменения в Земельный кодекс.

В настоящее время подготовлены предложения о внесении изменений в Земельный кодекс Украины, в частности, в ст. 150, которые определяют механизм выделения земельных участков на Южном побережье Крыма только напрямую через Кабинет Министров при согласовании с Верховной Радой. Такие шаги направлены на дальнейшее предупреждение многочисленных злоупотреблений при приватизации и выделении в пользование земель Южного берега Крыма. По мнению чиновников Госкомзема, упорядочение земельных отношений по купле-продаже земель ЮБК позволит дополнительно привлечь в бюджет Автономной Республики Крым около 4 миллиардов гривен. В свою очередь, 15 марта Ялтинский городской совет по инициативе мэра Ялты Сергея Брайко временно прекратил выделение земельных участков под индивидуальное строительство и гаражи на территории Большой Ялты до утверждения окончательного генерального плана развития города и определения границ рек, парков и скверов. До утверждения генплана земля будет выделяться только под инвестиционные и социальные проекты.

РОССИЯ: ЗАЩИТА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

По инициативе чиновников Администрации Президента России, Кабинета Министров и Государственной Думы разрабатывается законодательная инициатива, которая позволит максимально защитить граждан от сотрудничества с недобросовестными строительными компаниями. Рядом законопроектов, регулирующих инвестирование конечными потребителями строительства объектов жилой недвижимости, предлагается обязать застройщиков сделать полностью открытой информацию о проектах, в том числе и финансовую (уровень рентабельности проектов и прогнозируемая прибыль компаний, условия привлечения и хранения средств частных инвесторов, подтверждение прав на земельный участок и его описание, информация о финансовом положении и учредителях компаний-застройщиков), а также обязать компании выплачивать крупную неустойку при задержках по сдаче объектов. Предполагается, что за нарушение срока передачи прав собственности покупателю, строительные компании должны будут выплачивать неустойку в размере одной двухсотой от ставки рефинансирования Центрабанка России, умноженной на сумму договора, за каждый день просрочки. Такие условия мотивируются незащищенностью конечных потребителей, поскольку строительные компании полностью перекладывают девелоперский риск на частных инвесторов, не желая делить его поровну.

Однако у экспертов рынка есть ряд замечаний к готовящимся законопроектам. К примеру, полное обнародование данных о финансовом состоянии застройщиков ничего не даст, поскольку, как отметил один из риэлторов, «большинство застройщиков под каждый проект создают специальное ООО, которое является отдельной структурой, и предусмотреть законом раскрытие всех данных о цепочках дочерне-материнских взаимоотношений компаний не представляется возможным». Кроме того, установление на законодательном уровне большого размера компенсаций за просрочку ввода объектов грозит кризисом рынка жилищного строительства, поскольку строительным компаниям в большинстве случаев приходится задерживать сроки сдачи объектов по вине властей, органов надзора, поставщиков и субподрядчиков.

МАНСАРДЫ: ПИРРОВА ПОБЕДА ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

Конституционный суд Украины осуществил толкование норм статьи 10 части 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда». По решению Конституционного суда, для реализации инвестором действий по реконструкции и перепрофилированию вспомогательных помещений здания или его надстройки с созданием мансарды необходимо согласие всех домовладельцев конкретного объекта, а не их большинства. В итоге, несогласие хотя бы одного жильца делает невозможным надстройку мансарды или перепрофилирование полуподвальных и подвальных помещений.

Как отмечают инвесторы и риэлторы, в такой ситуации заниматься реконструкцией старого фонда практически невозможно, и от такого решения Конституционного суда проиграют не только инвесторы, но и домовладельцы, а также муниципальные бюджеты.

С другой стороны, такого рода редевелопмент площадей преимущественно жилых зданий в центральной части Киева является временным и базируется на желании инвесторов заработать большие деньги без приложения особых усилий. Сами объекты жилой недвижимости, которые являются объектом интереса инвесторов, по сути своей малопригодны для создания дополнительной нагрузки в виде n-ного количества этажей в коммерческих или жилых целях. Если речь идет о создании в мансардах офисных площадей или же торговых в полуподвальных помещениях (за исключением зон хай-стрит), то целесообразность владения ими в перспективе 5-6 лет представляется сомнительной. Некоторые эксперты считают, что такое решение Конституционного суда может стать первым шагом к поиску инвесторами новых подходов в девелопменте, когда, создавая инвестиционные трасты и сообщества, инвесторы смогут начать программы по выкупу зданий в центре города, их расселению и созданию на этих земельных участках новых объектов. В любом случае, для дальнейшего движения в этом направлении законодатели должны проработать проблему реконструкции нежилого фонда и на правовом уровне закрепить схемы работы инвесторов с такими проектами. Отметим также, что зарегистрированный в парламенте законопроект, предусматривающий изменение формулировки статьи 10 части 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», который позволил бы инвесторам согласовывать работы по строительству мансард не со всеми жильцами по отдельности, а с одним юридическим лицом – кондоминимумом, так и не был рассмотрен.

РИЭЛТОРЫ ТРЕБУЮТ ПРОЧНОЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) и Союз специалистов по недвижимости Киева направили в Верховную Раду открытое письмо с просьбой привлечь риэлторов к разработке законодательных актов для урегулирования вопросов, возникших со вступлением в силу Гражданского, Семейного и Хозяйственного кодексов, а также законов «О налоге на доходы физических лиц» и «Об ипотеке». Как отмечается в письме, применение предусмотренных этими документами нововведений при осуществлении операций с недвижимостью выявило их несовершенство. По мнению риэлторов, в первую очередь необходимо внести изменения в механизм отчуждения объектов незавершенного строительства, что в настоящее время практически невозможно сделать из-за норм ст. 331 Гражданского кодекса Украины. Кроме того, не разработан механизм определения наличия права долевой собственности на недвижимое имущество, которое независимые покупатели приобретали как отдельно выделенное в целостном имущественном комплексе (ЦИК). Существуют также противоречия между нормами закона Украины «О собственности» и требованиями ст. 362 Гражданского кодекса Украины о получении согласия на отчуждение у собственников другого, отдельно выделенного из ЦИК, имущества. По мнению специалистов, нормы Гражданского кодекса, которые определили наступление права на приобретенную недвижимость не с момента заключения и удостоверения договора купли-продажи (именно в этот момент проводится расчет между продавцом и покупателем), а с момента государственной регистрации (то есть через некоторое время), что привело к неопределенности в управлении приобретенным (оплаченным) имуществом с точки зрения таких составных частей права собственности как пользование и владение.

СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

Государственную регистрацию ипотек в Украине будут осуществлять нотариусы, а специальный их реестр вести Министерство юстиции. Такая схема вводится в действие согласно с временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным Кабинетом Министров Украины. Принятие этого документа снимает проблему, возникшую в связи со вступлением в силу 1 января 2004 года Закона «Об ипотеке», который обязывает проводить регистрацию ипотек. Временное положение будет действовать до принятия специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. На практике регистрация ипотек начнется сразу после опубликования положения, поскольку и нотариусы, и Минюст имеют опыт и возможность осуществлять такую работу.

Постановлением предусмотрено, что информацией из регистра через единую компьютерную базу данных, подключение к которой осуществляет администратор регистра, сможет пользоваться любое физическое или юридическое лицо, заключившее соответствующий договор с держателем регистра. Минюсту предписано в течение месяца принять меры для обеспечения ведения регистра. Функции администратора возложены на государственное предприятие «Информационный центр» Минюста. Регистраторами государственного регистра ипотек определены государственные нотариальные конторы и частные нотариусы, которые в соответствии с договорами, заключенными с администратором, будут осуществлять государственную регистрацию ипотек, ведомостей об отягощении или изменении условий отягощения недвижимого имущества ипотекой, отступления прав по ипотечным договорам, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя, уполномоченного им лица, или решения суда. Также нотариусы будут принимать запросы, выдавать заверенные выписки из реестра и выполнять другие функции, предусмотренные временным порядком. За внесение записи в госрегистр ипотек, изменение записи или выдачу выписки предусмотрена плата в размере 34 гривны (с учетом НДС). Органы государственной власти освобождаются от платы за информационные справки, если они выдаются в связи с осуществлением полномочий, определенных законодательством. Средства, поступающие от физических или юридических лиц, будут направляться исключительно на обеспечение ведения госрегистра.

Против создания специального регистра ипотек в Минюсте выступал Государственный комитет по земельным ресурсам, предлагавший создать его на базе государственного земельного кадастра. Однако такое предложение Госкомзема не нашло поддержки у членов правительства и Национального Банка Украины.

Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) утвердила стандарты ипотечного кредитования, регламентирующие, в частности, единые требования к предоставлению ипотечных кредитов, порядок их выдачи и критерии соответствия субъектов рынка своим функциям. Стандарты, утвержденные ассоциацией, также определяют методику оценки кредито- и платежеспособности заемщика и факторов, влияющих на них, а также требования, которым должен соответствовать заемщик, оценщик, страховщик, условия заключения и требования стандартных ипотечных договоров. Кроме того, стандарты предлагают банкам использовать единые формы ипотечных договоров и бланков, куда заносятся сведения о заемщиках. В разработке стандартов принимали участие до 50 банковских учреждений.

По оценкам специалистов ассоциации, в настоящий момент на рынке ипотечного кредитования активно работают 35 банков. 7-8 апреля 2004 года состоялась конференция «Ипотека и финансирование в недвижимости», организованная компанией «Финансовый Аналитик Сервис». В ходе ее работы с докладами по вопросам ипотеки выступили многочисленные украинские и российские эксперты, затронув различные аспекты ипотечного рынка – от нюансов банковского кредитования до юридических и налоговых проблем ипотечного законодательства. Тезисы их выступлений мы детально рассмотрим в следующем номере «СР».

ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ ХОСТЕЛОВ В УКРАИНЕ

В нескольких крупных городах Украины в 2004 году планируется открыть сеть гостиниц-хостелов. Хостелы – это молодежные отели или базы отдыха, рассчитанные преимущественно на людей в возрасте до 35 лет. Инициатором программы развития хостелов в Украине является Всеукраинская хостел-ассоциация. Она предусматривает в период с 2004 по 2008 годы открытие в нашем государстве 18 таких объектов, общее количество спальных мест в которых должно достичь 4450. Первая гостиница-хостел будет открыта в Киеве на базе общежития Киевского авиационного университета. Уже есть договоренности по открытию в 2004 году хостелов в Одессе, Ужгороде и Львове. Сметная стоимость создания хостелов в этих городах оценивается суммой более 45 миллионов гривен. В дальнейшем развитие хостелов будет идти по трем классам – стандартном, улучшенном и люкс. Предполагается, что в стандартном классе стоимость проживания в одноместном номере составит около 9-11 EUR в сутки. В Европе стоимость одного койко-места в хостеле составляет в среднем около 15-20 EUR в сутки; стоимость номера – от 20 до 50 EUR в сутки. Европейские хостелы, которых в настоящее время насчитывается более 4 тысяч, соответствуют гостиницам класса 1-2 звезды.