Новости
КАБМИН УСИЛИВАЕТ КОНТРОЛЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В начале марта Кабинет Министров Украины в распоряжении №100-р утвердил перечень мер по усилению контроля над проектированием, строительством новых объектов, реконструкцией, капитальным ремонтом, эксплуатацией зданий и сооружений.
Согласно документу, Госстрой, Госжилкоммунхоз, Совет Министров АР Крым, областные государственные администрации, а также Киевскую и Севастопольскую городские администрации обязали принять исчерпывающие меры по усилению контроля и надзора над выполнением перечисленных выше видов деятельности, а также качеством строительных материалов и изделий. В результате должны быть созданы комиссии для проведения в первом полугодии обследований технического состояния жилых домов и объектов общественного назначения, в первую очередь тех, где возможно массовое пребывание людей, – спортивных комплексов, рынков, вокзалов, культурно-развлекательных учреждений. С целью предупреждения разрушения зданий и сооружений, отнесенных к аварийно опасным, до 1 апреля 2004 года должно быть проанализировано выполнение отраслевых и региональных программ модернизации либо ликвидации таких сооружений, а также утверждены дополнительные меры по выполнению этих программ с определением источников финансирования. Совмин Крыма, областные, Киевскую и Севастопольскую государственные администрации обязали прекратить практику выдачи разрешений на одновременное проектирование и начало строительства, реконструкцию, капитальный ремонт, поскольку это противоречит требованиям закона «О планировании и застройке территорий». Кроме того, должны быть приняты меры для повышения квалификации специалистов служб Укринвестэкспертизы. Госжилкоммунхоз в первом полугодии должен рассмотреть вопрос о создании жилищной инспекции и, в случае необходимости, внести соответствующие предложения. Центральные и региональные органы исполнительной власти до 15 июля 2004 года должны предоставить Госстрою и Госжилкоммунхозу информацию о ходе выполнения данного распоряжения, которые, в свою очередь, должны обобщить ее и до 1 августа 2004 года подать отчет Кабинету Министров Украины.
ВАЛЮТНЫЕ ИГРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
В связи с ослаблением и стагнацией курса доллара США по отношению к основным мировым валютам, участники российского рынка недвижимости кардинально пересмотрели свои подходы к номинации цен на жилую недвижимость и арендных ставок на коммерческую недвижимость в долларах США. Как результат, многие российские застройщики жилой недвижимости в последнее время начали номинировать продажную стоимость объектов исключительно в рублях. По информации Центрабанка Российской Федерации, реальный курс доллара США по отношению к российскому рублю в 2003 году снизился на 20%, тогда как рубль демонстрировал стабильность по отношению к иным ведущим мировым валютам. Специалисты прогнозируют, что эта тенденция сохранится и в 2004 году. Сейчас становится очевидным, что риэлторы, которые еще летом-осенью 2003 года перешли на рубль, остались в выигрыше, поскольку значительно увеличили свою прибыль.Те застройщики и риэлторы, которые сразу же принялись за перевод цен из долларов США в евро, не получили от таких операций особой выгоды: в первые же дни было замечено существенное падение интереса потребителей к объектам и уменьшение реализации/операций практически до нуля. Поэтому от такой практики пришлось отказываться как от дискредитировавшей себя.
Практически все участники российского рынка позитивно оценивают переход риэлторов на национальную валюту. Этот процесс особенно заметен на фоне привязки цен и арендных ставок к доллару США как непреложный атрибут переходной кризисной экономики, тогда как в условиях стабильно развивающейся экономики он позиционируется лишь как рудимент предыдущего состояния рынка. Возможно, рынку могло бы быть выгодным оперировать одним и тем же кредитно-платежным средством, что и весь Старый Свет, если бы не психологический комплекс «дорогого евро» у конечных потребителей. В последнее время на российском рынке процветает практика применения разного рода «условных единиц» при номинировании цен и ставок, которые создают сложности для конечных потребителей, причем «у.е.» иногда определяются и с учетом сложных коэффициентных схем инфляционных рисков на стадии девелопмента (наподобие известной в Украине единицы «Один»). Однако эксперты полагают, что со временем схема применения «у.е.» будет поступательно сдавать позиции в пользу российского рубля. Ведь фактические расчеты, налоговый и бухгалтерский учет в большинстве своем девелоперы и застройщики все равно ведут в национальной валюте. Ввиду того, что экономика России слишком сильно привязана к ценам на сырьевые ресурсы, некоторые эксперты не столь оптимистичны в отношении будущего российского рубля. В краткосрочной перспективе риск падения цен на нефть на мировых рынках достаточно велик. Если же такое произойдет, результат не заставит себя ждать – это приведет к ревальвации доллара США и обесцениванию рублевых активов. По цепной реакции такие перестановки сильно повлияют на рынок недвижимости и отнюдь не позитивно.
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ АКВАПАРКОВ
На сегодняшний день в Украине не разработана нормативная база строительства аквапарков и нет четких требований к безопасности конструкций аттракционов и используемых материалов, что может потенциально снизить качество украинских объектов такого рода. Это мнение озвучил Владимир Шумилин, генеральный директор компании АТМ, занимающейся разработкой комплексной программы создания аквапарков в Украине (АТМ принимает участие в разработке двух таких объектов в Киеве – «Тельбин» и аквазоны в жилом комплексе «Серебряный бриз», а также аквапарка в Вишневом под Киевом и аквазоны крупного рекреационного комплекса в Донецкой области, кроме того, изучается возможность строительства аквапарка в Евпатории).
По словам Владимира Шумилина, за последний год интерес потенциальных инвесторов к строительству аквапарков возрос в несколько раз, и каждый пятый инвестор сегодня интересуется не торгово-развлекательным центром или жильем, а именно аквапарком. Однако проблема состоит в том, что очень часто инвесторы даже не представляют себе особенности этого бизнеса. По причине повышенного интереса к услугам аквапарка у заказчика «всегда есть соблазн сделать дешевле». По мнению Владимира Шумилина, ситуация с аквапарками в Украине действительно угрожающая, поскольку некому даже провести экспертную оценку новых конструкций, тогда как за рубежом нормативы разрабатывают производители оборудования, гарантирующие абсолютную безопасность при их соблюдении. Специалисты отмечают тот факт, что ввиду довольно высокой средней стоимости билета в аквапарк в Украине (на уровне $20) для инвесторов становится возможным значительно быстрее окупать инвестиции, чем за рубежом, где расходы на эксплуатацию объекта намного выше, по сравнению с Украиной.
По данным компании АТМ, на сегодняшний день в нашем государстве проектируется и строится от 10 до 12 аквапарков, однако лишь после того, как стало известно о трагедии в московском «Трансваале», эксперты задумались над вопросом, как сильно повлияет это происшествие на развитие аквапарков в Украине и заставит ли инвесторов более тщательно подходить к соблюдению требований безопасности.
СЕВАСТОПОЛЬ ПОЛУЧИТ АКВАПАРК
14 июня 2004 года, в день города, Севастополь получит первый аквапарк. Он будет введен в эксплуатацию в районе бухты Омега на площади в 1,7 гектара. Девелопером объекта выступает местная структура – ЧП «Верховина», с привлечением собственных кредитных ресурсов и средств неких российских частных инвесторов. Тем не менее, аквапарк будет не круглогодичным, а сезонным, то есть работать только в туристический сезон, который в Крыму длится с апреля по октябрь. Учитывая недавние события в Москве, аквапарк было решено создать без кровли.
На сегодняшний день строительство объекта осуществляется в три смены. В планах застройщиков – возвести рядом с аквапарком 12-этажную гостиницу класса четыре звезды. В гостиничном комплексе будут предусмотрены ресторан на 120 мест, кафе на 60 мест, бар, спортивно-оздоровительный центр, подземный паркинг на 60 машиномест, сауна и косметический салон.
ПЕРСПЕКТИВА ВЫБОРОВ НЕ СНИЖАЕТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ КИЕВА
«В Киеве не наблюдается снижения объемов поступления инвестиций в связи с президентскими выборами и другими политическими событиями в стране», – такое мнение выразил Валерий Борисов, начальник Главного управления экономики и инвестиций КГГА. По его словам, динамику привлечения инвестиций в столицу можно охарактеризовать как положительную и стабильную. В частности, поток инвестиций в 2003 году по сравнению с предыдущим увеличился на 30%.
«Это говорит о том, что на сегодня работают достаточно стабильные экономические механизмы, которые делают Киев инвестиционно привлекательным независимо от того, кто будет возглавлять государство», – подчеркнул Валерий Борисов.
Он также сообщил, что к разработке технико-экономического обоснования реконструкции Львовской площади со строительством подземного торгово-офисного комплекса и выхода со ст.м. «Львівська брама» привлечены специалисты, которые «могли бы просчитать выгодность инвестиций с учетом тех условий, которые мы выставляем на конкурс».
«Можно спроектировать все, что угодно, но надо учитывать, будет ли кто-то за это платить», – сказал Валерий Борисов. По его словам, в инвестиционном конкурсе по реконструкции Львовской площади город обязывает инвестора за собственные средства построить выход из метро в качестве взноса на развитие социальной инфраструктуры столицы. Также на инвестиционный конкурс готовятся предложения по застройке Броварского проспекта, Труханова, Галерного и Жукова островов.
Как сообщалось, в 2003 году по результатам 21 проведенного в Киеве инвестиционного конкурса определено 14 инвесторов, готовых вложить средства в размере до 1,7 миллиарда гривен. В 2004 году столичные власти планируют выставить на конкурсы по привлечению инвестиций около 15 объектов на общую сумму более 1 миллиарда гривен, в результате которых поступления в бюджет города ожидаются в сумме около 100 миллионов гривен. Их предполагается направить на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры столицы.
РЯДОМ С СОФИЕЙ ПОСТРОЯТ АДМИНЗДАНИЕ
Городской голова Киева Александр Омельченко подписал распоряжение, согласно которому разрешается завершить строительство административного здания с 10-этажной пристройкой по переулку Рыльскому, 4, неподалеку от Национального исторического заповедника «София Киевская». Таким образом, ООО «АК Инжиниринг» по заказу акционерного коммерческого банка «Донкредитинвест» завершит строительство этого объекта. Какими будут особенности данного строительства, производящегося в охранной зоне, не уточняется.
Как уже ранее сообщалось в СМИ, летом 2002 года в Киеве вспыхнул скандал в связи со строительством фитнесс-центра с бассейном по переулку Рыльскому, 5. Тогда по факту строительства объекта было возбуждено уголовное дело в отношении чиновников, обвиненных в том, что они дали разрешение на ведение строительных работ в охранной зоне Национального исторического заповедника «София Киевская».
АРЕНДНЫЕ ДОХОДЫ ХАРЬКОВА
Поступления от аренды помещений в бюджет Харькова составили в 2003 году 17,6 миллиона гривен. По словам Евгения Черненко, начальника Главного управления экономического развития и собственности городской администрации, на сегодняшний день аренда недвижимости является наиболее надежным источником пополнения городской казны. По сравнению с 2002 годом показатель доходов от аренды вырос на 5,9%. Коммунальные предприятия обеспечили бюджет 889 тысячами гривен, полученными от субаренды их помещений. Собственники и арендаторы нежилых помещений 14 домов выступили заказчиками капитального ремонта фасадов за счет собственных средств. Благодаря бюджетным средствам, стало возможным проведение капремонта фасадов 9 зданий, кроме того, изготовлена проектно-сметная документация на ремонт фасадов 46 домов, находящихся в коммунальной собственности.
НЕРАЗВИТОСТЬ ИНСТРУМЕНТОВ ФОНДОВОГО РЫНКА – РЕАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА
Эксперты считают, что неразвитость инструментов фондового рынка Украины будет тормозить процесс становления негосударственных пенсионных фондов (НПФ) и иных финансово-кредитных организаций, способных активно работать на рынках ипотеки и недвижимости.
Александр Киреев, директор центра научных исследований Национального Банка Украины, высказал мнение, что схема размещения активов НПФ, предусмотренная действующим законодательством Украины, является идеальной исключительно для развитого фондового рынка. Кроме того, в нашем государстве только начался процесс становление ипотеки, поэтому НПФ на практике не могут вкладывать средства в ипотечные бумаги. Также практически отсутствуют ликвидные акции. Одним из самых привлекательных для вложения активов НПФ, кроме банковских депозитов, мог бы стать рынок государственных ценных бумаг, однако, «если на этом сегменте рынка не заработают краткосрочные инструменты, то ожидать, что пенсионные фонды могут найти ликвидные инструменты, нереально», – считает Александр Киреев. Он полагает, что вложения активов НПФ в недвижимость являются рискованными, так как после значительно роста цен на этом рынке может произойти их резкое падение. По его мнению, целесообразно было бы увеличить предельный размер активов НПФ, которые могут направляться на депозиты в банки, с 40% до 60-70% .
Эксперт НБУ отметил, что наметившаяся в настоящее время тенденция создания НПФ при коммерческих банках приведет к тому, что пенсионный фонд окажется привязанным к бизнесу, который ведет банк. С одной стороны, это будет сдерживать развитие негосударственных пенсионных фондов, с другой – способствовать привлечению средств в коммерческие банки.
По мнению Станислава Аржевитина, председателя правления банка «Ажио», негосударственные пенсионные фонды в настоящее время проходят период становления и смогут полноценно зарабатывать только через пять-шесть лет. В числе основных причин, замедляющих развитие этого сегмента, он назвал неразвитость фондового рынка. «Негосударственные пенсионные фонды должны вкладывать активы в ликвидные ценные бумаги, а их практически нет, государственные ценные бумаги мало привлекательны из-за их низкой доходности, ипотечных бумаг на рынке нет «, – сказал глава банка. Вместе с тем он отметил, что негосударственные пенсионные фонды в перспективе могут стать «конкурентами коммерческих банков на рынке пассивов по привлечению средств населения».
Исполнительный директор Украинской независимой ипотечной ассоциации (УНИА) Сергей Волков полагает, что в перспективе одними из самых привлекательных для вложения активов пенсионных фондов могут стать ипотечные бумаги, которые во всем мире являются надежными и ликвидными инструментами, защищенными от риска инфляции.
ХРУЩЕВКИ ПЕЧЕРСКА СНЕСУТ?
Согласно информации Андрея Миргородского, первого заместителя начальника Главкиевархитектуры, к концу 2004 года в Киеве будет разработан проект, предусматривающий снос домов первых массовых серий, так называемых «хрущевок», которые располагаются в районе бульвара Дружбы Народов и улицы Киквидзе в Печерском районе. По распоряжению Александра Омельченко, сейчас разрабатывается комплексный проект освоения территорий вдоль одной из важнейших транспортных артерий города – бульвара Дружбы Народов и привлечения инвестиций на его реализацию.
По словам Андрея Миргородского, проект предусматривает строительство в районе домов по современным нормативам для отселения жителей. Не исключено, что будет использован опыт застройщиков столицы России в рамках программы «Новое кольцо Москвы», которые сносят «хрущевки» и «сталинки», а освободившиеся территории застраивают новым, более высотным жильем. По мнению Андрея Миргородского, такая программа вполне возможна для реализации в Киеве, в отличие от предыдущих, так и не выполненных по некоторым причинам.
ГЛОБАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОБОЛОНИ
В течение ближайших 3-4 лет на бульварной части Оболонского проспекта от ст.м. «Оболонь» до ст.м. «Героев Днепра» будут построены 4 крупных торгово-развлекательных центра, каждый с общей площадью не менее 20 000 м2. Такую информацию обнародовал Валентин Исак, председатель правления ЗАО «Киевгорстрой-1».
По его данным, наряду с торговыми площадями в центрах будут размещены кинотеатры, выставочные площади и спортивные объекты. По словам Валентина Исака, вопрос о землеотводе под застройку уже решен, что подтвердил и Павел Мазур, начальник отдела капитального строительства Оболонской РГА. Однако развитие ТРЦ сможет идти только по пути наземного двухъярусного строительства, поскольку под отведенными земельными участками на Оболонском проспекте проходит линия метрополитена и создание подземных уровней представляется проблемным, разве что за исключением подземных пространств на станциях метрополитена «Оболонь», «Минская» и «Героев Днепра».
Данная концепция застройки бульварной части проспекта была анонсирована Оболонской РГА еще около трех лет назад (со строительством 2-этажных зданий торгового и общественного назначения), однако вопрос ее реализации забуксовал из-за проблем с поиском инвесторов. Валентин Исак пока не уточнил, кто же все-таки выступит девелопером(ами) и инвестором(ами) создания четырех ТРЦ, но выразил уверенность, что ежегодно по одному ТРЦ будет вводиться в эксплуатацию.
ПРОЕКТ ВВЕДЕНИЯ НАЛОГА НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Государственная налоговая администрация Украины готовит для рассмотрения в Верховной Раде законопроект, устанавливающий практику налогообложения жилой недвижимости. Экспертами уже были изложены возможные преимущества и недостатки функционирования такого правового документа на практике.
Плюс законопроекта в том, что за счет налога на жилую недвижимость планируется существенно пополнять местные бюджеты, а это фактически будет означать уменьшение их финансовой зависимости от трансфертов из государственного бюджета. Законопроект базируется на принципе социальной справедливости, а именно, чем территориально выгоднее расположены объекты недвижимости и чем обширнее их площадь, тем большую сумму налога придется платить их хозяевам. Относительно жителей сел и городов, население которых не превышает 50 тысяч человек, законопроектом будет предусмотрено следующее положение: если занимаемая жилплощадь не превышает 40 м2 на каждого члена семьи, плюс 10,5 метра на семью, то налог взиматься не будет. Для одиноких пожилых людей или семейных пар преклонного возраста допускаемый лимит составит 120 м2. В городах, население которых превышает 50 тысяч человек, льгота будет действовать в пределах 21 м2 общей жилплощади на человека, плюс дополнительно 10,5 м2 на семью. Ставка налога на излишек метров жилой недвижимости составит от 0,5 до 1% базы налогообложения, то есть оценочной стоимости сверхнормативных физических м2 площади. При этом точный размер ставки в указанном коридоре будет устанавливаться органом местного самоуправления.
Законопроект предусматривает и полное освобождение от обязанности уплаты налога. Это касается квартиросъемщиков муниципального или ведомственного неприватизированного жилья. Наряду с внесенным ГНАУ законопроектом Верховной Радой Украины будет также рассмотрен и альтернативный законопроект народного депутата Екатерины Фоменко, которая возглавляет специальную временную комиссию Верховной Рады, занимающуюся поиском источников финансирования для государственного фонда компенсации сбережений населения, утраченных на счетах бывшего Сбербанка СССР. Суть законопроекта Екатерины Фоменко заключается в том, чтобы плательщиками налога на жилую недвижимость сделать людей, которые являются владельцами объектов оценочной стоимостью более $70 тысяч.
НЕРАЦИОНАЛЬНУЮ МОСКОВСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НАЧНУТ СНОСИТЬ
Один из известнейших универмагов Москвы – «Детский мир» на Лубянке (Театральный проезд, 5) общей площадью 55 000 м2 – рискует пойти под снос. Владелец данного объекта торговой недвижимости, компания «Система», объявила в процессе рассмотрения решений по перепрофилированию и реконструкции здания, что нерациональная планировка площадей и ветхое состояние конструкций делают более рентабельным и коммерчески целесообразным полный снос строения и возведение на его месте нового. Девелоперское подразделение компании «Система», «Система Галс», в ходе исследования вариантов будущего «Детского мира» выяснило, что из общей площади объекта в 55 000 м2 в качестве торговых могут быть использованы лишь 17 000 м2, что в два раза меньше оптимального показателя соотношения общей/торговой площади в современных проектах.
Таким образом, потратив на реконструкцию не менее $800-1000/м2, компания «Система» в итоге сможет возвращать эти средства только посредством аренды упомянутых 17 000 м2, что увеличит срок окупаемости объекта в несколько раз по сравнению со строительством нового. При этом создание на существующем земельном участке нового проекта обойдется ненамного дороже – по предварительным оценкам, стоимость строительства «с нуля» составит $1000-1200/м2, тогда как работы по деконструкции ныне существующего здания можно выполнить из расчета около $100 за м2 площади «пятна здания». И еще, новый объект будет спланирован эффективно, и его общая площадь сможет составить более 55 000 м2. Также важен момент организации парковочных пространств, ныне отсутствующих вовсе.
Несколько осложнит новое строительство наличие на прилегающем участке главного офиса ФСБ России, что, по словам некоторых экспертов, может свести на нет планы девелопера по подземному строительству из-за прохождения там неких «секретных коммуникаций». Еще одна проблема – нынешнее здание «Детского мира» является памятником архитектуры как строение XIX века, но большинство московских экспертов полагают, что «Системе» все же удастся получить разрешение на снос или же, в худшем случае, выполнить требование по воссозданию фасада здания в первоначальном виде.
Компания «Система» приобрела контрольный пакет акций ОАО «Детский мир», обладающего правами на аренду здания, еще в 1995 году, а в 2002-м выкупила здание за $30 миллионов. Тогда же новый инвестор задекларировал готовность вложить $250 миллионов за пять лет в создание сети универмагов под брэндом «Детский мир».
На данный прецедент борьбы коммерческой целесообразности с традиционностью стоит обратить внимание и украинскому рынку: конкретный пример с московским объектом подтверждает, что многие здания, построенные в советскую эпоху и в дореволюционные времена, не могут быть использованы в коммерческих целях по определению. Поэтому, не ставя под сомнение необходимость беречь историческое наследие, необходим не ультиматум законодательства и государственных органов в аналогичных вопросах, а взаимовыгодный диалог относительно зданий, критически нуждающихся во «второй жизни».
