НОУ-ХАУ эффективного ритейла

фото: Александр Кутлахметов

В приветствии, обращенном к участникам конференции, г-н Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ), отметил, что рынок розничной торговли в Украине наконец-то стал зрелым и вышел на стадию активного «взрослого» развития. По его словам, на сегодняшний день самым актуальным вопросом развития торговой недвижимости в Украине остается поиск взаимопонимания между девелоперами и операторами торговли. Каждый сетевой оператор торговли нуждается в торговых площадях, подходящих ему по концепции. Поэтому перед девелоперами торговой недвижимости теперь как никогда остро стоит задача активно учиться применять практику built-to-suit, когда торговый объект еще на стадии планирования и создания рабочей документации должен согласовываться с конечными потребителями по их преференциям.
В своем докладе Глеб Вышлинский, руководитель отдела отраслевых исследований и консалтинга компании Gfk-USM, отметил, что в последние четыре года зафиксированы высокие темпы роста экономики и доходов населения Украины, что оказывает благотворное влияние на бурный рост отрасли розничной торговли. По официальным статистическим данным – информации Госкомстата, розничный товарооборот в Украине в период с 2000 по 2003 годы включительно вырос на 65%. Глеб Вышлинский отметил, что стимулирующим фактором роста потребления и объемов продаж в торговле служат стабильные экономические ожидания и выход сферы торговли на качественно новый уровень работы вследствие укрупнения операторов рынка и перехода к сетевой организации их бизнеса с применением прогрессивных управленческих и маркетинговых технологий. Это во многом является причиной того, что темпы развития отрасли ритейл опережают как рост доходов населения, так и показатели ВВП Украины.
Тем не менее, эксперт озвучил прогноз, согласно которому темпы развития торговли товарами повседневного спроса (преимущественно продовольственная группа) в ближайшие годы могут несколько замедлиться ввиду активного развития банками кредитования физических лиц на покупку товаров долгосрочного использования (бытовая техника, автомобили), а также рынка ипотечного кредитования населения финансово-кредитными учреждениями.

Источник: Госкомстат Украины, прогноз Gfk-USM

Однако в данном вопросе необходимо принимать во внимание тенденции в различных доходных группах населения, которые отличаются друг от друга. Темпы развития ритейла продовольственной группы могут поддерживаться на нынешнем уровне благодаря постепенному росту доходов малообеспеченного населения. Благодаря росту спроса на товары продовольственной группы со стороны группы потребителей с уровнем доходов ниже среднего, сохранятся устойчивые темпы развития товарооборота ритейла.

Источник: Национальный Банк Украины

Однако, угроза последующему активному развитию объемов продаж в сфере торговли товарами повседневного спроса может исходить от класса населения со средним уровнем доходов, который в своих потребительских предпочтениях уже не ставит во главу угла увеличение количества и улучшение качества приобретаемых продуктов питания, а ориентируется на покупку товаров длительного использования для домохозяйства (бытовой техники, электроники). Глеб Вышлинский озвучил результаты одного из маркетинговых исследований, согласно которому уже около 4% представителей среднего класса (типичный пример: специалист среднего звена, работающий в стабильной и успешно развивающейся компании) получают кредиты на приобретение товаров длительного пользования для домохозяйств и этот показатель имеет тенденцию к дальнейшему росту. В то же время, если сейчас верхняя прослойка класса со средним уровнем доходов и нижняя прослойка класса с высоким уровнем доходов уже начали реализовать свои стремления по приобретению жилой недвижимости как следующего «шага потребления» и накопления активов в неденежной форме, то со стороны всего среднего класса и слоев населения с низким уровнем доходов существует колоссальная неудовлетворенная потребность в приобретении жилой недвижимости, особенно при отсутствии дешевых кредитных денег и развитого ипотечного рынка. Глеб Вышлинский отметил еще одну интересную тенденцию: самый стойкий рост благосостояния, доходов и, соответственно, покупательской способности населения, помимо городов-миллионников Украины, наблюдается в городах с количеством населения от 100 до 200 тысяч человек, что можно связать с градостроительными и инфраструктурными составляющими, к примеру, успешным развитием нескольких градообразующих промышленных предприятий, благополучно реализующих свою продукцию.
Комментируя вопрос, что все же сдерживает приход на украинский рынок западных торговых сетей, Глеб Вышлинский указал на довольно неожиданный фактор, который еще не в полной мере осознан западными маркетологами, выступающими «глазами и ушами» собственно сетевых операторов торговли. По его словам, гиперинфляция и экономические процессы в Украине в начале-средине 1990-х привели к ситуации, когда западные аналитики и торговые сети оказались не в состоянии адекватно оценивать паритет покупательской способности украинского потребителя. Иными словами, на Западе оперируют понятием «покупательская способность среднестатистического украинца составляет $100 в месяц», не задумываясь над тем, что в Украине на 1 гривну можно приобрести товаров и услуг больше, чем на 1$ в США или же 1EUR в Германии. «Пока Запад не понял этого момента, у украинских операторов рынка торговли есть карт-бланш в развитии на несколько лет», – подчеркнул Глеб Вышлинский. Он также отметил, что международные операторы торговли (такие как Metro и Billa) пока не занимают лидирующих позиций, уступая отечественным операторам, таким как «Сільпо» (40 объектов торговли) и «Велика кишеня» (25 объектов).
Как в Киеве, так и в других крупных городах Украины, экспертом была отмечена тенденция к укрупнению объектов торговли, ориентированных на реализацию товаров повседневного спроса, поступательному росту количества объектов торговых сетей. Согласно данным компании Gfk-USM, по состоянию на начало 2004 года в Киеве действовали 47 сетевых супермаркетов (объекты торговли с самообслуживанием и количеством касс от 4 до 15) и 13 гипермаркетов (количество касс – более 15). При анализе карты расположения торговых объектов сетевых операторов Киева Глеб Вышлинский заметил, что, хотя некоторые зоны столицы уже имеют 3-4 объекта формата супермаркет/гипермаркет в непосредственной близости друг от друга, однако иные все еще остаются существенно недонасыщенными: к примеру, северо-восточные микрорайоны Оболони, обслуживаемые всего одним супермаркетом «Сільпо» на 7 касс.
В ходе своего доклада Александра Славянская, директор по развитию компании ООО «Сан Ритейл Групп» (Москва, Российская Федерация), провела анализ форматов объектов торговли преимущественно западноевропейских образцов. Суть ее доклада заключалась в привлечении внимания участников украинского и российского рынков к тому, что сетевые операторы и девелоперы пока работают в «шорах» главных линий развития торговли – форматах супермаркетов, гипермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров. В то же время, вариантность торговой недвижимости и торгового бизнеса представлена в Европе колоссальным спектром форматов – от «магазинов по соседству» и суперетт (мини-супермаркетов, преимущественно обслуживающих районы размещения объектов офисной недвижимости и зон деловой активности) в центральных городских районах до мега-моллов.
Александра Славянская подчеркнула, что значительная диверсификация форматов объектов торговли должна стать одним из конкурентных орудий противостояния западным операторам на национальном рынке. В качестве примеров отстаивания своих интересов украинскими сетевыми ритейлерами она указала на потребность перехода к активному брэндингу (повышению стоимости торговых марок как самих сетей, так и их специфических товаров), завоеванию доверия клиентов, работе по повышению их лояльности к сетям, организации дополнительных сервисов (фуд-корты, точки социально-бытового обслуживания) с приобретением объектами торговли «общей социальной функции» и превращению их с помощью различных инструментов – от развлекательных зон до разного рода eye-stoppers – из точек «проведения ритуала покупки» в места, «где приятно находиться». Именно эти и ряд других шагов, по мнению российского эксперта, должны способствовать росту конкурентоспособности локальных торговых операторов особенно в свете того, что непредоставление западным сетям земельных ресурсов (посредством создания лобби местных чиновников и торгового бизнеса), может лишь отсрочить, но не сдержать их активную экспансию навсегда. «Где-то за год деньги делают свое дело, и земельный вопрос для западных сетей снимается с повестки дня», – сказала Александра Славянская.
Выступая с докладом «Торговые центры: особенности создания дополнительных бизнесов», Елена Куценко, независимый консультант по вопросам стратегического маркетинга, обратила внимание на бизнес-технологии в девелопменте торговых и торгово-развлекательных центров, которые в наши дни выходят на первый план, потеснив с пьедестала строительные аспекты. Не секрет, что развитие супермаркета кардинально отличается от развития крупного торгово-развлекательного центра. Если в первом случае флагманом бизнеса служит собственно торговля, то во втором лид-элементом проявляет себя не она, а «синергетическая общность» бизнесов разного рода: непосредственно торговли (бутики и якорные торговые операторы), развлекательного бизнеса (аквапарк, каток, бассейн, боулинг, ролледром, фитнесс-центр, дискотека) и сегмент общепита (фаст-фуд, услуги).
При этом доход от аренды различных сегментов ТРЦ хоть и не может быть пропорционален площади их размещения на физических метрах недвижимости, однако возможна модель, когда торговая, развлекательная часть, сегмент услуг и общепита, будут генерировать по 33,3% общего дохода ТРЦ соответственно. В такой схеме девелопмента ТРЦ, по сравнению с традиционными, приоритеты изменяются: роль именно социальной, развлекательной части становится ведущей. Ее, по мнению Елены Куценко, стоит назвать драйвером всего проекта и технологией, ориентирующей весь объект на благополучное будущее, причем успешность проекта хотя и зависит во многом от грамотности драйвера, но основывается также и на органической «дружбе» драйвера с торговой сферой и сегментом услуг. Ее необходимо четко определить еще на стадии подготовки проектной документации ТРЦ, готовя не один общий бизнес-план для проекта развития недвижимости, а три, с привязкой их к сценариям «соседних» бизнес-планов. При этом докладчица отметила, что привычный сценарий исключительно с привлечением проектной организации здесь часто пробуксовывает. Причиной тому является сам процесс девелопмента, в ходе которого у инвестора по ходу строительных работ практически всегда возникает потребность внести изменения в техническое задание и планировочные решения, сообразно с советами коммерческих консультантов. Когда проектные организации получают директиву внести изменения в «выстраданную» ими проектную документацию, они начинают оказывать «яростное сопротивление», что объяснимо, но совершенно неприемлемо ни для девелопера, ни для инвестора.
Елена Куценко упомянула и о другой крайности – проектные организации, порой не могут внести требуемые инвесторами изменения в техническое задание, поскольку они нарушают строительные нормы, что чревато уголовной ответственностью в случае ЧП на объекте. Эксперт привела конкретный пример инвестиционной продажи объекта коммерческой недвижимости в Киеве, когда «на бумаге» здание из кирпича имело на подземном уровне несколько несущих конструктивных частей, а в действительности они напрочь отсутствовали, и новому владельцу пришлось проводить большой объем работ, чтобы воссоздать их.
Независимый консультант по вопросам стратегического планирования также рассказала, что очень многие маркетинговые исследования в развитии ТЦ и ТРЦ на сегодняшний день проводятся неадекватно. Более того, докладчица поставила перед присутствующими риторический вопрос: «как маркетинговыми методами можно оценить отношение потребителей к несуществующему еще бизнесу?». Елена Куценко указала на то, что при составлении бизнес-планов вместо проведения предметного и детального анализа потоков потенциальных покупателей, оценки планов по созданию в перспективе других/конкурентных объектов торговли в этом же районе, характеристики транспортной инфраструктуры зоны размещения ТЦ/ТРЦ; определения уровня доходов целевой аудитории торговли, проживающей в районе размещения объекта, девелоперы и маркетологи используют другой подход. Зачастую ими для расчетов берется не уровень доходов населения опорной зоны, где проживает целевая аудитория торговли, а определяется уровень доходов населения всего города, из которого выбирается элитный сегмент с наивысшими доходами, после чего концепция и бизнес-план будущего ТРЦ формируются исходя из того, что этот объект будет «единственным и неповторимым» местом для осуществления покупок и отдыха для группы клиентов с высоким уровнем доходов до тех пор, пока инвестиции в создание ТРЦ не окупятся и объект не начнет давать отдачу в виде чистой прибыли. В то же время, в бизнес-планы практически не закладывается стратегия ТРЦ в более отдаленном будущем – по конкурентной борьбе, созданию спектра лояльных посетителей, занятию и удержанию своей ниши на рынке.
Елена Куценко подчеркнула, что акцент на одном виде услуг развлекательного драйвера ТРЦ, которого, якобы, нет и не будет у конкурентных проектов, является сомнительным и чреват в будущем горькими разочарованиями и чередой ошибок, ведь конкуренты не дремлют. По словам эксперта, рынок ТРЦ Киева на стадии проектов в наши дни огромен, и «если все это реализуется, то многим ныне существующим или строящимся проектам попросту придется уйти с рынка; причем разработчики каждого проекта продолжают наивно полагать, что их детище уникально и беспрецедентно». Эксперт указала и на ряд нюансов в отношениях инвесторов с девелоперскими компаниями. Последние могут ввести инвестора в заблуждение со сроками окупаемости проектов, определяя их не с момента начала работ по его созданию, а с момента ввода его в эксплуатацию. Поэтому «срок окупаемости в 5 лет» может расшифровываться как «срок окупаемости с момента начала работ по проекту составляет 10 лет». Свой аргумент автор проиллюстрировала примером развития ТРЦ с аквапарком в Киеве, срок реализации (строительства) которого из-за непрофессионализма части команды проекта увеличился с 1,5 до 3 лет, соответственно с 5 до 7 лет возрос и срок окупаемости объекта после его ввода в эксплуатацию. Еще один случай: при планировании развлекательного объекта в проект были заложены такие решения, согласно которым для его окупаемости по бизнес-плану за 7 лет необходимо количество посетителей, в несколько раз превышающее все население города. Понятное дело, после выявления этих данных в ходе экспертизы строительство объекта не было начато. По мнению Елены Куценко, построение модели и концепции современного ТРЦ во многом напоминает детский конструктор Lego, в котором из, казалось бы, одинаковых деталей при разных подходах можно создать и шедевр, и откровенную чепуху. Причем особенность этой игры в том, что разъемы всех деталей подходят друг к другу...

Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия»
фото: «УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ»

Как считает Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия», 2002-2003 годы могут считаться отправной точкой для развития торговых центров в регионах Украины. За этот период в различных городах страны появились первые торговые центры, отвечающие общепринятой классификации и современным стандартам. Основное развитие ТЦ и ТРЦ наблюдалось в таких городах, как Донецк, Днепропетровск, Одесса и Кривой Рог. По мнению эксперта, если сопоставить карту зон активнейшего развития современных форматов торговли с уровнем потребления товаров на душу населения (покупательской способностью), то несложно проследить прямую взаимосвязь между этими двумя параметрами (см. карту).
В целом по Украине, учитывая не только торговые центры, но и остальные форматы розничных объектов, по данным Госкомстата Украины на начало 2002 года, на 1000 жителей страны приходилось всего 135 м² торговых площадей, или две торговые точки. Учитывая норму в 215 м² на тысячу жителей, существующий показатель явно очень низкий, что оставляет достаточно места для развития торговых центров. По имеющимся данным, у девелоперов на ближайшие два года есть конкретные планы по введению еще большего количества торговых площадей. Если предположить, что все эти планы будут реализованы, то насыщение торговыми площадями крупнейших региональных центров, с учетом уже существующих, будет таким (до 2006 года): Одесса – 251 м² на 1000 жителей, Донецк – 204 м², Днепропетровск – 148 м², Николаев – 128 м², Харьков – 106 м².

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ТЦ И ТРЦ В КРУПНЕЙШИХ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЦЕНТРАХ УКРАИНЫ, ПЛАНИРУЕМЫХ К ОТКРЫТИЮ ДО КОНЦА 2006 ГОДА, ПРОГНОЗ (м²)
Донецк	160 500
Одесса	237 500
Днепропетровск	137 300
Харьков	140 000
Николаев	55 000

Источник: «Украинская Торговая Гильдия»
По мнению Вадима Непоседова, в сравнении с Киевом, в котором среди всех украинских городов существуют самые высокие арендные ставки, а также самая широкая их градация (от 8 до 200$/м²/в месяц), в других городах Украины это расхождение не столь велико.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В ТЦ ПО УКРАИНЕ ($/м²/В МЕСЯЦ)*
Город	Минимальная арендная ставка	Максимальная ставка	Среднее значение
Донецк	15	70	25
Одесса	15	85	27
Днепропетровск	13	50	22
Харьков	10	40	20
Львов	10	30	14
Ивано-Франковск	7	25	16

Источник: «Украинская Торговая Гильдия»
*Ставки указаны для всех операторов площадей ТЦ и ТРЦ, за исключением продовольственных супермаркетов, супермаркетов бытовой техники и электроники, мебельных магазинов. Для таких операторов существует иная шкала арендных ставок, которые являются, как правило, более низкими, что объясняется уровнем рентабельности торговых операций с той или иной товарной номенклатурой.
Генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии» также полагает, что основными инвесторами в создаваемых ТЦ в регионах становятся именно владельцы розничных брэндов – операторы национальных или региональных сетей как продовольственных супермаркетов, так и супермаркетов бытовой техники и электроники. Несмотря на существенный рост количества торговых площадей в новых объектах, пока нельзя говорить о перенасыщении ими крупных городов и, соответственно, о снижении арендных ставок. На протяжении всего 2003 года ни в одном из региональных центров Украины в относительно новых проектах не было отмечено снижение ставок. Нет и оснований полагать, что в 2004 году будут наблюдаться существенные колебания в средних арендных ставках, в то время как максимальные показатели могут снизиться, но незначительно. Тем не менее, при реализации планов по созданию новых торговых площадей в таких городах, как Киев, Одесса, Днепропетровск, Донецк, средний уровень арендных ставок будет снижен. В стратегической перспективе арендные ставки сохранятся на прежнем уровне только в объектах с очень удачным расположением и тщательно продуманной концепцией. Это связано с тем, что на протяжении нескольких последних лет у локальных операторов не было опыта работы в торговых центрах, что не позволяло им реально оценивать перспективность того или иного проекта. Только при открытии со временем большего количества объектов в форматах ТЦ и ТРЦ операторы/арендаторы будут иметь возможность оценить, завышены ли ставки в том или ином объекте.
Как и в случае с арендными ставками, уровень заполненности торговых центров в регионах Украины очень высок и составляет от 95% до 100%. Во многом это связано с тем, что бо'льшую часть площадей занимают крупноформатные магазины, являющиеся якорными арендаторами (продовольственные супермаркеты, операторы бытовой техники и электроники). В отличие, например, от Москвы, в данный момент в Украине не наблюдаются тенденции к увеличению площадей, арендуемых операторами торговли одеждой и обувью, промышленной группой товаров. Хотя доля занимаемых ими площадей в некоторых ТЦ и может достигать 80% от общей площади, максимальный ее размер в крупных региональных центрах Украины редко превышает 100-130 м². Это может быть связано с целым рядом причин: неразвитостью локальных рынков; относительно высокими арендными ставками при недостаточной рентабельности торговых операций; отсутствием развитой прослойки населения со средним уровнем доходов, на которую ориентированы многие западные брэнды, чьи бутики и торговые зоны способны занимать большие площади в ТЦ; ориентация основных операторов на столичный рынок, тогда как в регионах используется тактика разведки; нежелание многих инвесторов снижать размер арендной ставки для операторов, потенциально способных занять большие площади. Для инвестора выгодней сделать «мелкую нарезку» торговых площадей на бутики размером до 100 м² и сдать, к примеру, по 40$/м²/в месяц, чем оставить одну большую площадь на 300-350 м² и получить стабильного арендатора, но по 20$/м²/в месяц.
Это говорит о том, что у инвесторов ТЦ в крупных региональных центрах Украины пока преобладает тенденция к созданию объектов с максимально коротким сроком окупаемости, без особого упора на обеспечение запаса прочности на будущее. Это объясняется тем, что многие инвесторы имеют собственный розничный бизнес, а создание ТЦ воспринимается как относительно легкий и быстрый способ заработать дополнительные средства на мелких арендаторах. Подтверждает это тот факт, что на розничные сети, владеющие ТЦ в регионах, приходится не более 25% площадей. Среди основных таких операторов можно назвать «Фокстрот» (Киев, Симферополь, Кременчук, Кривой Рог, Днепропетровск, Одесса), «Фуршет» (Киев, Симферополь, Черкассы), «Обжора» (Донецк), «Рорус» (Одесса), «Сільпо» (Одесса, Киев, Днепропетровск).
Практически все указанные сетевые операторы имеют обширные планы по развитию своих ТЦ в будущем. Причин для этого несколько: существуют незаполненные ниши, повышается спрос потребителей на качественные торговые площади, растет позитивный опыт торговли в составе торговых центров, возрастает успешность торговых центров как формата розничной торговли, а также стремление занять лучшие места в удачно расположенных ТЦ, улучшается вся инфраструктура, позволяющая эффективно развивать сети (поставщики оборудования, профессиональные консультанты в сфере коммерческой недвижимости, логистика и так далее).
Несмотря на появление в Украине некоторых сетевых российских операторов, способных осваивать большие площади в ТЦ и ТРЦ регионов Украины, в их планы пока не входит бурное развитие сетей за пределами Киева. Операторы и потенциальные арендаторы, работающие с западными брэндами по франчайзинговой схеме (Mexx, Columbia, Esprit, Mango, Helen Marlen и другие), также не стремятся располагать свои фирменные бутики в ТЦ региональных центров, а предпочитают действовать как дистрибьюторы или открывать максимум один-два бутика в городах-миллиониках. Тем не менее, по словам этих операторов, они готовы рассматривать выходы в регионы в ближайшие 2 года при наличии торговых площадей, соответствующих требованиям по позиционированию их брэндов.
Несмотря на постепенный приход новых сетевых и моно-операторов торговли на рынок Украины, рост количества торговых площадей значительно опережает возможности операторов по их использованию. Что же касается инвестиций в девелопмент торговой недвижимости в Украине, то Вадим Непоседов уверен, что в данный момент практически 100% инвестиций в торговые центры регионов вкладываются отечественными инвесторами. Иностранные инвестиции в сектор розничной торговли наблюдаются только в Киеве. Если рассматривать проекты, созданные в 2002-2003 годах, можно сделать вывод, что из 17-ти введенных в эксплуатацию ТЦ 10 (то есть 58,8%) были проинвестированы национальными компаниями – владельцами розничных сетей.
Тенденция к развитию ТЦ собственными инвестиционными силами различных сетей (в основном, национальных), практически всегда размещающих свои торговые объекты как якорные элементы в собственных торговых центрах, объясняется несколькими причинами:
– сложностями с подбором помещений на первых-вторых этажах существующих зданий в зонах хай-стрит или объектах торговли советской постройки, исходя из их небольшого количества и устаревших планировочных схем. Как известно, в крупных региональных центрах Украины, в отличие от столицы, многие проекты современной жилой недвижимости не предусматривают (или же предусматривают в незначительном количестве) торговую недвижимость, на площадях которой можно разместить торговый объект определенного сетевого формата, как это практикуется в комплексных жилых сити с развитой инфраструктурой. Что же касается старой советской недвижимости, то ресурс ее использования ограничен, в частности, спекулятивными операциями местных игроков торгового рынка. Да и объем предложения такого рода объектов на локальных рынках явно недостаточен;
– при открытии нового торгового объекта на региональном рынке сетевые операторы настроены на размещение своих объектов в центральной части городов. В большинстве случаев чрезвычайно сложно подыскать промышленный объект для реконструкции бывшего цеха или склада под ТЦ, который удовлетворял бы указанному критерию месторасположения, что стимулирует строительство новых объектов;
– размещение своего торгового объекта как якорного элемента в составе ТЦ или ТРЦ позволяет оператору получать дополнительную прибыль от так называемого эффекта синергии: за покупками в основной объект торговли (продуктовый супермаркет или супермаркет бытовой электроники) может прийти не только целевой покупатель, но и тот, который пришел в ТЦ за другими товарами. Таким образом, привлекаются дополнительные сегменты потребителей, что положительно влияет на собственный розничный бизнес.
По словам большинства сетевых операторов, они и в дальнейшем намерены расширять географию продаж путем создания торговых центров. Среди них можно выделить сети «Фокстрот», «Обжора», «Рорус», «АТБ-Маркет», «Агроконтракт», «Сільпо», «Фуршет», «АБВ-Техника», «Таврия-В».
В то же время, доля ТЦ, заявленных к реализации и планируемых к вводу в эксплуатацию в течение ближайших двух лет, которые инвестируются сетевыми операторами торговли, должна снизиться к началу 2007 года до 28% от общего количества создаваемых торговых центров. Это, в первую очередь, объясняется желанием других структур, обладающих существенными кредитными ресурсами, но пока не связанных с бизнесом в сфере торговли или торговой недвижимости, обеспечивать высокую рентабельность от вложения своих средств, которую в данное время гарантирует девелопмент торговой недвижимости. Особенно – развитие объектов формата ТЦ и ТРЦ в регионах Украины. Так, средний срок окупаемости проектов крупных ТЦ в Украине составляет 4-6 лет, в то время как в странах Европы минимальным является 10 лет. При средней арендной ставке в крупных городах Украины в 15-20$/м²/в месяц этот бизнес очень привлекателен для отечественных инвесторов, которым размещение средств в иных сферах приносит малый доход, а вывоз капиталов зарубеж неоправдан, невыгоден и обеспечивает меньший уровень доходности, чем в Украине. Также данный сектор привлекателен по причине приоритетности развития торговли во многих крупных городах Украины, что позволяет рассчитывать на поддержку властей. По мнению Вадима Непоседова, приход крупных иностранных сетей в Украину состоится не ранее 2007-2008 годов, что позволяет национальным девелоперам закрепиться на отечественном рынке еще до начала его освоения транснациональными операторами.

Версия для печати