Николай Толмачев: «Большой проект остановить невозможно»

Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «Т.М.М.»
фото: Олег Герасименко

CP: Чем вашу компанию заинтересовал участок по ул. Антоновича, 54?
Площадь выделенного Киевским городским советом земельного участка по улице Антоновича, 54 составляет почти 5 гектаров. Данный участок ограничен улицами Димитрова, Антоновича, Жилянской и Короленковской, то есть находится в самом центре города. Именно этими факторами определяется наш интерес к данной площадке. Размеры участка определили особенность концепции проекта, которая предусматривает создание комплекса жилого, офисного и торгово-развлекательного назначения, обеспеченного паркингом.
CP: Каков размер и механизм социальной нагрузки в рамках данного проекта?
На данном участке до недавнего времени было расположено трамвайное депо, а также заправка и подстанция «Киевэнерго». Для того, чтобы начать проектировать и застраивать площадку, необходимо было организовать перенос трамвайного депо на окраину города (одно из условий инвестконкурса). В результате, мы построили новое современное депо, которое почти в два раза больше, чем существовавшее ранее. Его строительство обошлось нам в более чем сто миллионов гривен. Часть вложенной в реконструкцию депо суммы была учтена как отчисления на социальное развитие города.
На сегодняшний день договора на социальную нагрузку строительства объекта еще нет. Мы ориентируемся на то, чтобы разница между существующим и вновь созданным имуществом была зачтена в счет процентов, которые мэрия получает от инвестора по застройке на социально-экономическое развитие города. Кроме того, строительство, которое мы намерены проводить на данном участке, предусматривает освобождение улиц Саксаганского, Короленковской и Жилянской от трамвайных путей и восстановление дорожного покрытия. Таким образом, значительно возрастет пропускная способность этих улиц, что само по себе имеет важное значение для развития транспортной инфраструктуры.
CP: Будет ли ваша компания осуществлять обустройство прилегающей территории: подъездных путей или иной инфраструктуры?
Обустройство прилегающей территории будет осуществляться в обязательном порядке, как и вопрос подъездных путей. Надлежащее функционирование комплекса обеспечит паркинг. Под каждую квартиру мы планируем одно машиноместо. Что касается других категорий недвижимости, то мы запланировали 4 машиноместа на 100 м² общих площадей. При этом паркинг продавать не будем, а оставим его в ротации с развлекательной частью. К примеру, днем он будет работать в составе развлекательной части, вечером – жилого комплекса. Для торговых и офисных помещений будет предусмотрен отдельный четырехуровневый паркинг.
CP: Каким образом оформлены права вашей компании на данный земельный участок?
Участок находится в аренде до 2008 года. Если в процессе реализации комплекса у нас появятся «длинные» и сравнительно дешевые деньги, то мы будем либо выкупать эту землю, либо заключим договор аренды на 25-50 лет. Сейчас, на этапе строительства, необходимости выкупать этот земельный участок мы не видим.
CP: В каком объеме будет представлен каждый из секторов комплекса?
Весь комплекс зонируется следующим образом: офисная, жилая, торгово-развлекательная части. В рамках последней будет представлен каток европейского класса, на котором можно будет проводить соревнования по керлингу; на территории развлекательного центра расположится боулинг на 24 дорожки, фуд-корт, рестораны и фанплекс (новейший 4D кинотеатр, аналогов которому в Украине пока нет), фитнесс-центр, интернет-кафе, залы для игры в бильярд.
Жилую часть составят несколько секций, замыкающих внутренний двор. Самые низкие секции будут состоять из 18 этажей, самая высокая центральная секция – из 35. Впервые в истории застройки Киева будет построено шесть подземных уровней: на одном расположатся торговые помещения, один будет техническим, четыре других займет паркинг.
Данный проект был в целом утвержден столичным градостроительным советом (более подробно см. в обзоре градостроительного совета, стр. 18 – ред.).
CP: Кто осуществляет разработку архитектурного проекта комплекса?
В тендере на разработку архитектурного проекта комплекса принимали участие несколько отечественных проектных групп. Выиграл тот, кто предложил наиболее подходящую и интересную концепцию. Архитектурой застройки занимается Студия неординарного проектирования Международной академии архитектуры (СНОП МАА). Главный архитектор – Степан Колосов.
CP: Кто выступит генподрядчиком строительства комплекса?
Компания «Т.М.М.» выступает и генподрядчиком, и инвестором строительства комплекса. В связи с тем, что объем работ очень большой, кроме генподряда будет задействовано достаточно большое количество субподрядчиков. Мы сразу поняли, что за короткие сроки исключительно собственными мощностями с данным проектом мы не справимся.
CP: Когда планируется начать строительство?
Мы планируем приступить к строительству уже в конце 2005 года.
CP: Когда планируется открытие комплекса? Вы будете осуществлять его поэтапно или единовременно?
Наша цель – максимально сократить сроки строительства и реализовать проект за 4 года. Ввод в эксплуатацию будет проводиться единовременно. Мы считаем, что сдать по секциям комплекс будет невозможно. Существует вероятность, что во время запуска комплекса будут проводиться какие-то работы над офисной частью.
CP: Вы будете продавать офисные, торгово-развлекательные площади или сдавать их в аренду?
Мы планируем как продавать, так и сдавать площади в аренду. Торгово-развлекательную часть предполагается сдавать в аренду, однако ее управление будет находиться в одних руках. Офисные помещения мы планируем выставить на продажу с аукциона. Квартиры будут продаваться. Инфраструктура частично будет продаваться, частично сдаваться в аренду. То, что является неделимым, продаваться не будет.
CP: Планируете ли вы осуществлять централизованный проперти-менеджмент комплекса?
Мы всегда управляем своими проектами самостоятельно. Соответственно, фирма «Т.М.М.» будет управлять и этим проектом. Компания «Украинская Торговая Гильдия» является нашим консультантом по торговым площадям, но она не будет осуществлять их проперти-менеджмент. Мы считаем, что все должно быть в руках одной компании, которая заинтересована сдать проект качественно и в срок, а затем обеспечивать профессиональное управление им.
CP: Есть ли у комплекса рабочее название?
Предложений относительно рабочего названия довольно много. Главный архитектор предлагает название «Аист». Может быть «Эверест» и др. Название во многом зависит от архитектурной концепции, которая сложится в результате работы группы специалистов. Ведь форма должна нести в себе содержание. Реальные варианты рабочего названия появятся в конце мая.


фото макета: Алиса Юрченко

CP: Каков предполагаемый объем общих инвестиций, связанных с реализацией проекта?
Инвестором строительства выступит фирма «Т.М.М.». Компания намерена разместить европейские облигации, что позволит привлечь порядка $100 миллионов долларов. Мы рассчитываем, что все-таки сможем привлечь деньги под такой огромный проект.
Определенный опыт размещения облигаций на внутреннем рынке мы уже имеем, однако основными инвестициями для проекта будет капитал, привлеченный на западном рынке.
CP: Какой срок окупаемости вы планируете?
Сложно разработать бизнес-план и предвидеть сроки окупаемости проекта, который находится на начальном этапе разработки. Сроки окупаемости, по большому счету, зависят от того, оставляем ли мы проект у себя в портфеле или сдаем все помещения в аренду. В таком случае срок окупаемости составит 5-7 лет. В случае продажи помещений – 2-3 года. Если же аренду сочетать с продажей, срок окупаемости проекта в целом составит, по предварительным оценкам, около 5 лет.
На протяжении года мы работали, не имея конкретных условий, однако в данном проекте уже прошли точку сомнений и не уйдем из него. Основные трудности позади. Большой проект остановить невозможно, поскольку появляется очень много заинтересованных лиц, с которыми мы ведем переговоры.


ПРОЕКТ КОМПЛЕКСА В СОСТАВЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, ОЗДОРОВИТЕЛЬНО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ И ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ С ПОДЗЕМНЫМИ ПАРКИНГАМИ ПО УЛ. АНТОНОВИЧА (ГОРЬКОГО), 54
Площадь участка: 4,8 гектара в квартале, ограниченном ул. Короленковской, Боженко, Димитрова и Горького
Площадь жилых помещений: 157 902 м² (1121 квартира)
Площадь офисных помещений: 25 940 м²
Площадь торгово-развлекательного и оздоровительного центра: 90 902 м²
Паркинг: подземный четырехуровневый на 2800 машиномест
Общий объем инвестиций: $180 миллионов
Планируемый срок окупаемости: 5 лет
Инвестор: фирма «Т.М.М.»
Заказчик: коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ»