Ник Коттон: «Востребованность услуг консалтинговых компаний диктуется рынком»

CP: Компания DTZ открыла свое представительство в Киеве, когда рынка недвижимости еще в принципе не было. Что послужило причиной выхода компании именно на том этапе?
Решение о выходе на рынок Украины было принятто еще в 1994 году. В то время рынок коммерческой недвижимости в Киеве только зарождался, хотя уже тогда была видна его перспективность, а сегмента офисной недвижимости попросту не существовало: большинство международных представительств и компаний работало в отелях и частных квартирах. Когда компания DTZ вышла на рынок, она приняла участие в проекте «Киев-Донбасс» – одного из первых киевских зданий, которое можно было назвать бизнес-центром. В начале нашей деятельности в Украине мы помогали таким международным компаниям, как Coca-Cola в поиске площадей под завод и склады, находили помещения для международных компаний, которых не устраивали съемные квартиры в качестве офиса. Количество сделок на рынке было очень небольшое.
CP: Какие изменения произошли с тех пор? Какой этап преодолел за это время рынок недвижимости? Насколько динамично, предсказуемо и цивилизовано развивается он в Украине?
В первую очередь, произошли существенные количественные изменения. Если вспомнить начало нашей деятельности, то предложение не просто отставало от спроса, – его практически не было. Что касается ритейла, то не существовало ни торговых центров, ни супермаркетов – только советские гастрономы. Сейчас ситуация сильно изменилась – многие проекты уже готовы, и еще больше строится, причем во всех сегментах коммерческой недвижимости. Особенно активно развивается рынок ритейла и офисной недвижимости. От показателя «ноль» мы движемся к формированию полноценного рынка. Изменения просто кардинальные.


Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине
фото: Олег Герасименко

CP: Можно ли говорить о том, что рынок Украины повторяет путь большинства молодых рынков, или существуют определенные особенности развития, характерные только для него?
Если говорить, например, о Киеве, то это, по сути, был типичный постсоветский город. В начале 1990-х здесь практически отсутствовала инфраструктура, офисные и торговые помещения, которые соответствовали бы требованиям рынка. Однако, сравнивая Киев с Варшавой, также бывшей постсоветской столицей, необходимо отметить, что там ситуация была совершенно иная. Варшава продемонстрировала большую готовность к очевидным изменениям и смогла быстрее адаптироваться к новым требованиям рынка. Поэтому Киев прошел начальный путь медленнее, чем многие другие европейские столицы.
CP: На каком уровне находится сегодня рынок недвижимости в Украине?
На сегодняшний день он переживает период становления, поскольку еще не сформирован полностью. Опять-таки, если сравнить с Варшавой, Киев находится на той же ступени, что и столица Польши, только 7-8 лет назад. И все же, я не думаю, что нам понадобится столько времени, чтобы догнать соседей. Мы пройдем этот путь быстрее, хотя на пути развития рынка недвижимости в Украине было и есть много препятствий. Причиной такого положения вещей я считаю влияние российского финансового кризиса в 1998-1999 годах и, соответственно, стагнацию отечественного рынка в 2000 году, что привело к замедлению всех процессов. Помимо этого, на показатели уровня развития рынка влияет качество существующих проектов. В свое время локальные девелоперы консолидировались и приложили все усилия, чтобы активно ответить на огромный спрос. Они получали землю и старались выводить проекты, в основном офисной недвижимости, как можно быстрее, чтобы восполнить пустующую нишу, несмотря на проблемы с финансированием, отсутствие должного опыта, определенную долю неуверенности в конечном результате. К сожалению, до сих пор многие девелоперские компании, работающие в сфере офисной недвижимости, считают, что в нынешней ситуации любой проект будет сдан полностью, и поэтому мало заботятся о далекой перспективе. В этом – основная проблема. Нынешний рынок характеризует, в первую очередь, заинтересованность девелоперов в краткосрочных возвратах, а не в стабильном долгосрочном доходе.
CP: Каков уровень востребованности услуг международных консалтинговых компаний в Украине?
Востребованность услуг, предлагаемых на сегодня международными консалтинговыми компаниями, в том числе и DTZ, диктуется, в первую очередь, рынком. При нынешнем уровне развития украинского рынка девелоперы заинтересованы в том, чтобы сдать объекты в аренду как можно раньше и эффективнее, поэтому в сфере агентских услуг сложилась довольно серьезная конкуренция. Сейчас в предоставлении агентских услуг больше внимания уделяется корпоративным арендаторам.
Из профессионального консалтинга наиболее востребованы услуги по анализу наилучшего использования, разработке концепции, исследованию рынка. Например, сейчас нам уже сложно справляться с существующим объемом заказов на подобные услуги. И что интересно, большинство запросов идут именно от местных игроков рынка. Потому на данный момент большинство наших клиентов – это именно отечественные компании, хотя в начале своей деятельности мы работали в основном с иностранными компаниями.
CP: Это были иностранные корпоративные клиенты DTZ, которые вышли на украинский рынок и продолжили сотрудничество с вами здесь?
В 1994 году это были преимущественно международные компании, с которыми мы работали и на других рынках. В начале, когда мы были единственной международной компанией в Украине, к нам обращались все иностранные фирмы, решившие выйти на этот рынок. Мы до сих пор работаем с ними. Но, повторюсь, именно рынок диктует спрос на профессиональные консалтинговые услуги, поэтому сейчас большинство наших клиентов – это отечественные компании.
CP: Какие виды услуг являются сегодня наиболее востребованными со стороны отечественных девелоперских компаний?
Помимо вышеперечисленных, со стороны отечественных девелоперов востребованы услуги, необходимые при переговорах с банками, для возможного размещения акций своей компании на IPO или при совместной работе с иностранными компаниями. Для этого у нас сформирована сильная команда из 12 человек.
CP: Как вы можете охарактеризовать существующий в Украине уровень конкуренции между консалтинговыми компаниями? В каких сегментах и видах услуг они конкурируют?
Конкуренция действительно есть, и с этой точки зрения сегодня нелегко выйти на украинский рынок. В нашей компании работает два международных консультанта, Дэвид Хант и я; четверо наших украинских сотрудников имеют степень магистра управления активами на рынке недвижимости от Королевского института технологий в Стокгольме, есть два сертифицированных украинских оценщика и пять сотрудников получают дополнительное образование в лучших специализированных вузах Великобритании. Наша команда очень конкурентоспособна. Мы знаем локальный рынок и знакомы с международным опытом, что не менее важно. Сегодня очень внимательно изучаем рынки Днепропетровска, Харькова, Одессы, Львова и других крупных региональных городов Украины. Чтобы конкурировать с другими компаниями, мы должны владеть обширной информацией, интересной нашим клиентам. Поэтому, что касается консультационных услуг, то мы готовы к конкуренции. В сфере агентских услуг конкуренция также сильна, и здесь первостепенное значение имеет больший опыт. Все зависит от компетенции команды. Наш московский штат значительно шире, но и рынок там более развит и динамичен.
В Украине мы работаем во всех сегментах коммерческой недвижимости, осуществляем оценку, исследования и анализ, занимаем сильные позиции по предоставлению агентских услуг в офисном сегменте. Наша компания является одной из ведущих в сфере регионального ритейла, в частности, таких городов, как Одесса, Харьков, Львов.
CP: Изменится ли ситуация с выходом на рынок таких компаний, как Cushman & Wakefield и CB Richard Ellis?
Да, я думаю, ситуация может сильно измениться, и конкуренция в сфере консалтинга и агентских услуг только усилится. Уже сейчас заметен спрос на подобные услуги и консалтинговые компании смогут найти своего клиента.
CP: Произошли ли в политике вашей компании какие-то изменения в связи с выходом на украинский рынок в 2006 году двух сильных консалтинговых компаний – Jones Lang LaSalle и Knight Frank?
Изменения, происходящие сегодня в политике DTZ в Украине, мало связаны с выходом на рынок этих международных компаний. Наша активность в регионах, особенно в сфере ритейла, – это скорее ответ на появившийся спрос со стороны клиентов. Это естественное развитие рынка и адаптация компаний к его новым требованиям. Если в городе проживает около миллиона человек, им необходимы крупные торговые центры и соответственно, нужны те, кто будет этим заниматься. Офисная недвижимость в таких городах развита гораздо меньше: в ней нет такой необходимости, как в столице. Специфика работы в регионах такова, что для оказания агентских услуг в ритейле нет необходимости в создании большого штата сотрудников, тогда как для офисной недвижимости требуется достаточное количество людей, владеющих самой актуальной информацией. Поэтому в регионах мы занимаемся в основном сегментами ритейла и логистики.
CP: Какие направления вашей деятельности будут приоритетными в Киеве в ближайшие несколько лет?
Это, в первую очередь, оценка, исследования, усиление департаментов торговли и логистики. Что касается нашей команды в сфере офисной недвижимости, то я думаю, что 6 человек, работающих сегодня, пока достаточно. В этой сфере мы чувствуем себя очень уверенно, имея достаточный опыт.
CP: Как вы можете охарактеризовать довольно распространенную сегодня в Украине практику самостоятельной сдачи девелоперами коммерческих площадей?
Да, такая тенденция действительно существует. Особенно это касается торговой недвижимости. Такова специфика украинского рынка, в первую очередь, именно по причине подхода к девелопменту как возможности краткосрочного возврата инвестиций. Сейчас компании пытаются просто заполнить площади, привлекая арендаторов, хотя помощь грамотного консультанта была бы значительно эффективнее. Многие девелоперы пытаются сдавать офисные площади самостоятельно, без привлечения агентов, что говорит о незрелости рынка.
CP: Какие специфические черты девелопмента «по-украински» вы могли бы отметить?
Мне кажется, что, несмотря на общие черты развития рынка недвижимости, в каждой стране существуют свои особенности. Что касается украинского рынка, то он довольно быстро реагирует на изменение ситуации. В частности, рынок офисной недвижимости представлен довольно проработанными и своевременными проектами, хотя, конечно, нельзя не отметить его негативной восприимчивости к внешним факторам. Так, например, в 2000 году рынок практически замер, реагируя на экономическую ситуацию, а затем снова началось активное развитие новых проектов, повышение спроса и рост арендных ставок.
В Украине девелоперам приходится преодолевать множество сложностей, начиная бюрократическими и заканчивая самим процессом ввода объекта в эксплуатацию. И это не ошибки девелоперов, а их проблемы – они прилагают все усилия, чтобы соответствовать требованиям рынка. При этом риск очень велик, хотя и потенциал возврата инвестиций огромен.
CP: В чем разница в работе с отечественными и иностранными клиентами компании DTZ в Украине?
Конечно, различия между иностранными и отечественными арендаторами существуют. Если для международной компании важным критерием в выборе офисного помещения является современность и удобство, то для украинских арендаторов это вопрос цены, и они не всегда понимают, насколько важны такие факторы, как удобное расположение офиса, необходимая для сотрудников инфраструктура, наличие современных коммуникаций и парковки, хорошая транспортная доступность. Отечественные арендаторы мало задумываются, будет ли их бизнес эффективным в реконструированном здании вдалеке от центра, но с низкой стоимостью помещений, и т.д., хотя постепенно ситуация меняется и все больше украинских предпринимателей понимают важность таких характеристик офиса.
Наша компания в равной степени работает как с украинскими, так и зарубежными компаниями. Отмечу, что иностранные компании пользуются большим спектром услуг, чем отечественные, хотя последние все сильнее осознают важность профессионального опыта при разработке проекта по международным стандартам.
CP: На каком уровне находятся сегодня ставки доходности в Киеве и насколько они оправданы?
Уровень доходности объектов коммерческой недвижимости в последние годы значительно понизился. Например, в 2004 году на рынке был представлен проект Horizon Office Towers с уровнем доходности в 16% и арендной ставкой около $25/м²/в месяц. Сегодня бизнес-центры имеют уровень доходности в 9,5%, хотя арендная ставка равна уже $45-55/м²/в месяц. Если сравнивать с ситуацией на рынках других стран, то можно сказать, что снижение уровня доходности и одновременный рост арендных ставок – это украинский феномен. Например, для рынка Варшавы характерным можно назвать уровень доходности в 5%, хотя в Киеве арендные ставки в два раза выше. Это скорее связано со значительными рисками.
CP: Какие сегменты коммерческой недвижимости Киева наиболее привлекательны для иностранных инвесторов? Что, по вашему мнению, препятствует более активному проникновению международного капитала на киевский рынок?
На данный момент определенный интерес для инвестирования представляют все сегменты коммерческой недвижимости. Наиболее стабильным и развитым с точки зрения вложения инвестиций является рынок офисной недвижимости. Спрос в этом сегменте все еще превышает предложение, проблем с наполнением бизнес-центров сейчас нет и в ближайшее время не будет.
Сфера ритейла также представляет интерес. Пока сложно найти достаточно успешные и стоящие проекты, однако нельзя отрицать высокий спрос на торговую недвижимость, особенно со стороны международных девелоперов, для которых данная сфера является приоритетной. Инвесторы, которые будут вкладывать средства в украинскую торговую недвижимость, привнесут в нее свой опыт, приобретенный за долгие годы работы на рынках Европы, привлекут иностранных арендаторов и будут профессионально управлять проектами.
Основная же проблема иностранных инвесторов – это, в первую очередь, отсутствие качественных проектов на рынке. Если же говорить о возможном сотрудничестве и партнерских отношениях между иностранными инвесторами и локальными игроками, то украинские компании уверенно чувствуют себя на рынке и предпочитают быть мажоритарными акционерами предприятия, в то время как иностранные не готовы к такому сотрудничеству.