Назовите основные изменения и сложности в консалтинговом бизнесе на украинском рынке недвижимости, вызванные кризисом.Ник Коттон, управляющий директор DTZ в Украинефото: «CP»Основное изменение на рынке недвижимости Украины, вызванное кризисом и повлиявшее на консалтинговый бизнес, – это сокращение капитала наших клиентов. Ввиду ограниченных бюджетов игроки рынка сокращали финансирование консалтинговых услуг, будь то оценка или консалтинг в сфере девелопмента. Негативно на доходе нашей компании, в частности департамента брокериджа, зависящем от платы по договорам аренды, сказалось и наблюдавшееся во всех сегментах недвижимости падение арендных ставок. Поэтому наиболее сложным для нас как консалтинговой компании было сохранить при сокращении доходов обычный способ работы – предоставление клиентам профессиональных услуг наивысшего качества. На данный момент загруженность компании и штат сотрудников такие же, как и в докризисный период, и мы выполняем такой же, если не больше, объем работ, при этом уровень дохода существенно ниже.По Вашему мнению, можно ли говорить о том, что кризис в Украине уже находится на завершающей стадии в сегменте недвижимости и экономике страны в целом?По моему мнению, экономика страны в целом и сфера недвижимости в частности находятся в процессе восстановления, рынок уже прошел дно и перед ним открывается длинный путь для развития. Давайте возьмем циферблат как пример: 12 часов – пик развития рынка – зафиксирован в марте 2008 года; 6 часов – дно рынка – наблюдалось в середине 2009 года. Я думаю, что сегодня рынок находится на уровне между 7 и 8 часами, скажем, 7-30.На сегодняшний день в некоторых сегментах ощущается больше уверенности, а торговая недвижимость является особенно интересной. В частности, мы работаем над несколькими масштабными проектами в сегменте торговой недвижимости, где однозначно существует спрос от арендаторов, интерес банков к расширению финансирования девелоперских проектов, а также заинтересованность инвесторов в партнерстве с более «прозрачными» и проверенными локальными или международными девелоперскими компаниями. Для нашей компании в данном случае есть свои преимущества – партнеры, в частности международные, требуют, чтобы проекты были разработаны в соответствии с международными стандартами с точки зрения месторасположения, дизайна, набора арендаторов, структуры договоров аренды, прогнозируемого дохода и др.Сегмент торговой недвижимости в кризисный период в той или иной степени демонстрировал девелоперскую активность. Какая ситуация сложилась в сегменте складской недвижимости?В течение нескольких лет новое предложение в сегменте складской недвижимости было очень низким, что, соответственно, привело к незначительному уровню вакантности и высоким арендным ставкам. В конце 2008 года спрос на складские помещения исчерпался. При этом в течение года на рынок было выведено около 600 000 м2 новых площадей, что более чем в два раза увеличило общее предложение. В результате совпадения этих двух факторов на рынке образовался значительный объем свободных площадей, так же, как и большое количество земельных участков, отведенных под развитие логистических проектов, которые так и не были застроены и теперь лежат «мертвым грузом».К снижению спроса на складские площади привело и то, что во время кризиса сильно пострадал сегмент ритейла: в течение относительно короткого периода ритейлеры сократили уровни запасов и объемы общего товарооборота.Однако сейчас можно отметить положительные тенденции на рынке складской недвижимости: на протяжении последнего полугодия 2010 в данном сегменте было заключено большее количество сделок, чем на протяжении предыдущих 18 месяцев. Тем не менее, рынок складских помещений все еще считается одним из самых сложных. Арендные ставки здесь настолько низкие, что они делают реализацию новых площадей экономически невыгодной. Поэтому, если девелопер имеет участок или даже частично инвестировал в строительство здания и развитие инфраструктуры, с сегодняшним уровнем арендных ставок он, скорее всего, решит, что развитие проекта является нецелесообразным и законсервирует его, пока уровень ставок не восстановится.Какой стратегии, по Вашему мнению, сегодня следует придерживаться девелоперским компаниям – активизировать деятельность или продолжать выжидать?По моему мнению, девелоперы должны всегда занимать активную позицию. Их деятельность может развиваться в нескольких направлениях.В докризисный период большое количество украинских девелоперов на самом деле не занимались развитием проектов – они формировали большие портфели земельных участков, причем многие из них были арендованы на короткий срок. Также игроки рынка стремились развивать масштабные девелоперские проекты для наращивания капитализации. Большинство из этих проектов были нереалистичными: их было сложно профинансировать, да и в аренду сдать практически невозможно. Даже если бы и удалось найти финансирование под их строительство и сдать в аренду, эти проекты были слишком масштабными для того, чтобы вывести их на инвестиционный рынок, поскольку потенциальными покупателями таких мега-проектов могут стать только пенсионные фонды, которые еще не проявили заинтересованность в выходе на рынок Украины.
