КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon СapitalИнвестиции в недвижимость состоят из кредитного и акционерного капитала. В докризисный период банки кредитовали проекты недвижимости на 70-80%, в то время как акционерный капитал составлял 20-30%. Кредитование осуществлялось в долларах на довольно привлекательных для заемщиков условиях. При этом себестоимость кредитных денег была ниже их реальной стоимости: инфляция составляла 15-20% годовых, в то время как кредитование осуществлялось по процентной ставке 10-12% годовых. Из этого следует, что стоимость проектов изначально рассчитывалась экономически неверно.В 2009 году Национальный банк Украины запретил выдавать долларовые кредиты компаниям, у которых отсутствует экспортная выручка. Таким образом, девелоперы были вынуждены переключиться на гривневые кредиты, которые, по моему убеждению, в некоторой степени дисциплинируют рынок, потому что выдаются исключительно под качественные проекты. Однако гривневые кредиты не пользуются популярностью у игроков рынка из-за высоких процентных ставок, поэтому рынок кредитования сейчас очень узкий. Более масштабное кредитование возобновится, возможно, со второй половины 2010 года. Однако кредиты смогут получать лишь избранные компании в лимитированном объеме. В любом случае всплеска инвестиционной активности в следующем году в сфере недвижимости ожидать не стоит.В 2009 году проекты смогли завершить компании, имеющие доступ к иностранному капиталу, или компании с сильными в финансовом плане акционерамифото: ИВАН РУДЮКВ 2009 году проекты смогли завершить компании, имеющие доступ к иностранному капиталу, например, Argo Real Estate Opportunities Fund (с проектом ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе), или компании с сильными в финансовом плане акционерами, например, «Вита-Веритас» (проект ТРЦ Dream Town в Киеве). Несмотря на то, что сегодня акционерный капитал финансирует около 50% стоимости проекта, завершить проект без 50-процентного банковского кредитования не представляется возможным. Поэтому акционерный капитал придет на рынок недвижимости лишь тогда, когда восстановится банковское финансирование.В течение года были примеры, когда банки в порядке исключения финансировали проекты, завершенные на 70-80%, которые готовились к открытию. Банки понимают, что стоимость введенного в эксплуатацию объекта намного выше, чем недостроя, поэтому шли навстречу собственникам.РЫНОК M&AИнвесторы не доверяют сегодня деньги сектору недвижимости, и для этого есть масса основанийфото: ИВАН РУДЮКОсновной причиной того, почему в течение 2009 года на рынке не было сделок M&A, является отсутствие мотивации у девелоперов продавать собственные объекты недвижимости. Объяснение этому парадоксу следует искать как в правовой сфере – на практике банки не имеют возможности забрать предмет залога у потерпевших финансовый дефолт компаний, так и психологической – несмотря на то, что инвесторы требуют практически 20-процентный доход на денежный поток в объектах инвестирования, собственники не продают объекты, откладывая принятие решения на более позднее время, когда, по их мнению, недвижимость снова поднимется в цене. Это нехороший показатель для рынка в целом: ведь объекты, меняя собственника, с каждым новым шагом переходят в более профессиональные и квалифицированные руки. Это своего рода эволюция рынка, движение вперед. Сейчас на рынке имеется множество объектов, которые дают плохой денежный поток. В идеале, собственники должны продать подобные объекты бизнесменам с финансовыми средствами. Ведь тот, кто сегодня сохранил деньги, является более компетентным управленцем чем тот, кто остался ни с чем. Кризис должен был стать периодом прихода более профессиональных собственников. Однако современный этап развития рынка я назвал бы капитализмом по-украински.Особо хочу остановиться на прецеденте, который имел место в украинской судебной системе в августе нынешнего года, когда Донецкий апелляционный суд принял решение о том, что кредит «ВТБ Банка», выданный компании «Отель «Централь» (Донецк) на сумму около $19 миллионов, не действителен. Подобный прецедент – серьезный негатив, который поставил под удар всю банковскую систему Украины. Не на пользу восстановлению данного сегмента и фиктивные банкротства, которые имели место в нынешнем году.IPOРынок IPO закрыт для украинских компаний в ближайшие 2-3 года. Сейчас сегмент недвижимости переживает не лучшие времена, поэтому его игроки демонстрируют отрицательную динамику финансовых показателей, создающую плохую историю для выхода на IPO. В целом инвесторы сегодня не доверяют деньги сектору недвижимости. Для этого есть масса оснований. Например, 20-процентный уровень вакантности в офисных центрах говорит о том, что строить новые объекты не имеет смысла, пока не будут заполнены пустующие площади.ЭКОНОМИКА И ПРОГНОЗЫУкраинская экономика сильно зависит от внешних рынков. Ее рост в течение последних нескольких лет стал возможным лишь благодаря постоянно растущим ценам на экспортную продукцию – турбомеханизму, который разогревал украинскую экономику. Как только мировая экономика изменилась, мы сразу же почувствовали значительный спад. Чтобы поднять экономику, необходимо расти за счет внутренних ресурсов, а для этого нужны реформы, колоссальная подготовительная работа и развитие тех направлений, которым мы никогда не уделяли должного внимания. Это касается разрешительной документации, банковской системы и пр. Согласно прогнозам, украинская экономика будет расти 3-5% в год за счет улучшения внешней конъюнктуры, когда начнут возрождаться экспортно-ориентированные отрасли.
