«НЕСТ». Стратегический собственник




Сергей Король, председатель наблюдательного совета ОАО «НЕСТ»
фото: Александр Гаврилов

CP: Почему вы решили развивать объекты именно на ул. Михайловской, 7 и 12 и на ул. Воровского? Считаете ли вы эти зоны удачными и успешными в определенной временной перспективе?
Эти объекты были приобретены «не вчера». Здесь можно говорить об удачном стечении обстоятельств: мы приобрели объекты еще тогда, когда развитие рынка находилось в зачаточном состоянии, и все девелоперы делали основной акцент на реконструкции зданий в центре города, исходя из наибольшей привлекательности этой зоны с точки зрения интереса для арендаторов и генерируемых ставок аренды. Так исторически сложилось, и мы не делали это исходя из некоего «холодного расчета».
Сейчас рынок не играет в игры. Киевские власти не идут к девелоперам с ворохом объектов и предложением: «выбирайте, пожалуйста». Что касается объекта на ул. Воровского, то это довольно престижная зона, в которой расположены резиденции посольств Канады, Франции, Италии, Чехии, Польши, США, офисные центры, главные офисы банков; здесь хорошо развита инфраструктура. Кроме того, формат приобретенного объекта, его объем, архитектура, размер земельного участка позволяют нам быть уверенными в успешности данного проекта и интересе к нему будущих арендаторов. Уже сегодня к нему проявили интерес большое количество крупных компаний и банков.
CP: Каким образом осуществлялось приобретение объектов? Из коммунальной собственности города?
И таким путем тоже, но не только. Некоторые объекты приобретены нами на вторичном рынке. Это не самый дешевый путь, но зато самый быстрый. И если объект имеет серьезный потенциал, то его можно купить дороже, но и отдача от реализации будет большей.
CP: Какой стратегии вы следуете, приобретая здание? Осуществляете ли вы одновременно, к примеру, и покупку земельного участка? Или же чаще речь идет о долгосрочной аренде земли?
Я уверен, что подавляющее большинство украинских девелоперов и инвесторов предпочитают все же аренду земли. Имея землю в аренде, мы все еще чувствуем себя комфортно. Однако некоторые западные инвесторы и практически все банки, которые будут или уже рассматривают возможности финансирования крупномасштабных проектов, предпочтут, чтобы владелец был собственником земли.
CP: Рассматриваете ли вы новые проекты развития недвижимости в Киеве, помимо тех, что уже заявлены вашей компанией?
Что касается перспектив реконструкции, то они связаны с желанием девелоперов развивать проекты в центре города, где свободных площадок практически нет, за чрезвычайно редкими исключениями. С жилой недвижимостью проще: требования к данным проектам несколько иные, чем к объектам коммерческой недвижимости. Для проектов жилой недвижимости, к примеру, не столь критично наличие хороших подъездных путей; не требуется довольно большая площадка или структура под парковку, как для торговых центров, исходя из одного парковочного места на 20-30 м2 торговых площадей; достаточно только подземного паркинга с 1, максимум 2 машиноместами для каждой квартиры. Поэтому компании, планирующие развитие офисной недвижимости в центре, волей-неволей обречены на реконструкцию.
Практика показывает, что девелопер может найти в центре и прилегающих к нему зонах тот или иной объект, пригодный к реконструкции с точки зрения месторасположения, подъездных путей, создания хорошей парковки, наличия земельного участка необходимой площади, приемлемой архитектурной композиции здания, его фасада. Яркий пример – это наш объект по ул. Воровского. Хотя это не означает, что мы занимаемся исключительно реконструкцией, и что наша компания не рассматривает варианты строительства «с нуля». К этому вынуждает ситуация на рынке. Мы работаем по приобретению нескольких площадок под развитие офисной недвижимости, под новое строительство. Правда, есть некоторые сложности с месторасположением земельных участков с точки зрения того, насколько они будут идеальны для развития офисных проектов. Мы надеемся, что уже в ближайшее время как минимум один проект нового строительства офисной недвижимости мы сможем показать на рынке.
CP: В проекте по ул. Михайловской, 12 вами заявлена достройка 7 этажей к уже существующим, в то время как по ул. Михайловской, 7 и Воровского, 24 вы не пошли путем увеличения этажности. Связано ли это с тем, что объекты являются памятниками архитектуры?
Вопросы, связанные с памятниками архитектуры, как мне кажется, – это вообще отдельная широкая тематика. У нас есть киевские городские власти и профильное управление КГГА, которые в данном отношении проводят определенную политику. Стоит заметить, что в последнее время в Киеве появилось огромное количество так называемых «новоявленных» памятников архитектуры, которые часто нельзя де-факто назвать таковыми. Во многом деятельность профильных управлений оставляет желать лучшего.
Все вышеперечисленные здания являются памятниками архитектуры, и мы, как жители своего города, который мы любим и историю которого уважаем, подходим к восстановлению и реконструкции зданий очень осторожно и обоснованно. Да, мы не забываем о том, что должны получить экономический эффект от нашей деятельности, но и трезво смотрим на реалии.
Теперь давайте внесем ясность в вопрос о наших заявлениях. Мы не планируем «достройку 7 этажей» в проекте Михайловская, 12. Это будет устройство аттикового и мансардного этажей над старым зданием. В глубине квартала на свободной части земельного участка мы планируем построить 8-этажное здание.
По Михайловской, 7, с точки зрения экономики и развития проекта, не могло идти речи о высотном строительстве, как и исходя из площади земельного участка. То же касается и объекта по ул. Воровского, 24. Нас устраивает существующий объем здания и его соотношение с возможным обустройством парковки.
CP: Насколько следует из данных вашего интернет-сайта, вы планируете после проведения реконструкций выставить объекты на Михайловской и Воровского на продажу. Так ли это?
К каждому из наших активов мы подходим по-разному. Все они имеют свои особенности, формат, позиционирование, потенциал и так далее. Мы пытаемся адекватно оценить каждый из объектов, его потенциал (планировочные схемы, технические особенности, местоположение) в долгосрочной перспективе, сможет ли он конкурировать на равных в будущем с новыми проектами. Если сможет, то у нас нет смысла продавать объект. Разве что, если в объекте может быть заинтересован конкретный конечный потребитель, тогда мы принимаем решение о продаже. Такая ситуация, к примеру, с объектом по ул. Михайловской, 7. Мы понимаем, что объект интересен, у него отличное месторасположение вне всякой конкуренции, нами будет проведена очень качественная реконструкция. Поэтому для покупателей и собственников это здание сможет стать своеобразным украшением либо собственного бизнеса, либо портфельной инвестицией. Но для компании «НЕСТ», с точки зрения стратегического планирования, нацеленного на увеличение объемов объектов недвижимости во владении, приносящих доход, более перспективной кажется продажа объекта по Михайловской, 7 и направление вырученных средств на развитие других проектов, более интересных с нашей точки зрения. К примеру, Михайловская, 7 может стать идеальным объектом для организации эксклюзивного ювелирного салона с мастерской, либо же дома мод с демонстрационным залом. У этого проекта есть хороший потенциал, но скорее не для инвесторов, а для финальных пользователей рынка.
Если же говорить о Михайловской, 12, то в этом случае объект однозначно останется в нашем портфеле для сдачи в аренду. Что же касается Воровского, 24, то здесь может быть самое разное развитие событий: речь идет о специфическом объекте и с точки зрения архитектуры, и с точки зрения площадки как таковой. Если данный объект заинтересует конкретного конечного пользователя, то мы, в принципе, готовы вести переговоры о продаже. Такой объект может быть очень интересен для размещения моно-резиденции крупной компании, либо штаб-квартиры серьезного банка. В частности, моно-резиденции очень важны для компаний, которые дорожат своей позицией, репутацией. Ведь, положа руку на сердце, можно сказать, что все то, что есть на сегодняшний день в городе в виде офисных центров как таковых, наверное, сложно назвать идеальными вариантами для размещения штаб-квартиры транснациональной компании или корпорации. Даже в самых «свежих» проектах.
Объект же на Воровского имеет обособленный земельный участок, со всех сторон ограниченный естественными объектами – холмами с зелеными насаждениями санатория, территорией обсерваторного комплекса. Да и сама площадь земельного участка располагает к созданию «закрытой резиденции». Хотя, в то же время, объект вполне способен к функционированию как офисный центр с несколькими арендаторами.
CP: А «ИнтерКонтинентБанку», соседу по ул. Воровского, вы не предлагали приобрести этот объект?
Мы уже провели ряд переговоров с украинскими банками. Но пока складывается впечатление, что они не могут освоить такие объемы. Но даже если сегодня такая ситуация есть, это не значит, что через некоторое время она останется неизменной. Конкретно к «ИнтерКонтинентБанку» с таким предложением мы не обращались.
CP: А почему на Воровского, 24 вы решили создать наземную парковку, а не подземную?
Создание подземного паркинга на Воровского, во-первых, привело бы к значительному удорожанию реконструкции; во-вторых, наличие относительно большого земельного участка дает нам возможность обойтись наземным паркингом, способным удовлетворить потребности объекта в полной мере.
CP: Позволяет ли конструктив здания по ул. Воровского создать идеально открытую планировку?
Реконструкция позволяет предложить арендаторам площади с открытой планировкой вплоть до 2500 м2 на этаж. Окончательный ответ на вопрос о том, будет ли она предельно открытой, смогут дать исследования, которые сейчас проводятся по конструктивным особенностям здания и вариантам оптимального «открытия» площадей. Мы надеемся, что сможем максимально открыть модули. Естественно, в объектах с реконструкцией полный переход к открытой планировке очень осложнен. В новых объектах это закладывается изначально, но таких проектов – единицы.


Здание по ул. Воровского, 24
фото: Александр Кутлахметов

CP: Что касается объекта на Воровского, то он довольно долго находился в открытой продаже. Наверное, интерес к нему проявлял целый ряд девелоперов? Благодаря каким критериям компании «НЕСТ» таки удалось получить этот объект?
Отвечу кратко: нам удалось приобрести этот объект благодаря горячему желанию его приобрести. Если бы у нас не было такого желания, мы бы его просто не получили. Да, он довольно долго находился в продаже. По разным причинам. Здесь стоит упомянуть и специфику владельца, и специфику самого объекта, и необходимость досконально его изучить с технической точки зрения, проведя необходимые экспертизы. В чем-то на предварительном этапе нам помогло умение правильно вести переговоры, не так, как другие девелоперы. Свою роль, безусловно, сыграл и материальный фактор.
CP: К какому классу офисной недвижимости вы планируете отнести ваши проекты на Воровского и Михайловской?
Если бы что-то зависело только от нашего желания что-то к чему-то отнести... Проект по Воровского, 24 в силу и своего месторасположения, и характеристик вряд ли станет классом А. Но это будет твердый класс В, если не брать во внимание плюсы и минусы классификации офисной недвижимости, которые в последнее время владельцы щедро раздают своим объектам. Вообще классификация офисов – вопрос сложный и неоднозначный. Единой, общепризнанной и общепринятой специалистами классификации в нашей стране, к сожалению, не существует. Но, думаю, это вопрос желания и времени. Что касается Михайловской, 12, то этот проект мы будем позиционировать как класс А.
CP: Михайловская, 12 по критерию месторасположения, безусловно, класс А, но все же речь идет о реконструкции?
Да, с точки зрения понятия «реконструкция», на первый взгляд, есть основания так говорить. Но если реально знать, о чем разговор, то к критерию «реконструкция» можно отнести лишь фасадную стену, ныне существующую на строительной площадке. Практически все здание будет заново отстроено и оснащено новейшими системами, обеспечивающими комфортное пребывание и эффективную работу.
CP: Привлекали ли вы консультантов по коммерческой недвижимости, агентов по сдаче в аренду при развитии ваших проектов?
Мы сотрудничаем со многими операторами рынка, киевскими агентствами. Но преимущественно в области обмена информацией. Мы сотрудничаем с агентствами с точки зрения возможного привлечения их к участию в наших новых проектах. Однако, до сегодняшнего дня серьезных клиентов агентствами предложено не было. Привлечение арендаторов в наши объекты на 100% производилось отделом аренды компании «НЕСТ». Но мы открыты для рынка. Тем более, что имеющаяся у агентов подробная информация о развитии наших проектов больше помогает им зарабатывать деньги с точки зрения привлечения клиентов в наши проекты. Мы сейчас просчитываем вероятность, необходимость и полезность привлечения агентов к нашему проекту на ул. Воровского. Пока решение не принято, но речь об «эксклюзивности» идти не будет. С другой стороны, мы не уверены, что сегодня в Киеве, за крайне редким исключением, в распоряжении владельцев проектов есть те агентства, которые принято считать профессиональными с точки зрения западного подхода к критерию «профессионализм».


Строительная площадка объекта по ул. Михайловской, 12
фото: Олег Сидоренко

CP: В том числе DTZ и Colliers International?
Эти две международные компании серьезно отличаются от других агентств. Но их подходы не всегда идеальны. Вопрос, наверное, больше в профессионализме персонала на местах, а не в философии компании.
Есть агентства, которые готовы только найти потенциального клиента и на этом их роль преимущественно заканчивается. Они скорее посредники, чем профессиональные консультанты в области недвижимости. Я как собственник хотел бы быть уверенным, что, поручив аренду своих площадей тому или иному партнеру, я буду иметь твердую гарантию: агенты выполнят свою работу, добившись максимально приемлемого для меня уровня заполнения арендаторами и уровня арендных ставок на лучших для арендодателя условиях. К сожалению, на сегодняшний день такой ситуации на рынке Киева нет. В большей или меньшей степени владелец вовлечен в переговорный процесс с арендаторами. Более того, во многом благодаря изобретательности, настойчивости или иным качествам владелец добивается необходимого для себя результата. Поэтому сейчас стоит более четко различать понятия «профессиональные агенты-консультанты» и «брокеры». Да, сегодня привести большое количество клиентов могут и DTZ, и Colliers International в силу опыта работы на рынке, постоянных контактов с международными компаниями, наличия международных сетей. Но «отработать» каждого приведенного клиента с максимально выгодными для владельца условиями, с минимальным вовлечением того же владельца в переговорный процесс и они могут не всегда.
CP: Планирует ли компания «НЕСТ» в будущем заняться развитием торговой недвижимости в крупных масштабах, а также развитием жилой недвижимости?
Развитием торговой недвижимости крупных форматов мы планировали и планируем заняться. Весь вопрос заключается в том, чтобы такой проект был конкурентным. Те проекты, которые сейчас развиваются на рынке, перестанут быть конкурентно способными уже через 3-4 года. Киев рано или поздно придет к той ситуации, которая сегодня существует во многих странах нашего региона. Там, где торговые центры задумывались и строились (реконструировались) без детальной проработки местоположения, концепции, позиционирования на рынке, проиграли борьбу более профессиональному, взвешенному, продуманному подходу конкурентов. Многие из «неудачников» продают такие центры по цене в два-три раза ниже понесенных затрат.
В Киеве развитие торговых центров происходит по тому же сценарию. Большое количество торговых центров появилось в реконструированных цехах заводов. Успешные в первое время, они уже сегодня видят обратную сторону своей популярности. Огромные очереди автомобилей в «Мега Маркет» на ст. м. «Петровка» в ближайшем будущем приведут к тому, что покупатели отдадут предпочтение менее проблемным зонам. Месторасположение «Каравана» и неудачные подъезды к нему будут иметь для владельцев те же последствия. Когда завтра в «убийственных» для ныне существующих проектов инфраструктурных зонах построят мега-моллы, ныне действующие ТЦ и ТРЦ «умрут» сами собой.
Поэтому в своих планах мы намерены оказаться в роли того, кто «смеется последним». В данный момент хорошие площадки для ритейл-недвижимости в Киеве есть, они сложные, но мы активно изучаем возможности их развития. Это очень долгая и непростая программа, но она даст свои результаты.
Что касается жилой недвижимости, то это самые «быстро оборачиваемые» инвестиционные вложения. Почему мы держимся в стороне от этого сегмента? Может быть, тому есть и исторические причины в том числе. Компания «НЕСТ» вышла на рынок как профессионал в области коммерческой недвижимости, а не жилой. С другой стороны, нам сегодня важнее быть владельцем активов и оставаться таковым, чем развивать что-то на продажу.
Да, жилая недвижимость привлекательна с точки зрения быстрого заработка денег. Но она не дает возможности оставаться стратегическим собственником этой недвижимости. Еще одна сторона вопроса – конкуренция на рынке застройщиков жилого фонда плотная, и просто выйти на данный рынок и начать деятельность довольно нелегко. Если же мы не чувствуем, что сможем стать на данном рынке лидером, то и смысла начинать эти операции нет.
CP: В активе у вашей компании числится и офисный объект по ул. Институтской, 28 с относительно небольшой площадью офисных помещений, но довольно крупным земельным участком. Не кажется ли вам нерациональным такое использование земельных ресурсов?
Да, нам действительно кажется, что подобное использование земли не слишком рационально. В наших стратегических планах есть развитие нового проекта по ул. Институтской, 28. Он рассчитан на тот период, когда рынок офисной недвижимости будет наиболее благоприятен для такого развития. То есть, мы не планируем развивать этот объект в ближайшие 2-4 года, когда будут созданы все условия для последующего спада активности девелоперов. Спешить особо некуда: ведь даже на сегодняшний день на ул. Институтской мы имеем интересный офисный объект эксклюзивного формата, уникальную резиденцию с парком вокруг здания. Это, в частности, позволяет генерировать достаточно высокий уровень арендных ставок. Так что эту площадку можно назвать даже «стратегическим резервом» на десятилетие вперед. Это – «бомба».
CP: И вы наверняка ее «взорвете» в самый подходящий момент?
Мы надеемся, что наши прогнозы развития рынка в ближайшие 8-10 лет оправдаются и мы предложим новый объект рынку в период максимально выгодный для нас как владельцев. Мы не планируем создавать монстр в 50-80 тысяч квадратных метров. Это будет адекватное для запросов рынка здание, с максимально эффективными планировками, совершенными системами жизнеобеспечения, связью, обширной парковкой и всем тем, что обеспечит ему конкурентные позиции на рынке.
CP: По различным оценкам, рынок Киева сейчас готов ежегодно без эксцессов «поглощать» порядка 30, максимум 40 тысяч м2 офисных площадей. По оценкам экспертов, девелоперы выведут в 2004-2005 годах значительное их количество... Что вы думаете по поводу будущей конкурентной борьбы?
Я бы не сказал, что над конкурентной ситуацией сгущаются тучи или стоит ожидать чего-то страшного. Конкуренция – двигатель любого рынка. Каждый из объектов, планируемых девелоперами к вводу на рынок в 2004-2005 годах довольно специфичен, тем более что каждый из них будет иметь и различное позиционирование. Соответственно, совершенно разные компании станут их арендаторами, конечными потребителями. На самом деле, нас не пугает нормальная конкуренция. Пугает ситуация, которую наш рынок ощутил порядка четырех-пяти лет назад, когда существовала так называемая «демпинговая конкуренция». Стоит заметить, что ничего хорошего она тогда рынку не принесла. Тот, кто создал «неработоспособный» проект, либо вел бизнес по развитию недвижимости безолаберно, на каком-то этапе начинал «метаться», понимая, что площади не заполняются. И оптимальным выходом таким компаниям видится не пересмотр планирования, поиск правильной ниши для позиционирования проекта или же упор на какие-то сильные стороны объекта, которые всегда существуют; а игра с ценовым фактором при формировании арендных ставок. Что называется, «лишь бы заполнить». А рынок от этого только теряет. Правильный хозяин и профессионал так к позиционированию и развитию проектов не подходит. Мне сейчас, например, сложно себе представить, каким образом будет заполняться «Эльсбург Плаза» кроме как с помощью демпинга. Заполнить сразу же 30 000 м2 на киевском арендном рынке будет чрезвычайно сложно.
С другой стороны, я уверен, что даже на сегодняшний день профессионально созданных офисных центров нет. Во многом и среди проектов. То, что на сегодняшний день запланировано к появлению, – «первые ласточки». Поэтому стоит предположить в будущем отток арендаторов из менее профессионально созданных офисных центров в новые высококлассные проекты. Рискну предположить, что серьезные арендаторы, сидящие сейчас в офисных центрах, выведенных на рынок в 1993-1998 годах, их покинут с появлением новых добротных проектов.
CP: А кто может пострадать в итоге конкурентной борьбы: например, Silver Centre, Forum Business City..?
Я думаю, что Silver Centre вряд ли пострадает с точки зрения своего качества, но он уже сейчас страдает с точки зрения расположения. И будет, опять же, находиться в зоне «демпингового риска». Forum Business City не пострадает с точки зрения концепции бизнес-городка; но я думаю, что он будет страдать с точки зрения качества. Рынок знает, каким образом, какими силами и какими средствами происходило развитие данного проекта. Наверное, с точки зрения краткосрочной перспективы создание этого объекта было правильным. А вот с точки зрения стратегии – не совсем. Возможно, именно поэтому инвестор сейчас продает площади «Форума». Да, именно «Форум» от этой конкуренции вполне может пострадать.
Для итога конкурентной борьбы будет важен и правильно организованный менеджмент объекта. В частности, мне не кажется, что Horizon Office Towers на ул. Шелковичной пострадает с выводом на рынок «Эльсбург Плаза». Мое личное мнение, что с точки зрения менеджмента поспорить с Horizon Office Towers ни сегодня, ни в ближайшее время не сможет никто. Это, наверное, единственный профессионально управляемый офисный центр, во многом благодаря этому он сейчас полностью заполнен.