Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ» фото: Олег Герасименко
CP: Чем данный имущественный комплекс заинтересовал вашу компанию? Заинтересовал нас не сам объект как таковой – табачная фабрика, а непосредственно земельный участок, по нескольким причинам. Во-первых, он очень удачно расположен, а, как известно, удачное расположение объекта коммерческой недвижимости для его успеха значит очень многое. Во-вторых, площадь участка в 2,6 гектара достаточна для того, чтобы развить большой серьезный комплекс, который, как мы планируем, будет включать в себя не только некие архитектурные формы, содержанием которых станут коммерческие (офисные, торговые), а также жилые площади, но и сложную систему внутренней инфраструктуры, зону отдыха и рекреации. А их в Киеве остается все меньше. Мы хотим, чтобы в проекте появились пешеходные зоны, фонтаны, площади, площадки, где бы можно было посидеть, отдохнуть, перекусить. Обеспечить столь сложную систему при точечной застройке на ограниченной площади практически невозможно. Все эти факторы (удачное месторасположение и большая площадь) вызвали к данной площадке интерес нашей компании. Также следует отметить, что за последние 4 года наша компания, активно и поступательно развиваясь, накопила достаточно опыта и материально-финансовых ресурсов; сформированы благоприятные отношения с партнерами, банками, городскими службами. Мы достигли того уровня, на котором можно приступать к реализации столь масштабного проекта. CP: Целостная продажа комплекса «в одни руки» являлась одним из условий сделки со стороны бывшего владельца или это инициатива вашей компании? История продажи объекта достаточно проста. До недавнего времени на данном участке располагалась табачная фабрика компании «Реемтсма», которая теперь имеет новые современные мощности в другом районе Киева. Руководство компании (Imperial Tobacco Group) приняло решение избавиться от крупного неработающего актива, находящегося в центре города, а, следовательно, привлекательного для потенциальных девелоперов. Для продажи комплекса в качестве корпоративного консультанта была привлечена компания DTZ. То есть изначально осуществлялась продажа имущественного комплекса как некоего неработающего актива. Мы со своей стороны были только «за», так как если бы было принято решение продавать актив «в розницу», то есть частями в разные руки, ничего интересного с точки зрения развития данный участок бы не принес. Каждый покупатель построил бы что-то свое, без общей концепции, то есть была бы картина аналогичная той, которую мы сегодня наблюдаем в районе ст.м. «Петровка». CP: К данному объекту наверняка проявляли интерес многие девелоперские компании. Как вам удалось их опередить? В силу ряда причин о решении компании Imperial Tobacco Group продавать объект мы узнали одними из первых. И сразу же попытались придать переговорам определенную степень эксклюзивности. Мы продемонстрировали серьезность намерений и возможность обеспечения будущей сделки финансовыми гарантиями. Переговоры продолжались достаточно долго: с декабря прошлого года по май нынешнего. Я знаю, что этим объектом в разное время, пока мы вели переговоры, интересовались многие компании. Сопровождали сделку две юридические компании: со стороны «Реемтсма» – это была компания Squire, Sanders & Dempsey L.L.P., с нашей стороны – Ваker & McKenzie. CP: Почему переговоры заняли так много времени: более 6 месяцев? Покупка такого крупного объекта – это всегда комплексное мероприятие, подразумевающее задействование целого ряда служб: финансистов, которые на основе глубокого анализа активов комплекса разрабатывали оптимальную схему купли-продажи; для определения потенциала площадки, оценки пригодности подземных коммуникационных сетей, геологии, состояния существующих зданий были задействованы строительные службы. Помимо договоров купли-продажи, необходимо было готовить очень много других сопровождающих сделку документов. Важным фактором, определившим продолжительность сделки, стала сложная организационная структура и иерархия подчинения у продавца объекта. Многие решения не могли приниматься на месте, в Киеве, а согласовывались с центральным офисом. CP: Каким образом оформлены ваши права на земельный участок под комплексом: вы являетесь его собственником или арендатором? Сейчас мы являемся собственником имущественного комплекса, который находится на данном участке земли. Его аренду мы намереваемся в скором времени оформить. CP: На сегодня компания «НЕСТ» владеет и управляет 21 740 м2 коммерческой недвижимости. Планируемая площадь данного комплекса, по вашим данным, составит 200 000 м2. Чем вызван такой резкий рывок? Этот шаг нельзя назвать резким рывком. В начале следующего года мы вводим в эксплуатацию объект площадью 14 000 м2, также в следующем году планируем построить офисный центр общей площадью 20 000 м2. В принципе, приобретение данного комплекса – это всего лишь один из этапов реализации стратегического плана развития нашей компании. CP: Какова предполагаемая сумма общих инвестиций, связанных с реализацией данного проекта, и срок окупаемости? Окончательные показатели будут определены после разработки финальной концепции развития данного проекта. Сегодня мы находимся в процессе поиска компании, которая будет этим заниматься. Однозначно могу сказать, что это будет одна из ведущих международных архитектурных компаний, имеющая богатейший опыт развития подобных площадок. По предварительным оценкам, мы планируем ввести на этом участке порядка 150-200 тысяч м2 недвижимости. Это будет смешанный комплекс, в котором разместятся торговые, жилые и офисные площади. Доля каждого элемента будет определяться общей концепцией. Суммарная стоимость всех работ на данной площадке составит приблизительно $70-80 миллионов. Рентабельность и окупаемость комплекса будут определены в зависимости от принятой в итоге концепции. Предварительно, проведя моделирование на основе пессимистического сценария развития (заниженные арендные ставки), мы получили срок окупаемости в 4 года. CP: Намерены ли вы привлекать к реализации проекта соинвесторов? У нас уже есть определенные предварительные договоренности по этому вопросу. Каких-то ограничений и четкой установки работы с тем или иным партнером не существует, пока есть лишь желание работать на паритетных основах с серьезной компанией, имеющей опыт создания подобных проектов. CP: Охарактеризуйте, пожалуйста, ваше видение концепции и архитектурного решения объекта. Об архитектурном решении говорить пока еще сложно и рано. Но, в любом случае, мы планируем высотное офисное здание в виде башни, благо, площадка позволяет это сделать; классический торговый центр, многоэтажный паркинг. По плану, «лицом» комплекса станет торгово-офисный элемент с площадками для отдыха и рекреации. Что касается площадей, то примерно по 30 000 м2 займут офисы, торговля и паркинги, а все остальное – жилье. CP: Вы планируете управлять комплексом в дальнейшем или выставить его на продажу? Деловой мир предполагает множество вариантов развития событий. Я не исключаю возможности того, что при появлении в будущем некоего крупного инвестора мы могли бы рассмотреть возможность продажи данного бизнеса, но, вероятнее всего, это случится еще не завтра. CP: При въезде на приобретенный вами объект размещено объявление о сдаче площадей в аренду под складские помещения... На территории комплекса находится несколько достаточно качественных складов и офисных помещений, которые сегодня можно эффективно использовать. Так как содержание комплекса требует значительных текущих затрат, а процесс его проектирования и разработки концепции займет около года, было бы просто неразумно не извлечь из этих площадей коммерческую пользу. Для некоторых помещений у нас уже есть арендаторы. CP: Согласно информации вашего сайта, данный комплекс будет представлять собой самый крупный в Украине офисно-торгово-развлекательный центр с элементами жилых площадей. Почему синтез этих составляющих коммерческой недвижимости выбран в качестве концепции объекта? Все эти элементы являются взаимосочетаемыми и не вызывают отторжения друг от друга. В последнее время мы активно изучаем мировую практику в этом вопросе, так как за рубежом существует достаточно много объектов именно в таком сочетании. С другой стороны, если бы на территории площадью 2,6 гектара мы построили только торговые объекты или офисы – это был бы явный перебор. Необходимо грамотно оценивать площадку с точки зрения ее потенциала в определенном элементе, в том числе и пропускные способности дорог. В целом же симбиоз данных элементов показался нам наиболее правильным решением с точки зрения работы каждого из них и всей системы в целом.
