ПРЕДЫСТОРИЯ Идея создания в Москве международного делового центра по примеру La Defence в Париже и Canary Wharf в Лондоне появилась у руководства Москвы еще в начале 1990-х годов. Для реализации этих планов была создана компания «Сити», в функции которой изначально передавалось комплексное управление проектом. Началу строительства предшествовал международный архитектурный конкурс, завершившийся тем, что отдельные проекты до сих пор обсуждают на градостроительных советах. Со 100 гектаров Краснопресненской набережной вывели порядка 30 предприятий. 60 гектаров этой территории было отведено под застройку офисными и торгово-развлекательными комплексами, жилыми и доходными домами. Здесь же планировалось разместить помещения для сотрудников мэрии и депутатов Государственной Думы. Однако, по причине отсутствия финансовых ресурсов до реальных работ в те годы дело не дошло. Лишь в сентябре 1997 года в рамках празднования 850-летия Москвы в эксплуатацию был введен торгово-пешеходный мост Багратион, сейчас относимый к проекту «Москва-Сити», хотя фактически имеющий к нему очень слабое отношение. Затем был экономический кризис 1998 года, и реализация проекта практически остановилась. В 1999-м году к идее создания делового центра вернулись снова – было введено в эксплуатацию офисное здание «Башня 2000» (общая площадь офисных помещений – 60 тысяч м2), которое сейчас, по мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора компании «Jones Lang LaSalle Россия», кроме того, что размещено достаточно далеко от основной части «Москва-Сити», уже устарело морально. Затем последовал очередной тайм-аут, в период которого лишь изредка появлялись сенсационные сообщения о планах строительства «Газпромом» аквапарка с объемом инвестиций в $230 миллионов, о желании компании «Строймонтаж» возвести в самом центре «Москва-Сити» самую высокую башню в мире (648 метров). Однако на строительную площадку до 2002 года так никто и не вышел – большинство девелоперов сетовало на завышенные цены за право строительства. Основная версия задержки в строительстве «Москва-Сити» – финансовый кризис 1998 года, после которого строительство возобновилось лишь в 2002 году. При этом выяснилось, что строительство на каком-то этапе не велось в том числе и из-за расхищения средств. Так, по данным Генпрокуратуры РФ, на первых этапах проекта было украдено порядка 1 миллиарда рублей. Кроме того, реализацию проекта в значительной степени сдерживала сложность разрешения проблем транспортного обеспечения, поскольку для строительства Краснопресненского проспекта, который бы разгрузил Рублевское шоссе и подъезды к нему со стороны Московской области, было необходимо улаживать конфликты с москвичами, выступившими против строительства проспекта. Однако к основной причине, по которой деловой центр значительно отстает от графика и не будет завершен в запланированный срок, эксперты относят то, что освоение территорий началось задолго до того, как власти окончательно определились с детальным планом их развития. Достаточно много времени понадобилось, чтобы наиболее гармонично распределить по территории комплекса небоскребы. И совсем недавно стало понятным, что башня «Россия» высотой в 640 метров или 115 этажей в «Москва-Сити» не нужна, поскольку, как следует из европейского опыта, содержание зданий выше 60-70 этажей экономически малоэффективно. Сейчас вместо нее в деловом центре планируется возведение башни, предполагаемая высота которой составит около 400 метров. В целом, на сегодняшний день известно, что будет построено на 70% территории «Москва-Сити», в отношении остальных 30% до сих пор не определились с архитектурными решениями и концепциями, а, соответственно, с девелоперами и инвесторами.
STATUS QUO На сегодняшний день, по словам Юлии Никуличевой, «за счет государства создана вся инфраструктура комплекса, подведены все коммуникации, обеспечен соответствующий уровень электрообеспечения (собственная электроподстанция). Кроме того, город Москва завершил планировку всей подземной части. Так, в 2007 году в эксплуатацию будут введены линия мини-метро, которая свяжет центр «Москва-Сити» с Киевским вокзалом, а также новая ветка метро общей протяженностью 34,3 километра, которая свяжет проект с основными аэропортами Москвы – «Внуково» и «Шереметьево». Относительно коммерческой части, реализована только «Набережная Tower» девелоперской компанией ENKA. Кроме того, сейчас ENKA строит свое второе здание. Еще одно здание, расположенное немного вдалеке от всего комплекса, – «Северная башня», сейчас также активно строится. Проект аквапарка «заморожен» – построены только нижние этажи, сейчас продолжается поиск инвестора для завершения объекта. Все же остальные проекты находятся либо на этапе закладки фундамента, либо строительства подземной части, либо вообще еще не начинались». Первое здание комплекса – 17-этажную башню «Набережная Tower» общей арендуемой площадью около 18 тысяч м2, реализованное девелоперской компанией ENKA, было сдано в эксплуатацию в октябре 2004 года. По состоянию на 1 июня 2004 года, то есть за 4 месяца до запланированного срока, 95% площадей здания уже были зарезервированы и фактически сняты с рынка. Договора аренды были заключены с такими крупными компаниями, как IBM, Eli Lilly, Nortel Networks и др. В 4 квартале 2005 года компания ENKA планирует ввести в эксплуатацию второе 27-этажное здание комплекса арендуемой площадью более 30 тысяч м2, строительство которого ведется уже более 7 месяцев. Ввод третьего, заключительного здания комплекса в 55 этажей арендуемой площадью 87 тысяч м2 намечен на четвертый квартал 2006 года. Арендные ставки во 2-й башне составляют $560-685 за м2 в год. В 3-й эксперты прогнозируют арендные ставки в $600-750 за м2 в год. При этом эксплуатационные расходы оцениваются в $75 за м2 в год, не включая НДС. «Москва-Сити» выведет на рынок почти 1 миллион м2 офисов макет: «Colliers International Россия»
В комплексе «Северная башня» (инвестор – ЗАО «Северная башня») уже завершается строительство первого уровня. Генподрядчиком строительства является австрийская компания Strabag AG. Здание представляет собой 27-этажный комплекс общей площадью 75 тысяч м2, из них офисные помещения займут 28 тысяч м2. Совокупные инвестиции в проект составляют порядка $250 миллионов. К концу 2006 года планирует сдать свой комплекс «Город Столиц», состоящий из двух разноэтажных зданий (53 и 64 этажа), компания «Капитал Груп». Несмотря на значительную общую площадь строящегося комплекса, приближающуюся к 180 тысячам м2, офисных площадей в нем будет порядка 75 тысяч м2, остальные – будут отданы под жилье. В 2007 году компания «Техинвест» планирует завершить строительство 75-этажного здания высотой 300 метров общей площадью 210 тысяч м2, из которых под офисы будет отдано более 100 тысяч м2. Общая сумма инвестиций – $250 миллионов. Проект компании «Миракс-Сити» (дочерней компании ЗАО «Строймонтаж») – башня «Федерация» – представляет собой две башни (88 и 55 этажей соответственно) общей площадью 350 тысяч м2, из которых почти 120 тысяч м2 планируется отдать под офисы. Предполагаемый срок окончания строительства – апрель 2007 года. Арендные ставки в «Федерации» составят около $500-600 за м2 в год. Общий объем инвестиций – $500 миллионов, часть из которых предоставлена компанией «НИКойл», которая получит в собственность 70 тысяч м2 офисных помещений. Самый высотный проект «Москва-Сити» – башня «Россия» высотой в 400 метров и общей площадью 400 тысяч м2 (большей частью офисы) планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году. Девелопером проекта, общая стоимость которого оценивается в $600 миллионов, выступает Московская Девелоперская Компания (МДК). Уже сегодня, по словам заместителя мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе, параллельно идет разработка проекта «Москва-Сити-2», в рамках которого будет застроено 400 гектаров земли, расположенной в Хорошевском и Пресненском районах Москвы. Генеральный план развития «Москва-Сити-2» будет утвержден в 2005 году. Ответить на несколько вопросов относительно проекта ММДЦ «Москва-Сити», а также последствий его завершения для рынка коммерческой недвижимости Москвы мы попросили Олега Мышкина, директора компании «Colliers International Россия», и Юлию Никуличеву, заместителя директора компании «Jones Lang LaSalle Россия». Олег Мышкин, директор компании «Colliers International Россия» фото: «Colliers International Россия»
CP: Насколько, по вашему мнению, проект «Москва-Сити» необходим Москве? О.М.: Строительство комплексного проекта «Москва-Сити» безусловно изменит лицо города, его деловую среду и создаст принципиально иные условия для развития бизнеса. На сегодняшний день Москва представляет собой одну из немногих мировых столиц, не имеющих ярко выраженного делового района (CBD). Причиной этому было то, что на протяжении ХХ столетия, в период активного роста мегаполисов стран развитой экономики, Москва пошла по другому пути – пути плановой экономики. 1990-е годы внесли некоторые коррективы и в пределах Садового кольца началось формирование офисных центров. Ограниченное количество пятен для застройки, наличие исторической среды серьезно лимитируют девелоперов и зачастую не позволяют построить здание, отвечающее всем требованиям современного бизнеса. «Москва-Сити», напротив, не имеет таких ограничений и может решить проблему строительства зданий с эффективной планировкой, остеклением от пола до потолка, развитой инфраструктурой и адекватной парковкой. Ю.Н.: На самом деле, Москва сейчас остро нуждается в большом количестве качественных офисных помещений. И такой деловой район, в котором будут сконцентрированы очень крупные офисные здания, необходим городу. Проект «Москва-Сити» после завершения будет включать порядка 2 миллионов м2, из них офисные площади займут около 900 тысяч м2. Однако, с другой стороны, сама концепция проекта достаточно рискованна, что подтверждается опытом реализации аналогичных крупномасштабных проектов в последнее время: La Defence в Париже, Canary Wharf в Лондоне. Эти проекты реализовывались достаточно долго – более 15-20 лет, а La Defence – с конца 1960-х годов, то есть порядка 30 лет. Отдельные девелоперы в рамках таких проектов сталкиваются с достаточно большими проблемами, которые решаются только после завершения проекта в целом и создания всей инфраструктуры (транспортной, инженерной и т.д.). Рискованность проекта «Москва-Сити» отражается в первую очередь в отношении девелоперов. Сегодня девелоперы, с одной стороны, очень заинтересованы в том, чтобы принять участие в проекте «Москва-Сити», поскольку это чрезвычайно привлекательный и значимый проект. Однако с другой стороны, они боятся начинать, потому что каждый из этих проектов очень большой – порядка 200-300 тысяч м2. Именно таков объем большинства запланированных проектов, тот же который сейчас строит ENKA – самый маленький из них. Девелоперы опасаются вкладывать значительные инвестиции, поскольку полагают, что при условии одновременного завершения всех проектов на офисный рынок Москвы будет выброшено очень большое количество площадей. Это, в свою очередь, вызовет снижение арендных ставок и ухудшит финансовые показатели девелоперов, ориентирующихся сейчас на более высокий их уровень. CP: Что определило интерес инвесторов к участию в проекте «Москва-Сити»? О.М.: Условия, предлагаемые инвесторам в «Москва-Сити», были более привлекательными по сравнению с инвестиционными контрактами на других площадках. Кроме того, город вложил огромные средства в инфраструктуру объекта и транспортные сети. Ю.Н.: Основными факторами, определившими и определяющими привлекательность проекта «Москва-Сити» для инвесторов и девелоперов, можно назвать месторасположение вблизи центра Москвы, транспортную доступность – третье транспортное кольцо, которое связывает очень многие районы столицы. Кроме того, преимущество девелопмента в рамках «Москва-Сити» заключается в том, что это целостный комплекс, состоящий из множества зданий, в рамках которого создается синергетический эффект, который может быть использован всеми объектами. Также следует отметить тот факт, что в этом комплексе одну из высотных башен будет занимать правительство Москвы, близкое размещение с которым может быть привлекательно для многих компаний. Для арендаторов выгодно размещение в столь крупном комплексе, поскольку это значительно упростит ведение деловых переговоров с партнерами, многие из которых также будут размещать свои головные офисы в «Москва-Сити». Юлия Никуличева, заместитель директора компании «Jones Lang LaSalle Россия» фото: «Jones Lang LaSalle Россия»
CP: Каковы особенности реализации проектов строительства отдельных объектов в структуре «Москва-Сити» в сравнении с обособленными проектами в Москве? О.М.: Особенность, а, соответственно, и риски, связанные с реализацией объектов в «Москва-Сити», состоят в том, что девелоперы в большой степени связаны с уровнем готовности инфраструктуры. Помимо этого, готовность других проектов на территории «Москва-Сити» будет, с одной стороны, создавать конкуренцию, что может затруднить сдачу в аренду офисных помещений, а, с другой стороны, без критической массы вряд ли заработает гостиница, входящая в комплекс, и огромное количество планируемых торговых площадей. Ю.Н.: Основная особенность проектов в «Москва-Сити» заключается в том, что все здания большой высотности, – таких проектов в Москве еще не было. Во-вторых, все проекты сталкиваются с проблемой почвы, так как в этом районе проходит долина Москва-реки. Однако основной вопрос риска для девелоперов связан именно с высотностью зданий, ведь он напрямую определяет совокупные затраты и эффективность инвестиций в целом. Так, при повышении высотности через определенное количество этажей коммерческой направленности необходимо размещать этаж технического обслуживания, включать в проект дополнительные лифты, что повышает себестоимость строительства еще в большей степени, и к тому же уменьшает количество эффективных площадей. Для снижения этих рисков девелоперы пытаются разделить свои проекты на фазы. Так, например, поступила ENKA, компания «Строймонтаж» также планирует поступить таким образом. С другой стороны, покупая опцион, девелоперы получают всю инфраструктуру, которую уже построил город. Кроме того, большое внимание девелоперы в «Москва-Сити» уделяют архитектуре своих проектов. Они строят если не знаковые, то выгодно отличающиеся архитектурной концепцией здания. CP: Как вы оцениваете привлекательность проектов в «Москва-Сити» для инвесторов и девелоперов? Ю.Н.: В целом, привлекательность зависит от множества факторов, хотя в целом мэрия Москвы идет на определенные уступки, предоставляя льготы, для того чтобы привлечь инвесторов и девелоперов к данным проектам. Здесь необходимо акцентировать внимание на величине взноса для получения права реализации проекта. Сумма эта очень высока, при этом стоит заметить, что проект в рамках «Москва-Сити», если судить по опыту реализации подобных проектов, окупается достаточно долго, поскольку становится привлекательным для арендаторов и инвесторов только после его комплексного завершения. То есть при более крупных объемах инвестирования, чем в среднем по Москве (что обусловлено большими масштабами), проекты в рамках «Москва-Сити» будут окупаться несколько дольше. Однако это в большей степени имиджевые, чем рентабельные проекты. CP: Насколько, по вашему мнению, реально комплексное завершение проекта в запланированные сроки? О.М.: Запланированные сроки постоянно сдвигаются и, на наш взгляд, будут корректироваться и дальше. Это естественно для проекта такого масштаба. Ю.Н.: Если ориентироваться на 2007 год, то это абсолютно невозможно. Опять же, судя по опыту аналогичных проектов, комплексная реализация «Москва-Сити» займет не менее 10 лет. Однако, в Москве, кроме рыночных, действуют и другие законы, когда правительство заставляет девелоперов ускорять темпы строительства, поэтому можно говорить о 5-7 годах. CP: Какими вам представляются последствия выведения на рынок Москвы столь большого количества офисных площадей (как для самого проекта, так и для рынка в целом)? О.М.: Мы не считаем, что последствия могут быть революционными. Все зависит от состояния экономики в целом, цен на нефть, роста ВВП. При положительной динамике все площади будут рано или поздно поглощены в полном объеме. Ю.Н.: Все зависит от того, как будет проходить реализация других офисных проектов на территории Москвы (по 150-200 тысяч м2) и насколько целостно и комплексно будет реализовываться «Москва-Сити». Если все они будут реализованы одновременно, то, конечно же, это негативно скажется на арендных ставках и на доле пустующих помещений, а, соответственно, и на девелоперской активности в городе. Но если эти проекты будут разведены во времени, то я думаю, что рынок без особых проблем поглотит «выброшенные» офисные помещения. В рамках «Москва-Сити» запланировано реализацию примерно 900 тысяч м2 офисных площадей, а в Москве ежегодно в последние годы выводилось на рынок около 300-400 тысяч м2. При этом арендовалось в 2003 году – 650 тысяч м2, а в 2004 – 850 тысяч м2. То есть с точки зрения рыночных показателей, «Москва-Сити» – не такой уж и масштабный проект. Однако, сейчас вне «Москва-Сити» также ведется строительство объектов, которые выведут на рынок еще порядка 900 тысяч м2 офисных площадей. Кроме того, запланировано еще 2-3 миллиона м2. При этом спрос на офисные помещения растет и предполагается, что он будет расти и в дальнейшем, однако уже не такими высокими темпами. В конечном итоге последствия «Москва-Сити» будут зависеть от экономической ситуации в стране и от временного совпадения с другими проектами.
