Концерт-холл Crystal Hall, расположенный на первом этаже бизнес-центра по адресу Днепровский Спуск, 1, Киевфото: CRYSTAL HALLНочные и диско-клубы имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, поскольку являются потенциальными арендаторами больших по площади помещений. Данное направление развлекательного бизнеса может развиваться в структуре ТРЦ и РТЦ/РЦ, что является достаточно распространенной практикой на зарубежных рынках недвижимости. Кроме того, известным является тот факт, что в украинском девелопменте зачастую исходят из площадей или земельных участков, которые «удалось заполучить», а не из концепции, которую девелопер намеревается развивать. Соответственно, существуют участки и помещения, которые по своим характеристикам наиболее подходят для размещения ночных и диско-клубов.Сам по себе бизнес ночных клубов и дискотек достаточно сложный, однако демонстрирует очень хорошие экономические показатели и является высокорентабельным. По данным компании ECG (Entertainment Consulting Group), окупаемость инвестиций, вложенных в проект ночного клуба, может составить от одного года до пяти лет. Эксперты компании оценивают объем финансовых средств, необходимых для развития проекта полноценного ночного клуба до масштабного развлекательного комплекса, в размере от 2 до 15 миллионов долларов, в зависимости от площади помещения и вида прав собственности на него, месторасположения и формата заведения.В целом бизнес ночных клубов и дискотек в Украине находится на этапе становления. При этом уровень качества предоставляемых услуг в большинстве заведений значительно отстает от европейского. По мнению экспертов, киевский рынок ночных клубов и дискотек в количественном отношении является насыщенным, однако при этом около 80% заведений являются убыточными. Только единичные проекты в этой сфере выходят на уровень окупаемости и могут удерживать позиции популярного места на протяжении более двух лет. Если проследить тенденцию данного рынка, то из 100% открывающихся заведений 20% закрываются в тот же год, остальная часть меняет концепцию или закрывается в течение 1-2 лет, и лишь единицы проходят испытание временем.Стоит отметить, что на украинском рынке отсутствуют сетевые операторы ночных клубов. Подобные заведения представляют собой, как правило, единичные объекты разных собственников под индивидуальными брэндами и в индивидуальных форматах. На международных рынках присутствуют сетевые операторы, хотя и немногочисленные. К примеру, известная сеть ночных клубов PACHA представлена в 20 городах мира. На постсоветском пространстве дискотеки сети имеются в Вильнюсе и Москве. Примечательно, что московская PACHA Moscow, открывшаяся в январе 2009 года, размещается в структуре торгово-развлекательного центра «Шереметьевский», после реконструкции – TRETIAKOV PLAZA.«НОЧНАЯ ЖИЗНЬ» КАК БИЗНЕСНочные и диско-клубы имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, поскольку являются потенциальными арендаторами больших по площади помещенийфото: ISОсновные составляющие успеха любого ночного клуба – правильная концепция, выбор месторасположения, дизайн помещения и точное «попадание» в целевую аудиторию. Одним из наиболее весомых факторов, являющихся залогом успешности проекта или провоцирующих его провал, является человеческий, то есть кадровый вопрос. Популярность и, соответственно, доход заведения напрямую зависят от профессионализма и опыта команды, реализующей проект, а также от наличия данных качеств у управляющей компании.Под качеством концепции диско-клуба подразумевается, прежде всего, соответствие интересам определенной целевой аудитории. Вначале должна быть определена непосредственно целевая группа, а все слагающие концепции – формат музыки, дизайн и, конечно же, характеристики помещения – должны ей соответствовать.Известным является тот факт, что проекты ночных клубов зависят от субъективного отношения целевой аудитории к определенному заведению, от того, насколько оно популярно у представителей одной социальной прослойки. Наибольшая трудность для таких заведений состоит не в том, чтобы привлечь посетителей, а чтобы их удержать, причем длительное время. Определенный формат очень быстро надоедает публике, если, к тому же, появляются «свежие» клубы. При этом субъективная оценка посетителей не зависит от дороговизны отделочных материалов и имени дизайнера, разработавшего интерьер. Она зависит, как уже говорилось выше, от работы управляющей команды, которая сможет удерживать постоянных посетителей и привлекать новых.Уровень качества предоставляемых услуг в большинстве ночных клубов и дискотек в Украине значительно отстает от европейскогофото: ISПо мнению специалистов ECG, управляющие компании большинства киевских клубов, особенно в первый год функционирования, не учитывают амортизационных затрат, не ставят задачи увеличения жизненного цикла проекта, поиска новых направлений развития, предоставления дополнительных услуг постоянным клиентам, изучения опыта работы новых форматов, что приводит к сокращению периода популярности заведения.Если в Киеве клубы-долгожители являются достаточно редким явлением, в западноевропейских странах подобных примеров много. В качестве одного из ярких образцов успешного клуба можно назвать лондонский Fabric, занимающий 2-ю позицию в авторитетном рейтинге ночных клубов Top 100 Club Poll 2009. Данный клуб считается одним из лучших не только в Великобритании, но и в мире, и функционирует уже 11 лет. Примечательно, что Fabric является проектом редевелопмента. Клуб расположен в здании викторианской эпохи. В 1999 году помещения бывших холодильных складов (Metropolitan Cold Stores) площадью 2300 м2 были реконструированы и превращены в ночной клуб.Эксперты отмечают, что, несмотря на сложности и рискованность данного бизнеса, а также его высокую трудоемкость, привлекательные показатели доходности этой сферы и низкие сроки окупаемости делают ее достаточно интересной для украинских предпринимателей и перспективной для Украины в целом.ГДЕ РАЗМЕЩАТЬРазличные форматы ночных клубов и дискотек предполагают разные требования к характеристикам помещений, на которых они будут располагаться.Специалисты компании ECG условно выделяют четыре основных формата клубов и дискотек на украинском рынке:DJ-формат (клубный):– целевая группа – молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет;– вместительность – от 500 до 5000 человек;– ударение на массовость, обширный Line up*;– зачастую данный формат работает 3 дня в неделю.Премиум-формат (Pre-party, Lounge, Disco):– целевая группа – узкий круг людей, объединенных высоким социальным статусом и уровнем доходов;– вместительность – 100-300 человек;– музыкальная направленность – 80-е, R&B, поп-музыка.Коммерческий формат (микс 1 и 2):– целевая группа – средний+;– вместительность – от 200 до 1000 человек;– высокий уровень сервиса;– качественный Line up.Специализированные клубы (сальса-клубы, рок-клубы и др.):– целевая группа – люди, объединенные одной идеологией (выражается в стиле жизни, музыкальных предпочтениях и т.д.);– вместительность – 50-300 человек;– уровень сервиса – различный.*Line up – список мероприятий, запланированных в клубе на ночь или список ди-джеев и артистов, которые должны выступать в этот день.Для посетителей ночных клубов важны внутренний дизайн помещения и качественное техническое оборудованиефото: ISПервый условный формат ночных и диско-клубов, DJ-формат или клубный, предполагает, как правило, расположение вдали от жилых массивов, в индустриальных зонах, на курортах, вблизи города. Для данного формата не имеют значения архитектурные решения и дизайнпомещений. Для таких заведений подходят проекты редевелопмента промышленных зон. Также подобные клубы могут размещаться около или непосредственно в структуре крупных ТРЦ на окраине города.Второй формат, премиум-формат, редко расположен в отдельно стоящем здании, скорее в части здания с отдельным входом, как правило, в центральной части города. Помещения могут арендоваться. Большое значение уделяется отделочным материалам и дизайну интерьера. Помещения могут располагаться в структуре гостиничных комплексов, бутик-галерей. Примеры в Киеве – b-hush в гостинице Inter Continental Kyiv, Barsky в «Мандарин Плаза».Третий формат, условный «коммерческий», предполагает месторасположение в центральной части города. Данному формату характерны высокие затраты на дизайн помещений. Для заведений этой категории подходят отдельно стоящие здания или помещения с отдельным входом, как проекты редевелопмента, так и новое строительство. В наличии должен быть удобный подъезд и паркинг. В некоторых случаях подобный клуб может располагаться в структуре крупного ТРЦ. Примеры данного формата в Киеве – D’Lux, Arena Dance Club.Для 4-го формата, специализированных клубов, месторасположение не играет большой роли. В большинстве случаев помещения арендуются. Дизайн выполняется в соответствии с направленностью заведения. Примеры в Киеве – Caribbean Club (латиноамериканская музыка).Стоит отметить, что для всех форматов клубов внешние характеристики здания имеют минимальное или второстепенное значение, не играет большой роли фасад и наличие полноценных окон, поскольку для посетителей важны внутренний дизайн помещения, а также качественное техническое оборудование, естественно, речь идет о качественном звуке и свете.Что касается месторасположения потенциального помещения под дискотеку или ночной клуб, здесь необходимо учитывать, насколько близко объект расположен к жилой недвижимости. Поскольку с данными видами развлечений связана громкая музыка, курение и алкоголь, могут возникнуть проблемы с жильцами близлежащих домов.ДИСКО В ТРЦУкраинские ночные клубы представляют собой, как правило, единичные объекты разных собственников под индивидуальными брэндами и в индивидуальных форматахфото: ISПрисутствие ночных клубов и дискотек в торгово-развлекательных центрах является достаточно распространенной практикой на рынках недвижимости развитых стран. В Украине также есть примеры подобного размещения данных форматов развлечений.По словам экспертов, ночные и диско-клубы могут быть частью украинских развлекательных и торгово-развлекательных центров, как и другие виды развлечений. Однако у этих форматов развлечений есть некие особенности, отличающие их от классических развлекательных зон, поэтому, по мнению Ирины Роик, «в целом, ночной клуб может размещаться в ТРЦ, но служить, скорее всего, не «якорем», а неким «бонусом» для посетителей, которые после проведенного вечера в развлекательной зоне смогут продолжить отдых в ночном клубе, особенно в конце недели и на выходных».В первую очередь следует отметить разное время работы торговых объектов и указанных выше видов развлечений. Классические арендаторы развлекательной зоны призваны генерировать дополнительный поток посетителей для основных арендаторов ТРЦ – торговой галереи. Также они должны удерживать посетителей в центре длительное время. Дискотеки и ночные клубы работают в позднее вечернее и ночное время, поэтому они не могут быть фактором, поддерживающим покупательскую активность в торговой галерее.Кроме того, для подобных арендаторов должны быть предоставлены масштабные площади с индивидуальными техническими характеристиками, а также достаточно низкой арендной платой. Данный факт может смутить девелопера при принятии решения о включении дискотеки или ночного клуба в структуру РЦ/ТРЦ, поскольку с такими арендаторами должны быть подписаны долгосрочные договора аренды. А в случае с дискотеками и ночными клубами, как уже было сказано выше, трудно говорить о длительной жизни проекта. Нет гарантии, что заведение не будет закрыто через год-два.По мнению экспертов SQM Experts, разумно размещать дискотеку на площадях ТРЦ, если одно помещение может выполнять определенные развлекательные функции в дневное время, а в вечернее и ночное быть площадкой для дискотеки. К примеру, в структуре РТЦ «Блокбастер» одна площадка используется в качестве роллердрома в дневное время и в качестве дискотеки в ночное. Стоит отметить, что подобный формат был разработан специально для продвижения самого роллердрома.По словам Ирины Роик, наилучшим вариантом для диско-клубов, размещающихся на площадях ТРЦ, может стать некий формат концерт-холла, который смог бы выполнять определенные функции как в дневное, так и ночное время. Это может быть скорее культурно-развлекательный центр, чем просто ночной клуб. Если же говорить о проектах развлекательных центров или РТЦ, особенно масштабных по площади, то размещение здесь заведений подобного формата является логичным. Однако при этом сам развлекательный центр и диско-клуб должны иметь одну и ту же целевую аудиторию.К помещениям под размещение ночных клубов в ТРЦ предъявляются особые требования. Они касаются месторасположения и технического оснащения, должен быть продуман вопрос охраны и доступа к помещениям в ночное время. Размещать диско-клуб следует на площадях с отдельным входом или на последних этажах ТРЦ, где торговая галерея не будет работать успешно.Как уже упоминалось, бизнес ночных клубов достаточно сложный, его тяжело тиражировать, поэтому в этой сфере на украинском рынке отсутствуют «сетевики», которые могли бы активно открывать объекты в структуре торговых центров. Вряд ли стоит ожидать самостоятельного развития дискотек или ночных клубов владельцами ТРЦ, поскольку это отдельное, трудоемкое направление, требующее большого опыта и профессионализма. В перспективе эксперты прогнозируют, что включение дискотек и ночных клубов в проекты украинских ТРЦ не будут массовыми случаями. Скорее стоит ожидать данной тенденции в структуре крупных РТЦ и РЦ, рассчитанных на взрослую и молодежную аудиторию.ДИСКО В КИЕВЕОсновные составляющие успеха любого ночного клуба – правильная концепция, выбор месторасположения, дизайн помещения и точное «попадание» в целевую аудиториюфото: ISНа столичном рынке имеются примеры размещения дискотек и ночных клубов в структуре торгово-развлекательных центров. Так, в торговом комплексе «Мандарин Плаза» на 7-м этаже расположен клуб Barsky. Клуб был открыт в конце лета 2007 года. Заведение рассчитано на 300 гостей, количество посадочных мест – 180.В развлекательном комплексе Arena Entertainment размещен ночной клуб Arena Dance Club. Заведение расположено на 4-м этаже четырехэтажного здания РК.В ТРЦ «Универмаг «Украина» на 4-м этаже расположен развлекательный комплекс STATUS. В данный комплекс входит STATUS Party Bar и бильярдный клуб STATUS. STATUS Party Bar – это лаунж-бар до 23:00 и ночной клуб по пятничным и субботним вечерам после 23:00. Количество посадочных мест – 80.Примеры размещения ночных клубов в структуре ТРЦ в РоссииВ одном из самых больших торгово-развлекательных центров Москвы – «Европейский» (общая площадь – 180 000 м2) – находится ресторан-караоке клуб Isterika. Данное заведение расположено на крыше ТРЦ. Интерьерное пространство клуба зонировано на четыре зала: малый (песенный), большой (танцевально-песенный) и два VIP-зала с отдельным входом.В структуре санкт-петербургского торгово-развлекательного центра «ПУЛКОВО III» расположен ночной клуб Babochka. Особенностью интерьера данного заведения является большая сцена в центре клуба и огромное окно, открывающее великолепный панорамный вид на город. Посетители клуба, который способен принять до 500 гостей, могут припарковать свой автомобиль прямо на крыше ТРЦ (парковка на 250 машиномест на 4 этаже здания) или в подземной парковке (150 машиномест). Общая площадь ТРЦ составляет 55 000 м2.В здании торгово-развлекательного центра «Шереметьевский» (Москва, Россия), после реконструкции – TRETIAKOV PLAZA, расположен клуб под названием PACHA Moscow. Развлекательное заведение выделяется на фоне своих конкурентов дизайном интерьера (в стиле Pop Art 60-х годов), а также световым и звуковым оснащением, разработанным специально для PACHA Moscow дизайнерским бюро PACHA International. Площадь PACHA Moscow составляет 1500 м2, что позволяет вместить более 900 гостей единовременно. Помещение клуба состоит из двух ярусов, где размещены 30 лож, варьирующихся по количеству людей и расположению.На киевском рынке имеется также случай размещения ночного клуба на площадях современного БЦ. На первом этаже бизнесцентра по адресу Днепровский Спуск, 1 расположен концерт-холл Crystal Hall. Общая площадь заведения – 1500 м2. Ранее в данном помещении находился каток, однако в 2009 году владелец принял решение сдать площади в аренду под размещение Crystal Hall. И хотя заведение позиционируется в качестве концерт-холла, по сути, оно является диско-клубом. Данное позиционирование связано с тем, что клуб наряду с ночными мероприятиями активно предлагает также целый ряд дневных. Очевидно, что таким образом компания-оператор в том числе намеревается получить возможность оплачивать достаточно высокие арендные ставки, которые априори должны быть для помещений в современном БЦ. Размещение ночного клуба на площадях офисного центра является редким случаем для украинского рынка. Как правило, первые этажи проектов бизнес-центров сдаются в аренду ритейл-операторам или операторам общественного питания. Помещения БЦ на Днепровском Спуске представляют собой низкий интерес для ритейла, поскольку месторасположение центра не предполагает большого потока потенциальных покупателей, проходящих мимо. Стоит отметить, что арендаторами офисных площадей данного БЦ выступают World Bank и LG Electronics. Примечательно, что дизайн интерьера Crystal Hall практически полностью копирует дизайн известного клуба Blue Frog Club, Мумбаи, Индия.Примером редевелопмента под проект диско-клуба в Киеве можно назвать здание, в котором расположен развлекательный комплекс «ЦАРЬ project». Помещения комплекса находятся в центре Киева, на Европейской площади, и являются историческим памятником – это водонапорные башни и резервуары для воды первого в Киеве водопровода. Возраст сооружений – более 130 лет. После реконструкции в одной из частей бывших резервуаров разместился Музей Воды, а во второй части расположены помещения «Развлекательного комплекса «ЦАРЬ project».Как уже было сказано выше, зачастую девелоперы вынуждены исходить из помещения, которое они имеют в наличии, для реализации того или иного объекта. В случае некоторых помещений наилучшим вариантом использования может быть размещение ночных клубов. Примером может служить преобразование компанией «XXI Век» собственного офиса в центре Киева в развлекательный клуб. В 90-е года на площадях этого здания также размещался ночной клуб «Динамо Люкс». Обновленное заведение под названием D’Lux располагается в отдельно стоящем сооружении общей площадью 2500 м2. В структуре клуба имеются лаунж-бар, ресторан, двухуровневый ночной клуб. Общая вместительность всего клуба – до 2000 человек, ночного клуба – до 1000 человек. Стоит отметить, что данный редевелопмент наглядно демонстрирует хорошие перспективы бизнеса ночных клубов в Украине сегодня по сравнению, к примеру, с девелопментом недвижимости, переживающим трудные времена.МНЕНИЕ ЭКСПЕРТАВиктория Мальцева, директор компании Concord Aris – RecОдна из основных составляющих успеха любого проекта ночного и диско-клуба – качественный звук. О значении звукового оборудования для данной сферы рассказывает Виктория Мальцева, директор компании Concord Aris – Rec, специализирующейся на готовых решениях в сфере профессионального звукового оборудования.Значение качественных звуковых решений для проектов ночных и диско-клубов очень велико. К данному оборудованию в клубе следует относиться как к средству производства, то есть оно должно быть подобрано и проинсталлировано таким образом, чтобы обеспечить полностью все потребности в качественном звуке.Качественное звуковое решение это:1. Достаточный уровень звукового давления (будет тихо – танцевать не захочется, будет очень громко – все оглохнут).2. Высокая равномерность звукового покрытия (неприемлемо, когда в одном месте танцпола музыка оглушает, а в другом месте – тихо).3. Приемлемый частотный диапазон (как правило, очень трудно получить достаточныйуровень низких частот. «Баса много не бывает» – распространенная поговорка из среды шоуменов).4. Надежность, долговечность и поддержка со стороны производителя/инсталлятора.5. Хорошая звуковая разборчивость и низкий уровень искажений – один из главнейших параметров!У любого звукоусилительного оборудования в полезном сигнале всегда присутствуют нелинейные искажения, при этом важно, чтобы они не превышали определенных показателей. Если в звукоусилительной системе этот параметр превышен, он создает значительные помехи для общения в ночных клубах. Большое количество искажений приводит к быстрой утомляемости посетителей, так как человеческий слух автоматически защищается от шума. Другими словами, слух шунтируется, адаптивно уменьшает собственную чувствительность, и слышится один грохот, поэтому человек испытывает желание поскорее уйти. Музыка должна звучать громко, но не мешать слуху. Причем большинство людей не могут объяснить, почему в одном клубе им комфортно, а в другом нет, они ничего не знают о каких-либо нелинейных искажениях, но чувствуют дискомфорт при их наличии. В этом и состоят отличительные особенности дорогих звуковых решений от дешевых.Закономерно, что клубы VIP-класса, привлекающие дорогим интерьером, эксклюзивной кухней и т.д., требуют более дорогих звуковых решений. В остальном же именно музыкальные форматы заведений определяют класс оборудования. Наиболее дорогого звукового оборудования требуют клубы универсального назначения, которые помимо стандартных программ предполагают также живые выступления. Естественно, универсальное оборудование подразумевает более высокую стоимость.Стоимость звукового оборудования зависит также от экономических показателей и бизнес-плана определенного клуба, особенно от срока, в течение которого он, по планам владельца, должен окупиться. Например, если брать большие города, столицу, срок окупаемости заведения рассчитывается, как правило, на год. Исходя из этих целей, необходимо достаточно качественное оборудование, но «чтоб работало недолго». Если заведение рассчитано на долговечное существование, в таком случае, естественно, должны быть вложены значительные инвестиции в звуковое оборудование.Как правило, из 100% полного объема вложений в оснащение клуба (архитектура, интерьер, кухонное оборудование, мебель и т.д.), 50% – это звук и свет. Если рассматривать звук и свет в целом как 100%, то соотношение между ними по статистике будет следующее: 60% – свет, 40% – звук.Осуществлять оснащение заведений звуковым оборудованием значительно проще, когда объект представляет собой новое строительство, в такие проекты легче вносить изменения. Сложнее оборудовать клуб, который уже имеет определенные рамки, как правило, проекты реконструкции требуют значительно больших затрат, так как приходится бороться с существующей архитектурной акустикой, и возникает потребность в звукопоглощении, звукоизоляции и т.д.Если говорить о кризисных реалиях, то на рынках Европы и России в нашем сегменте не произошло практически никаких изменений в отношении количества заказов на поставку оборудования. Как говорит ведущий менеджер d&b audiotechnik Heinz Broeker, «Кризис приходит и уходит, а рок-н-ролл жив всегда». К сожалению, пока это не касается украинского рынка.
