Недвижимость Украины: уверенность возрождается?

Commercial Property №1 (149) январь 2016

В КОНЦЕ 2014 – НАЧАЛЕ 2015 ГОДА ИГРОКИ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ БЫЛИ ОЧЕНЬ ОСТОРОЖНЫ И ДОСТАТОЧНО ПЕССИМИСТИЧНЫ В ПРОГНОЗАХ РАЗВИТИЯ ЭТОГО СЕГМЕНТА. ОДНАКО ПО ИТОГАМ ПРОШЛОГО ГОДА ИХ ХУДШИЕ ОЖИДАНИЯ НЕ ОПРАВДАЛИСЬ, ЧТО ПРИВНЕСЛО В ИХ ОЦЕНКУ ПЕРСПЕКТИВНОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕКУЮ УВЕРЕННОСТЬ. КАКИМ БЫЛ 2015 ГОД ДЛЯ ИГРОКОВ ЭТОГО СЕГМЕНТА И ИХ ПРОГНОЗЫ НА 2016-Й ЧИТАЙТЕ В КОММЕНТАРИЯХ РУКОВОДИТЕЛЕЙ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ И УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ, А ТАКЖЕ ЗАРУБЕЖНОГО РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРА.

Текст: Татьяна Антонюк, Яна Писарева



 

Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус», глава Национального комитета ICSC в Украине 

«СПРОС НА ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ СО СТОРОНЫ АРЕНДАТОРОВ БУДЕТ НАКАПЛИВАТЬСЯ, ЧТО ПРИВЕДЕТ К АКТИВИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В 2017-2018 ГОДАХ»


ИНВЕСТИЦИИ

На сегодняшний день украинские и зарубежные инвесторы все так же занимают выжидательную позицию. Отечественные банки продолжают кредитование, однако объемы выдаваемых ими заемных средств небольшие. Международные банки и инвесторы пока не спешат принимать каких-либо решений в отношении украинского рынка недвижимости, но в то же время многие компании готовы инвестировать в Украину, как только поступит сигнал, что в стране начались положительные изменения, снизился уровень коррупции и закончилась АТО на Востоке Украины. 

 

Визуализация ТРЦ «Никольский» в Харькове 
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ГК «БУДХАУС» 

ПРОГНОЗЫ

Несмотря на то, что на рынке недвижимости Украины все еще присутствуют такие основные проблемы как отсутствие финансирования, сдерживающее строительство новых объектов, и нестабильность национальной валюты, 2016-й может стать годом его постепенного восстановления. Массового начала реализации новых проектов, в частности торговых центров, конечно, не будет, однако следует ожидать активизации строительства 2-3 новых проектов, как и в 2015 году. Заполняемость действующих объектов останется высокой, ставки аренды будут незначительно расти за счет ротации арендаторов. В то же время спрос на торговые площади со стороны ритейл-операторов будет накапливаться, что неизбежно приведет к активизации строительства в 2017-2018 годах, конечно, при условии стабилизации ситуации в стране. 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ 

Итоги прошлого года я назвал бы, скорее, позитивными. Мои личные ожидания от 2015 года были далеко не оптимистичными, однако, несмотря на то, что активного девелопмента по понятным причинам не было, действующие торгово-развлекательные центры компании «Будхаус» показали хорошую динамику. В частности, росли показатели посещаемости объектов и оборотов арендаторов. А это является сигналом к тому, что рано или поздно девелопмент проектируемых торговых центров перейдет в активную фазу. 

Наиболее значимым для компании «Будхаус» в 2015 году стало открытие ТРЦ Forum Lviv во Львове, проекта, реализованного совместного с компанией Multi Ukraine. Результаты первых месяцев работы ТРЦ показали, что даже в такое сложное время в Украине можно реализовать успешный объект. Надеюсь, это станет хорошим сигналом для международных банков и инвесторов. 

На сегодняшний день мы продолжаем работу по строительству ТРЦ «Никольский» в Харькове. Не исключено, что в 2016 году мы активизируем работу по нашим объектам в Одессе (ТРЦ Yessa) и Запорожье (ТРЦ FABRIKA-2). 

На данный момент мы не планируем покупку земельных участков, однако не исключаем такой возможности в случае поступления интересного предложения. То же касается и инвестиционных сделок.


 

Анна Корягина, коммерческий директор «Иммошан Украина» 

«СЕГОДНЯ СУЩЕСТВУЮТ ВСЕ ПРЕДПОСЫЛКИ К ТОМУ, ЧТО 2016 ГОД СТАНЕТ ОТПРАВНОЙ ТОЧКОЙ ДЛЯ ПЕРЕЗАГРУЗКИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ» 


2015 ГОД ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2015 год для Украины, безусловно, был сложным. Прошлый год начался с девальвации гривны, которая очень усложнила все бизнес-процессы на рынке недвижимости. Девелоперы были попросту скованны в действиях, направленных на эффективное выполнение обязательств по срокам реализации новых проектов. Однако по итогам года худшие прогнозы все-таки не оправдались: национальная валюта после всех волн девальвации имеет относительный тренд стабилизации, и важную роль в этом сыграли договоренности с международными кредиторами Украины о реструктуризации долгов. В соответствии с такой положительной динамикой, девелоперы могут формировать стратегию развития бизнеса и строить планы по реализации в Украине проектов недвижимости, что, однако, требует с их стороны высокого профессионального опыта работы в условиях экономического кризиса. 

ИНВЕСТИЦИИ 

На фоне наблюдаемого экономического кризиса и существенного уменьшения денежной массы, мы все же наблюдаем рост внешнего инвестиционного интереса к украинскому рынку недвижимости. Зарубежные инвесторы видят потенциал обвалившегося рынка и приступают к детальному изучению предложения, ценовых показателей и характеристик всех сегментов. В свою очередь, украинским собственникам торговых объектов интересны зарубежные покупатели. По результатам наших переговорных процессов и участия в международных выставках можно отметить следующее: заинтересованность иностранных компаний в развитии на украинском рынке однозначно есть, однако зачастую ими озвучиваются планы в отношении 2017-2019 годов. 

Также радуют положительные прогнозы международных организаций относительно экономического роста страны. Никто не говорит, что в 2016 году все проблемы будут решены, однако сегодня имеются предпосылки к тому, что текущий год станет некой отправной точкой для перезагрузки экономики. 

 

Визуализация ритейл-парка, который будет реализован в Киеве компанией «Иммошан Украина» 
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «ИММОШАН УКРАИНА» 

ПРОГНОЗЫ

Вероятно, рынок торговой недвижимости Киева в 2016 году пополнится новыми объектами. Современные, качественные ТРЦ не только увеличат предложение рынка, но и обеспечат площадки для выхода новых брендов, ведь международные ритейлеры заинтересованы в экспансии на рынок Украины и ждут появления площадей, соответствующих международным критериям качества и привлекательности торговой недвижимости.

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ

Прошлый год стал стратегически важным как в жизни компании «Иммошан Украина», так и Immochan на международном уровне. После существенных потерь, связанных с отменой открытия анонсированного проекта ТРЦ Rose Park в Макеевке (Донецкая область), развитие новых проектов украинской компании было под вопросом. Тем не менее, ожидания компании «Иммошан Украина» по итогам 2015 года оправдались: мы открыли ТЦ «Ашан Південний» во Львове, достигли нулевой вакантности и высокой удовлетворенности партнеров в действующих проектах, которые также готовы развиваться вместе с нами в новых перспективных объектах, и стали стартовой площадкой для развития ранее не представленных в Киеве арендаторов. 

Однако самое важное событие – утверждение осенью 2015 года материнской компанией Immochan к реализации в Киеве двух проектов торговой недвижимости, пофазовое открытие которых запланировано на 2017-2019 годы. Один из них – ритейл-парк – станет принципиально новым форматом для рынка коммерческой недвижимости Украины. Выбор формата обусловлен следующими факторами. Во-первых, это бизнес-модель, соответствующая реалиям рынка. Во-вторых, мы наблюдаем успешный опыт реализации подобных проектов в Европе, что доказывает их эффективность и соответствие ожиданиям партнеров и клиентов. В-третьих, непосредственное соседство ритейл-парка с уже существующим гипермаркетом качественно расширит его инфраструктуру. Все это позволит достичь быстрой адаптации, оперативного принятия решений и продуктивного взаимодействия с клиентами и партнерами, даст возможность обеспечить интересный набор арендаторов, работающих в формате, характерном для ритейл-парка. 

На международном уровне нельзя не отметить изменение организационной структуры и преобразование Auchan Groupe в Auchan Holding, запуск собственного лейбла Aushopping. Кроме этого, компания Immochan начала работать в сфере жилой недвижимости с целью преобразования коммерческих объектов в «центры жизни», максимально соответствующие потребностям населения той зоны охвата, где они реализуются.


Максим Громадцов, генеральный директор «ЭСТА Холдинг» 

«ДЕНЬГИ У ИНВЕСТОРОВ ИМЕЮТСЯ, ОДНАКО СОБСТВЕННИКИ НЕ ХОТЯТ ОТДАВАТЬ ИМ АКТИВЫ ПО ЦЕНАМ, ПО КОТОРЫМ ТЕ ГОТОВЫ ПОКУПАТЬ» 


2015 ГОД ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В 2015 году рынок офисной недвижимости Киева адаптировался к новым условиям и новому курсу валют, возможно, поэтому значительного обвала в этом сегменте не произошло. По сравнению с 2014 годом мы наблюдали большую активность со стороны арендаторов ввиду того, что в стране наметилась некая стабильность. Активность в сегменте офисной недвижимости обеспечивалась в основном за счет переездов уже присутствующих, а не новых для рынка компаний, которые старались воспользоваться ситуацией и улучшить условия аренды за разумные деньги. 

Более того, итоги 2015 года показали, что на рынке есть ряд компаний, в основном международных, для которых важны качество и безопасность офисного здания. Поскольку такое предложение на рынке Киева исчисляется единичными бизнесцентрами, то в этом сегменте спрос на помещения и их ставки были стабильными. 

 

БЦ «Леонардо» по ул. Богдана Хмельницкого, 17/52 в Киеве 
ФОТО: «ЭСТА ХОЛДИНГ» 

ИНВЕСТИЦИИ

Вокруг Украины, как вокруг любой кризисной страны, «вьется» большое количество международных фондов, которые готовы брать на себя риски, даже риски военных действий, и которые зарабатывают деньги именно в кризисной ситуации. Они готовы вкладывать средства, однако на данный момент в Украине попросту нет проектов для таких инвестиций. 

Второй фактор, сдерживающий заключение в Украине инвестиционных сделок, – несоответствие ожиданий продавца и покупателя. Как ни странно, деньги у инвесторов имеются, однако собственники не хотят отдавать им активы по ценам, по которым те готовы покупать. Поэтому, если говорить в целом о позиции инвесторов, то они ждут адекватных цен. 

ПРОГНОЗЫ

В краткосрочной перспективе не стоит ожидать бума нового девелопмента в Украине. Наш прогноз – минимальные объемы нового строительства в ближайшие годы; в основном будут достраиваться начатые проекты, реализацию которых проще завершить, чем заморозить. 

 

Строительная площадка киевского ЦУМа по ул. Богдана Хмельницкого, 2, реконструкцию которого осуществляет компания «ЭСТА Холдинг» 
ФОТО: «ЭСТА ХОЛДИНГ» 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ

Компания продолжила развитие, несмотря на сложные экономические условия, которые переживает страна. В целом, итоги 2015 года для «ЭСТА Холдинг» можно назвать, скорее, позитивными: по сравнению с 2014-м, который был периодом турбулентности и неопределенности как для нас, так и для наших арендаторов, в прошлом году мы улучшили практически все показатели. 

В 2015-м мы выполнили бюджет доходов, поэтому итоги года полностью соответствуют нашим прогнозам, сделанным в его начале. В 2015-м мы инвестировали в развитие проектов недвижимости в Украине около $30 миллионов. Так, прошлый год стал для компании периодом активного строительства киевского ЦУМа. Мы полностью завершили работы по устройству каркаса здания, высота которого составляет семь этажей, смонтировали купол, полностью завершили устройство кровли, закрыли оконные проемы новыми окнами и уже приступили к отделке помещений. 

Дополнительно, 2015 год стал для нас возможностью пересмотреть стратегию по ключевым действующим объектам в части улучшения их инвестиционного качества и оптимизации расходов. Например, в БЦ «Леонардо» мы провели реновацию общественных зон. В результате, мы не только обновили входную группу и зону рецепции, но и существенно расширили зону услуг. В здании оптимизирована навигация, усовершенствован дизайн внутренних интерьеров, появилась зона ожидания для такси и гостевой паркинг. 

Что касается донецких активов, то тут изменений не произошло – все они находятся в замороженном состоянии. 

На данный момент на рынке недвижимости есть небольшое количество проектов, которые могут быть нам интересны. Активных переговоров об их покупке мы пока не ведем, однако не исключаем, что ситуация может измениться, если поступит действительно интересное предложение. Что касается земельных участков, то на сегодняшний день их приобретение нас не интересует. Компания «ЭСТА Холдинг» имеет достаточный банк земли, чтобы инвестировать в новые проекты при благоприятных условиях.


 

Михаил Меркулов, генеральный директор Arricano Real Estate

«В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ БУДЕТ ПРОХОДИТЬ ЕСТЕСТВЕННАЯ ОЧИСТКА РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – КАЧЕСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ БУДУТ НАБИРАТЬ ОБОРОТЫ, А СЛАБЫЕ – УМИРАТЬ»


ИНВЕСТИЦИИ

Мы увидели некоторую стабилизацию торгового сегмента в конце 2015 года. В результате того, что на протяжении 10 месяцев курс национальной валюты был стабильным, повысился и индекс потребительского оптимизма. Полагаю, что в 2016 году те арендаторы, которые постоянно инвестируют в развитие брендов, получат существенное увеличение объемов товарооборота. 

В свою очередь, рост розничного товарооборота стимулирует потребность и в новых качественных торговых форматах. К тому же, с учетом падения цен на сырье на мировых рынках и значительного снижения стоимости труда в Украине из-за инфляции, именно сейчас их и необходимо создавать. Однако, к сожалению, международные инвестиции в Украину остаются рискованными до тех пор, пока не начнется структурное государственное реформирование. Важный аспект, связанный с реформированием, – позиция первых лиц страны. Необходимо, чтобы была защищена не только собственность людей, которые находятся у власти, но и всех остальных участников рынка недвижимости, чтобы были одинаковые условия для всех игроков. К примеру, несмотря на многочисленные обращения к первым лицам страны относительно ТРЦ SKY MALL, часть акций которого принадлежит Arricano Real Estate, компания так и не получает возможности доступа к данному активу*. Arricano Real Estate как публичная компания с европейскими инвестициями, придерживающаяся европейских стандартов и норм девелоперского бизнеса, является индикатором инвестиционного климата в Украине для иностранных инвесторов. Ситуация с ТРЦ SKY MALL для них показательна.

 

ТРК «Проспект» по ул. Красноткацкой, 1-в в Киеве
ФОТО: ARRICANO REAL ESTATE

Кроме того, стоит отметить, что банковское финансирование пока остается недоступным. Это серьезный маркер для многих европейских инвесторов. Поэтому я назвал бы нынешний период на отечественном рынке недвижимости выжидательным. Надеюсь, что в скором времени государство даст инвесторам правильные сигналы, ведь рынок остро нуждается в поддержке и в изменениях как со стороны инвесторов, так и со стороны государства.

*Речь идет о конфликте партнеров проекта ТРЦ SKY MALL (Киев) – компаний Stockman Interhold (зарегистрирована на Британских Виргинских островах, владеет опосредованно 50% акций +1 акция данного актива) и Arricano Real Estate (зарегистрирована на Кипре, владеет 50% акций -1 акция). По заявлению Arricano Real Estate, компания имеет право на выкуп мажоритарного пакета акций в ТРЦ SKY MALL на условиях договора 2010 года, подписанного между участниками проекта, что подтверждено решением Лондонского международного арбитражного суда. Вместе с тем, компания Stockman Interhold при участии государственных служащих приняла ряд неправомерных действий, «размыв» структуру права собственности на объект с целью не допустить реализации решения лондонского суда. 

 

ТРЦ «РайON» по ул. Николая Лаврухина, 4 в Киеве
ФОТО: ARRICANO REAL ESTATE

ПРОГНОЗЫ

Прогноз очевиден: в ближайшее время будет проходить естественная очистка рынка торговой недвижимости – качественные объекты будут набирать обороты, а слабые – умирать. 

Если Президент и Кабинет Министров все-таки поведут Украину в Европейский Союз, тогда мы увидим заинтересованность зарубежного инвестора в нашей стране и, как результат, возобновление строительства новых проектов. При этом весь рынок понимает, что нацеленность на Европу не должна быть декларативной – это должны быть реальные шаги, способствующие развитию рынка и поддержке девелоперов. 

Если говорить об общих прогнозах на 2016 год, то Киев остается флагманом сегмента торговой недвижимости, и крупные проекты будут появляться и развиваться именно в столице. У Arricano Real Estate также имеются планы по развитию в Киеве новых многофункциональных комплексов. 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ 

2015 год, безусловно, не был простым для компании Arricano Real Estate. Однако даже в этих условиях мы можем говорить о важных корпоративных достижениях. Во-первых, мы начали лучше понимать наших арендаторов, больше общаться и действовать вместе. А это – один из значимых ключей к успеху. Во-вторых, мы сфокусировались на заполнении вакантных площадей. В то время, когда доходы по стране падали, мы увеличили доходность компании за счет подписания 187 новых договоров аренды. В-третьих, мы существенно увеличили внутреннюю эффективность компании и снизили ее расходную часть. В-четвертых, мы открыли уникальный торговый формат в ТРК «Проспект» – крупнейший в Украине универмаг украинских дизайнеров NAMES’UA, где представлено более 50 отечественных брендов. Кроме этого, в 2015 году мы продолжали строительство и развитие торгово-развлекательных комплексов.


 

Даниил Владов, генеральный директор CDA Real Estate 

«ЕСЛИ СОХРАНЯТСЯ ТЕНДЕНЦИИ ПРОШЛОГО ГОДА, ТО РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВРЯД ЛИ ОЖИДАЮТ ВЫВОДЫ НОВЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, А РЫНОК РИТЕЙЛА – ЭКСПАНСИЯ МЕЖДУНАРОДНЫХ БРЕНДОВ»


2015 ГОД ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

Все познается в сравнении, особенно в кризис. После той «встряски», которую 2014 год преподнес сегменту коммерческой недвижимости Украины, итоги ушедшего года можно оценить скорее позитивно, чем негативно. Ключевыми проблемами этого рынка в 2015 году я назвал бы, во-первых, падение потребительского спроса, вызванное нестабильной экономической ситуацией и, в частности, девальвацией гривны. И, во-вторых, это низкая бизнес-активность, отток международных брендов и приостановление их планов по развитию, наблюдавшееся в начале 2015-го, когда ритейл-операторы пытались определиться, как работать дальше в условиях продолжающегося обвала гривны.

Тем не менее, уже к осени относительная стабилизация национальной валюты и условное спокойствие на Востоке страны позволили фиксировать долгожданное оживление рынка торговой недвижимости. В Украину не только вернулись некоторые ушедшие бренды (например, Naf Naf, BOSCO Sport, Marella и др.), но и пришел ряд новых операторов. Таким образом, негативные сценарии о рекордной вакантности в торговых объектах не осуществились. Мой личный прогноз был более пессимистическим, поэтому я рад, что ожидания не оправдались. Если в январе 2015 года мы прогнозировали, что количество свободных площадей в Киеве может достичь 10-15% в качественных объектах, то по итогам года этот показатель в среднем не поднимается выше 9%. 

ИНВЕСТИЦИИ

Украинский рынок торговой недвижимости имеет большой инвестиционный потенциал, так как по насыщению торговыми площадями, по данным компании JLL в Украине, наша страна находится на 23 позиции среди европейских государств. Это объясняется тем, что качественные объекты стали вводить в эксплуатацию сравнительно недавно – последние десять лет, и размещены они преимущественно в крупных городах. В то же время, кризис последних двух лет, безусловно, значительно повлиял на инвестиционную привлекательность нашего государства и рынка торговой недвижимости в частности. Сейчас инвесторы ждут экономической и социально-политической стабильности, чтобы иметь возможность прогнозировать, строить планы развития и начинать реализовывать проекты. На данный момент приоритетными для них остаются города-миллионники: на первом месте – Киев, на втором – Днепропетровск и Харьков, на третьем – Львов и Одесса.

ПРОГНОЗЫ

В нынешнее время я предпочитаю делать прогнозы очень осторожно. Если сохранятся тенденции ушедшего года, то рынок коммерческой недвижимости вряд ли ожидают выводы новых торговых центров, а рынок ритейла – экспансия международных брендов. Исключение могут составить турецкие и польские ритейлеры, а также локальные компании, которые используют сегодняшнюю экономическую ситуацию как возможность увеличить долю присутствия на украинском рынке. Что же касается новых мультинациональных брендов, громких открытий в 2016 году не ожидается.

Также разделяю скептицизм многих экспертов относительно объектов, заявленных к открытию на 2016 год. С большой долей вероятности начнет работу разве что столичный ЦУМ. Однако имеются сомнения касательно запуска в текущем году других ТРЦ, поскольку сейчас на рынке нет необходимой критической массы арендаторов, с достаточными бюджетами на развитие, готовых заполнить эти проекты.

Тем не менее, инвесторы, девелоперы и ритейлеры осознают потенциал украинского рынка торговой недвижимости. Поэтому уверен, что в условиях стабильной экономической ситуации, более-менее устойчивого курса гривны и отсутствия эскалации конфликта на Востоке страны нам не придется долго ждать оживления инвестиционной и деловой активности в Украине. 

 

ТРЦ «Караван» по ул. Нижнеднепровской, 17 в Днепропетровске 
ФОТО: CDA REAL ESTATE 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ

В прошлом году всем девелоперам пришлось столкнуться с одними и теми же проблемами, а именно политической нестабильностью, падением всех макроэкономических показателей, стремительным сокращением доходов населения, вызванным скачком курса доллара, что повлекло резкое ухудшение потребительского спроса во всех сферах недвижимости. Считаю, что наша компания достойно «пережила» урок, который преподнес кризис. Мы выработали определенный алгоритм работы внутри сети ТРЦ и взаимодействия с партнерами. 

В 2015 году компания CDA Real Estate в большей мере была сосредоточена на операционной деятельности: эффективном управлении существующими объектами и построении длительных отношений с текущими и потенциальными партнерами. Сосредоточившись на поддержке арендаторов, мы индивидуально подошли к оценке ситуации каждого ритейлера, работающего в наших ТРЦ, постарались найти совместные решения в вопросах дальнейшего сотрудничества и арендной ставки. Как результат, в осенне-зимний сезон «высоких продаж» сеть «Караван» вошла с такой вакантностью: в Киеве – 2%, в Харькове – 0%, в Днепропетровске, где в прошлом году в самый разгар кризиса мы рискнули открыть новый блок, – 5%. По всем нашим объектам коммерческий департамент компании продолжает подписывать договоры аренды, и каждый месяц мы открываем новые магазины. Среди значимых для нас сделок 2015 года назову открытие магазинов Gloria Jeans и «Чудо Остров», которые начали работу в ТРЦ «Караван» в Днепропетровске. Кроме того, мы запустили ряд образовательных проектов, такие как кулинарная школа, квест-комната и школа танцев в Харькове, творческая мастерская раннего развития детей в Киеве. Также в 2015-м мы приняли решение поменять оператора киевского роллердрома и передать каток в Днепропетровске в аренду. 

В 2016 году мы сконцентрируем внимание на существующих объектах. В частности, продолжается реконцепция киевского ТРЦ «Караван», цель которой – укрепить нынешние конкурентные позиции этого объекта, сохранить его аудиторию и спрос на рынке еще как минимум на ближайшие 5-7 лет. 

Также мы «держим руку на пульсе» и постоянно анализируем рынок в поисках новых возможностей для инвестиций. На сегодняшний день нас не интересует покупка земельных участков. Однако предметом потенциального интереса может быть недостроенный объект недвижимости или действующий объект, генерирующий денежный поток.


 

Елена Воробьева, директор Green Site Management 

«КОНКУРЕНЦИЯ СЕЙЧАС ПРИОБРЕТАЕТ ВСЕ БОЛЬШЕ ЖЕСТКОСТИ, А ЗНАЧИТ, ЯВЛЯЕТСЯ СТИМУЛОМ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ КАЧЕСТВА УСЛУГ В ОБЪЕКТАХ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» 


2015 ГОД ДЛЯ РЫНКА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

Учитывая девальвацию гривны, которая достигла пика в феврале прошлого года, наши прогнозы на год 2015 были достаточно пессимистичными, и мы ожидали тотальной стагнации рынка аренды, в частности, в офисном сегменте. Однако он адаптировался к курсовым колебаниям, внес изменения в условия аренды, частично отменил привязку к иностранной валюте и получил позитивное движение в ответ. Тем не менее, за счет ряда других факторов вакантность в этом сегменте в 2015 году продолжала расти. 

Ключевыми проблемами, которые были характерны для рынка управления недвижимостью в прошлом году, помимо уже названной девальвации национальной валюты, были падение ставок аренды, уменьшение занимаемых компаниями площадей (кроме предприятий из IT-сферы), рост стоимости коммунальных услуг, экономия заказчиков на обслуживании, др. Кроме того, рынок управления недвижимостью в 2015 году сузился за счет отказа некоторых девелоперов от услуг управляющих компаний. Многие из них создали свои компании по управлению объектами. 

 

БЦ Grand Step по ул. Полевой, 24-д (Киев) 
ФОТО: GREEN SITE MANAGEMENT 

ПРОГНОЗЫ

Учитывая продолжающийся рост вакантности в сегменте офисной недвижимости, этот рынок будет сохранять благоприятные для арендаторов тенденции. Это предполагает, в частности, фиксацию ставок аренды в национальной валюте на срок до трех лет, готовность арендодателей инвестировать в ремонты для новых арендаторов и предоставление существующим арендаторам все большего количества «скрытых» преимуществ и добавочных стоимостей, чтобы предотвратить возможность их переезда в другие здания. 

Уверена, что в 2016 году падение ставок аренды прекратится, поскольку сейчас они находятся на своем нижнем пределе, а стоимость эксплуатации зданий растет в связи с девальвацией гривны, ростом налогов на землю и других выплат в бюджет, а также ростом стоимости коммунальных услуг. Иначе сдача в аренду превратится в неприбыльный бизнес, что повлечет за собой снижение качества предоставляемых управляющими компаниями услуг, др. Игроки рынка не могут допустить этого и должны удерживать арендные ставки на уровне выше безубыточности. 

В 2016 году рынок аренды активизируется за счет переездов компаний, работающих в сфере IT, а также за счет желания крупных арендаторов изменить коммерческие условия пребывания в объектах аренды. 

Отдельное внимание необходимо обратить на качество офисных помещений. По моим наблюдениям, компании-работодатели, связанные с Интернет-продуктами и технологиями, вынуждены создавать конкурентные преимущества для привлечения сотрудников, поскольку рынок специалистов в этой сфере еще не достаточно насыщен. Исходя из этого, IT-компании стремятся улучшать условия работы для сотрудников и предоставлять им дополнительные блага на рабочих местах. Эта, по моему мнению, очень позитивная тенденция заставит собственников бизнес-центров улучшать технические и эстетические аспекты объектов, что по истечении 7-8 лет после строительного бума становится очень актуальным, особенно в заполненных и давно сданных в аренду зданиях.

В целом, думая о долгосрочных перспективах рынка недвижимости, конкуренция сейчас приобретает все больше жесткости, а значит, является стимулом для повышения качества услуг в объектах офисной недвижимости. 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ 

В 2015 году наша компания столкнулась со всеми теми проблемами, что и весь рынок коммерческой недвижимости Украины. Надеемся, что национальная валюта будет более стабильной в 2016-м и не заставит нас пересматривать уровень арендных ставок, как это случилось в начале прошлого года. 

Наиболее значимое событие для нашей компании в прошлом году – это привлечение в течение 10 месяцев новых арендаторов на 70% площадей одного из офисных центров, где мы осуществляем сдачу в аренду, управление и эксплуатацию, благодаря чему был исключен «простой» объекта в связи с постепенным освобождением его предыдущим крупным арендатором. По моему мнению, это высокий показатель для здания, которое находится на рынке с 2007 года. 

Проблемы 2015 года оказались для нас вполне преодолимыми. Мы получили прекрасный опыт, сделали выводы и планируем дальнейшее развитие. В частности, ввиду растущей конкуренции в сегменте офисной недвижимости Киева, в наших планах есть задача вырваться по некоторым аспектам вперед. Кроме того, учитывая низкую вакантность объектов, находящихся в управлении компании Green Site Management, наши стратегические планы построены на повышении уровня сервиса в этих зданиях, улучшении состояния существующих и строительстве дополнительных площадей, др.


 

Ната Бачиашвили, директор сети LC Waikiki в Украине и Беларуси 

«2016 ГОД ДОЛЖЕН СТАТЬ НАЧАЛОМ ВОССТАНОВЛЕНИЯ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ РИТЕЙЛА» 


ТЕНДЕНЦИИ РИТЕЙЛ-РЫНКА УКРАИНЫ 

В 2015 году рынок ритейла вследствие кризиса переживал не самые лучшие времена. Был отмечен спад покупательской активности в среднем на 20-30%, связанный с ростом инфляции и подорожанием услуг ЖКХ. Население Украины начало сокращать расходы, экономя на покупках одежды, бытовой техники и продуктах. 

Еще одна проблема, которая сдерживала рынок ритейла в прошлом году, – это высокий уровень арендных ставок и привязка их к курсу доллара, что делало бизнес компаний нерентабельным. Некоторые операторы сегментов одежды и продуктов питания покинули рынок Украины, а операторы техники начали сокращать площади, акцентируя деятельность на Интернет-торговле. 

ПРОГНОЗЫ

2016 год должен стать началом восстановления ситуации на рынке ритейла. Это произойдет в случае улучшения экономической ситуации в стране. Также ожидается выход на украинский рынок международных брендов, что станет стимулом активизации деятельности украинских ритейл-операторов. 

 

Бренд LC Waikiki представлен на рынке Украины с 2013 года 
ФОТО: LC WAIKIKI 

ИТОГИ 2015 ГОДА И ПЛАНЫ КОМПАНИИ

Основным итогом 2015 года для нас стало укрепление позиций бренда LC Waikiki в Украине. Во время сокращения другими компаниями торговых площадей и закрытий торговых объектов, мы открыли два новых магазина, включая крупнейший на сегодняшний день магазин LC Waikiki, который разместился в ТРЦ «Проспект» в Киеве. 

В 2016 году мы планируем открыть еще 10 магазинов в различных регионах Украины. Они будут занимать площади порядка 1000 м2 и располагаться в самых крупных по численности населения городах Украины.