Недвижимость регионов: борьба за выживание

СЛОЖНЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПЕРИОД ТРЦ «Южная Галерея» по ул. Киевской, 189-б в Симферополе ФОТО: ARRICANO В связи с напряженной политической и экономической ситуацией в Украине в текущем году закономерно наблюдается ухудшение основных экономических показателей страны. Негативное влияние указанных факторов распространилось, в том числе, на сектор строительства и недвижимости. Так, Госкомстат Украины зафиксировал более чем 9-процентное снижение объемов выполненных строительных работ по итогам января-июля 2014 года в сравнении с аналогичным периодом 2013 года. По итогам семи месяцев текущего года только четыре области страны продемонстрировали положительную динамику объемов выполненных строительных работ. Это – Одесская (+26,8%), Ровенская (+35,4%), Тернопольская (+10,8%) и Черниговская (+37%) области. Самый высокий показатель снижения объема выполненных строительных работ был зафиксирован в Черкасской области – -31,3%. По данным Госкомстата Украины, в 2014 году продолжилось замедление роста оборота розничной торговли Украины, которое наблюдается с 2013 года. Так, по итогам января-июля нынешнего года оборот розничной торговли страны составил 495,2 миллиарда гривен, что на 1% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Закономерным является тот факт, что наиболее существенное сокращение динамики роста оборота розничной торговли было зафиксировано в областях, вовлеченных в военный конфликт, – в Донецкой (-12,2%) и Луганской (-19,6%). Негативная тенденция проявилась также в Волынской (-5%) и Николаевской (-3,7%) областях, а также в Киеве (-1,3%). ИГРОКИ РЫНКА В 2014 году состав действующих девелоперов на региональных рынках коммерческой недвижимости Украины остался практически без изменений. В их числе представлены украинская группа компаний «Будхаус», «Крымская девелоперская компания», «Край Проперти», DCH, «МКДУ», др. Девелоперскую деятельность также продолжают вести такие зарубежные компании как Arricano, «Иммошан Украина» (входит в группу Auchan), Multi Development Ukraine. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Тенденции Последние несколько лет на рынке коммерческой недвижимости Украины наиболее активные позиции занимал торговый сегмент, что подтверждается реализацией и открытием ряда современных ТЦ/ТРЦ как в городах-миллионниках, так и в более мелких региональных центрах страны. Однако в нынешнем году условия для девелоперской деятельности и функционирования ТЦ/ТРЦ значительно ухудшились, что существенно сбавило обороты в развитии сегмента. «В 2014 году ситуация на рынке торговой недвижимости изменилась в силу социально-политических событий, сложившихся в Украине, увеличения страновых рисков со всей негативной макроэкономической динамикой и, как результат, наблюдается отток иностранных инвестиций и снижение интереса со стороны потенциальных инвесторов», – комментирует ситуацию Даниил Владов, генеральный директор CDA Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ «Караван» (Киев, Харьков, Днепропетровск). Визуализация ТРЦ HOLLYWOOD, строительство которого ведется по ул. 77-й Гвардейской дивизии, 1 в Чернигове ПРОЕКТ: HOLLYWOOD CAPITAL Практически все игроки девелоперского рынка расставили новые приоритеты в собственной деятельности, особенно в вопросах активизации или замедления реализации проектов. При этом активная, находящаяся в работе часть проектов в портфелях значительно сократилась. Как результат – работы ведутся лишь на считанном количестве строительных площадок. «На сегодняшний день в Украине продолжается девелопмент прежде всего тех объектов недвижимости, которые были инициированы и обеспечены финансированием до января 2014 года, – комментирует Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине. – Справедливо отметить, что количество новых проектов в сегменте недвижимости в Украине существенно снизилось». По словам Татьяны Буркацкой, директора по развитию бизнеса Arricano Real Estate, «реализацию своих проектов продолжают те компании, в стратегии развития которых заложены риски». В целом, в 2014 году на рынке торговой недвижимости региональных центров Украины имели место следующие тенденции: – приостановка строительства или реализации заявленных ранее проектов ТЦ/ТРЦ; – перенос сроков открытия строящихся торговых центров с заявленного 2014 года на 2015-2016 годы и более поздние периоды; – снижение арендных ставок на торговые площади в ТЦ/ТРЦ и на торговых улицах; – рост уровня вакантности в объектах торговой недвижимости. «Строительство новых объектов, которое было анонсировано на 2014 год, не начинается. В свою очередь объекты в стадии строительства возводятся медленно, многие проекты заморожены. Открытие объектов переносится часто на неопределенные сроки», – комментирует актуальную ситуацию Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус». К примеру, в 2014 году ГК «Будхаус» планировала начало строительства двух проектов – ТРЦ HARTZ в Киеве и «FABRIKA 2» в Запорожье, однако руководством компании было принято решение отложить реализацию этих объектов до стабилизации ситуации в стране. Вместе с тем, в компании сообщили, что объекты, строительство которых было начато ранее, – ТРЦ «Никольский» в Харькове, ТРЦ Forum Lviv во Львове и ТРЦ Yessa в Одессе, продолжают развиваться.
Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Харькова,2006-2015* годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) «Тенденции 2014 года – это своеобразный «холодный душ» после тех планов и ожиданий, которые мы строили в прошлом году, – рассказывает Даниил Владов. – Мы прогнозировали рост объемов рынка, введение новых суперсовременных торговых объектов в Киеве и регионах, выход непредставленных в Украине брендов и увеличение потребительской активности. Вместо этого нашей реальностью стал конфликт на Востоке страны и, как следствие, «крутое пике» гривны, падение индекса покупательского настроения, заморозка строительства ожидаемых торговых объектов, др.». Так, по словам Даниила Владова, снижение ставок аренды составило 30-50%, рост вакантности в современных торговых центрах составил от 3% и до 30% – в реконструированных, менее качественных объектах. Ритейл Ряд изменений произошел в сегменте ритейл-бизнеса Украины. Так, многие ритейл-операторы зафиксировали в 2014 году существенное падение объемов товарооборота, в связи с чем некоторые из них были вынуждены частично или полностью свернуть деятельность. По данным Даниила Владова, падение оборотов ритейл-операторов составило 30-50%. «На рынке наблюдается снижение потребительской активности и уровня товарооборота, ритейлеры оптимизируют затраты и продолжают работать в тех торговых объектах, где имеется хороший поток посетителей и взаимопонимание с собственником, – комментирует Филипп Бертере, директор компании «Иммошан Украина», глава Национального комитета IСSС в Украине. – В свою очередь неприбыльные магазины ритейлеры закрывают. Однако мы наблюдаем позитивную динамику работы гипермаркетов сети «Ашан» – даже в такое непростое время фиксируется увеличение потока посетителей и, соответственно, рост товарооборота».
Арендные ставки в некоторых ТЦ/ТРЦ Харькова, август 2014 года
Название Месторасположение Арендная ставка, $/м2/месяц
(с учетом НДС и без учета
эксплуатационных расходов)
ТРЦ «Караван» Ул. Героев Труда, 7 16-100
ТРЦ «Французский Бульвар» Ул. Академика Павлова, 44-б 10-100
ТЦ «Арго» Ул. Полтавский шлях, 148/2 6-38
ТОЦ AVE Plaza Ул. Сумская, 10 29
ТЦ «Авангард» Проспект Московский, 293-а 15-27
ТОЦ «Квартал» Проспект Правды, 10 23
ТРЦ «Магелан» Ул. Окружная дорога, 4-а 15-20
ТЦ «Континент» Ул. Командарма Уборевича, 1-б 14-19
ТЦ «ПротонЪ» Площадь Восстания, 7/8 19
ТЦ «Космос» Ул. Академика Павлова, 144-б 9-19
ТОЦ «Движение» Ул. Отакара Яроша, 18-д 8-15
ТРЦ Sun Mall Проспект Гагарина, 181 12
ТЦ «Визит» Ул. Клочковская, 134-б 8
Источник: «Проконсул» Еще одним примером позитивной динамики работы является сеть магазинов товаров для дома JYSK, которая в нынешнем году открыла несколько новых торговых точек в Харькове, Виннице, Луцке и других городах. По словам Татьяны Буркацкой, активно развиваются drogerie-сети Watsons и EVA. Ритейл-оператор «Мэлон Фэшн Груп» открыл три магазина Love Republic в Одессе, Харькове и Симферополе и два магазина befree в Киеве и Одессе. Продолжает экспансию на украинском рынке турецкая сеть LC Waikiki. Испанская сеть Mango не отказалась от внедрения новой стратегии работы в нашей стране за счет прямых инвестиций и открыла свой первый в Украине магазин в формате «мегастор». «Большинство международных сетевых ритейлеров отложили планы выхода на украинский рынок, однако есть компании, которые вышли на рынок в 2014 году, – рассказывает Филипп Бертере. – Это 9 известных брендов одежды и обуви – Calzedonia, Intimissimi, Twin-Set, Alberta Ferretti, Vittorio Spernanzoni, Pedro del Hierro, Sinsay, Keddo, Prenatal, в стратегии которых – ожидаемый рост в перспективе и вера в стабилизацию ситуации». Украинская ритейл-группа Zeebra (бренды Butlers, Six, I am, Glossip) заявила о намерении повторно вывести на рынок британскую сеть одежды Peacocks – соответствующий договор был подписан в начале июля 2014 года с собственником бренда, шотландским ритейлером Edinburgh Woollen Mill. «Это говорит о том, что, несмотря на все трудности, которые сегодня испытывает Украина, рынок остается интересным и перспективным для ритейла. Те девелоперы, ритейлеры и инвесторы, которые нацелены на долгосрочное развитие и грамотно закладывают риски в свои стратегии, по моему мнению, к 2015-2016 годам будут в выигрыше от проектов, реализация которых не была приостановлена сегодня», – отметила Татьяна Буркацкая.
Основные ТЦ/ТРЦ, введенные в эксплуатацию в региональных центрах Украины в январе-августе 2014 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ MEGANOM,
II очередь
Евпаторийское шоссе, 8, Симферополь «Крымская девелоперская компания» 45 000
ТРЦ «Южная Галерея»,
II очередь
Ул. Киевская, 189,
Симферополь
Arricano 32 800
ТРЦ «ПортCity» Ул. Сухомлинского, 1,
Луцк
«Реммебли» 26 090
«Сity Сenter Котовский» Ул. Затонского, 32,
Одесса
Локальный девелопер 20 120
ТРЦ «Караван»,
II очередь
Ул. Нижнеднепровская, 17, Днепропетровск DCH 10 200
ТОЦ «Континент» Ул. Командарма Уборевича, 1-б, Харьков «Национальная Управляющая компания» 8600
ТЦ «Рост Холодногорский» Ул. Полтавский Шлях, 140,
Харьков
«Современный модерн» 7900
ТЦ «Авангард» Проспект Московский, 293-а, Харьков «МКДУ» 3700
ТЦ «ПротонЪ»,
I очередь
Площадь Восстания, 7/8,
Харьков
«Национальная Управляющая компания» 3500
Источник: «Commercial Property», «Проконсул» Арендные ставки и вакантность Значительный удар по сегменту торговой недвижимости и ритейла нанесла девальвация национальной валюты, которая спровоцировала цепь взаимосвязанных процессов – рост цен на товары и услуги, снижение уровня покупательной способности населения, сокращение объемов товарооборота ритейлеров, рост ставок аренды на торговые площади, др. Ответными мерами со стороны ритейл-операторов стали оптимизация стратегии развития и операционной деятельности – закрытие отдельных магазинов и сокращение динамики открытия новых торговых точек, оптимизация объема арендуемых площадей, др. Одним из проблемных вопросов для многих ритейл-операторов стала адаптация арендных ставок. Многие ритейлеры обращаются к арендодателям с просьбами о фиксации курса доллара, а также о предоставлении льгот и скидок в вопросе оплаты аренды площадей. Рассказывает Андрей Волков, управляющий директор ТРЦ «Французский Бульвар», исполнительный директор компании «Аксиома»: «Ощутимые колебания на валютном рынке Украины заставляют розничный бизнес в регионах пересматривать стоимость своих товаров, что, в свою очередь, негативно сказывается на продажах. В такой ситуации ритейл-операторы направляют основные усилия на оптимизацию затрат, где одной из главных составляющих является арендная плата. Ввиду того, что значительная часть ритейлеров утверждала свои бюджеты на 2014 год в гривне, нынешняя экономическая ситуация в стране заставляет их проводить переговоры с целью удержания затратной части по статье аренды на прежнем или более низком уровне. Это спровоцировало массу обращений арендаторов с просьбой пересмотреть стоимость аренды, которая в основной части договоров привязана к курсу гривны по отношению к доллару США на день выставления счета за аренду».
Насыщенность рынка торговой недвижимости в крупных городах Украины(м2/1000 жителей)
Примечание: данные представлены на конец года, учитывают все торговые центрыи отдельно стоящие гипермаркеты/супермаркеты арендуемой площадью от 5000 м2.
*Показатели включают торговую недвижимость, расположеннуюв городе-сателлите Макеевке.
**Исходя из текущего и перспективного предложения в июне 2014 года.
Источник: DTZ в Украине С целью удержания качественных ритейлеров в своих ТЦ/ТРЦ ряд арендодателей пересмотрели условия и ставки аренды, а также предоставили скидки на аренду на определенный период. «Все пересмотры коммерческих условий происходили в индивидуальном порядке, но так или иначе уровень арендных ставок на девелопменте и управлении объектами понизился в большинстве торговых центров Украины в сравнении с 2013 годом», – отметила Антонина Пучко, директор департамента агентских и консультационных услуг в сегменте торговой недвижимости компании DTZ в Украине. Ситуацию в объектах торговой недвижимости группы компаний «Будхаус» комментирует Максим Гаврюшин: «Мы все время получаем просьбы от арендаторов о скидках, фиксации курса, иногда о сокращении количества занимаемых площадей. Наша компания всегда открыта к диалогу с арендаторами, но к каждому из них мы подходим индивидуально, изучаем оборот и находим компромиссное решение». Комментируя ситуацию в ТРЦ «Французский Бульвар», Андрей Волков отметил, что отсутствие нового предложения на рынке торговой недвижимости харьковского региона способствует снижению уровня вакантности в ТРЦ Харькова, а «это, в свою очередь, помогает ТРЦ «Французский Бульвар» в кризисный момент удержать арендные ставки в рамках рыночного коридора». В целом, по данным компании «Проконсул», в Харькове в течение первого полугодия 2014 средняя арендная ставка на торговые площади в центральных районах города увеличилась на 1,3% в гривне и в приближенных к центру районах – на 6%. В долларах США зафиксировано снижение средних арендных ставок на 31,5% и 28,3% соответственно. «Ценовая политика девелоперов ТЦ/ТРЦ в Харькове не имела единой направленности – в профессиональных ТЦ/ТРЦ арендная ставка в период с января по август практически не менялась», – отметила Виктория Рыльцева, генеральный директор компании «Проконсул».
Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Днепропетровска,2005-2014 годы
Источник: UTG По данным компании «Проконсул», наибольший уровень вакантности в Харькове в период с января по август 2014 года наблюдался в объектах формата «стрит-ритейл» – до 35-40%. Вакантность в ТЦ/ТРЦ с непродуманной концепцией или неудачным месторасположением достигает 30-40%. В профессиональных ТЦ/ТРЦ вакантность составляет не более 5%. Как комментирует Ник Коттон, качественные торговые центры с профессиональным управлением и сегодня привлекают новых арендаторов, так как многие ритейлеры в Украине продолжают укреплять свои позиции на рынке и географию присутствия в стране. «В настоящее время в наших региональных торговых центрах наблюдается незначительная ротация арендаторов на уровне 1-2% от общего числа договоров в месяц. Заполняемость объектов находится на уровне около 97-98%. Пока еще есть на рынке арендаторы, которые развиваются, несмотря ни на что, и за их счет мы восполняем пул», – сообщил Максим Гаврюшин. Прогнозируя развитие ситуации на рынке торговой недвижимости Харькова, Андрей Волков отметил: «В случае открытия в городе новых объектов торговой недвижимости, ситуация для менее качественных объектов ухудшится, некоторым из них придется закрыться. В остальных ТРЦ мы ожидаем пересмотра уровня арендных ставок, привязанных к курсу доллара США, в связи с его ростом. Мы прогнозируем, что арендодатели остановятся на фиксированной ставке аренды, соответствующей рыночной ситуации, а также будут более часто применять в расчетах по арендным платежам доплаты от товарооборота с одновременной фиксацией основной арендной ставки на минимально допустимом уровне». Объекты и проекты По результатам первых восьми месяцев 2014 года в региональных центрах Украины было открыто несколько торговых центров. Кроме того, ряд ТЦ/ТРЦ (в том числе в АРК) расширились за счет открытия новых очередей.
Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Одессы,2006-2015* годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) Чернигов На данный момент по ул. 77-й Гвардейской дивизии, 1 в Чернигове ведется строительство торгово-развлекательного центра HOLLYWOOD. Общая площадь 2-этажного комплекса, открытие которого заявлено на весну 2015 года, составит 53 800 м2, арендуемая – 43 000 м2. В ТРЦ HOLLYWOOD разместится более 200 магазинов одежды и аксессуаров, продуктовый супермаркет, фуд-корт, фитнес-зал, салоны красоты, игровая зона для детей. Особенностью проекта является автокинотеатр под открытым небом. Вместимость паркинга центра составит 900 машиномест. Девелопером ТРЦ HOLLYWOOD и управляющей компанией является Hollywood Capital. Харьков Компания «Проконсул» называет следующие тенденции, имевшие место на рынке торговой недвижимости Харькова в январе-августе 2014 года: – увеличение уровня вакантности торговых помещений в зоне стрит-ритейла; – высокая ротация арендаторов, перемещение ритейл-операторов в меньшие по площади помещения с более низкими арендными ставками из центра города в приближенные к нему районы; – переориентация спроса со стороны арендаторов в пользу ТЦ/ТРЦ, которые подтвердили статус успешного коммерческого проекта со стабильным потоком посетителей; – неготовность многих арендодателей снижать арендные ставки, особенно для помещений в центре города. Комментируя ситуацию на рынке девелопмента Харькова, Андрей Волков отметил, что сегодня многие девелоперы проводят корректировку реализуемых проектов и в целом планов по развитию. «В условиях постоянного роста требований к проектам коммерческой недвижимости со стороны арендаторов и посетителей ТРЦ, а также в сложной социально-политической и экономической ситуации в Украине, крупные девелоперы, работающие на рынке Харькова, внедряют планы повышения качества своих проектов и уделяют больше внимания развлекательной составляющей, увеличивая ее площадь и разнообразие наполнения», – говорит Андрей Волков. На данный момент в Харькове к реализации заявлено несколько новых проектов торговой недвижимости, однако, по словам Виктории Рыльцевой, активное строительство ведется только на одном участке – ТРЦ «Никольский» по ул. Пушкинской, 2 (девелопер – ГК «Будхаус»). Открытие объекта заявлено на 2015 год. Его строительство стартовало в августе 2013 года. Общая площадь ТРЦ, включая паркинг, составит 105 000 м2, торговая – 52 000 м2. Проект предусматривает 4 этажа торговых площадей, а также этаж развлечений. В структуру объекта войдет фитнес-клуб. Паркинг торгово-развлекательного центра рассчитан на 700 машиномест. Донецк Несмотря на крайне сложную ситуацию в Донецке и области, которые входят в зону АТО, на сегодняшний день здесь продолжается реализация двух проектов торговой недвижимости – торгового центра «Южные склоны» (Донецк) и торгово-развлекательного центра Rose Park (Макеевка, Донецкая область). Ввиду военных действий, завершение реализации данных проектов было перенесено на более поздние сроки. «Несмотря на сложную ситуацию на Востоке Украины и трудности с доставкой строительных материалов и оборудования, с которыми мы столкнулись, строительство торгово-развлекательного центра Rose Park продолжается, – рассказывает Филипп Бертере. – ТЦ «Ашан Донской», на прилегающей к которому территории осуществляется возведение ТРЦ Rose Park, продолжает функционировать, обеспечивая необходимыми товарами жителей донецкого региона. Сложившиеся реалии заставляют нас перенести открытие Rose Park на вторую половину 2015 года. Подчеркиваю, что регион расположения ТРЦ является стратегически важным для Immochan, принимая во внимание наличие уже открытого и работающего гипермаркета «Ашан Донской». В отношениях с арендаторами мы нашли взаимопонимание и ценим кредит доверия, а также готовность развиваться и совместно строить бизнес в донецком регионе». Днепропетровск ТРЦ «Караван» по ул. Нижнеднепровской, 17 в Днепропетровске ФОТО: IS В 2014 году в Днепропетровске состоялось открытие второй очереди торгово-развлекательного центра «Караван» (ул. Нижнеднепровская, 17), которая была введена в эксплуатацию в декабре прошлого года. Общая площадь II очереди ТРЦ «Караван» составляет 13 100 м2, арендуемая – 10 200 м2. Суммарная площадь всего ТРЦ, включая новопостроенный объект, составляет около 100 000 м2. Якорными арендаторами II очереди центра стали магазин электроники и бытовой техники Comfy площадью 1100 м2, 7-зальный кинотеатр «Мультиплекс» (3700 м2), др. Весной компания Alef Estate начала строительство торгово-делового центра «Перекресток», который представляет собой вторую очередь ТРК «МОСТ-Сити Центр». Площадь комплекса составит 35 000 м2. Он будет состоять из двух объединенных между собой зданий разной высотности. В частности, в состав комплекса войдут 20-этажное здание, которое будет включать в себя два торговых этажа, офисные помещения, и 5-этажное здание с цокольным этажом, где разместятся торговые и офисные помещения, др. Львов В ноябре-декабре текущего года запланирован ввод в эксплуатацию торгового центра «Уницентр», строительство которого ведется по ул. Владимира Великого, 58. Общая площадь одноэтажного комплекса составит 7500 м2. В ТЦ разместятся продовольственный супермаркет «Амстор», магазин бытовой техники, а также бутиковая зона. Проектом предусмотрена организация паркинга на 260 машиномест. Сеть торговых центров «Уницентр» развивает инвестиционно-девелоперская компания «Каскад» (Киев). На данный момент во Львове продолжается строительство двух крупных торгово-развлекательных центров – ТРЦ Forum Lviv (девелопер – Multi Development Ukraine, GLA – 39 000 м2) и ТРЦ «Леополис» (GLA – 50 630 м2). Открытие обоих проектов заявлено на 2015 год. Луцк ТРЦ «ПортCity» по ул. Сухомлинского, 1 в Луцке ФОТО: IS В мае текущего года в Луцке состоялось открытие торгово-развлекательного центра «ПортCity» (ул. Сухомлинского, 1). Его общая площадь составляет 54 000 м2, арендуемая площадь – 26 090 м2. Новое здание ТРЦ соединено с расположенным рядом торговым центром «Там Там», в результате чего оба здания начали функционировать как единый торговый объект под названием «ПортCity». Торговая галерея комплекса, помимо гипермаркета «Там Там», вмещает супермаркет бытовой техники и более 200 магазинов, среди которых – Colin’s, Columbia, Cropp Town, Kira Plastinina, Mohito, Naf Naf, Pierre Cardin, Reserved и др. Фуд-корт состоит из 10 заведений питания. Развлекательная часть ТРЦ представлена многофункциональной ареной площадью 2000 м2, 4-зальным кинотеатром, боулингом, детским развлекательным центром (600 м2). Одесса В конце февраля текущего года в Одессе состоялось открытие торгово-развлекательного центра «City Center Котовский» по ул. Затонского, 32. Общая арендуемая площадь комплекса составляет около 20 120 м2. Якорными арендаторами ТРЦ «City Center Котовский» является магазин сети «Таврия В», супермаркет бытовой техники и электроники Comfy, 5-зальный кинотеатр «Планета Кино IMAX». На 2014 год было заявлено открытие торгово-развлекательного центра Yessa, входящего в портфель группы компаний «Будхаус». Однако девелопер перенес сроки открытия объекта на 2015 год. Общая площадь ТРЦ Yessa составит 60 000 м2, арендуемая – 40 000 м2. Якорными арендаторами объекта выступят продовольственный супермаркет сети «Сільпо», супермаркет бытовой техники и электроники Сomfy, кинотеатр «Мультиплекс», боулинг-клуб Lucky Strike (16 дорожек), детский развлекательный центр «Чудо-парк» и фитнес-клуб Sport Life. В ТРЦ будет оборудован паркинг на 700 машиномест. В текущем году компания «Мегалайн» подписала договор на проектирование нового торгово-развлекательного комплекса «Ашан» в Одесской области. Объект будет построен в с. Мизикевича (Овидиопольский район). Общая площадь двухуровневого ТРЦ «Ашан» составит 23 540 м2. В текущем году компания «Иммошан Украина» планировала начать строительство в Одессе нового торгово-развлекательного центра, возведение которого должно было проводиться на земельном участке площадью более 20 гектаров. Арендуемая площадь ТРЦ составит более 50 000 м2. Проектом предполагается строительство гипермаркета «Ашан», ритейл-парка, который будет включать галерею бутиков, DIY-супермаркет, автосалон, ресторан, а также стрип молла (strip mall). В центре будет представлено 130 магазинов. Объект будет располагать паркингом на 3000 машиномест. Реализация проекта будет осуществляться пофазово и запланирована на период 2015-2017 годов. «Мы успешно ведем процесс сдачи в аренду торговых площадей первой фазы одесского проекта, расположенного в густонаселенном жилом районе Таирова, – рассказывает Филипп Бертере. – На данный момент сдано около 40% площадей, и мы с нетерпением ждем стабилизации ситуации для полноценного ведения строительных работ. Это масштабный и концептуально новый проект для украинского рынка».
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к открытию в региональных центрах Украины к концу 2014 – в 2016 годах
Название объекта Месторасположение Девелопер GLA, м2 Планируемая дата ввода в эксплуатацию
Чернигов
ТРЦ HOLLYWOOD Ул. 77-й Гвардейской дивизии, 1 Hollywood Capital 43 000 2015
Харьков
ТРЦ «Магелан», II очередь Пересечение Окружной дороги и проспекта Людвига Свободы ГК «Край» 26 700 2014
ТСЦ «Столица» Ул. Клочковская Концерн «Райский уголок» 9630 2014
ТЦ «ПротонЪ», II очередь Площадь Восстания, 7/8 «Национальная Управляющая Компания» 6000 2014
ТРЦ «Никольский» Ул. Пушкинская, 2 ГК «Будхаус» 52 000 2015
Донецк
ТРЦ Rose Park 114-й километр автомобильной дороги «Славянск-Донецк-Мариуполь» (Макеевка, Донецкая область) «Иммошан Украина» 32 500 2015
Львов
ТЦ «Уницентр» Ул. Владимира Великого, 58 «Каскад» 7500 (GBA) 2014
ТРЦ Forum Lviv Ул. Под Дубом, 7-а Multi Development Ukraine 36 000 2015
ТРЦ «Леополис» Ул. Кульпарковская НД 50 630 2015
Одесса
ТРЦ City Center, II очередь Проспект Маршала Жукова, 2 НД 20 000 2014
ТРЦ Yessa Проспект Добровольского, 113-115 ГК «Будхаус» 40 000 2015
ТРЦ НД «Иммошан Украина» более 50 000 2016
Источник: «Commercial Property», DTZ в Украине, UTG, «Проконсул» Симферополь В связи с аннексией Крыма Российской Федерацией, произошедшей в нынешнем году, возникло множество преград для продолжения деятельности на полуострове украинскими компаниями. Изменение правового поля, взятие под контроль украинского бизнеса с последующей «зачисткой», искусственно созданные преграды поставили под вопрос возможность продолжения деятельности девелоперов. Некоторые компании приняли решение о продаже крымских объектов, входящих в их портфели. Так, «Крымская девелоперская компания» (девелопер проекта) и компания UDP (инвестор) выставили на продажу торгово-развлекательный комплекс MEGANOM по Евпаторийскому шоссе, 8 в Симферополе. 7 марта состоялось открытие второй очереди данного комплекса, в результате чего общая площадь объекта достигла 81 500 м2, арендуемая – 55 120 м2. В ТРК MEGANOM представлено 150 магазинов, крупнейшими из числа которых являются гипермаркет Fozzy, супермаркеты бытовой техники и электроники Comfy и TAIR, супермаркет товаров для детей «Детский мир». Также в ТРК работают магазины таких брендов как Naf Naf, Claire's, «Спортмастер», Savage, Love Republic, Colin’s, Kira Plastinina, др. Зона развлечений ТРК представлена катком MEGANOM ICE, кинотеатром «Мультиплекс», детским развлекательным центром, боулингом «Адреналин». Несмотря на сложившуюся ситуацию, не намерена на данный момент продавать свой объект – ТРЦ «Южная Галерея» (ул. Киевская, 189-б) – и покидать рынок АРК компания Arricano Real Estate. 27 февраля состоялось открытие второй очереди данного ТРЦ, благодаря чему арендуемая площадь одноэтажного ТРЦ увеличилась до 32 800 м2 (общая площадь ТРЦ составляет 41 500 м2). В комплексе разместились 120 магазинов. Якорными арендаторами ТРЦ «Южная Галерея» являются супермаркеты бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома» и Comfy, гипермаркет «Ашан», детский развлекательный центр Baby Boom. Перспективы и прогнозы Строительная площадка ТРЦ «Никольский» по ул. Пушкинской, 2 в Харькове ФОТО: IS Эксперты очень осторожны в прогнозах развития рынка девелопмента и сегмента торговой недвижимости региональных центров Украины на ближайшую перспективу, поскольку вектор изменения ситуации в стране в целом и в строительной отрасли в частности предугадать сложно. «Давать какие-либо прогнозы сегодня очень сложно. В первую очередь, развитие рынка зависит от стабилизации политической и экономической ситуации в стране, а также успешного завершения антитеррористической операции, – комментирует Максим Гаврюшин. – Конечно, Украине предстоит столкнуться с большими трудностями в ближайшее время, но я оптимистично смотрю в будущее. После завершения военных событий у нас появится возможности для интеграции в европейское сообщество, получения дешевых кредитов, создания правового государства и повышения уровня жизни украинцев». Эксперты едины во мнении, что после стабилизации ситуации в стране для украинского рынка недвижимости откроются большие перспективы. «Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов, – комментируют эксперты компании DTZ в Украине. – Однако его преимуществами являются количество и высокая плотность населения страны (емкость потребительского рынка), а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам на приобретение модных товаров». На данный момент привлекательными для девелоперов торговой недвижимости остаются такие города как Одесса, Днепропетровск, Харьков, Львов и, конечно, Киев, в то время как Донецк, ранее фигурировавший в списке городов с высоким потенциалом для девелоперской деятельности, из-за военных действий выпал из поля зрения игроков рынка до полной стабилизации ситуации в регионе. «Учитывая спад, который наблюдается в экономике, делать какие-то прогнозы – неблагодарная затея. Уже сейчас становится ясно, что восстановление экономики не будет стремительным и быстрым, так как вызовы, которые стоят перед нашим государством, беспрецедентны для новой украинской истории, – говорит Даниил Владов. – Уверен, что первые признаки «оттепели» в экономике и стабильность в стране очень быстро вернут в Украину иностранные инвестиции, а значит, возобновится активность во всех сегментах, в том числе и в девелопменте. Однако первые прогнозы будут возможны только после укрепления гривны и разрешения общественно-политической ситуации на Востоке Украины». «Предпосылок для кардинального изменения ситуации на рынке торговой недвижимости до конца 2014 года нет, даже при условии стабилизации политической ситуации на Востоке Украины, – считает Антонина Пучко. – Впереди еще долгая дорога восстановления страны». «В настоящее время мы сталкиваемся с огромными проблемами, которые заставляют всех игроков украинского рынка недвижимости думать дважды, прежде чем действовать, тщательно планировать инвестиции и взвешивать все риски, – отмечает Филипп Бертере. – Однако, если говорить не о реальности, а о перспективах, то у Украины есть большие возможности для интеграции в европейское сообщество, создания правового государства, повышения уровня жизни людей, а для рынка недвижимости – привлечения инвесторов и получения дешевых кредитов».
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ По сравнению с 2013 годом ситуация в сфере офисной недвижимости региональных рынков Украины в текущем году существенно не изменилась. Основная активность в девелоперском секторе сконцентрирована на продолжении реализации начатых ранее проектов. Ввиду военного конфликта на Юго-Востоке Украины в сегменте офисной недвижимости страны наметилась новая тенденция – миграция компаний и бизнеса из зоны военного конфликта в другие области. «Компания DTZ в Украине получает запросы от компаний, чьи офисы расположены в Донецкой и Луганской областях, или деятельность которых связана с этими регионами, касательно возможности перемещения в другие областные центры Украины, прежде всего в Киев и Львов, а также в Одессу, Днепропетровск и Харьков», – рассказал Ник Коттон. По мнению экспертов, данная тенденция будет носить временный характер.
Проекты бизнес-центров, планируемые ко вводу в эксплуатацию в Харькове в 2014-2016 годах
Название Месторасположение Класс, заявленный девелопером Общая площадь, м2 Девелопер Год ввода в эксплуатацию
БЦ Voomy IT-парк Проспект Московский, 138-а В 14 000 НД 2014
ТОЦ «Шар в Кубе» Проспект Гагарина, 24-д В 13 210 ЧФ «Свет» 2014
БЦ «Ковчег» Пересечение ул. Космической/ ул. Клочковской В 29 000 «МКДУ» 2015
БЦ «Бриллиантовый город» Пересечение проспекта Ленина/ ул. Отакара Яроша А 19 100 ИСК «Авантаж» 2015
БЦ «Соломон» Ул. Маршала Бажанова, 28 В 14 745 «С-Инвест» 2015
Источник: «Проконсул» Харьков Эксперты компании «Проконсул» выделили ряд тенденций в сегменте офисной недвижимости Харькова, которые проявились в первой половине текущего года: – низкая активность в сегменте аренды; – невостребованность помещений без ремонта; – смещение спроса на офисные помещения, расположенные в центре города, в пользу прилегающих к центру районов с хорошей транспортной доступностью; – полярность спроса на офисные помещения: компании либо предъявляют высокие требования к качеству офисов, отдавая предпочтения современным бизнес-центрам, которые готовы арендовать по умеренной цене, либо отказываются от целого ряда элементов комфорта ради низкой арендной ставки; – наиболее активными арендаторами офисной недвижимости Харькова выступали IT-компании, страховые, юридические компании, ломбарды. Стабильный спрос на офисные площади исходит от проектно-конструкторских бюро, он-лайн-ритейлеров, операторов медицинских и спортивно-оздоровительных центров, транспортных компаний; – несоответствие ценовых ожиданий со стороны арендодателей и арендаторов: цена спроса для офисов в современных БЦ составляет до 100 гривен/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов), средняя цена предложения – 100-140 гривен/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов); – уровень вакантности в профессиональных БЦ находился на уровне 5-10%, в непрофессиональных БЦ – на уровне порядка 25%; – в первом полугодии 2014 зафиксирован рост средней арендной ставки на офисные площади на 10,7% в гривне и снижение на 25,1% – в долларах США. По данным компании «Проконсул», в январе-августе 2014 года на рынок Харькова новые бизнес-центры в эксплуатацию не вводились. Строительная активность наблюдалась по проектам бизнес-центров Voomy IT-парк и «Соломон».
Арендные ставки в некоторых бизнес-центрах Харькова, август 2014 года
Название Месторасположение Класс Арендная ставка, $/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов)
ТОЦ AVE Plaza Ул. Сумская, 10 А 20-25
ТОЦ Platinum Plaza Ул. Сумская, 72 В 20
БЦ «Нобель» Ул. Новгородская, 3 В 12,5
БЦ «Капиталист» Проспект Ленина, 27-б В 11
БЦ Brama Ул. Каразина, 2 B 10-11,5
БЦ «Поэма» Переулок Театральный, 4 В 9-14
БЦ City Hall Проспект Московский, 142 В 9-12
ТОЦ Solaris Переулок Отакара Яроша, 18 B 8-13
БЦ «Лира» Ул. Чернышевского, 13 В 8-9
БЦ «Тетрис» Ул. Клочковская, 111-а В 5-7
БЦ IBC Capital Проспект Московский, 199 В 6
Источник: «Проконсул» Львов БЦ RIUS по ул. Гнатюка, 12-а во Львове ФОТО: «ИНТЕРГАЛ-БУД» В начале 2014 года во Львове был введен в эксплуатацию бизнес-центр RIUS по ул. Гнатюка, 12-а (девелопер – компания «Интергал-Буд»). Общая площадь бизнес-центра составляет около 9600 м2, общая площадь офисных помещений, расположенных со 2 по 5 этажи, составляет 5100 м2. Первый этаж отведен под торговые площади, на 6-7 этажах оборудованы гостиничные номера. Вместимость подземного паркинга объекта составляет 49 машиномест. По ул. Садовой, 2-а завершается строительство и готовится к открытию бизнесцентр «Матрица». Строительство объекта велось с 2011 года. «Матрица» является проектом реконструкции с расширением 5-этажного административного корпуса нефункционирующего завода под бизнесцентр. Общая площадь 7-этажного БЦ составляет около 6740 м2. На первом этаже объекта разместятся магазин, отделение банка, кафе, бытовые помещения. Основным арендатором бизнес-центра выступит IT-компания SoftServe. Девелопером проекта является компания «Флагман-капитал», генеральным подрядчиком – «КаскадБуд».
ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Отель «Дюк» в переулке Чайковского, 10 в Одессе ФОТО: IS В 2014 году в Украине наблюдается сокращение уровня загрузки отелей и, соответственно, показателя уровня доходности в расчете на номер. Так, в Харькове в период с января по август зафиксировано снижение загрузки гостиниц всех категорий, особенно отелей высокой ценовой категории. «Исключение составили гостиницы нижнего ценового диапазона, спрос на номера в которых формировался во многом за счет переселенцев из восточных областей Украины», – отметила Виктория Рыльцева. Среди основных причин снижения уровня загрузки гостиниц Харькова эксперт называет значительное сокращение численности иностранных туристов, консульства которых в свете последних событий не рекомендуют им въезд в Украину, а также сокращение количества транзитных пассажиропотоков. «В частности, ранее спрос на номера в гостиницах Харькова в летний период формировали, в том числе, граждане России, направляющиеся на отдых в Крым. На сегодняшний день они изменили свой маршрут поездки в АРК», – отметила Виктория Рыльцева. По итогам текущего года на финансовых показателях работы субъектов гостиничного бизнеса отразится также отмена освобождения прибыли от налогообложения, предусмотренная Законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины (относительно усовершенствования отдельных положений)». Данные законодательные изменения вступили в силу 4 августа текущего года. Напомним, что прибыль субъектов хозяйственной деятельности, полученная от предоставления гостиничных услуг в отелях категорий пять, четыре и три звезды, освобождалась от налогообложения с 1 января 2011 года сроком на последующие 10 лет. В свое время данный шаг, принятый в преддверии проведения Евро-2012, должен был способствовать развитию гостиничного бизнеса в Украине. По словам экспертов, перспективы развития сегмента гостиничной недвижимости Украины тесно связаны с туристической сферой. Однако если ранее для привлечения туристов рассматривались такие мероприятия как продвижение страны на международной арене, проведение разноплановых мероприятий, др., то сегодня основным фактором, который восстановит и привлечет поток туристов в страну, является разрешение военного конфликта в Украине.
Средняя стоимость проживания в двухместном номере категории «стандарт» с завтраком в некоторых городах Украины, гривен/сутки, август 2014 года
Город 5 звезд 4 звезды 3 звезды
Киев 6170 1799 1075
Львов 1859 858 553
Харьков 1465 876 471
Днепропетровск 2090 1483 657
Одесса (низкий сезон) 1590 1388 556
Одесса (высокий сезон) 2245 1772 754
Примечание: отельеры предоставляют высокие скидки от заявленной стоимости номера не только корпоративным клиентам, но и индивидуальным посетителям, которые селятся по заявленной стоимости номера Источник: Colliers International (Украина) Новое предложение По итогам 2013 года и первых восьми месяцев 2014 года сегмент гостиничной недвижимости Украины продемонстрировал негативную динамику развития, резко контрастирующую с показателями 2011-2012 годов. Вместе с тем, в нынешнем году состоялся запуск нескольких отелей категории 3-5 звезд в разных региональных центрах страны. В частности, в период с начала 2014 года национальный гостиничный оператор Reikartz Hotel Management открыл три объекта сети 3-звездочных бизнес-отелей Optima Hotel, о запуске которой компания заявила в конце 2013 года. В частности, в январе нынешнего года состоялось открытие гостиницы «Оптима Донецк» по ул. Университетской, 54-а в Донецке. Номерной фонд отеля составляет 85 номеров. В его инфраструктуру входят ресторан и конференц-зал на 50 мест. Стоит отметить, что на данный момент гостиница «Оптима Донецк» временно не работает в связи с военными действиями в регионе. Как сообщили в компании Reikartz Hotel Management, оператор возобновит деятельность отеля как только ситуация в городе стабилизируется. В апреле был запущен отель «Оптима Херсон», расположенный по проспекту Ушакова, 43 в Херсоне. Номерной фонд гостиницы включает 60 номеров, инфраструктура отеля представлена двумя многофункциональными конференц-залами на 80 и 20 мест, а также зоной для завтраков. С 1 сентября оператор запускает гостиницу «Оптима Ровно» по ул. Словацкого, 9 в Ровно. Номерной фонд гостиницы включает 51 номер, а его инфраструктура представлена конференц-залом на 78 мест, рестораном и баром.
Средняя стоимость проживания в гостиницах Харькова (стандартный двухместный номер), август 2014 года
Категория гостиницы Стоимость проживания, гривен/сутки
5 звезд 1050-1500
4 звезды 450-1130
3 звезды 300-750
2 звезды и ниже 160-650
Источник: «Проконсул» В Одессе в текущем году состоялось открытие двух 5-звездочных отелей. В частности, 1 марта открылся отель Hotel Bristol (ранее – «Бристоль») по ул. Пушкинской, 15. Данный объект с 2013 года присоединился к сети отелей The Luxury Collection, развитие и управление которой осуществляет международный оператор Starwood Hotels & Resorts Worldwide. Номерной фонд Hotel Bristol, который стал первым объектом сети The Luxury Collection в Украине и вторым – в управлении Starwood в нашей стране, составляет 113 номеров. Инфраструктура отеля включает кафе, помещения для проведения мероприятий и встреч, SPA- и фитнес-центры. 6 июня в Одессе состоялось открытие 5-звездочного отеля «Дюк» в переулке Чайковского, 10. Номерной фонд отеля представлен 41 номером семи различных категорий. Инфраструктура гостиницы включает ресторан «Лен Мар» и бар, SPA- и фитнес-центры, др. Кроме того, в июне текущего года инвестиционно-строительная холдинговая компания «Инкор-Групп» после двухлетнего перерыва возобновила реконструкцию гостиницы «Большая Московская» по ул. Дерибасовской в Одессе. Реконструкция отеля началась в 2007 году, однако в 2012-м строительные работы были приостановлены. После реконструкции, которая, как ожидается, завершится в 2015 году, гостиница «Большая Московская» будет соответствовать категории 5 звезд и предложит 59 номеров. Инфраструктура отеля будет включать два ресторана, банкетный зал, лобби-бар, сигарную комнату и бутики. Лобби отеля Hotel Bristol по ул. Пушкинской, 15 в Одессе ФОТО: MATTHIAS HAMEL В августе компания Russian Management Hotel Company, региональное подразделение международного гостиничного оператора Accor в России, Грузии и странах СНГ, объявила о подписании двух договоров управления отелями в Одессе. Один из проектов представляет собой бутик-отель на 52 номера и будет работать под новым для региона брендом MGallery. Второй отель на 160 номеров откроется под брендом среднего ценового сегмента Novotel.
СКЛАДCКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Уже несколько лет подряд сегмент складской недвижимости региональных центров Украины остается одним из наименее активных и продуктивных по количеству строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов. Не стал исключением в данной тенденции и 2014 год. Так, по данным компании DTZ в Украине, в период с января по август текущего года в региональных центрах Украины не было зафиксировано введенных в эксплуатацию объектов складской недвижимости. «Учитывая низкий уровень арендных ставок, а также сложную ситуацию в стране, привлекательность спекулятивного строительства в сегменте существенно снизилась», – комментирует ситуацию в сегменте Федор Арбузов, директор департамента складской и промышленной недвижимости, DTZ в Украине. До конца 2014 года в региональных центрах Украины ожидается ввод в эксплуатацию единственного объекта – INRISE Logistics Park в Одессе. Это комбинированный складской комплекс (сухие и холодные складские помещения) класса А общей площадью 73 000 м2. Девелопером проекта является компания INRISE Development. «Объект расположен по правой стороне трассы «Киев-Одесса» по направлению к Одессе. Данный объект станет первым объектом класса А в Одессе и регионе», – отметила Наталья Сокирко, старший консультант Colliers International (Украина). По данным компании «Проконсул», согласно решениям Харьковского городского совета, за последние несколько лет в аренду был предоставлен ряд земельных участков для реализации проектов реконструкции и строительства объектов производственно-складской недвижимости. Помимо этого, в рыночном обороте присутствуют предложения по продаже прав аренды и собственности на земельные участки под строительство логистических комплексов в пригороде Харькова. Однако по состоянию на август 2014 года активные проекты строительства объектов складской недвижимости в Харькове отсутствовали.