Недвижимость региональных рынков: в условиях неопределенности

НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ОСНОВНЫМ ФАКТОРОМ, ПОД ВЛИЯНИЕМ КОТОРОГО ВСЕЦЕЛО НАХОДИТСЯ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ, ЯВЛЯЕТСЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. В СУЩЕСТВУЮЩИХ УСЛОВИЯХ НИКТО ИЗ ЕГО ИГРОКОВ НЕ БЕРЕТ НА СЕБЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДАВАТЬ ПРОГНОЗЫ ЕГО РАЗВИТИЯ ДАЖЕ НА БЛИЖАЙШУЮ ПЕРСПЕКТИВУ. КОМПАНИИ, ВЕДУЩИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕСМОТРЯ НА ТО, ЧТО В НЕКОТОРОЙ СТЕПЕНИ АДАПТИРОВАЛИСЬ К НОВЫМ РЕАЛИЯМ, РУКОВОДСТВУЮТСЯ В РАБОТЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННО КРАТКОСРОЧНЫМИ ПЕРИОДАМИ. ПО СРАВНЕНИЮ С ПЕРИОДОМ ДВУХЛЕТНЕЙ ДАВНОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫЕ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ СУЩЕСТВЕННО СНИЗИЛИ АКТИВНОСТЬ, КАК РЕЗУЛЬТАТ - УЖЕ ВТОРОЙ ГОД ПОДРЯД НАБЛЮДАЕТСЯ ПЕРЕНОС СРОКОВ ОТКРЫТИЯ МНОГИХ ЗАЯВЛЕННЫХ РАНЕЕ ПРОЕКТОВ.


В 2015 году в Украине продолжилось падение основных макро- и микроэкономических показателей страны. Негативную динамику развития продемонстрировал, в частности, сегмент строительства. Так, по итогам января-июля текущего года Госкомстат Украины зафиксировал объем выполненных строительных работ на уровне 24,87 миллиарда гривен (без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и Севастополя, а также части зоны проведения АТО), что демонстрирует более чем 26-процентное снижение по отношению к аналогичному периоду 2014-го (для сравнения: в период с января по июль прошлого года по отношению к аналогичному периоду 2013-го снижение объемов выполненных строительных работ составило 9%). По итогам семи месяцев текущего года только четыре области страны продемонстрировали положительную динамику объемов выполненных строительных работ. Это – Волынская (+27,6%), Николаевская (+10,1%), Львовская (+5,8%) и Хмельницкая (+2,3%) области. Наибольшее снижение объема выполненных строительных работ было зафиксировано в Луганской (-82,1%), Донецкой (-71,6%) и Одесской (-49,6%) областях.

По данным Госкомстата, в 2015 году продолжилось снижение оборота розничной торговли Украины, которое наблюдается еще с 2013 года. Так, по итогам января-июля нынешнего года оборот розничной торговли страны составил около 559,9 миллиарда гривен (без учета временно оккупированной территории АРК и Севастополя, а также части зоны проведения АТО), что в сопоставимых ценах составляет 76,4% от оборота розничной торговли за аналогичный период 2014-го. Снижение розничного товарооборота в январе-июле зафиксировано во всех областях Украины, при этом наиболее экстремальное падение данного показателя закономерно зарегистрировано в Луганской (-82,8%) и Донецкой (-70,7%) областях.


ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Строительная площадка ТРЦ «Никольский»
по ул. Пушкинской, 2 в Харьковe

ФОТО: IS


Тенденции

Тенденции, имевшие место на региональных рынках торговой недвижимости в текущем году мало чем отличаются от прошлогодних. Так же, как и в 2014-м, в нынешнем году на рынке имел место дальнейший перенос сроков реализации проектов. «Сегодняшнее состояние рынка нельзя характеризовать как фазу активного развития. Большинство проектов остановлено. Реализация отдельных торговых центров продолжается лишь в нескольких городах, и это связано не столько с особенностью этих локаций, как с субъективными обстоятельствами строительства конкретных объектов, – комментирует Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус». – Сейчас речь не идет о том, какой город выбрать для строительства, а о том, строительство какого проекта, несмотря на кризис, можно продолжить. Закономерностей в географии развития торговой недвижимости Украины сегодня нет. На данный момент продолжается реализация торговых центров в Чернигове, Черкассах, Львове, Одессе, Харькове». Комментируя стратегию ГК «Будхаус» на ближайшую перспективу, Максим Гаврюшин отметил, что она не изменилась, однако девелоперская активность компании снизилась. «Мы не начали строительство новых проектов, как ожидалось. Ввод в эксплуатацию строящихся объектов – ТРЦ «Никольский» в Харькове и ТРЦ Yessa в Одессе – переносится. Единственный проект, который будет открыт в этом году, – ТРЦ Forum Lviv во Львове, который мы развиваем совместно с компанией Multi Ukraine», – сообщил он.

В сегменте торговой недвижимости арендодатели, уже пройдя наиболее сложный период изменения условий сотрудничества с арендаторами в сложившихся непростых реалиях, выработали новые стратегии сотрудничества с ритейлерами. Их результатом стали, в частности, фиксация арендных ставок в национальной валюте с привязкой к проценту от товарооборота операторов и предоставление различных, порой индивидуальных льгот арендаторам, др. Это частично послужило причиной дальнейшего снижения арендных ставок на торговые площади, что, по словам Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ в Украине, наблюдается на рынке на протяжении последних 12 месяцев и является основной тенденцией не только в торговой, но и в других сегментах коммерческой недвижимости страны.

Несмотря на то, что все без исключения ритейлеры столкнулись с существенными трудностями, являющимися последствиями экономической и геополитической нестабильности в стране (снижение покупательной способности населения, девальвация национальной валюты, др.), некоторые из них попытались воспользоваться сложившейся ситуацией в сегменте торговой недвижимости как новой возможностью для развития, тем самым несколько оживив рынок аренды. Доказательством этому является активный набор ведущими функционирующими региональными торговыми центрами арендаторов, которыми являются как зарубежные, так и национальные бренды, снижение уровня вакантности в объектах или, как минимум, поддержание этого показателя на среднерыночном уровне. Необходимо отметить, что уровень вакантности в торговых центрах существенно варьируется и может составлять от 0%, как, к примеру, в ТРК City Mall в Запорожье (данные по состоянию на июнь 2015 года), девелопером и управляющей компанией которого является Arricano Real Estate, до 45%, что, по данным компании «Проконсул», характерно для объектов с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией. По словам Максима Гаврюшина, для успешных торговых центров характерен рост таких показателей работы как посещаемость и оборот с квадратного метра, для менее качественных объектов – их снижение. Галина Химчик, директор по маркетингу ТРЦ «ПортCity», открытие которого состоялось в прошлом году в Луцке, обращает внимание на такую тенденцию как перераспределение потребностей посетителей. «Если раньше приоритетом для посетителей в первую очередь была зона развлечений, и лишь затем шоппинг и рестораны, то сегодня на первом месте стоят рестораны, потом – развлечения и в последнюю очередь – шоппинг», – отметила она.

По данным экспертов, еще одной тенденцией на рынке торговой недвижимости Украины является усиление маркетинга и продвижения как факторов успешной работы объектов. «Неопределенность и непонимание населением ситуации выражается в отсутствии желания тратить деньги. В сложившейся ситуации для привлечения посетителей в ТРЦ и качественной коммуникации мы увеличили маркетинговый бюджет на различного рода мероприятия более чем на 50% по сравнению с прошлым годом, – рассказывает Галина Химчик. – Если в 2014 году достаточно было проведения 3-4 масштабных проектов в квартал, то сегодняшние реалии требуют проведения активностей по привлечению клиентов 2-3 раза в месяц».


ТРЦ Hollywood Mall в Чернигове, открытие которого состоялось
4 сентября

ФОТО: HOLLYWOOD MALL


Объекты и проекты

В первом полугодии 2015 на региональных рынках торговой недвижимости не произошло крупных открытий. Во второй половине года, по данным компании UTG, ожидается открытие ряда торговых центров во Львове, Одессе и Чернигове, один из которых был запущен в начале сентября. Сегодня наиболее активными девелоперами на региональных рынках торговой недвижимости Украины являются такие компании как ГК «Будхаус», Multi Ukraine, Kaddor Group, Hollywood Capital, «Феникс-Капитал».


Чернигов

ТРЦ Hollywood Mall по ул. 77-й Гвардейской дивизии, 1 в Чернигове, открывшийся 4 сентября, стал первым крупным объектом, который был выведен на рынок торговой недвижимости Украины в текущем году. Его общая площадь составляет 53 800 м2, арендуемая – 43 000 м2. В ТРЦ разместилось около 200 магазинов одежды, обуви, аксессуаров, парфюмерии, косметики, ювелирных изделий, др. Якорными арендаторами ТРЦ являются продуктовый супермаркет «Сільпо», кинотеатр «Мультиплекс», супермаркет бытовой техники и электроники Comfy, магазин товаров для дома JYSK, др. Вместимость паркинга составляет 900 машиномест. Девелопер проекта – компания Hollywood Capital.


Харьков

По данным компании «Проконсул», 2015 год оказался для рынка торговой недвижимости Харькова не менее сложным, чем 2014-й, что негативно сказалось на сроках реализации начатых проектов и заставило девелоперов скорректировать планы по развитию. Таким образом, с января по август 2015 года в городе было завершено строительство только двух небольших по площади торговых объектов – комплекса «Сумской рынок» и второй очереди ТЦ «ПротонЪ» (для сравнения: в прошлом году в Харькове было введено в эксплуатацию шесть торговых объектов, причем пять из них – в первом полугодии 2014).

Открытие «Сумского рынка», расположенного на пересечении улиц Трин-клера и Культуры, состоялось в начале марта текущего года. Его общая площадь составляет около 7000 м2. Проектом предусмотрено размещение на первом этаже продуктовых торговых точек, а на втором – магазинов одежды, обуви, др. Также на территории «Сумского рынка» расположены кафе и рестораны. Возле здания оборудован паркинг на 150 машиномест.

15 июня в Харькове открылась вторая очередь торгового центра «ПротонЪ», расположенного на площади Восстания, 7/8. Ее общая площадь составляет 6000 м2, арендуемая – 5000 м2. Вторая очередь объекта представлена зоной фуд-корта, супермаркетом товаров для спорта, магазинами посуды, косметики, кожгалантереи, канцелярских товаров, др. С запуском второй очереди общая площадь ТЦ «ПротонЪ» достигла 13 500 м2, арендуемая – 10 500 м2. Девелопером проекта является компания «Билд Инвест Групп».

В начале августа девелопер проекта ТРЦ «Никольский» по ул. Пушкинской, 2 – ГК «Будхаус» – сообщил о переносе сроков ввода в эксплуатацию проекта с осени 2015 года на конец 2016-го. Проектом общей площадью 105 000 м2 и арендуемой 52 000 м2 предусмотрено три этажа торговых помещений, а также этаж развлекательного сектора и фитнес-клуб. Паркинг ТРЦ рассчитан на 700 машиномест.


Арендные ставки в некоторых ТЦ/ТРЦ Харькова, август 2015 года
Название Месторасположение Арендная ставка, $/кв.м/месяц* (с учетом НДС** и без учета эксплуатационных расходов)
ТРЦ «Караван» Ул. Героев Труда, 7 10-93
ТРЦ «Магелан» Ул. Окружная дорога, 4-а от 35***
ТЦ «Арго» Ул. Полтавский шлях, 148/2 4-28
ТОЦ AVE Plaza Ул. Сумская, 10 18-25****
ТЦ «ПротонЪ» Площадь Восстания, 7/8 12-13
ТЦ «Джокер» Ул. Героев Труда, 14 5-11,5
ТЦ «Космос» Ул. Академика Павлова, 144-б 6-11
ТЦ «Авангард» Проспект Московский, 293-а 8-10
ТЦ Prisma Проспект Ленина, 7-в 9
ТЦ Velta City Проспект Маршала Жукова, 2/14-6 7-9
ТОЦ «Движение» Ул. Отакара Яроша, 18-д 6-8
ТРЦ Sun Mall Проспект Гагарина, 181 4-8
ТОЦ «Континент» Ул. Командарма Уборевича, 1-б 7

*По курсу НБУ состоянием на 27 августа 2015 года – 21,43 гривны/$
**В некоторых торговых центрах Харькова арендные платежи не предусматривают НДС. В таких случаях указанная ставка аренды является полной и не корректируется на величину НДС (20%)
***Применяется внутренний регулярно пересматриваемый обменный курс, который ниже официального курса НБУ
****Арендная ставка с учетом маркетинговых платежей

Источник: «Проконсул»


«Большинство других проектов профессиональной торговой недвижимости в Харькове остаются замороженными на различных этапах – от концепции до отделочных работ», – рассказывает Виктория Рыльцева, генеральный директор компании «Проконсул». Вместе с тем, по словам эксперта, несмотря на снижение девелоперской активности и приостановление строительных работ по реализации существующих проектов, интерес к рынку торговой недвижимости Харькова сохраняется как со стороны локальных, так и иностранных компаний. В частности, на данный момент поиском в городе земельного участка для строительства ТРЦ общей площадью порядка 20-40 тысяч м2 занимается турецкая компания, а харьковская сеть супермаркетов и торговых центров «Класс» рассматривает вопрос о строительстве нового объекта.

Среди других тенденций, характерных для рынка торговой недвижимости Харькова в период с января по август 2015 года, компания «Проконсул» называет:

  • высокий уровень вакантности торговых помещений в зоне стрит-ритейла; – пересмотр арендной политики крупными ТЦ/ТРЦ;
  • развитие национальных и региональных сетевых ритейлеров, работающих в среднем и нижнем ценовом сегментах, наиболее активными среди которых являются продуктовые и drogerie-сети;
  • привлечение в качестве арендаторов ТЦ/ТРЦ украинских брендов наряду с международными;
  • активное привлечение в качестве арендаторов ТЦ/ТРЦ компаний сферы услуг, досуга, развлечений. К примеру, в июле в ТРЦ «Экватор» по проспекту Московскому, 256-б открылся развлекательный кинокомплекс-дискаунтер «КиноКрейсер», в апреле в ТРЦ «Французский бульвар» – бесплатная общественная заправочная станция для электромобилей, а в конце июля был подписан договор аренды с химчисткой «Деликат».

«Учитывая снижение уровня благосостояния населения, сокращение доходов бизнеса, значительные валютно-курсовые колебания, многие ТЦ/ТРЦ Харькова пересмотрели арендную политику как в части уровня арендных ставок, так и в части схемы их начисления», – рассказывает Виктория Рыльцева. В частности, в ТРЦ «Магелан» при расчетах в гривне для арендаторов предусмотрен внутренний обменный курс, который ниже официального курса НБУ. ТРЦ «Французский бульвар» наряду с фиксированной арендной ставкой внедрил систему платежей в виде процента от оборота арендатора. Кроме того, новые договоры аренды подписываются в гривне с привязкой к индексу инфляции, в некоторых действующих договорах арендная ставка зафиксирована в долларах США, но с привязкой к внутреннему обменному курсу, который периодически пересматривается.


Торговый комплекс «Сумской рынок» на пересечении улиц
Тринклера и Культуры в Харькове

ФОТО: IS


В 2015 году по сравнению с 2014-м снижение уровня арендных ставок в некоторых ТЦ/ТРЦ Харькова в долларах США составило 55%. В гривне тенденция изменения арендных ставок за период с января по август текущего года не имела единой направленности. Так, некоторые ТЦ/ТРЦ сохранили арендные ставки в гривне на прежнем уровне, многие с целью обеспечения заполняемости снизили арендные ставки либо готовы их снижать в переговорах с потенциальными арендаторами. В сторону повышения арендные ставки были пересмотрены лишь в отдельных объектах. «В целом, для профессиональных ТЦ/ТРЦ Харькова характерен индивидуальный подход при формировании арендной ставки для каждого конкретного арендатора», – отметила Виктория Рыльцева, по словам которой компромисс будет ключевым принципом арендной политики большинства торговых объектов города как минимум до конца 2015 года.

По данным компании «Проконсул», наиболее высокий уровень вакантности торговой недвижимости Харькова в период с января по август 2015 года, как и в 2014-м, характерен для объектов в зоне стрит-ритейла и достигает 40%. Вакантность в крупных профессиональных ТЦ/ТРЦ с большой развлекательной составляющей (ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Караван») не превышает 5%. Аналогичных показателей к концу 2015 года планирует достичь и ТРЦ «Французский бульвар», который активно расширяет пул арендаторов. Низкий уровень вакантности – от 0% до 10% – характерен также для небольших по площади ТЦ, расположенных вблизи крупных транспортных узлов с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. В ТЦ/ТРЦ с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией вакантность достигает 45%. При этом подобные показатели характерны как для небольших объектов, так и для крупных ТЦ/ТРЦ (ТРЦ Sun Mall, ТРЦ «Магелан»). Высокий уровень арендных ставок сдерживает приток арендаторов даже в качественных ТЦ/ТРЦ (например, ТОЦ AVE Plaza).


Днепропетровск

В августе текущего года компания Alef Estate открыла в Днепропетровске локальный торговый центр по ул. Пастера, 6.

Его общая площадь составляет 6700 м2, арендуемая – 5000 м2. Кроме того, компания заявила о приостановке развития ТДЦ «Перекресток», являющегося второй очередью ТРК «МОСТ-сити» и планировавшегося к открытию в 2017 году. Девелопер принял решение трансформировать проект ТДЦ «Перекресток» в торговый центр «Кубометр». Его общая площадь составит 7500 м2, арендуемая – 3000 м2.

Детальнее о ситуации на рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска читайте в интервью с Анжелой Борисовой, коммерческим директором компании AlefEstate, на стр. 36-39.


Одесса

По данным компании JLL в Украине, состоянием на август 2015 года рынок торговой недвижимости Одессы насчитывал 217 900 м2 торговых площадей или 215 м2/1000 жителей. Для сравнения, в Киеве этот показатель выше почти на 20% (около 272 м2/1000 жителей).

В текущем году новых объектов торговой недвижимости в Одессе введено не было. К концу года в городе заявлено открытие МФК Kadorr, включающего 6800 м2 торговых площадей, и подземного ТЦ «Греческий» площадью около 5000 м2. В то же время открытие ряда заявленных на 2015 год торговых объектов было отложено в связи с общей экономической обстановкой в стране, снижением покупательной способности населения и рядом других факторов. Среди таких объектов – ТРЦ Yessa (GВА – 60 000 м2, GLA – 40 000 м2), открытие которого перенесено на 2017 год. Стоит отметить, что в ТРЦ Yessa уже подписаны договоры с рядом якорных арендаторов, которыми выступят продовольственный супермаркет «Сільпо», супермаркет бытовой техник и электроники Comfy, боулинг-клуб Lucky Strike, кинотеатр «Мультиплекс», фитнес-клуб Sport Life, др.

Кроме того, в Одессе запланировано строительство ТРЦ Odessa Les Vignes (46 600 м2, девелопер – «Иммошан Украина»), реализация которого разделена на фазы в период 2017-2019 годов, и ТРК Odessa Mall, девелопером которого выступает компания Arricano Real Estate. Общая площадь этого комплекса составит 48 870 м2, арендуемая площадь – 39 200 м2. ТРК будет включать кинотеатр (3100 м2), боулинг (1300 м2), гипермаркет (11 000 м2), кафе и рестораны (800 м2). Проектом предусмотрено создание крупного паркинга на 1400 машиномест. Объем инвестиций в реализацию проекта ТРК Odessa Mall оценивается в $80 миллионов. Завершение реализации проекта планируется на 2018 год.


Львов

Согласно данным компании JLL в Украине, рынок качественных торговых площадей Львова на сегодняшний день не насыщен и составляет около 92 400 м2 или 122 м2/1000 жителей, что более чем в два раза ниже аналогичного показателя в Киеве. К концу текущего года во Львове было заявлено открытие трех ТЦ/ТРЦ различных форматов, в результате чего общее предложение качественных торговых площадей на рынке Львова, как ожидалось, увеличилось бы почти в два раза – до 178 000 м2.

В частности, в сентябре 2015 года во Львове заявлено открытие ТРЦ Forum Lviv (GLA – 36 000 м2) и ТЦ «Уницентр», в структуре которого размесится гипермаркет «Ашан City», представляющий собой новый для сети формат, и торговая галерея. На декабрь анонсировалось открытие ТРЦ Victoria Gardens, однако его запуск был перенесен на 2016-й год. По словам Антонины Пучко, директора департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании DTZ в Украине, открытие новых крупных проектов повысит привлекательность Львова для ритейлеров.

По данным JLL в Украине, на сегодняшний день в связи с ненасыщенностью сегмента торговой недвижимости Львова качественными объектами, вакантность в существующих ТЦ/ТРЦ находится на естественном для рынка уровне и составляет 5-10%. «В торговой недвижимости в условиях стабильности экономического и политического состояния страны мы ожидаем незначительного увеличения вакантности на момент выхода нового предложения», – отметил Дмитрий Сенниченко, глава офиса компании JLL в Украине.


Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к открытию в региональных центрах Украины к концу 2015 - в 2017 годах
Название Месторасположение Девелопер GLA, кв.м Планируемая дата ввода в эксплуатацию
Харьков
ТРЦ «Никольский» Ул. Пушкинская, 2 ГК «Будхаус» 52 000 2016
ТРЦ «Магелан», II очередь Пересечение Окружной дороги и проспекта Людвига Свободы «Край Проперти» 26 700 2016*
ТСЦ «Столица» Ул. Клочковская Концерн «Райский уголок» 9630 2016*
Одесса
МФК Kaddor Ул. Екатерининская, 27 Kaddor Group 17 600 (всего МФК) IV квартал 2015
Gagarin Plaza** Ул. Гагаринское плато, 5/1 «Атланта Инвест энд Девелопмент» 25 000 IV квартал 2015
ТРЦ Yessa Проспект Добровольского, 113-115 ГК «Будхаус» 40 000 2017
ТРЦ Odessa Les Vignes НД «Иммошан Украина» 48 000 2017 (пофазово)
Львов
ТРЦ «Уницентр» Ул. Владимира Великого, 58 «АМ-Захід» 7500 (GBA) III квартал 2015
ТРЦ Forum Lviv Ул. Под Дубом, 7-а Multi Ukraine 35 000 III квартал 2015
ТРЦ Victoria Gardens Ул. Научная/ул. Кульпарковская «Феникс-Капитал» 50 630 2016

*По состоянию на август 2015 года строительные работы на объектах не ведутся, официальные сроки реализации проектов девелоперами не озвучены. Объекты могут быть введены в эксплуатацию в 2016 году при условии возобновления строительной активности до конца 2015 года - в начале 2016 года.
**В конце августа в здании по указанному адресу произошел масштабный пожар, ввиду чего сроки открытия объекта могут быть перенесены.

Источник: DTZ в Украине, UTG, «Проконсул»


Ритейл

После сложного 2014 года, когда в сегменте ритейла Украины наблюдались такие негативные тенденции как приостановление многими операторами развития, закрытие отдельных магазинов или даже целых сетей, в 2015-м ритейлеры, как зарубежные, так и отечественные, пытаются выработать новые стратегии ведения бизнеса с целью адаптироваться к существующим реалиям. Несмотря на негативные рыночные факторы, некоторым операторам удается продолжать развитие – такая перспектива стала возможной благодаря готовности арендодателей идти на компромиссы и предлагать выгодные условия аренды. «Некоторые девелоперы отказываются от правильной концепции торговых центров и привлечения сетевых операторов, и переориентируются на местных предпринимателей, которые готовы инвестировать в интересные проекты, а также платить больше, тем самым повышая доходность объекта, которая снизилась не только в связи с падением уровня арендных ставок, но и с повышением эксплуатационных затрат, – комментирует Галина Химчик. – В ситуации, которая сложилась на рынке, девелоперу приходится выбирать: или концептуальный объект, или коммерчески выгодный объект».

Следуя стратегии развития, некоторые ритейл-операторы изменяют или адаптируют форматы торговых точек, что позволяет им заходить как в интересующие торговые центры, так и в новые города. Показательным в данном случае является пример национальной сети супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy, которая после закрытия магазинов на Востоке Украины и Крыму ввела новый формат торговых точек площадью 500 м2, что позволило ей выйти в те города, где сеть раньше не могла быть представлена из-за формата площадью 1500-2000 м2. Магазины нового формата работают как точки выдачи Интернет-заказов и шоу-румы и ориентированы на развитие в небольших городах. К примеру, в феврале текущего года состоялось открытие первого супермаркета Comfy в Тернополе, в марте – первого супермаркета в Хмельницком, а также были открыты магазины в Прилуках (Черниговская область), Калуше (Ивано-Франковска область), в апреле сеть пополнилась магазинами в Обухове (Киевская область) и Житомире.

Изменилась также география интересов ритейл-сетей в сторону западных областей Украины. Так, по данным UTG, если до кризиса сетевые операторы рассматривали в первую очередь такие города как Киев, Одесса, Днепропетровск, Донецк и фактически в последнюю очередь интересовались Львовом, то сейчас в приоритете является западный регион страны. «Данная тенденция связана, во-первых, с заявленным открытием во Львове двух торговых центров – ТРЦ Forum Lviv и ТРЦ Victoria Gardens, предлагающих качественные площади для развития, – комментирует Евгения Локтионова, директор компании UTG. – Во-вторых, операторы отдают приоритет регионам, отдаленным от прифронтовой зоны, с целью уменьшения рисков. Более того, в связи с напряженной военной обстановкой и боевыми действиями на Востоке Украины, многие операторы сворачивают бизнес на Востоке и перемещаются в более благоприятные регионы». Вместе с тем, говорить об отказе развития сетей в других, в частности, восточных регионах Украины, не приходится. К примеру, такие ТРЦ как «Французский бульвар» в Харькове, ТРЦ «Караван» в Харькове и Днепропетровске, «МОСТ-сити» в Днепропетровске и другие активно обновляют пул арендаторов.


Визуализация БЦ, строительство которого ведется
по ул. Научной, 7-а во Львове

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: IS


Еще одна тенденция рынка ритейла Украины 2015 года – активное развитие некоторых отечественных производителей и операторов, в частности, одежды, и готовность арендодателей работать с украинскими брендами. Благодаря этому многие из украинских марок получили возможность быть представленными в ТЦ/ТРЦ Украины, чего раньше почти не наблюдалось как из-за неподъемных ставок аренды, так и из-за ориентации арендодателей на зарубежные бренды.


Прогнозы

Актуальная нестабильная социально-политическая и экономическая ситуация в Украине не позволяет прогнозировать развитие рынка недвижимости на средне- и долгосрочную перспективы. На данный момент девелоперы и инвесторы, даже имея необходимые для реализации проектов ресурсы, не готовы идти на риск и запускать новые проекты. «Все ждут стабилизации ситуации и возможности спокойно работать, только никто не знает, когда это произойдет. Поэтому делать прогнозы очень тяжело», – говорит Максим Гаврюшин. По его словам, украинский рынок недвижимости имеет большой потенциал и является привлекательным для иностранных инвесторов, которые заинтересованы в выходе в нашу страну. Однако, их выход на украинский рынок – это вопрос времени и создания благоприятных условий для ведения бизнеса.

Вместе с тем, Максим Гаврюшин отмечает, что, несмотря на трудную ситуацию на рынке, обстановка в различных регионах Украины отличается, и даже высокая насыщенность города или области торговыми площадями не говорит о бесперспективности новых проектов. «Всегда будет присутствовать такой фактор как конкуренция, всегда может появиться новый объект, который отвлечет на себя внимание покупателей и станет успешным», – отметил эксперт. «Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, торговый сегмент остается наиболее интересным, особенно в городах с населением более 750 000 жителей», – рассказывает Антонина Пучко. По ее мнению, конкуренция в этом сегменте будет усиливаться в связи с появлением все большего количества современных проектов с высокой вероятностью реализации в ближайшем будущем, что, в свою очередь, позволит ритейлерам эффективно расширяться в стране и улучшать арендные условия. «Предпосылками для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление», – отметила Антонина Пучко.

Однако, пока что на рынке наблюдается дефицит качественного нового предложения, что будет поддерживать уровень ставок в лучших проектах на сравнительно высоком уровне. «Уровень заполняемости таких объектов за последний год стабилизировался, и теперь собственники ТРЦ начнут оптимизировать существующий арендный доход. Этому будет способствовать также появление на рынке новых арендаторов, желающих попасть в лучшие региональные проекты», – отметил Максим Гаврюшин.


ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Региональные рынки офисной недвижимости Украины характеризуются неоднородной девелоперской активностью. Наиболее активным офисным рынком среди крупнейших городов страны является Львов, где в процессе строительства находится несколько проектов, и еще ряд бизнес-центров заявлены к реализации.

Причина – некоторая активизация бизнес-среды в городе и в целом низкая насыщенность офисными площадями.

В целом, тенденции 2015 года на региональных рынках офисной недвижимости достаточно сходны и в основном касаются условий аренды. В частности, речь идет о такой тенденции как ротация арендаторов, которая сегодня формирует основную активность на рынке офисной недвижимости, пересмотр арендной политики бизнес-центров в виде фиксации ставок аренды в национальной валюте и практики краткосрочных индивидуальных договоренностей.


БЦ Voomy IT-парк по проспекту Московскому, 138-а в Харькове

ФОТО: IS


Харьков

По данным компании «Проконсул», в период с января по август 2015 года для рынка офисной недвижимости Харькова были характерны следующие тенденции:

  • снижение до минимума девелоперской активности;
  • активность в сегменте аренды поддерживалась во многом за счет ротации арендаторов, наиболее активными среди которых традиционно выступали IT-компании;
  • активный спрос на офисные помещения, помимо IT-компаний, демонстрировали также операторы онлайн-продаж, предприятия сферы услуг (drogerie-сегмент, консалтинг);
  • невостребованность помещений без ремонта;
  • пересмотр арендной политики БЦ;
  • размер торга в сегменте аренды офисных помещений составлял от 5% до 20% в зависимости от характеристик помещения, арендуемой площади, срока аренды.

«В январе-августе 2015 года строительная активность по заявленным проектам бизнес-центров в Харькове не наблюдалась. Среди знаковых событий текущего года можно отметить лишь анонсирование возобновления строительства ТОЦ «Бриллиантовый город» на пересечении проспекта Ленина и ул. Отакара Яроша. Однако по состоянию на август 2015 года планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию девелопером озвучена не была», – комментирует Виктория Рыльцева. Так, в июне текущего года в Харькове состоялось заседание градостроительного совета, посвященное строительству торгово-офисного центра «Бриллиантовый город». Как сообщил Павел Нагорный, главный архитектор проекта строительства ТОЦ «Бриллиантовый город», готовность здания составляет 85%. Его строительство стартовало в 2006 году, продлилось до 2008 года и остановилось во время кризиса. Сейчас авторы проекта планируют возобновить проектирование и строительство торгово-офисного центра. Павел Нагорный отметил, что общая площадь ТОЦ составит 26 000 м2, проектом предусмотрено создание подземного паркинга, рассчитанного на 70 машиномест. По итогам заседания градостроительный совет Харькова в целом поддержал проект, однако не согласился с предложенным вариантом фасада здания.

По мнению экспертов компании «Проконсул», учитывая степень строительной готовности существующих проектов бизнес-центров при условии возобновления строительных работ в ближайшие месяцы в эксплуатацию в 2015-2016 годах могут быть введены, помимо ТОЦ «Бриллиантовый город», такие объекты как БЦ по ул. 23 Августа, БЦ «Соломон», БЦ Voomy IT-парк.


Бизнес-центры, планируемые ко вводу в эксплуатацию в Харькове в 2015-2016 годах
Название Месторасположение Класс, заявленный девелопером Общая площадь, кв.м Девелопер Год ввода в эксплуатацию
БЦ по ул. 23 Августа Ул. 23 Августа В 10 550 «Констракшн Груп» 2015
ТОЦ «Бриллиантовый город» Пересечение проспекта Ленина/ ул. Отакара Яроша А 19 100 ИСК «Авантаж» 2016
БЦ «Соломон» Ул. Маршала Бажанова, 28 В 14 745 «С-Инвест» 2016
БЦ Voomy IT-парк Проспект Московский, 138-а В 14 000 Частный девелопер 2016

Источник: «Проконсул»


В связи со значительной девальвацией гривны в течение 2014 года – первого полугодия 2015 многие бизнес-центры Харькова пересмотрели арендную политику. В частности, с начала текущего года наблюдается тенденция к повышению арендных ставок, что было продиктовано в том числе текущим и перспективным ростом тарифов на коммунальные услуги. Наметилась тенденция к включению в арендную ставку части или всех коммунальных платежей. Кроме того, многие арендодатели зафиксировали арендные ставки в национальной валюте. По данным компании «Проконсул», средняя арендная ставка в сегменте офисной недвижимости класса В за первое полугодие 2015 в гривневом эквиваленте увеличилась на 5,5% – с около 118 гривен/м2/месяц до 124 гривен/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). В долларовом эквиваленте зафиксировано снижение средней арендной ставки почти на 26% – с $7,7/ м2/месяц до $5,7/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов).


Визуализация ТОЦ «Бриллиантовый город», строительство
которого ведется на пересечении проспекта Ленина/ул. Отакара
Яроша в Харькове

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: IS


Вакантными в действующих бизнес-центрах Харькова остаются точечные офисы площадью до 50 м2. Сложности с привлечением арендаторов испытывают новые бизнес-центры с более высокими арендными ставками (более 150 гривен/ м2/месяц), особенно если речь идет о площадях более 500 м2. Ценовые показатели для потенциальных арендаторов по-прежнему являются определяющим фактором в выборе. Средняя вакантность офисной недвижимости составляет порядка 25%, действующих профессиональных офисов – 5-15%. При этом более 30% бизнес-центров класса В полностью заполнены арендаторами.

Основной спрос на офисную недвижимость в Харькове в январе-августе 2015 года приходился на помещения с арендными ставками 90-130 гривен/м2/ месяц. В то же время наблюдался дефицит офисов с ремонтом в качественных БЦ, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах города, несмотря на высокую стоимость их аренды – $12-14/м2/месяц (250350 гривен/м2/месяц, с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов).


Арендные ставки в некоторых бизнес-центрах Харькова, август 2015 года
Название Класс Адрес Арендная ставка, $/кв.м/месяц* (с учетом НДС** и без учета эксплуатационных расходов)
ТОЦ AVE Plaza А Ул. Сумская, 10 9,5-10,6
БЦ Flagman В Ул. Кооперативная, 1-а 14
ТОЦ Solaris B Переулок Отакара Яроша, 18 6-15
БЦ «Лира» В Ул. Чернышевского, 13 5,5-8
БЦ «Місто» В Ул. Клочковская, 192-ф 5-7
БЦ «Телесенс» В Ул. Академика Проскуры, 1 6
БЦ «Поэма» В Переулок Театральный, 4 5-5,6
БЦ City Hall В Проспект Московский, 142 5,5
БЦ «Протон» В Площадь Восстания, 7/8 4,5-5,5
БЦ Steel House В Ул. Мироносицкая, 72 5
БЦ «Тетрис» В Ул. Клочковская, 111-а 3-4,5
БЦ IBC Capital В Проспект Московский, 199 3

*По курсу НБУ состоянием на 27 августа 2015 года – 21,43 гривны/$
**В некоторых бизнес-центрах Харькова арендные платежи не предусматривают НДС. В таких случаях указанная ставка аренды является полной и не корректируется на величину НДС (20%)

Источник: «Проконсул»


Одесса

По данным компании JLL в Украине, по состоянию на май текущего года общий объем качественных офисных площадей в Одессе составил около 143 000 м2 или около 141 м2/1000 жителей города, что почти в два раза ниже показателя Киева. По данным компании, в прошлом году на рынок города новые качественные офисные площади не выходили, что обусловлено общеэкономической и политической ситуацией в стране. В первом полугодии 2015 в Одессе был введен в эксплуатацию БЦ класса А по ул. Французский бульвар, 60 общей площадью 3200 м2. В целом, до конца 2015 года, согласно прогнозам компании, возможен ввод около 10 000 м2 офисных площадей класса B.

Большинство представленных на рынке качественных объектов офисной недвижимости, по данным JLL в Украине, номинируют ставку аренды в долларах США с оплатой в гривнах по курсу НБУ на дату выставления счета. Реже встречается фиксация ставки аренды в гривне с индексацией по показателю инфляции ежемесячно. Также игроки рынка применяют практику индивидуальных краткосрочных договоренностей об условиях аренды. В офисном сегменте средняя арендная ставка за полгода снизилась на 20-25% и по состоянию на второй квартал 2015 года составила около $100-120/м2/год (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). Максимальная арендная ставка с начала года оставалась стабильной и составляет $216/м2/год (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов).

Спрос на качественные офисные помещения остается умеренно высоким. Так, на текущий момент вакантность в качественных бизнес-центрах Одессы составляет около 6%. По прогнозам Дмитрия Сенниченко, в условиях стабильной макроэкономической и политической ситуации в стране, с учетом объемов нового предложения и текущего уровня спроса, к концу 2015 года ожидается незначительный рост этого показателя.


Львов

По данным компании JLL в Украине, по состоянию на второй квартал 2015 года объем качественных офисных площадей Львова составил около 74 000 м2 или 98 м2/1000 жителей. По сравнению с крупнейшими городами Украины объем предложения офисных площадей во Львове является самым низким.

Большинство объектов офисной недвижимости Львова отказалось от привязки ставок аренды к доллару. В то же время наиболее качественные бизнес-центры продолжают номинировать ставки в долларах США с расчетом в гривне по курсу НБУ. Средняя арендная ставка в сегменте офисной недвижимости Львова, по данным JLL в Украине, оставалась стабильной в течение года и состоянием на второй квартал 2015 года составила около 1200 гривен/м2/год (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). В то же время, как сообщают в компании, с учетом ненасыщенности рынка офисов и быстрых темпов заполняемости максимальная арендная ставка за год на второй квартал 2015 года выросла на 17% и составила $236/м2/год (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов).

Состоянием на второй квартал текущего года уровень вакантности в офисном сегменте Львова, по данным JLL в Украине, составлял около 2-4%, что соответствует показателю середины 2014 года и сопоставимо с уровнем докризисного 2007 года. «Несмотря на существенный объем ввода, показатель вакантности оставался стабильным, что может быть обусловлено высоким уровнем спроса», – считает Дмитрий Сенниченко.

В первом полугодии 2015 во Львове были введены в эксплуатацию такие объекты как II очередь БЦ «Таурус» по ул. Антоновича, 118-б (GLA – около 4000 м2), ТОЦ «Легенда-Класс» по ул. Шевченко, 111-а (GLA – около 23 630 м2), БЦ «Матрица» по ул. Садовой, 2-а (GBA – около 6740 м2), др. Среди объектов, заявленных ко вводу в эксплуатацию к концу года, – III очередь БЦ «Таурус» по ул. Героев УПА, 73-ж (GLA – около 2740 м2) и БЦ по ул. Владимира Великого, 2-4. На 2016-й запланировано открытие бизнес-центра по ул. Научной, 7-а (GLA – около 13 500 м2), который станет первым в городе объектом, отвечающим требованиям международной «зеленой» сертификации LEED. Кроме того, в 2016 году во Львове по ул. Панаса Мирного, 24 планируется начало строительства инновационного офисного центра для IT-сферы, в котором разместятся около 500 специалистов данной отрасли. Сроки реализации проекта – 1 год. Офисный центр расположится на месте нежилого здания 1960-х годов постройки, которое год назад приобрела группа компаний «Адамас». Для реализации проекта БЦ компания объявила открытый архитектурный конкурс, победителем которого стал проект, разработанный ТАМ «КУДІН» архитектора Владимира Кудина из Киева.

По прогнозам экспертов, учитывая существующий и перспективный объем новых офисных помещений во Львове, при условии стабилизации ситуации в Украине, в среднесрочной перспективе рынок качественной офисной недвижимости во Львове будет оставаться ненасыщенным, а спрос – неудовлетворенным, что может привести к незначительному увеличению ставок аренды.


ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ


Номер отеля Vintage Hotel по ул. Успенской, 55 в Одессе

ФОТО: VINTAGE HOTEL


В текущем году гостиничный рынок недвижимости Украины продолжил ощущать на себе негативные макроэкономические тенденции. Однако, несмотря на такие факторы как низкая заполняемость гостиниц, которая в низкий сезон опускается до 20%, и рост стоимости коммунальных услуг, отельеры не снижают цены на номера, но при этом активно применяют маркетинговые инструменты (акции, бонусы, скидки, др.) для привлечения клиентов. Так, по данным компании «Проконсул», в харьковских отелях ввиду низких показателей заполняемости во многих из них скидки и акционные предложения часто действуют на долгосрочной основе, а размер скидок может достигать 40-50% от базовой стоимости проживания. Среди других тенденций этого рынка Виктория Рыльцева называет снижение уровня заполняемости отелей всех категорий до 20-30%, а также изменение портрета клиента отелей Харькова. «Мы отмечаем увеличение доли украинцев до 40-45% и доли гостей из Европы, Америки, Азии до 45-50%, в то время как ранее примерно 50% клиентов составляли россияне, а доли украинцев и постояльцев из других стран – примерно по 25%», – комментирует Виктория Рыльцева. Кроме того, наблюдается сокращение до минимума сегмента отдыхающих в структуре клиентов отелей и медленное возобновление потоков бизнес-туристов.

Следует отметить, что перечисленные тенденции в той или иной степени присущи и другим региональным рынкам гостиничной недвижимости Украины.

Девелоперская активность на региональных рынках коммерческой недвижимости Украины сконцентрирована преимущественно на реализации небольших проектов отелей.


Новое предложение

Наиболее знаковым событием 2015 года для рынка гостиничной недвижимости региональных центров Украины можно назвать вывод новой гостиничной сети ibis Styles, развитие которой осуществляет оператор AccorHotels. Отель под этим брендом, который носит название ibis Styles Lviv Center, открылся во Львове в августе текущего года. Он расположен по ул. Шухевича, 3 и позиционируется в категории 3 звезды. Номерной фонд отеля составляет 77 номеров. Отметим, что изначально здание по ул. Шухевича, 3 планировалось как 7-этажный торгово-офисный центр GaliLeo. Его сдача в эксплуатацию была запланирована еще на 2012 год.

По данным компании «Проконсул», развитие рынка гостиничной недвижимости Харькова происходит преимущественно за счет мини-отелей, сервисных апартаментов (апарт-отелей) и хостелов. Из знаковых событий в сфере гостиничного бизнеса города за период с января по август 2015 года можно отметить открытие 4-звездочной гостиницы Kiroff Hotel по ул. Кирова, 14-а. Ее номерной фонд составляет 36 номеров. Инфраструктура отеля включает ресторан, SPA-центр, конференц-зал вместимостью около 45 человек.


Базовая стоимость проживания в гостиницах Харькова (стандартный двухместный номер)*, август 2015 года
Категория гостиницы Стоимость проживания, гривен/сутки
5 звезд 1400-2250
4 звезды 420-1330
3 звезды 390-880
2 звезды и ниже 200-500

*Без учета скидок и акционных предложений

Источник: «Проконсул»


Среди новых объектов Одессы стоит выделить гостиницы Kadorr Hotel Resort & SPA и Vintage Hotel. Kadorr Hotel Resort & SPA, входящий в портфель компании Kadorr Group, расположен по ул. Французский бульвар, 66/3. Его номерной фонд составляет 25 номеров. В инфраструктуру гостиницы входят ресторан, фитнес-центр и SPA-салон. Vintage Hotel расположен по ул. Успенской, 55. Отель включает 18 номеров, а также кафе-кондитерскую и конференц-зал. Кроме того, в Одессе на Лидерсовском бульваре, 1 планируется открытие дизайн-курорта под названием М1, предназначенного для курортного и бизнес-отдыха. Номерной фонд гостиницы составит 68 номеров. Инфраструктура М1 включает многофункциональный конференц-зал вместимостью до 80 человек и комнату для проведения переговоров, два бара, ресторан, детскую комнату, др.

В текущем году украинские гостиничные операторы «Премьер Интернешнл» и Reikartz Hotel Group пополнились новыми объектами. Так, в сеть Premier Hotels & Resorts, развиваемую компанией «Премьер Интернешнл», вошел 4-звездочный гостинично-ресторанный комплекс «Шафран» по ул. Замостянской, 1/4 в Сумах, который отныне носит название «Премьер Отель Шафран». Номерной фонд гостиницы составляет 38 номеров, инфраструктура включает ресторан, конференц-зал на 45 человек, комнату переговоров, др.


Номер отеля ibis Styles Lviv Center по ул. Шухевича, 3 во Львове

ФОТО: IBIS STYLES LVIV CENTER


С 1 сентября текущего года к национальной сети отелей Reikartz присоединилась гостиница «Галерея» в Полтаве, которая отныне позиционируется как «Reikartz Галерея Полтава» категории 3 звезды плюс. Отель состоит из 30 номеров. «Reikartz Галерея Полтава» включает ресторан и два конференц-зала вместимостью до 100 человек, а также тренажерный зал и сауну.


СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В текущем году в сегменте складской и логистической недвижимости региональных центров Украины наблюдалось отсутствие девелоперской активности.

В частности, в период с января по август 2015 года в региональных центрах о запуске в эксплуатацию или начале строительства новых проектов заявлено не было. Однако, по словам экспертов, девелоперы продолжают рассматривать для реализации проекты в формате built-to-suit, но только при условии достижения договоренностей с крупными арендаторами. По мнению Федора Арбузова, директора департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине, ввиду того, что эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, в случае улучшения макроэкономической ситуации в стране динамика строительства новых объектов в этом сегменте может сравнительно быстро возобновиться.

Основная активность на рынке складской недвижимости Украины в период с января по август 2015 года была представлена ротацией арендаторов, ищущих площади на более выгодных условиях аренды, которая сегодня фиксируется на рынке преимущественно в гривне и на ограниченный срок. Основной спрос на складскую недвижимость сегодня формируют операторы продуктового ритейла и фармацевтические компании.

По данным компании «Проконсул», рынок складской недвижимости Харькова и области уже второй год подряд характеризуется отсутствием нового предложения. Основное предложение производственно-складской недвижимости этого региона сегодня формируют непрофессиональные объекты советской постройки, площади бывших предприятий тяжелой промышленности. Несмотря на сохраняющийся дефицит качественной складской недвижимости, в 2015 году не было зафиксировано возобновления реализация современных логистических комплексов в харьковском регионе – здесь продолжает сохраняться слабый интерес к развитию проектов в логистическом секторе как со стороны местных, так и зарубежных инвесторов.

Как сообщает компания «Проконсул», с конца 2014 года в харьковском регионе сохраняется тенденция к росту арендных ставок на площади складской недвижимости. Вакантность качественных небольших складских помещений в данном сегменте по состоянию на август текущего года составляет от 0% до 5%, в то время как общая вакантность складской недвижимости в харьковском регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого класса составляет порядка 20-30%.


Уровень базовых арендных ставок на рынке складской недвижимости Харькова, август 2015 года
Класс объекта Арендные ставки, гривен/кв.м/месяц
(с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов)
А 35-60
В 25-45
С 18-30
D 15-25

Источник: «Проконсул»