Недвижимость и юридические дефекты


ЧТО ТАКОЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ДЕФЕКТЫ?


Рысбек Токтомушев, партнер юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры»
фото: Александр Микула

С точки зрения инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости, юридические дефекты – это такие дефекты в юридической документации, касающейся недвижимости, которые негативно влияют на нормальное владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Наличие юридических дефектов означает, что собственник (залогодержатель, арендатор) будет не в состоянии совершить определенные действия и/или будет вынужден нести повышенные финансовые и/или временные затраты.
Юридические дефекты – это фактор, который косвенно может оказывать негативное влияние на:
– текущую инвестиционную стоимость недвижимости;
– уровень доходности (особенно в долгосрочной перспективе);
– продажную или арендную маркетабельность (возможность предлагать недвижимость к продаже или в аренду);
– ликвидность (как продажную, так арендную и залоговую);
– продажную цену.
Одним словом, юридические дефекты – это фактор, усугубляющий инвестиционные риски.


КЛАССИФИКАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕФЕКТОВ
Условно юридические дефекты инвестиционной недвижимости (здесь и далее «юрдефекты») можно классифицировать следующим образом:
1. По природе возникновения:
– юридические дефекты, вызванные ошибками и опечатками в документах;
– юридические дефекты, порожденные нарушениями законодательства.
2. По предмету:
– юрдефекты документации на право собственности на здания и сооружения;
– юрдефекты документации относительно земельных прав;
– юрдефекты арендной документации (имеется в виду ситуация, когда недвижимость сдана в аренду);
– юрдефекты разрешительной документации, касающейся строительства (реконструкции, ремонта), а также различного оборудования.
3. По возможности устранения юрдефекта:
– устраняемые;
– неустраняемые.
В качестве типичных примеров можно привести следующие юрдефекты:
1. Несоответствие фактического размера и планировки объекта данным, указанным в правоустанавливающей документации и документах БТИ.
2. Ошибки в названиях фирм, именах физических лиц, адресах, различных цифрах.
3. Отсутствие у арендаторов разрешений органов пожарной безопасности, органов санитарно-эпидемиологической службы и органов охраны труда.
4. Несоответствие фактического объема и типов проведенных строительных работ данным, указанным в разрешительной документации.
5. Отсутствие надлежащих полномочий у лиц, подписавших соответствующие документы.


ЮРИДИЧЕСКИЕ ДЕФЕКТЫ ИМЕЮТ СВОЮ СТОИМОСТЬ
Практика показывает, что юрдефекты имеют свою стоимость. Обычно при обнаружении юрдефектов покупатели (залогодержатели, арендаторы) требуют снижения цены в качестве компенсации за риск возникновения различных неудобств и/или дополнительных расходов. Однако, покупатели выдвигают такое требование не всегда. Интересно также то, что часто покупатели используют юрдефекты как средство снизить цену, на самом деле не воспринимая их всерьез и не задумываясь об их стоимости.
Такая довольно распространенная легкомысленность объясняется, видимо, практическим отсутствием истории выхода инвестора из рынка. Дело в том, что негативный эффект юрдефектов проявляется, как правило, не на входе в рынок (при покупке), а на выходе (при продаже). То есть обычно именно при продаже инвестор несет львиную долю финансовых потерь, «запрограмированных» юрдефектами. Большинство сегодняшних больших и малых игроков в недвижимости не имеют истории полного инвестиционного цикла, включая продажу. Они знают, сколько стоит вход в рынок, и не знают, сколько стоит выход из рынка. Таким образом, проблема в том, что инвесторы мало знакомы с механизмом, который связывает юрдефекты и финансовые потери, особенно на выходе из рынка. Еще меньше инвесторы имеют представление о возможных суммах потерь. Поэтому в сознании большинства инвесторов юрдефекты и связанные с ними финансовые потери и неудобства воспринимаются как нечто весьма умозрительное.
На самом деле любой юрдефект имеет свою стоимость, выражающуюся в прямых и косвенных расходах. Под прямыми расходами мы понимаем штрафы, санкции, расходы на устранение юрдефекта, включая оплату услуг юристов и других специалистов. К косвенным расходам можно отнести финансовые потери, которые тот или иной юрдефект может вызвать для всего проекта в целом (например, когда ошибка в адресе объекта блокирует на несколько месяцев весь процесс получения разрешительной документации на объект). Если косвенные расходы далеко не всегда возможно и целесообразно оценивать, то прямые расходы, которые может вызвать тот или иной юрдефект, обычно возможно хотя бы приблизительно оценить.


В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ ПРОБЛЕМА ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕФЕКТОВ?
Проблема заключается в том, что, с одной стороны, юрдефекты существуют как фактор, влияющий на инвестиционные риски в недвижимости, а с другой стороны, юрдефекты не признаются как юридическое явление законодательством, судебной и административной практиками. То есть, действующее законодательство не предлагает механизмы, с помощью которых стороны могли бы юридически регулировать свои отношения, связанные с наличием юридических дефектов.
С практической точки зрения проблема выглядит следующим образом:
– покупатель обнаружил дефекты и требует снижения цены;
– продавец соглашается на снижение цены;
– в то же время, стороны не могут юридически зафиксировать (например, в договоре купли-продажи недвижимости), что покупатель осведомлен о наличии определенных юрдефектов и приемлет их наличие в приобретаемой им недвижимости в обмен на, скажем, снижение покупной цены продавцом;
– продавец несет риск того, что, при желании, покупатель может использовать юрдефекты для признания сделки недействительной (при том, что, в свете наличия юрдефектов, продавец уже снизил цены).


ЧТО ДЕЛАТЬ?
В свете вышесказанного, мы видим два принципиальных направления изменения действующего законодательства:
– Закон «О регистрации прав и обременений на недвижимость» должен содержать положение, согласно которому все права на недвижимость, формально зарегистрированные на определенную дату (например, дату принятия Закона), будут считаться приобретенными законно, а потому неоспоримыми. Данный шаг позволит начать оборот прав на недвижимость «с чистого листа».
– Поскольку юрдефекты есть и будут неотъемлемой частью оборота коммерческой и промышленной недвижимости, рынок нуждается в нормативных положениях, которые бы позволяли формально фиксировать наличие и природу юрдефектов, а также регулировать отношения между сторонами сделок по поводу юрдефектов.


ИЗМЕНИЛИСЬ ПРАВИЛА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ
5 ноября был опубликован и вступил в силу новый Закон Украины «Об аренде земли». Ранее законодательство устанавливало, что земли, которые находятся в государственной собственности, сдаются в аренду госадминистрациями или Кабинетом Министров Украины в рамках их полномочий, но с обязательным согласованием этих вопросов с органами местных советов. Новая редакция закона не предусматривает необходимости такого согласования.
Закон также запрещает передавать в субаренду земельные участки, на которых расположены целостные имущественные комплексы, находящиеся в государственной собственности. Неизменным осталось «преимущественное право» арендаторов земли на получение арендованного участка в собственность. Новый закон отменил обязательное нотариальное подтверждение договоров аренды земли. Согласно новому закону максимальный срок аренды земельного участка остался прежним – 50 лет. Новый закон установил, что размер арендной платы за землю, которая находится в государственной или коммунальной собственности не может превышать 10% нормативной денежной оценки земли. Однако, если арендатор определяется на основании конкурса или аукциона, то размер арендной платы не ограничивается вообще. В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, последний обязан будет заплатить компенсацию арендодателю в размере 6-месячной арендной платы – для с/х земель или годовой ставки – для земель не с/х назначения. Ранее закон таких штрафных санкций не предусматривал. Как отмечают эксперты, в новом законе права арендаторов существенно расширены, в то же время, права арендодателей были несколько ограничены.
Более детально данный Закон мы проанализируем в следующем номере «СР».
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС. ПРОЕКТ
На заседании Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и связи был представлен законопроект Жилищного кодекса Украины. По основным моментам новый законопроект отличается от ныне действующего кодекса. Так, по словам докладчика, председателя Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Григория Семчука, в проекте вводится новое понятие «социальное жилье» (это жилье, которое предоставляется государством и органами местного самоуправления гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату в зависимости от конкретных условий).
Государство также сохраняет определенные обязательства относительно тех граждан, которые находятся на квартирной очереди.
Законопроектом предусматривается просмотр и дифференциация квартирной очереди по категориям граждан (которые имеют право на получение жилья без очереди и право на получение социального жилья). Граждане первой и второй категорий будут иметь право на получение кредитов для строительства или приобретения жилья без очереди, соответственно. При этом жилье, построенное или приобретенное за собственные средства граждан, не будет ограничиваться по площади.
Одним из важных положений проекта Жилищного кодекса является вопрос выселения нанимателей из жилых помещений. По словам Григория Семчука, все возможные случаи выселения семьи нанимателя за неуплату жилищно-коммунальных услуг и нарушения жилищного законодательства вынесены в отдельный раздел и согласованы с нормами Гражданского кодекса Украины, который вступает в силу 1 января 2004 года.
По мнению Комитета, проект Жилищного кодекса Украины, в предложенном варианте может рассматриваться как основа для дальнейшей работы над жилищным законодательством (с учетом всех высказанных пожеланий и замечаний).