Недооцененный сегмент коммерческой недвижимости


ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Сегмент складских комплексов в Киеве в настоящее время практически невозможно назвать сформировавшейся частью рынка коммерческой недвижимости. Украинская практика свидетельствует, что в наши дни не менее 80-90% всех складских помещений являются либо минимально реконструированными зданиями советской эпохи (цеха заводов и фабрик), которые с большой натяжкой можно отнести к складской недвижимости; либо некачественными, не реконструироваными складами, расположенными в промышленных зонах, и которые не могут быть интересны рынку; либо профессиональными или полупрофессиональными объектами, созданными определенными компаниями исключительно для собственных нужд, и, соответственно, не представленных на рынке аренды.
Первые западные производители и компании сферы услуг, пришедшие на украинский рынок в конце 1990-х – начале 2000-х, столкнулись с отсутствием профессиональных складов и были вынуждены развивать этот сегмент недвижимости для собственных потребностей. Так, собственные склады построили McDonald's, Oriflame и некоторые другие компании. Затем компаниям, создавшим циклы производства в Украине (заводы Coca-Cola, Angels, «Чумак», пивоварни и др.), в рамках девелопмента собственных промышленных объектов пришлось создавать складские помещения для своей продукции и строить на их базе дистрибьюторские операции. С появлением розничных сетей возникла необходимость построения логистических схем обслуживания торговли дистрибьюторами и провайдерами складских услуг. В конце 1990-х на украинском рынке появился ряд дистрибьюторских и логистических компаний, которые, получив контракты с торговыми сетями и заключив сервисные соглашения на складское обслуживание импортеров и товаропроизводителей, также были вынуждены самостоятельно заняться девелоперской деятельностью, в которой они ориентируются не столь профессионально, как непосредственно в своем бизнесе. В итоге, с 1999-2000 годов в Киеве начали появляться (преимущественно посредством реконструкции старых объектов промышленного назначения) небольшие по западным меркам складские комплексы площадью около 10 000 м2. Классическими примерами являются: складской терминал компании «Українські Вантажні Кур'єри» (Столичное шоссе), складские комплексы компаний «Ост-Вест Экспресс» (ул. Викентия Хвойки), Rapid (Большая окружная дорога), Kühne & Nagel (Гостомель), «Комора-С» и «САВ-Сервис» (ул. Краснова).


фото: EUROPA PARK (МЗХОНУВ, ПОЛЬША)

Опыт девелопмента складских помещений собственными силами за последние годы, в особенности украинскими компаниями-операторами, создал парадигму, что сегмент складских терминалов может обойтись и без участия девелоперов. Исходя из этого, в планировании дальнейшего развития бизнеса многие компании продолжают рассчитывать только на собственные силы. Этот сформировавшийся стереотип пользователей рынка складских услуг служит существенным препятствием для формирования прозрачного складского сегмента коммерческой недвижимости.
На этом рынке, так или иначе, девелоперы пока находятся в положении вне игры. Возможно, поэтому складская недвижимость и остается недооценной ими. Безусловно, тот цикл развития рынка коммерческой недвижимости, в котором сейчас пребывает Украина, вынуждает девелоперов в своих стратегиях продолжать работу в привычных для них секторах торговой и офисной недвижимости, развивающихся более динамично, и где ими накоплен богатый опыт. Однако стоит заметить, что сегмент складской недвижимости не несет с собой больших рисков по сравнению с офисным, а сроки возврата инвестиций являются более или менее сопоставимыми. При этом сроки строительства логистических парков, принимая во внимание получение земли и прохождение разрешительных инстанций, в среднем оцениваются в рамках 18-24 месяцев, и являются равными по времени, необходимому на полный комплекс работ по девелопменту торговых и офисных центров.
Девелопмент складской недвижимости операторами рынка логистики и дистрибьюции своими силами и для собственных нужд не является распространенной мировой практикой. Опыт Запада в максимальной оптимизации работы бизнес-структур и поиске наивысшей рентабельности доказал, что большинство логистических и дистрибьюторских компаний преимущественно теряют оборотные средства, изымая их из собственных бюджетов и вкладывая в покупку/строительство складов. Прибыльными же являются предоставляемые клиентам услуги, оказываемые на физических м2 арендуемой складской недвижимости. При этом, как показывает опыт Центрально-Восточной Европы, в сегменте складской недвижимости чуть ли не единственным путем для развития успешных проектов является тесное взаимодействие девелоперов с конечными пользователями посредством практики built-to-suit. Безусловно, всегда существует опция создания универсальных складских площадей с определенным набором сервисов и технических решений, которые удовлетворят требования большей части конечных потребителей, но он не оптимален. Проекты же built-to-suit выгодны и девелоперам, и конечным потребителям. Девелопер еще до начала строительства уверен в будущем проекта, так как имеет гарантии его заполненности (в отличие от постепенного заполнения объекта, когда простаивающие площади до момента полного заполнения прямо пропорциональны объему недополученной прибыли, потерянным финансовым потокам от аренды и увеличению сроков окупаеомсти). С пре-лизинговым соглашением в активе девелоперу намного легче получить банковский кредит по меньшей ставке, нежели при спекулятивном девелопменте, а девелоперские риски проекта сводятся к минимуму. В итоге это позволяет девелоперу предложить конечному потребителю площади по меньшей арендной ставке, чем в конкурентных проектах. Однако при этом меньшая арендная ставка никоим образом не снижает срока возврата инвестиций (окупаемости проекта). Конечно же, исходя из арендной ставки, такой проект является более конкурентоспособным на рынке, а конечный потребитель недвижимости в случае практики built-to-suit может планировать развитие бизнеса, не опасаясь за надежность тылов, и в итоге получить помещение, полностью соответствующее его требованиям.
В свое время в Центрально-Восточной Европе девелоперы поняли важность такого сотрудничества с конечными потребителями. Это дало дополнительный толчек к развитию рынков складской недвижимости Польши, Чехии и Венгрии. Сейчас большая часть складских проектов на этих рынках создается именно посредством built-to-suit. Украинский рынок также должен стремиться к этому стандарту работы, поскольку рано или поздно, методом проб и ошибок, он все равно придет к этой практике.


СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По данным Colliers International, рынок складских помещений Украины в настоящее время необходимо рассматривать исходя из его деления на три сегмента. Доля первого из них составляет около 10%, – это современные профессиональные склады Киева и его пригородов, соответствующие ряду технических характеристик. Второй сегмент рынка с долей в 20% – это полупрофессиональные складские помещения, созданные посредством реконструкции цехов и ангаров советских промышленных предприятий и уступающие по техническим характеристикам профессиональным складам. При этом общая площадь профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева в настоящее время составляет 100 000 м2. Остальные же 70% рынка представлены уставревшими зданиями советской эпохи низкого качества, не соответствующими современным нормам, расположеными, как правило, в промышленных зонах. Общее количество таких складов в Киеве и пригородах подсчету не поддается, поскольку их статус сомнителен. В большинстве своем их можно отнести скорее к неиспользуемым и устаревшим промышленным помещениям.
Несмотря на малую удельную часть качественных складских помещений в общем рыночном спектре, именно они преимущественно будут находиться в центре нашего внимания как единственные, имеющие перспективы на будущее. Все остальные 90% складов мало интересны профессиональному рынку недвижимости.


фото: AIRPORT LOGISTIC PARK (ПРАГА, ЧЕХИЯ)

Как показал опрос большинства логистических компаний, работающих на киевском рынке, в сегменте качественных складских помещений в 2004 году с их стороны может возникнуть существенный спрос, измеряющийся показателем около 100 000 м2. Принимая во внимание, что частично он будет удовлетворен за счет развития складской недвижимости собственными силами, показатель неудовлетворенного спроса со стороны логистических компаний можно оценить на уровне 40 000 м2 – 50 000 м2. Известно также, что в настоящее время несколько крупных компаний-производителей ищут в Киеве складские помещения площадью не менее 10 000 м2. Специалисты Colliers International оценивают общий неудовлетворенный спрос на профессиональные и полупрофессиональные складские помещения на рынке Киева к началу 2004 года на уровне 100 000 м2.
По данным Госкомстата Украины, в 2003 году, по сравнению с 2002-м, грузоперевозки в Украине выросли в целом на 11%, из них автотранспортом – на 8%, водным и железнодорожным транспортом – на 13%, авиационным транспортом – на 70%. При этом грузооборот возрос еще больше – на 12%. Темпы развития сферы розничной торговли в рамках 15-25%, более чем в два раза опережающие рост ВВП, также косвенно свидетельствуют о том, что спрос на складские помещения в перспективе будет увеличиваться. И даже более того, эти цифры неудовлетворенного спроса отстают от реального показателя, так как многие компании оценивают свои потребности по пессимистическому сценарию в свете перспективы относительно высоких арендных ставок на качественные складские площади, которые были бы более низкими в случае приемлемого соотношения спроса и предложения на рынке.


    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    

ОЦЕНКА ПОТРЕБНОСТЕЙ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛОГИСТИЧЕСКИМИ КОМПАНИЯМИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ (КИЕВ И ПРИГОРОДЫ)
Название компании
Условия использования
Используется сейчас
Прирост помещений в 2004 году (прогноз)
Расположение складских помещений
Kühne & Nagel
Аренда/собственность
15 000 м2
До 10 000 м2
Гостомель (строится складской терминал на 6700 м2)
Rapid
Аренда/собственность
Нет данных
До 15 000 м2
Киев (строится складской терминал на 15 000 м2)
FM Logistics
Нет данных
Около 15 000 м2
До 10 000 м2
Киев
Комора-С/САВ-Сервис
Собственность
26 000 м2
До 15 000 м2
Киев, пригороды
Danzas/DHL
Аренда
7000 м2
5000 м2
Киев
АООТ АК «Укртранс»
Нет данных
Нет данных
До 1000 м2
Киев
Українські Вантажні Кур’єри
Собственность
15 000 м2
25 000 м2
Киев, пригороды
Panalpina World Transport
Аренда
1300 м2
До 1000 м2
Киев
Corstjens Worldwide Movers Group
Аренда
1000 м2
До 1000 м2
Киев
Voerman
Аренда
До 1000 м2
Нет данных
Киев
ООО «РЭП-Транс»
Нет данных
1000 м2
Нет данных
Киев
ТБН Логистик
Нет данных
До 3 000 м2
1000 м2
Киев
Interdean.Interconex
Аренда
Нет данных
3000 м2
Киев и пригороды
Прочие операторы
Около 20 000 м2
Около 10 000 м2
Киев и пригороды
Итого
Около 106 000 м2
Около 97 000 м2
Киев и пригороды

Источник: опрос операторов рынка, проведенный «Commercial Property»
Если говорить об основных потенциальных пользователях складских помещений, то их можно разделить на три группы. Первая – это профессиональные логистические компании, крупные производители и импортеры, структура бизнеса которых диктует потребность в аренде складских помещений площадью от 3000 м2 до 10 000 м2. Вторая группа потребителей складской недвижимости – это украинские и международные компании, которые владеют комплексными сетями дистрибьюции. В настоящее время они заинтересованы в приобретении или аренде полупрофессиональных или же низкокачественных складских площадей в диапазоне 500 – 3000 м2. Третья группа потребителей – это преимущественно украинские компании, которые можно отнести к сфере мелкого и среднего бизнеса. Для них актуален спрос на аренду небольших складских площадей (до 1000 м2), как правило, в диапазоне 300 – 500 м2.
Что касается арендных ставок на складскую недвижимость, то неудовлетворенный спрос последних лет все же не привел к их значительному росту. В 2003 году средние ставки на аренду профессиональных и полупрофессиональных складов составляли от $5-7 за м2 в месяц. Порой эта ставка рассчитывалась по принципу «все включено» (НДС и операционные расходы), тогда как в иных случаях она не включает НДС и операционные расходы. Максимальные ставки аренды в 2003 году наблюдались на уровне 8-10$/м2/в месяц. Однако уровень арендной ставки не всегда соответствует качеству складского помещения. К примеру, по высокой ставке можно арендовать некачественные склады в центральной части Киева, тогда как аренда площади в профессиональном складском комплексе за чертой города может составить 6$/м2/в месяц. Но в последнем случае, безусловно, речь должна идти о долгосрочном договоре и об определенном типе арендных отношений.


Источник: Cushman & Wakefield Healey & Baker Polska

В данный момент рынок складских помещений Киева и Киевской области по объему площадей и уровню своего развития сопоставим с московским 2001-2002 годов, или же варшавским 1997 года. В Польшу в 1997 году, с активизацией торговых сетей и сферы ритейл, пришли крупные западные логистические провайдеры. Девелоперы, правильно оценившие приоритеты в самом начале становления рынка складской недвижимости, за год-два создали качественные проекты и еще до момента их ввода в эксплуатацию заключили пре-лизинговые соглашения на долгосрочной основе. В итоге они смогли окупить свои инвестиции в рекордно короткие сроки, порой даже опережающие сроки возврата инвестиций по торговым объектам.
В 1998-1999 годах ставка аренды в высококлассных складских помещениях в Варшаве достигала 13-14$/м2/в месяц при уровне их заполненности около 85-90%. И лишь с насыщением рынка в 2001-2003 годах доходность проектов упала, и арендные ставки в лучших объектах опустились до 6-7$/м2/в месяц. Такая же ситуация наблюдалась в 2002 году и на московском рынке современных складских помещений, весь объем которого был равен нынешнему киевскому (100 000 м2 – 150 000 м2). В 2003 году предложение все еще существенно отставало от спроса. Однако эксперты прогнозируют, что в 2004-м показатели спроса и предложения по аренде складов должны выровняться, а ставки начнут падать уже с началом 2005 года. Украине же такой сценарий в ближайшие годы вряд ли грозит – эксперты прогнозируют если не рост, то, по крайней мере, стабильность арендных ставок на качественные площади.
По мнению экспертов, в 2004 году спрос на профессиональные складские помещения в нашей стране будет продолжать активно расти. Однако что касается устаревших низкокачественных складских площадей, то рост спроса на них наблюдаться не будет, либо покажет себя незначительным. Необходимо отметить, что у большинства таких объектов существуют проблемы с чистотой юридического статуса (по ним ведутся споры о праве собственности, или же они являются частью целостного имущественного комплекса, что также чревато проблемами). Преимущественно это касается бывших производственных помещений простаивающих киевских заводов и фабрик, цеха/корпуса которых пользуются успехом у мелких арендаторов складской недвижимости. Руководство практически всех нерентабельных и простаивающих киевских промышленных предприятий предлагают эти объекты в аренду по невысоким ставкам, оказывая негативное влияние на конъюнктуру рынка и развитие новых проектов складской недвижимости. Естественно, что никакого учета такой аренды не ведется, и лишь по очень приблизительным подсчетам в Киеве сдаются в аренду более 200 000 м2 подобных площадей. При такой ситуации нередки случаи, когда оформить арендные отношения де юре невозможно, однако де факто – более чем реально. Учитывая законодательные ограничения по субаренде для промышленных предприятий, данные помещения зачастую предлагаются по специфической схеме: не для сдачи в аренду, а, например, для оказания услуг по ответственному хранению. Но в свете начавшегося в Киеве активного процесса перепрофилирования и выноса промзон за черту города, этот сегмент рынка складов так или иначе вскоре прекратит свое существование.


КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Существует несколько классификаций складских помещений, которыми оперируют разные группы участников рынка складской недвижимости. Но если говорить о девелоперах, агентах и коммерческих консультантах то они оперируют двумя классификациями. Первая из них создана скорее в конвенционных целях. Согласно ей, складские помещения подразделяются на три типа.
Первый – это небольшие внутригородские дистрибьюционные центры со складами площадью до 10 000 м2, пользователями которых преимущественно выступает ряд небольших и средних арендаторов сферы розничной торговли. Такие складские объекты максимально компактны и не нуждаются в инфраструктуре для обслуживания крупного грузового автотранспорта.
Второй тип – средние пригородные складские комплексы площадью 10 000 м2 – 20 000 м2, расположенные, как правило, на окружных дорогах и предоставляющие складские услуги арендаторам, оперирующим специфическими товарными группами – медицинскими препаратами, мебелью, косметикой, бытовой химией и так далее.
Третий тип складской недвижимости, который зачастую называют логистическими парками – это большие комплексы с площадью складских помещений от 20 000 м2 и до 500 000 м2, с обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры, профессиональным менеджментом.
Необходимо сделать оговорку, что данная европейская классификация в украинских условиях будет иметь несколько иной вид, поскольку сейчас в нашем государстве складские комплексы площадью 10 000 м2 называют крупными, тогда как в Западной Европе крупными являются логистические парки со складскими помещениями площадью несколько сот тысяч квадратных метров. И все же, именно последний тип складской недвижимости этой классификации должен быть наиболее интересен девелоперам и инвесторам, поскольку здесь речь идет о создании классического складского комплекса, арендаторами которого, согласно западноевропейским практикам, выступают крупные логистические компании.
Вторая классификация является аналогичной офисной, относя складские комплексы по ряду критериев к классам А, В или С. Она активно применяется в Центрально-Восточной Европе и на российском рынке, хотя в профессиональной среде о ее целесообразности и объективности продолжают вести дебаты. Если принять за основу традиционную российскую классификацию складских комплексов, то объекты класса А характеризует обязательное месторасположение за чертой города в зоне 0-30 километров от основной городской окружной дороги непосредственно на транспортной магистрали, наличие железнодорожной ветки, существование высококлассной инфраструктуры для маневрирования и обслуживания грузового транспорта. Складское помещение должно быть одноэтажным, высота потолков – не менее 10 метров (в идеале – не менее 12 метров). Обязательно наличие в структуре комплекса возможности создания офисных помещений (для каждого юнита складского комплекса предусмотрена опция создания в нем же отдельного офисного блока с собственной входной группой), идеально ровной и водостойкой напольной поверхности, профессионального менеджмента, использование в строительстве определенных технологий (особого вида кровли, изоляции). Территория складского комплекса класса А в обязательном порядке должна быть ограждена и иметь многоуровневую систему безопасности/контроля доступа; комплекс – оборудован системой пожарной сигнализации и пожаротушения, системой климат-контроля и, при необходимости, системой вентиляции; комплекс должен иметь не менее 1 погрузочно-разгрузочной рампы на 500 м2 складской площади.
Соответственно, объекты класса В допускают высоту потолков не менее 8 метров, могут обладать худшей транспортной доступностью (располагаться на расстоянии 1-2 километра от магистральных автодорог). Однако в общем они должны соответствовать упомянутым критериям. Для класса В, как и для класса А, критично, чтобы все площади складского комплекса имели единые системы энергоснабжения, отопления и охлаждения, пожаротушения и пожарной сигнализации, компьютеризированную систему управления; идеально ровный пол с противопылевым и водостойким покрытием, позволяющий устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование и бесперебойно работать разгрузочно-погрузочной технике; регулируемый температурный режим, тепловые завесы на погрузочно-разгрузочных рампах, оптико-волоконные телекоммуникации; иметь охрану и парковку.
В складских комплексах классов А и В, если речь не идет о специфических проектах built-to-suit, можно также говорить об обязательном наборе инженерного оборудования и технических систем. В частности, такие складские комплексы должны иметь автоматизированные погрузочно-разгрузочные рампы, как минимум, мануальные автопогрузчики, краны балочного типа или тельферы, стеллажные системы (которые по желанию заказчика могут быть инсталлированы, либо убраны из помещений). Желательно предоставить арендаторам ряд дополнительных услуг, стоимость которых может не входить ни в ставку аренды, ни в операционные расходы. Например, ведение складского учета, наличие санитарной службы (если речь идет о складировании и обработке продуктов питания, медикаментов) и оказание таможенных услуг.
Последнее немаловажно для арендаторов – логистических провайдеров и провайдеров складских услуг, активно работающих на рынке экспортно-импортных операций, особенно в связи со вступлением в 2004 году в силу нового Таможенного кодекса Украины, который ввел в действие новую схему оформления грузов при растаможивании. В частности, этим законодательным актом определяются несколько вариантов хранения грузов в период оформления документов: 1) груз остается в транспортном средстве до его документального оформления и отправки на склады назначения; 2) временным местом пребывания грузов становится таможенно-лицензионный склад; 3) ответственное хранение осуществляется на складах предприятий; 4) хранение осуществляется на складах временного сберегания. Для крупных логистических провайдеров наиболее выгодны варианты складирования, вместо простоя транспорта. Поэтому их не может не заинтересовать опция использования и аренды складских комплексов, которые оказывают услуги по растаможиванию грузов и соответствуют требованиям таможенных органов по техническому оснащению и безопасности. Пока, например, в Киеве и пригородах существуют всего три складских комплекса, оказывающих такие услуги и сертифицированных Государственной таможенной службой. Но ничто не мешает девелоперам увеличить их количество. Благо, по словам руководства Государственной таможенной службы, количественных ограничений таможенно-лицензионных складов и складов временного хранения, соответствующих требованиям, не будет.


ПЕРСПЕКТИВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ


Петр Метельский, управляющий складами компании Kühne & Nagel
фото: Kühne & Nagel

Облегчить задачу девелоперам в становлении складского сегмента рынка коммерческой недвижимости могут западные операторы рынка логистических и дистрибьюторских услуг. Им, в отличие от украинских компаний, хорошо знакомы западные практики ведения бизнеса и формирования арендных отношений с владельцами складской недвижимости. Кроме того, с началом активного девелопмента складских комплексов для открытой аренды, инвесторы могут рассчитывать на еще больший рост спроса со стороны западных логистических компаний. Те 10 000 м2 – 20 000 м2 складских площадей, которыми, в лучшем случае, сейчас оперируют на киевском рынке такие известные международные логистические операторы, как FM Logistic, Corstjens, Kühne & Nagel, Panalpina, Maersk Sealand, Interdean.Interconex, Danzas/DHL и другие – абсолютно не показательны. Эти компании имеют оптимальную структуру управления, наработанный десятилетиями опыт, но только начали развитие в Украине и можно быть уверенными, что с активизацией экономических и рыночных процессов они будут только наращивать обороты, требуя все большего вывода на рынок новых высококлассных складов.
В разговоре с «СР» Петр Метельский, управляющий складами компании Kühne & Nagel, сообщил, что, по его мнению, у западных компаний-операторов рынка логистики возможность покупки складских помещений советской постройки в Украине с перспективой дальнейшей реконструкции стоит на втором плане и является наименее желаемым сценарием, которому придется следовать только в случае крайней необходимости. Однако сегодня, по его мнению, девелоперам для выхода на рынок складских помещений с новыми проектами мешает недостаточное понимание данного рынка и отсутствие профессионалов. Он также полагает, что девелоперы и инвесторы демонстрируют неоправданные и чрезмерные опасения по поводу вложения средств в создание складских комплексов, преувеличивают рисковость этой сферы недвижимости и проявляют нерешительность из-за отсутствия опыта подобного рода девелопмента. Петр Метельский сообщил, что компания Kühne & Nagel уже в данное время готова предметно вести переговоры с инвесторами по аренде площадей по актуальным рыночным ставкам в крупных проектах built-to-suit.
Аналогичное мнение «СР» высказал и представитель логистической компании Panalpina. Он отметил, что с начала своей деятельности в Украине в 1993 году, компания четко следует стратегии аренды складских помещений, поскольку организация собственных складов является чрезмерно затратной, требует огромных расходов на создание девелоперского подразделения, покупку земли и строительство. Комментируя вопрос об относительно медленном развитии бизнеса и объемов логистических операций компании Panalpina в Украине, собеседник отметил, что дальнейший бизнес компании напрямую зависит от появления складских комплексов высокого уровня. «Сейчас сфера складского хозяйства мало входит в интересы нашей компании, поскольку пока на рынке нет как такового предложения с современными стандартами качества. Но если мы увидим, что девелопер предлагает нам такой продукт, то мы начнем развивать складское направление. Тогда мы сможем показать клиентам, где и в каких условиях будут храниться их товары, что позволит нам получить немало заказчиков, для которых важно именно качество складирования, а не его цена. Они захотят работать с компанией, имеющей высококлассный склад с профессиональным менеджментом, а не с оператором, на складе которого нет элементарного соблюдения температурного режима и сигнализации».
Очевидно, что аренда складских помещений для многих операторов рынка является более предпочтительным вариантом, чем девелопмент своими силами. Особенно в условиях переходной экономики, когда тяжело прогнозировать, пойдет ли у компаний бизнес, смогут ли они заполучить определенное количество клиентов и арендовать под них склады. Операторы рынка отмечают, что им чрезвычайно сложно прогнозировать свои потребности по аренде складских помещений не то, чтобы на годы вперед, но даже в перспективе нескольких месяцев. В офисе компании Corstjens Worldwide Movers Group «СР» сообщили, что «многие наши клиенты вообще в первый раз слышат понятия логистика, экспедиторские услуги, дистрибьюция. Они просто занимаются ведением бизнеса и не утруждают себя попытками понимания сути происходящего. Им это не интересно и не понятно, они не хотят заключать долгосрочные контракты, оплачивать по договорам дополнительные складские услуги».
Пока такая ситуация сохраняется, рынок будут сопровождать сложности. Однако, по мнению экспертов, торговые сети на киевском рынке уже давно осознали важность логистического сегмента в конкурентной борьбе. Многие начали приходить к пониманию того, что схема «товар по звонку от производителя», а не со склада собственного логистика-провайдера, чревата проигрышем во времени. По данным компании «Фокстрот» (сеть супермаркетов электроники), сейчас в сетевой торговле до 60% всех претензий относительно ведения бизнеса возникает именно к логистическим операциям и связанным с ними дистрибьюционным процессам по товарообороту. Пройдет еще год-два, и эффективность в области логистических и дистрибьюционных услуг станет ключевым фактором в борьбе за лидерство на рынке. В таких условиях требования розничных сетей по росту поставок и жесткие требования производителей по увеличению товарооборота заставят дистрибьюторов обозначить свое движение к созданию мощных компаний-логистических провайдеров, требующих аренды больших складских мощностей. Рынок неизбежно будет идти в этом направлении, требуя развития девелопмента складской недвижимости бурными темпами в ближайшие 3-5 лет, причем объемы поглощения складских площадей будут подхлестываться оптимизацией в работе компаний цепочки транзита товаров от производителя к реализатору.


ТЕОРИЯ СКЛАДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА
Исходя из тенденций и прогнозов, при развитии складской недвижимости необходимо обратить внимание на пригороды Киева и зону Большой окружной дороги. Там, как и в зоне магистралей государственного значения на 0-30 километровой удаленности от черты Киева, нет автомобильных пробок, которые негативно влияют на эффективность работы транспорта, обслуживающего складские терминалы в черте города. С другой стороны, эксперты считают, что максимально удачным будет размещение складской недвижимости на расстоянии не более 10-15 километров от окружной дороги, поскольку большая дистанция скажется на транспортных расходах. В этом русле наиболее удачными для строительства складских комплексов с автотранспортной и железнодорожной доступностью являются южные, юго-западные, юго-восточные и северо-восточные пригороды Киева, где наряду с Обуховской, Одесской, Харьковской и Санкт-Петербургской трассами существуют и железнодорожные магистрали. Поэтому девелоперы уже некоторое время активно интересуются приобретением и арендой крупных (до 100 гектаров) земельных участков в Обухове, Украинке, Триполье, Вишневом, Боярке, Глевахе, Бортничах и Броварах. В то же время, создание логистического парка без привязки к железнодорожным магистралям также возможно. В таком случае для девелопмента открываются (на расстоянии 1-15 километров от Киева) Житомирское направление, Одесская трасса (Чабаны, Васильков), Вышгородское направление. Показательно, что заявленный к реализации в 2002 году одним из девелоперов проект «Глобал Сити» (в рамках которого на площади около 90 гектаров планируется создание крупного логистического парка с большим объемом складских помещений) занял, возможно, самую удачную инфраструктурную зону в пригородах Киева. Если этот проект развития складской недвижимости будет реализован, то он сможет значительно выиграть от размещения в непосредственной близости от аэропорта «Борисполь» и железнодорожной магистрали.
Тем не менее, в упомянутых пригородах Киева, где развитие логистических парков кажется наиболее оптимальным, девелоперов ждет ряд проблем, и, прежде всего, с земельными ресурсами. Из-за недостатка официальных данных, непрозрачности рынка земли в Киевской области и в свете полного отсутствия квалифицированного маркетингового анализа территорий на предмет потенциального их использования для развития складской недвижимости, инвесторам сложно понять, в каких пригородных зонах столицы существуют доступные земельные участки и на каких условиях. Доподлинно известно, что большинство территорий в зоне 5-10 километровой удаленности от столицы вдоль ключевых автомагистралей уже использованы под жилую коттеджную застройку, а строительство складской недвижимости на удалении уже хотя бы в 3-5 километров от магистралей колоссально снижает шансы и перспективы проектов. Вдобавок к этим проблемам, в Киевской области отсутствуют унифицированные схемы и подходы в приобретении земли в собственность или получении ее в аренду. Несмотря на то, что в Киевской области на расстоянии 5-10 километров от окружной дороги земля может стоить дешевле, чем в самом Киеве в районе окружной дороги, эксперты отмечают, что цены на землю порой бывают безосновательно завышены. Кроме прочего, здесь девелоперов ожидает еще одна, во многом самая труднопреодолимая, сложность – необходимость перевода земельных ресурсов из фонда земель сельскохозяйственного назначения в промышленный (более предметно читайте об этом в материале экспертов юридической фирмы «Арцингер и партнеры» на стр. 66 – 67).
Практика показывает, что вопрос перевода земельных ресурсов из одного фонда в другой в будущем может еще сильнее осложниться. Так, например, в Москве и Подмосковье с началом активного развития складской недвижимости в условиях повышения спроса инвесторов на покупку сельскохозяйственных земель, в случае перепрофилирования земельного фонда власти начали требовать компенсации «упущенной выгоды» в виде развития за счет девелоперов значительной социальной инфраструктуры (школы, госпитали, дороги). Зафиксирована в России и другая практика, когда нескольким девелоперам из-за изменения целевого назначения земель пришлось финансировать перенос плодородного слоя почвы площадью в несколько десятков гектаров в другое место. Если аналогичные практики появятся в Украине, то и без того пассивная ситуация в сфере развития складской недвижимости может перерасти в настоящую депрессию. Ведь в сегменте логистических парков инвесторы пока не готовы идти на финансовые обременения такого рода. Однако, даже получив землю и переведя ее в промышленный фонд, девелоперам придется решать не менее важную проблему создания транспортной инфраструктуры и подведения к объекту необходимых коммуникаций – водопровода, канализации, линий электропередач, связи, газовых труб и прочее. Полностью подготовленные для девелопмента складской недвижимости участки в пригородах Киева являются редкостью. Затратная часть проекта логистического парка по подведению коммуникаций, как показывает московский опыт, может достигать 30-40% от общей сметной стоимости проекта. В России есть два показательных прецедента, когда немецкие логистические провайдеры, начав строительство складских комплексов без предварительного плана по прокладке коммуникаций, вынуждены были отказаться от проектов, осознав, сколько будет стоить прокладка газопровода, водопровода и ЛЭП на расстояние не менее 10 километров. Причем, в случае необходимости прокладки коммуникаций, инвестору необходимо сразу же вложить практически половину средств от сметной стоимости, даже не начав строительные работы. Это создает серьезный девелоперский риск для проектов развития складской недвижимости.


ПРАВИЛЬНЫЕ ПРИОРИТЕТЫ
Заявленных девелоперами к реализации в ближайшие 2 года складских помещений и прогнозируемых к выведению на рынок в 2004 году 20 000 м2, явно недостаточно, чтобы восполнить существующий дефицит складских площадей. Поэтому сейчас самое время правильно оценить приоритеты рынка, его конъюнктуру и рассмотреть перспективу вложения средств в девелопмент складской недвижимости, не ожидая, когда с насыщением в конце 2004 – начале 2005 годов торгового и офисного сегментов, девелоперские усилия таки будут направлены в сферу складской недвижимости. Безусловно, значительное количество сложностей для проектов логистических парков сдерживает активность девелоперов. Однако перспективы рынка складских помещений с точки зрения емкости намного привлекательнее торговой и офисной недвижимости. Поэтому, взяв на вооружение девиз «знание-сила», составив правильный бизнес-план и проработав риски проектов с вариантами их решения, и заключив соглашения с конечными пользователями, девелопер вполне может выйти на приемлемый для себя уровень окупаемости проектов в 4-5 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Подытоживая, хотим предложить вашему вниманию мнения ведуших экспертов и операторов рынка складской недвижимости, поскольку взгляд заинтересованных сторон (агентов, консультантов, девелоперов и конечных потребителей), ежедневно сталкивающихся с проблемами и практиками этой сферы, должен способствовать более глубокому пониманию состояния и перспектив складской недвижимости.


Сергей Сергиенко
фото: COLLIERS INTERNATIONAL

Сергей Сергиенко, генеральный директор Colliers International Украина:
Медленное развитие рынка складской недвижимости в Украине связано с целым рядом причин. На украинском рынке не представлен ни один профессиональный западный девелопер. Соответственно, на нем работают только украинские компании, которые, так или иначе, освоили торговую и офисную недвижимость. Но особенность рынка складских помещений в том, что он требует от девелоперов большего количества усилий, чем развитие офисов или торгово-развлекательных центров.
Девелопмент складской недвижимости предполагает создание для объекта новой инфраструктуры, а не работу по интеграции объекта в уже существующие рамки застройки с имеющимися системами энергоснабжения, газификации, водоотвода и прочее. Более того, у украинских девелоперов отсутствует опыт и, соответственно, понимание того, чем является профессиональный складской комплекс или логистический парк (исходя из параметров и современных ноу-хау для таких проектов). Активизацию работы украинских девелоперов и инвесторов в сфере складской недвижимости сдерживают и сроки возврата инвестиций. Если говорить о рентабельности, то в настоящее время пальма первенства за жилой недвижимостью, затем следуют торговый и офисный сегменты, а склады находятся на последних местах рейтинга. С другой стороны, оценка сроков окупаемости для складской недвижимости пока может осуществляться только теоретически, ввиду отсутствия практики. Но утверждения, что сроки окупаемости инвестиций для складских комплексов составляют 10-15 лет, явно преувеличены. Даже в Западной Европе этот уровень находится не выше отметки в 10 лет. Поэтому, принимая во внимание отсутствие практики, можно сказать, что в профессиональном проекте развития складской недвижимости в Украине можно вести речь о сроке возврата инвестиций около 4-5 лет. Но здесь необходимо понимать, что развитие крупного профессионального логистического парка – это процесс, который может занять несколько лет. Кроме того, для его реализации необходим изначальный крупный объем инвестиций. Поэтому сложность начала работы на рынке для девелоперов заключается еще и в критерии масштабности, поскольку современные логистические парки и складские комплексы с правильной концепцией – это проекты не менее чем со 100 000 м2 складских площадей, а в классическом понимании – до 500 000 м2. Несмотря на то, что стоимость создания м2 складского помещения меньше, чем м2 площади торгового или бизнес-центра, исходя из большей масштабности проектов складской недвижимости, получаются огромные цифры, что пугает украинских инвесторов. Девелопмент складской недвижимости подразумевает и максимально четкое следование бизнес-плану, осуществление последовательных действий на протяжении длительного времени.
Отечественные же инвесторы и девелоперы привыкли работать в более гибких рамках и рассчитывают на быстрый возврат своих инвестиций в сроки около 3 лет, тогда как проекты развития профессиональной складской недвижимости по определению не подразумевают столь быстрого возврата. Исходя из этого, украинские компании вряд ли смогут взяться за развитие складского сегмента, они не готовы к выполнению тех требований, которые диктуют крупные профессиональные проекты. Они не готовы платить профессиональным коммерческим консультантам за квалифицированные услуги, полагая, что это слишком дорого. А опираясь на собственные силы они не смогут создать качественную недвижимость, востребованную рынком в перспективе. Поэтому сейчас украинский рынок складской недвижимости, исходя из всех перечисленных факторов, во многом можно назвать ущербным.
Если же говорить о перспективах этого рынка на будущее, то можно озвучить гипотезу, что первый профессиональный логистический парк в Киеве появится на протяжении 2-3 лет и будет создан (либо начнет реализовываться) иностранным девелопером. В течение ближайших 4-5 лет на рынке Украины должны появиться крупные западные девелоперы, специализирующиеся на развитии складской недвижимости (такие как Prologis). Украинские же девелоперы вряд ли рискнут осваивать данную нишу, а если и решатся, то в итоге смогут построить складские комплексы, соответствующие всем ГОСТам и СНиПам, но не имеющие коммерческой целесообразности и, соответственно, мало интересные рынку.
Развитие складов в ближайшие 2-3 года, вероятно, будет проходить согласно уже существующим тенденциям, когда логистические операторы и иные конечные потребители будут создавать складские комплексы самостоятельно и для собственных нужд. Эти проекты будут небольшими, имея площадь складских помещений до 50 000 м2 и располагаясь на участках площадью не более 10 гектаров. Также необходимо отметить, что в настоящее время на рынке тяжело оценить спрос на современные профессиональные складские площади, поскольку предложение отсутствует. Но если предположить, что сегодня такое предложение вдруг появилось, то можно не сомневаться, что показатель неудовлетворенного спроса окажется в несколько раз большим, чем 100 000 м2.
Ник Коттон, региональный директор компании DTZ:
Сейчас девелоперы только начали проявлять интерес к логистике и складской недвижимости, планируя создание нескольких крупных логистических центров в окрестностях Киева. Те проекты, о которых известно, грандиозны, но они пока не вышли на путь реализации, оставаясь заявленными на бумаге. Думаю, что пройдет еще не менее года-двух до момента начала строительных работ на них.
Исходя из международного опыта, бурное развитие рынка торговой недвижимости через несколько лет должно оказать стимулирующее воздействие на развитие складских помещений и превратить его из наименее инвестиционно привлекательного сектора в относительно интересный инвесторам. Поэтому субсидирование строительства складских площадей и логистических парков начнется уже в самое ближайшее время. Реконструкция помещений под складские площади, безусловно, нелегка из-за несоответствия во многих случаях конструктивной части зданий или инфраструктуры прилегающих территорий евростандартам, но реализовать такой проект не тяжело. Новое строительство пока обходится слишком дорого из-за высокой стоимости земли и большой потребности в ней для развития складского объекта. Для проекта по западным стандартам и технологиям с нынешними украинскими арендными ставками складской недвижимости создание логистического терминала «в чистом поле» кажется малопонятным, разве что этот проект будет создаваться комплексно с бизнес-парком или объектами ритейл.
Вадим Кушников, руководитель отдела недвижимости компании НСМ Property Management:
Сегодня складской сегмент коммерческой недвижимости в Киеве практически отсутствует. Вернее, почти нет профессиональных складских помещений, которые хоть в какой-то степени были бы приспособлены для использования арендаторами. В столице практически не встретишь складских центров с правильной погрузочно-разгрузочной техникой, где можно было бы разместить лицензионный склад или офисы администрирования процессов дистрибьюции и логистических операций. Нет складов с хорошим техническим оснащением. А ведь именно к техническому оснащению складских помещений западные компании-операторы и дистрибьюторы предъявляют высокие требования. В некоторых случаях эти требования даже выше, нежели те, что предъявляются к некоторым офисным помещениям в Украине. В принципе, в портфеле недвижимости нашей компании складские помещения пока отсутствуют. То, что некоторые из предприятий, которые мы приобрели, сейчас сдаются под склады – скорее вынужденное решение, нежели плод целенаправленной политики. Но, несмотря на это, я уверен в том, что развивать рынок складских помещений достаточно выгодно. Мысли по этому поводу есть, но говорить что-то конкретное пока рано.


Максим Юдин
фото: Сергей Хитрый

Максим Юдин, директор компании «Комора-С» (входит в структуру «Аснова-Холдинга» наряду с логистической компанией «САВ-Сервис», торговой сетью «DЦ» и другими предприятиями):
Если говорить о земельных ресурсах, наиболее выгодных для развития логистических терминалов и складских площадей, то наибольший интерес представляет 30-километровая зона удаленности от Киева, но не участки в городской черте. К примеру, в районе киевской Большой окружной земельные участки довольно дорогие, поэтому непригодны для развития складской недвижимости, поскольку их стоимость увеличит срок окупаемости проекта в лучшем случае до 10 лет. Поэтому большинство проектов, заявленных к реализации, планируются на земельных участках Киевской области. Но даже в Киевской области цены на землю велики.
Однако крупные инвесторы, которые планируют бизнес на десятилетия, предпочитают покупку: когда являешься собственником, как-то спокойнее. Если говорить о Киеве с пригородами, то в любом случае инвестор должен обладать правами аренды на участок сроком не менее 25 лет, а в идеале – максимальным на 49 лет.
Я думаю, что девелоперов складской и промышленной недвижимости вряд ли стоит дополнительно стимулировать. Рано или поздно строить складские комплексы начнут и этот этап уже не за горами: стоит лишь подняться уровню окупаемости инвестиций в развитии проектов торговой и офисной недвижимости до 7-9 лет. С другой стороны, со все более активным развитием торговых сетей участники рынка поймут ценность складской и логистической инфраструктуры. Аналогично, когда клиенты дистрибьюторов начнут не экономить на складировании, а дорожить своей репутацией и получать более качественные услуги, тогда и будет виден результат.
В развитии объектов складской недвижимости существуют сложности с привлечением кредитного финансирования и заемных средств. Получение кредитов под развитие коммерческой недвижимости в Украине – в целом процесс кропотливый, сложный, и уж тем более в девелопменте складов. Для того, чтобы получить кредит на строительство, необходимо сначала за свои средства создать производственную базу, начать строительные работы и довести их до определенной стадии готовности, и только потом пытаться привлечь к финансированию банки.
Думаю, что «стимулирование» развития рынка рестрикционными мерами – не панацея. Запретить движение грузового автотранспорта во всем городе или же во «внутренней» части Большой окружной дороги невозможно. Огромное количество производственных предприятий, торговых объектов и прочих структур имеют свои склады в пределах Киева. Владея хорошим выездом на Большую окружную дорогу, не задевающим жилых районов, складские комплексы могут нормально работать. Безусловно, если речь не идет о расположенных в городской черте глобальных логистических центрах, занимающих территорию в десятки гектаров. Но в Киеве таких нет. Невозможно себе представить развитие торговли города, любых видов бизнеса без складских помещений вообще.
Безусловно, необходимо ограничивать движение грузового транспорта в центре города, но ни в коем случае нельзя регулировать рынок логистических услуг или же развития складских помещений административно в глобальном масштабе. Более того, решение о запрете въезда грузового и транзитного транспорта в Киев пока невозможно технически: не достроен участок Большой окружной дороги на Левом берегу, не говоря уже о необходимых двух мостовых переходах кольцевой автомагистрали Киева к северу от Оболони и Троещины, а также на Корчеватом – Южных Осокорках. А часть Большой окружной на Правобережье даже сейчас с трудом справляется с объемом транспорта.