Михаэль Бертрам, глава представительства NCH Advisors Inc. в Украине фото: Александр Микула
CP: В каком году компания NCH Advisors Inc. начала свою деятельность на рынке Украины? Какими были основные сложности начала работы в государстве с переходной экономикой? Юлия Белякова: NCH Advisors Inc. начала свою деятельность в Украине в конце 1995 года как инвестиционная компания. Недвижимость в спектре нашей деятельности появилась на более поздном этапе. Однако, проект бизнес-центра Millennium был одним из первых в Киеве среди современных объектов офисной недвижимости. Мы приступили к его разработке в 1996 году, но само строительство началось лишь в конце 1998 года и продолжалось на протяжении 1999-го. Бизнес-центр Millennium был введен в эксплуатацию 20 марта 2000 года. На еще более раннем этапе мы начали развитие проекта в Днепропетровске – бизнес-центра «Цитадель-1». Он был введен в эксплуатацию в конце 1997 – начале 1998 года. «Цитадель-1» – первый современный офисный проект Днепропетровска наивысшего класса, он создан в реконструированном историческом здании в сердце города. Так уж сложилось, что наш первый проект появился в Днепропетровске. У нашей компании был представитель в этом городе, который нашел партнера. Но начало работы в Днепропетровске не было целенаправленным: мы просто нашли удачный объект инвестирования и сумели достаточно быстро его построить. В Киеве же процесс девелопмента занял несколько больше времени. Хотя, с другой стороны, Днепропетровск всегда был если не «второй столицей», то, как минимум, вторым по значимости и экономическому потенциалу городом Украины. CP: Безусловно, работа инвестиционной компании на фондовом рынке требует довольно большого количества финансовых средств, кредитных ресурсов. Какими из них оперирует ваша компания? Юлия Белякова: NCH – это группа частных инвестиционных компаний, которая привлекает только финансово-кредитные ресурсы американских инвесторов. В основном это крупные финансовые институты, банки, пенсионные фонды, резервные фонды университетов. Также в рядах наших инвесторов можно назвать несколько очень состоятельных и известных частных лиц. CP: Специалисты рынка считают удачной вашу работу по развитию Подольского Универмага... Юлия Белякова: Да, в этот проект мы вложили существенные средства, провели реконструкцию хорошего уровня. Однако сейчас он еще не полностью введен в эксплуатацию, не все площади сданы в аренду, а только помещения первого и второго этажей. На подземном уровне мы планируем размещение ресторана, оператор которого пока проводит адаптацию площадей сообразно своим потребностям. Ресторан будет выполнен в очень необычном стиле с применением целого ряда новейших технологий индустрии общественного питания, он призван стать одним из магнитов Подольского Универмага. Не занят пока, к сожалению, третий этаж, потому что арендатор, предварительно подписавший контракт, из-за резкого сокращения объема своего бизнеса, не выдержав достаточно жесткой конкуренции, сейчас вынужден расторгнуть с нами взаимоотношения. Нельзя заставить компанию арендовать площади и соблюсти контракт, если у нее не состоялся бизнес. Сейчас необходимо принять решение, какой именно арендатор нам нужен, чтобы проект был максимально эффективным. От правильности этого решения будет зависеть конечный результат. CP: По некоторым данным, распространенным по каналам информагентств, вы планируете открытие еще трех подобных объектов формата классического универмага в Киеве. Это действительно так? Юлия Белякова: Это не соответствует действительности. О проектах можно говорить в том случае, если бы мы приобрели в собственность конкретные объекты или же, как минимум, земельные участки под развитие торговой недвижимости. На сегодняшний день говорить о трех четких новых проектах нельзя, хотя мы и ведем работу в этом направлении. В управлении нашей компании в Киеве находятся такие крупные проекты, как Подольский Универмаг, «Универмаг «Украина» и торговый центр на основе реконструкции универсального магазина советской постройки, требующие от нашей команды максимальной отдачи. Мы, конечно же, постоянно ищем сферы применения для новых инвестиций, но сейчас еще не готовы анонсировать создание новых проектов. Михаэль Бертрам: Мы можем лишь сообщить, что рассматриваем различные инвестиционные проекты Киева, иных крупных городов. Постоянно обсуждаем предложения с партнерами, и если какой-либо проект будет интересным и многообещающим, то наше решение по нему не заставит долго ждать, оно будет принято быстро. Киев – очень интересный город, обладающий огромным потенциалом развития. CP: Как вы считаете, в каких региональных центрах Украины сейчас и стоит ожидать наибольшего прогресса в области коммерческой недвижимости? Намерена ли компания NCH Advisors Inc. расширять свое присутствие на рынках недвижимости регионов Украины? Юлия Белякова: Мы постоянно рассматриваем возможность расширения нашей деятельности в регионах. Но, к сожалению, инвестиционный климат во многих из них пока что не оптимален, результаты маркетинговых исследований демонстрируют более низкие показатели по рентабельности проектов, чем в Киеве. Тем не менее, такие крупные промышленные города Украины, как Днепропетровск, Запорожье, Кривой Рог, Одесса, более перспективны для строительства коммерческой недвижимости, чем города с низко развитой бизнес-активностью. В Донецке девелоперским компаниям тоже было бы неплохо начать работать активнее. Михаэль Бертрам: Мы намерены расширять свое присутствие в крупных региональных центрах Украины, где наблюдается существенное улучшение инвестиционного климата и увеличение бизнес-активности. Однако финальное решение о вложении инвестиций не принимается исключительно потому, что нам необходимо расширять свою деятельность на том или ином местном рынке. Отнюдь. Все будет зависеть от надежных партнеров и наличия хорошего проекта. Сейчас мы активно рассматриваем варианты сотрудничества в регионах Украины и открыты для взаимовыгодного партнерства в сфере развития недвижимости. CP: В каких еще государствах компания NCH Advisors Inc. осуществляет деятельность? Насколько более зрелыми можно назвать их рынки по сравнению с украинским? Михаэль Бертрам: С точки зрения осуществления капиталовложений, это Россия, Румыния, Болгария, Латвия, Казахстан и Грузия. Насколько более зрелыми можно назвать рынки соседних стран? На этот вопрос ответить тяжело. Но, по-моему, Украина – одно из самых динамичных государств постсоветского пространства по развитию рынка недвижимости. Развитие среднего социального класса, процессов деловой активности в разных государствах имеет отличительные особенности, а порой и существенные различия, поэтому сравнения не всегда будут адекватными и уместными. На каждом рынке мы применяем различные подходы с учетом местной специфики, что влияет на процессы и объекты капиталовложений, уровень гибкости, определение тех объектов, развитие которых наиболее выгодно для нас и необходимо рынку. Юлия Белякова, финансовый директор представительства NCH Advisors Inc. в Украине фото: Александр Микула
CP: Не секрет, что существующие на Западе уровни капитализации коммерческой недвижимости в рамках 3-5% не идеальны для стратегических инвесторов. В Украине и России данный показатель в недвижимости может достигать 15-20%. Тем не менее, интерес к Украине со стороны западных инвесторов ограничен. В силу чего, как вы считаете? Михаэль Бертрам: Я думаю, здесь только время решает, когда западные стратегические инвесторы активизируются в отношении Украины. Ведь уровень капитализации для проектов коммерческой недвижимости в Украине будет в дальнейшем неуклонно снижаться, это очевидно. Через десять лет, а может быть и меньше, ставки капитализации и уровней доходности будут приближаться к существующим сегодня в Западной Европе. Все это зависит от темпов развития экономики страны. Западные инвесторы, принимая решение об инвестировании, анализируют проекты с точки зрения рисков и доходности. Высокой доходности проектов можно ожидать только тогда, когда и уровень рисков довольно высок. Именно так сегодня оценивают инвестиции в Украине. Далеко не все инвесторы готовы к высоким рискам, многие предпочитают вкладывать капиталы в менее доходные проекты. CP: Существует мнение, что венчурный капитал, крепко обосновавшийся в последние 5-6 лет на рынках Польши, Венгрии, Чехии и других стран Центрально-Восточной Европы, уже не устраивают те уровни рентабельности, которые сложились в этих государствах сегодня. Считаете ли вы, что эти деньги через год-два могут прийти в Украину? Михаэль Бертрам: Я не знаю, насколько правомерны такие прогнозы. Каждый инвестиционный фонд в своей деятельности имеет определенные краткосрочные и долгосрочные стратегии, рассчитанные с учетом определенных уровней доходности в проектах коммерческой недвижимости на конкретном национальном рынке, принимая во внимание его динамику в течение как минимум ближайшего десятилетия. Безусловно, существуют рисковые венчурные фонды, готовые идти на большой риск; существуют и инвестиционные фонды, делающие ставку на уверенность в инвестициях, вкладывающие капиталы в развитие недвижимости исключительно в Западной Европе. Более уместно в этом случае было бы говорить не о «волнообразном» движении капитала с Запада на Восток, а о работе фондов применимо к конкретным европейским региональным рынкам: одни закрепились и будут работать в Польше, Чехии и Венгрии независимо от существующих тенденций; другие освоили Россию, Украину и ряд других государств постсоветского пространства, третьи сделали ставку на страны Балтии... Реконструированный Подольский универмаг фото: Олег Герасименко
Юлия Белякова: Изначально компания NCH начала наиболее активно вкладывать инвестиционные средства на российском рынке, позже – в других странах. В настоящее время сохраняется та же тенденция: на долю Российской Федерации приходится более половины наших капиталов, всего же в группу NCH входят десятки инвестиционных фондов. Но мы никогда не ориентировались на такие страны, как Венгрия, Чехия или Польша, потому что они изначально были более развиты, чем страны СНГ и Балтии, Румыния, Болгария. Классическое правило: чем выше уровень инвестиционного риска, тем больше уровень доходности капиталовложений, и, соответственно, большей скорости возврата капитала ожидает инвестор. Наша компания изначально была настроена на работу в странах с высоким уровнем риска и с высоким уровнем доходности. CP: В самом начале становления украинского рынка коммерческой недвижимости ваша компания как дальновидный и опытный девелопер правильно оценила приоритеты, сделав ставку на приобретение торговой недвижимости советской эпохи – сегмента, имеющего большое будущее... Юлия Белякова: В прошлом у нас был такой опыт. Мы приобрели контрольные пакеты акций в десяти торговых центрах – бывших универсальных магазинах советской постройки. Некоторые из них мы продали крупным операторам, которые занимаются розничной торговлей, преимущественно продуктами питания. Они покупали у нас эти объекты для того, чтобы организовать бизнес по своему усмотрению. Однако более эффективными, и с точки зрения рентабельности, мы считаем продажи, которые произошли после того, как мы занялись реконструкцией в партнерстве с оператором. Это дало возможность создавать более организованный проект. CP: В работе девелоперской компании всегда есть соблазн продать свой бизнес. Касательно торговой недвижимости, вы предпочитаете оставаться стратегическим собственником, или же не исключаете возможность продажи объектов? Михаэль Бертрам: Как инвестиционный фонд мы не можем исключать возможность продажи конкретного проекта на любой стадии развития. Наша компания оперирует американскими капиталами, для владельцев которых важна наивысшая эффективность их вложений. Поэтому основа нашей деятельности – постоянная работа над усовершенствованием существующих проектов, «добавлением» их стоимости. Необходимо не просто создать проект, наладить его работу и потом забыть о нем, а постоянно совершенствовать его. Это – самое важное. Юлия Белякова: В данном вопросе требуется четкое разграничение: если еще несколько лет назад продажа торговых центров осуществлялась без реконструкции и организации проекта как целостности, исходя из желания, к примеру, сети супермаркетов (с намерением реконструировать объект исходя из своих пожеланий), то теперь требования к проектам торговой недвижимости, которые могут интересовать покупателей, изменились. Такие гиганты торговли, как «Универмаг «Украина», если мы его будем продавать, заинтересуют уже не конкретных операторов рынка, а стратегических или портфельных инвесторов. Такой объект, если бы он был предложен к продаже, продавался бы исходя из прибыли, которую он в состоянии генерировать в течение длительного времени, и возможный покупатель будет взвешивать перспективу проекта, уже исходя из этой стороны вопроса, а не судить о проекте по качеству стен. CP: Многие полагают, что даже сегодня, спустя 4 года после ввода БЦ Millennium в эксплуатацию, этот объект остается одним из лучших в области офисной недвижимости Украины. Чем это объяснить: продуманной концепцией, комплексом технических решений здания, профессиональным менеджментом? Юлия Белякова: Мы думаем, что все эти критерии в совокупности привели к успеху данного проекта. Была правильно выбрана концепция этажности, оптимально осуществлен подбор лифтового оборудования и технических систем: вентиляции, кондиционирования, пожаротушения. Четыре года назад была правильно спланирована этажная площадь, которая соответствует запросам арендаторов и на сегодняшний день. Немаловажно и то, что из помещений бизнес-центра открывается панорамный вид на историческую часть города. Концепция бизнес-центра Millennium была разработана специалистами группы NCH, и ее целью было создание уникального проекта, а не перенесение какого-либо готового на украинскую почву. Перед архитекторами стояло сверхсложное задание: вписать проект в ландшафт и существующую застройку, ведь одно из соседних строений – это первый в Киеве телеграф, здание которого является памятником архитектуры. Поэтому экстерьер БЦ Millennium необходимо было выполнить таким образом, чтобы он не пересекался с акцентом соседнего здания и памятник архитектуры не «потерялся». В свое время было много критических отзывов о нашем проекте; их суть сводилась к тому, что в историческом центре должны строиться здания в стиле уже существующих. Но наше субъективное мнение таково, что здание бизнес-центра вписано в уже существующую застройку улицы Владимирской очень профессионально. CP: В бизнес-центре Millennium реализовано эффективное деление пространства на офисные юниты: планировка позволяет получить небольшие юниты идеальной формы, либо объединить всю этажную площадь в единый офис... Юлия Белякова: Да, на 3-6 этажах возможно размещение четырех юнитов площадью 180 м2, 159 м2, 262 м2 и 250 м2 соответственно. Хотя данное разделение является лишь образцом деления этажной площади на юниты. Три верхних этажа обладают несколько иной этажной площадью, но концепция размещения юнитов на них та же. Типовая площадь для 3-6 этажей – 853,4 м2. В некоторых случаях один арендатор занимает всю этажную площадь, что также очень выгодно – компания в состоянии полностью контролировать пространство и доступ, а открытая планировка идеально способствует построению единого офисного пространства. В частности, на втором, шестом, седьмом, восьмом и девятом этажах арендаторы пожелали полностью занять этажную площадь. Не исключено, что то же произойдет еще на одном этаже. Четыре года назад многие арендаторы искали офисные помещения класса А небольшой площади – до 200 м2, в то время как на рынке предложений юнитов такого размера недоставало, а существующие площади имели очень нерациональную форму (вытянутого четырехугольника). В БЦ Millennium мы решили этот вопрос, создав небольшие по площади юниты правильной формы, предоставили арендаторам возможность в течение некоторого времени расширить свои офисные помещения за счет аренды соседних юнитов. CP: Во многих бизнес-центрах существует проблема планировки помещений, когда эвакуационные пути, согласно нормам пожарной безопасности, требуют установки пожарных дверей между двумя соседними юнитами. А ведь это вызывает опасения арендаторов по поводу несанкционированного доступа в их офисы. Вам же полностью удалось избежать таких планировочных решений... Юлия Белякова: Планировка этажной площади БЦ Millennium предполагает наличие общего коридора, откуда и осуществляется вход в отдельные юниты арендаторов. В торцах коридора, как требуют нормы пожарной безопасности, находятся эвакуационные пути – две лестницы. Поэтому юниты автономны и полностью отделены от соседних, они не связаны друг с другом проходами, что снимает проблему, упомянутую вами. Типовой план 3-6 офисных этажей бизнес-центра Millennium
Необходимо отметить и проработку в концепции здания критерия максимальной естественной освещенности офисных помещений благодаря фасадной конструкции и ее форме, ведь известно, что даже идеальное искусственное освещение не заменит естественного. CP: БЦ Millennium вышел на рынок в период экономического кризиса, когда прогнозируемые в бизнес-планах уровни рентабельности, арендных ставок и сроков окупаемости инвестиций были подвергнуты коррекции по пессимистическому сценарию. Насколько изменились эти показатели? Юлия Белякова: Когда мы начинали развитие проекта, на рынке наблюдался повышенный спрос на офисные помещения. Наши прогнозы 1996 года были более близки к реалиям, чем сделанные в начале строительства, в 1998 году. Если вы помните, в 1997 году квадратный метр офисной площади сдавался в аренду по ставке 70-80$/м2/в месяц. Сейчас таких цен нет, и вряд ли они поднимутся до уровня 1997 года. Но, даже несмотря на кризис, мы считаем, что проект бизнес центра Millennium оказался успешным и появился на рынке своевременно. Сейчас мы вышли на генерирование весьма неплохой прибыли. Конечно же ее объемы ниже прогнозируемых в 1997 году, когда уровни рентабельности практически всех инвестиционных проектов были выше. Михаэль Бертрам: При разработке бизнес-плана проекта в сфере офисной недвижимости всегда оценивается самый пессимистический сценарий и девелопер должен быть готов к нему. Инвестиции, вложенные в недвижимость, всегда более долгосрочны, даже если сравнивать их с потребительским кредитованием, финансированием создания производственных мощностей. В Украине сейчас могут наблюдаться сроки окупаемости проектов в 5 лет, но это временное явление. В недвижимости инвестиции не осуществляются в расчете на два или три года, разве что в случае спекулятивных операций. Даже столкнувшись с кризисом на рынке, мы понимали, что Украина и Киев будут развиваться в последующие годы, общий бизнес-климат может существенно измениться в лучшую сторону. Для нас исключительно важно долгосрочное развитие. По этим долгосрочным показателям и критериям БЦ Millennium соответствовал рамкам прогнозов бизнес-плана. Наша цель в развитии проектов – не проводить среднего уровня строительства с осуществлением посредственной отделки и некачественной планировки площадей. Мы ориентируемся на более высокий уровень работы, наше кредо – создавать лучшее. И, как показывает наш опыт, Millennium – лучший бизнес-центр Киева класса А. На сегодняшний день арендаторами в нем заполнены 100% площадей. CP: Даже несмотря на кризис и посткризисную ремиссию, вам удалось достичь 100%-й заполняемости Millennium арендаторами быстрее некоторых конкурентных проектов. Чем вы могли бы это объяснить? Юлия Белякова: И все же наши инвесторы ожидали, что мы заполним бизнес-центр Millennium арендаторами еще быстрее, чем у нас получилось! В общем, мы бы не сказали, что срок заполнения здания арендаторами был очень коротким. Почему мы смогли заполнить этот проект арендаторами быстрее конкурентных – ответ на вопрос здесь объективен: общая арендуемая площадь БЦ Millennium не столь велика, всего лишь шесть с половиной тысяч квадратных метров, это все-таки в два с половиной раза меньше, чем в БЦ Podil Plaza. Если обратить внимание на процесс заполнения арендаторами БЦ Horizon Office Towers, то изначально он осуществлялся намного быстрее: владелец этого здания предпочитал платить агентам даже двойную комиссию, но заполнить площади предельно быстро. Поэтому по части заполнения БЦ Horizon Office Towers опередил нас, наша скорость была средней. Но мы считаем, что сработали неплохо и достигли хорошего результата, предложив арендаторам оптимальные менеджмент, техническое оснащение и месторасположение. CP: Почему около двух лет назад, когда не оставалось сомнений, что бизнес-центр Millennium будет полностью заполнен такими арендаторами, как Baker & McKenzie, SAP AG, Servier, Ernst & Young, ТД «ТНК Украина», НАК «Нафтогаз України» и другими, вы не пошли на создание нового проекта офисной недвижимости, выход которого на рынок сейчас оказался бы своевременным? Михаэль Бертрам: Во всех случаях при развитии офисной недвижимости вопрос заключается в поиске комбинации факторов: удачно расположенного земельного участка, надежного партнера и хорошего проекта. Если хоть один из этих факторов не соблюден, то нет гарантии успешного девелопмента в будущем. Поэтому, даже при наличии планов развития того или иного проекта в разных точках циклической эволюции рынка, окончательное решение зависит не только от воли и желаний инвестора. Иными словами, это зависит не только от нас. Юлия Белякова: Кроме всего прочего, 100% заполненность бизнес-центра Millennium арендаторами была зафиксирована в сентябре 2002 года, но еще в марте 2002 мы начали реконструкцию «Универмага «Украина», немногим позже – Подольского Универмага. Получилось так, что все специалисты NCH Advisors Inc. в определенный момент одновременно занимались работой по пяти объектам. Мы не стали сосредотачиваться на чем-то новом, поскольку и так были перегружены. Более того, для продолжения развития офисной недвижимости нам не удалось найти подходящего земельного участка. CP: Ваша компания интересовалась приобретением гостиницы «Лыбидь». Вы можете прокомментировать эту ситуацию? Юлия Белякова: Мы в свое время приобрели 51% акций гостиницы «Лыбидь». Однако в силу того, что менеджмент гостиницы не захотел сотрудничать с инвестором и оказывал сопротивление, нам не удалось договориться с миноритарными акционерами о проведении собрания, чтобы поменять этот менеджмент. Для такого собрания необходим был кворум в 60% акционеров. Мы около трех лет пытались решить эту проблему. В результате, в конце 2002 года мы продали наш пакет акций «Лыбиди» другому инвестору. CP: По существующим на рынке данным, ваша компания продала земельный участок по ул. Набережно-Крещатицкой, 9 на Подоле. Не секрет, что в Будапеште, Белграде, других столицах государств с речными набережными, такие территории считаются лучшими для развития высококлассной гостиничной недвижимости... Юлия Белякова: Гостиниц в Киеве катастрофически не хватает. Однако мы предпочитаем делать то, что умеем лучше всего. Это именно офисные центры и торговые объекты, которые заполняются арендаторами на основе относительно долгосрочных договоров аренды. Если бы мы занимались гостиничным бизнесом, то только в партнерстве с каким-либо ведущим оператором. Мы пытались искать контакты для сотрудничества в строительстве гостиниц в Украине, но пока что стратегического партнерства так и не достигли. Удачного участка земли для проекта гостиницы тоже не нашли. Упомянутый участок, который мы продали, может быть пригоден для строительства гостиницы только в том случае, если девелоперу удастся выкупить сопредельные участки земли, так как хорошая гостиница должна быть большой. В случае улицы Набережно-Крещатицкой, 9 на сопредельных участках расположены два жилых дома, которые требуют расселения. Но мы стараемся не идти на расселение частных лиц, поскольку здесь нередки случаи конфликтных ситуаций. Кроме того, оператор, который хочет построить пятизвездочную гостиницу (а мы бы строили только такую), предполагает выезд на одну из центральных магистралей. Пока что улица Набережно-Крещатицкая не является достаточно центральной с точки зрения операторов пятизвездочных гостиниц. Имевшейся у нас территории под застройку гостиницы было явно недостаточно, но она идеальна для строительства жилого дома. Однако, следуя внутренней политике, мы не занимаемся жилищным строительством. CP: С чем связано отсутствие интереса вашей компании к сегменту жилой недвижимости? Михаэль Бертрам: Это стратегическое решение, принятое вместе с нашим инвестором. Мы принципиально решили, что не будем работать в данном направлении, хотя это ни в коем случае не значит, что мы не видим потенциала в сфере жилой недвижимости. Просто это несколько иной бизнес, развивающийся в русле, отличающемся от коммерческой недвижимости. CP: Намерена ли компания NCH Advisors Inc. принять участие (выступить инвестором либо соинвестором) в застройке набережной Днепра от Речного вокзала до моста Патона, в развитии территории Труханова острова? Юлия Белякова: Пока что мы не получали конкретных предложений по этим вопросам. На сегодняшний день относительно упомянутых проектов и планов застройки территорий есть преимущественно общие рассуждения. Поэтому мы пока что их не рассматривали. Хотя потенциально эти зоны чрезвычайно интересны, поскольку непосредственно примыкают к центру Киева. Но в то же время нам очень не хотелось бы видеть градостроительное развитие столицы с разрушением склонов Днепра. CP: Ваша компания имеет солидный опыт работы в сегменте фондового рынка при операциях с недвижимостью. Насколько зрелой и состоявшейся вы считаете фондовую сферу Украины? Юлия Белякова: Смотря с чем сравнивать критерий «зрелость» применимо к Украине. Есть совершенно различные степени оценки зрелости. Если сравнивать фондовый рынок Украины с рынком Казахстана, то в нашем государстве он, безусловно, намного взрослее. Но если сравнить с западно-европейским рынком, то он еще не вышел из состояния детства. Стоит отметить, что на фондовых рынках Запада миноритарные акционеры более защищены, чем в Украине. Обладая 60%-м пакетом акций, акционер фактически может делать все, за исключением двух-трех вещей: дополнительной эмиссии акций, создания дочерних предприятий и изменения уставного капитала. Поэтому на рынке наблюдается тенденция, когда очень большое количество украинских инвесторов предпочитает приобретать пакеты 60%+1 акция и более не вкладывать средств. Мы же преимущественно пользуемся другой стратегией, предпочитая владеть как можно большей долей акций, вплоть до концентрации 100% пакета в одних руках. К слову, в настоящее время мы продолжаем покупку акций «Универмага «Украина» и Подольского Универмага. Как пример такого подхода можно упомянуть бизнес-центр Millennium, принадлежащий закрытому акционерному обществу Global Estates, которым мы владеем на 100%. Специфика Украины в том, что контрольным пакетом в любом акционерном обществе является не 50%+1 акция, как это преимущественно практикуется на Западе, а 60%+1 акция. И это создает большое количество сложностей в продаже «оставшейся» части акций предприятий, поскольку инвестору, сконцентрировав в руках контрольный пакет, нет смысла владеть еще большим. CP: По некоторым данным, вами заявлено развитие в Киеве еще одного проекта коммерческой недвижимости на месте бывших складов «Универмага «Украина». Можно ли говорить о нем конкретно? Юлия Белякова: «Универмаг «Украина» в советское время изначально задумывался как торговый центр полного цикла, самостоятельно ведущий и контролирующий процесс торговли. Имея собственную торговлю, необходимо владеть и собственными складскими помещениями. Нам достался объект в том виде, в котором он существовал ранее. Поскольку наша компания не собирается развивать собственный бизнес в сфере торговли, мы сдали реконструированные площади «Универмага «Украина» в аренду конечным пользователям, операторам торгового рынка, которые строят свои процессы торговли с использованием собственных логистических и складских мощностей. Поэтому необходимость в складских помещениях для «Универмага «Украина» также отпала. В настоящее время бывшие складские помещения «Украины», которые находятся по улице Ковпака, 8, достаточно успешно сдаются в аренду. Сейчас уровень их заполненности – более 90%. Некоторая часть этих помещений адаптирована под торговые. Этот комплекс как таковой рентабелен, он не просто окупает себя, но и приносит небольшой реальный доход. CP: Если говорить в общих чертах, то каковы дальнейшие планы вашей компании, в том числе и в сфере развития коммерческой недвижимости? Юлия Белякова: Это офисная и торговая недвижимость, но вряд ли складская. Строительство складских помещений, по нашим предварительным подсчетам, менее рентабельно, чем офисных и торговых, даже несмотря на очевидный спрос в данном сегменте, существенно опережающий предложение. Михаэль Бертрам: Кроме того, принятие решения по конкретным проектам зависит не только от нас лично, это должно быть и решение наших инвесторов. Мы предельно внимательно следим за развитием рынка, за предложениями на рынке земельных ресурсов и в течение ближайших пяти лет планируем продолжать развитие офисных и торговых проектов наивысшего класса.
БИЗНЕС-ЦЕНТР MILLENNIUM, УЛ. ВЛАДИМИРСКАЯ, 12 Ввод в эксплуатацию: апрель 2000 года Этажность: 9 этажей + 1 технический, 1 подземный (паркинг) Размеры этажных юнитов: от 159 м2 до 853 м2 Общая арендуемая площадь здания (GLA): 6513 м2 Паркинг: подземный на 32 машиноместа; наземный на 15 машиномест Архитектурные бюро: Архитектурное бюро Сергея Бабушкина (Украина), Elkus/Manfredi Architects (США)
